VictoryFundの評判は？高利回り案件のメリット・デメリット、本業・決算を解説

※本記事にはPRを含む場合があります。
※VictoryFundは不動産クラウドファンディングです。元本保証ではなく、不動産価格の下落、賃料の低下、売却遅延、借入条件の変化、運営会社の信用悪化などにより元本割れの可能性があります。

この記事では、VictoryFund公式トップ、ファンド一覧、FAQ、ご利用の流れ、カチデベロップメント公式サイト、業務管理者名簿、決算資料を確認しながら、VictoryFundの評判、メリット・デメリット、怪しいと言われる理由、本業、決算まで投資家目線で整理します。

この記事でわかること
・結論：VictoryFundは高利回りを狙えるが、開示と財務まで見て少額で使うサービス
 ・直近ファンド情報
 ・VictoryFundとは
 ・VictoryFundの仕組み
 ・VictoryFundの特徴（メリット）
・VictoryFundのデメリット（注意点）
・怪しい / 危ないと言われる理由
 ・VictoryFundの口コミ・評判
 ・運営会社の会社概要 / 信頼性
 ・運営会社の「本業」を分解する
 ・カチデベロップメント株式会社の決算 / 財務レポート
 ・VictoryFundの実績
 ・キャンペーン情報
 ・登録〜出資までの流れ
 ・FAQ
・利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
 ・まとめ
 ・出典・参考

結論：VictoryFundは高利回りを狙えるが、開示と財務まで見て少額で使うサービス

ポイント
・公開40件の平均予定利回りは10.44%、運用中10件の平均は13.4%でかなり高い
・一方、公開情報は厚いサービスではなく、契約書面と周辺相場の確認が前提
・公開40件のうち30件が12ヶ月案件で、償還まで含めると資金拘束が長くなりやすい
・運営会社の本業、決算、株主欄に出るスター建設との関係まで見たい

個人的にVictoryFundは、高利回り案件をポートフォリオの一部で狙いたい人が、少額から慎重に使うサービスです。公式一覧で確認できる運用中案件の利回りはかなり高く、12ヶ月前後で利回りを取りにいく枠としては目を引きます。

一方で、高利回りだから安心して大きく入れるサービスではありません。未ログインで確認できるファンド情報は厚いとは言いにくく、運営会社も上場企業グループ型ではありません。出資前には、対象不動産の価格妥当性、出口、契約書面、カチデベロップメントの決算をセットで確認したいです。

直近ファンド情報（2026年4月27日時点の公式一覧）
第43号合志市プロジェクト
・年利15%
・期間12ヶ月
・先着順
・2025/12/15 12:30
→募集中止になったみたいです。
〜ワンポイント〜
熊本県合志市福原に位置する合計約816坪の土地を投資対象。
工場用地として十分な広さを取りまとめた後、工場用地として売却とのこと。
普通の土地としての評価だと割高なので、
・今後どんどん似たような案件組成(購入)
・その案件をしっかり集め切る(運営だけで買い取るの無理そうだし)
という必要もありそう。
売却時にどこまでここまで価格がでかくなるかは不明瞭なので、そこは事業者を信じるかどうか、、となりそう。
劣後出資比率は約3.85%。
⚠️
＊直近の案件では大丈夫か心配なものも多いので、その点もご留意ください。
＊事業者の財務状況については目を通しておいてください

ビクトリーファンド
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VictoryFundとは

VictoryFundの評判は？高利回り案件のメリット・デメリット、本業・決算を解説の画像

サービス名	VictoryFund（ビクトリーファンド）
運営会社	カチデベロップメント株式会社
商品タイプ	不動産クラウドファンディング / 匿名組合型
公開ファンド数	40件（公式一覧で確認できた件数）
利回りレンジ	6.0%〜18.0%
運用期間	6ヶ月〜12ヶ月、中央値12ヶ月
最低投資金額	公開一覧では10万円表示の案件が中心
公式サイト	VictoryFund公式サイト

VictoryFundは、カチデベロップメント株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。投資家から集めた資金をもとに不動産を取得・運用・売却し、賃料収入や売却益などから分配・償還を目指します。
案件はマンション、ホテル、商業ビル、介護・医療施設、事業用地などが混在しています。直近は12ヶ月・高利回りの開発/売却益寄り案件が目立つため、インカムだけでなく出口価格の妥当性まで見るサービスです。

事業者としては、不動産特定共同事業の第1号事業と電子取引業務の許可・届出に基づいてオンライン募集を行っています。ただし、許認可は元本保証ではないため、個別案件の価格妥当性と運営会社の財務を別途確認する必要があります。

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VictoryFundの仕組み

VictoryFundの匿名組合出資から不動産運用、分配償還までの仕組み図 — VictoryFundの匿名組合出資から分配・償還までの仕組み

ポイント
・投資家は案件ごとの匿名組合に出資する
・営業者であるカチデベロップメントが不動産の取得・運用・売却を担う
・分配原資は賃料収入や売却益が中心になる
・クーリング・オフ期間後の中途解約は原則できない

VictoryFundの基本形は、投資家が匿名組合へ出資し、営業者が対象不動産を取得・運用・売却する仕組みです。投資家は不動産を直接所有するのではなく、対象事業から生じた利益の分配を受ける立場になります。

公式FAQでも、匿名組合は営業者の営業のために出資し、その営業から生じる利益の分配を受ける契約形態と説明されています。高利回り案件ほど、配当原資が賃料中心なのか、売却益中心なのか、出口価格にどれくらい依存しているのかを確認したいです。

VictoryFundの特徴（メリット）

ポイント
・直近運用中案件の平均利回りが高い
・公開40件・募集総額88.4億円と組成量がある
・12ヶ月案件が多く、比較しやすい
・運営会社の本業が不動産買取・再販と近い
・高利回り枠を狙う投資家のサテライト候補になる

直近運用中10件の平均予定利回りは13.4%

ポイント
・公式一覧で確認できる運用中10件はすべて12ヶ月案件で、平均予定利回りは13.4%です。

VictoryFund最大の特徴は、やはり利回り水準です。公開一覧では、18.0%、15.0%、14.0%といった案件が並び、不動産クラウドファンディングの中でもかなり高い部類に入ります。

公開40件・募集総額88.4億円と組成量がある

ポイント
・公式一覧から確認できた公開ファンドは40件、募集総額は88.4億円です。

VictoryFundは公開一覧ベースで40件まで積み上がっており、ホテル、マンション、商業ビル、介護・医療施設、用地収益化など、複数タイプの案件を扱っています。一定の案件供給量がある点はメリットです。

12ヶ月案件が中心で投資期間を読みやすい

ポイント
・公開40件のうち30件が12ヶ月案件で、中央値も12ヶ月です。

VictoryFundは、6ヶ月・10ヶ月・11ヶ月の案件もありますが、中心は12ヶ月です。1年単位で資金計画を立てたい人には比較しやすい一方、短期資金を置く場所ではありません。

運営会社の本業が不動産買取・再販と近い

ポイント
・運営会社の公式サイトでは、都内中心の不動産買取・再販、バリューアップ、リーシングが説明されています。

VictoryFundの案件は、バリューアップや売却益の見立てが重要になるものが多く見えます。運営会社が不動産の仕入れ、用途変更、リーシング、再販を本業としている点は、サービスの特徴とつながっています。

高利回り枠を少額で試したい投資家に向く

ポイント
・低利回りの安定型サービスだけでは物足りない人が、ポートフォリオの一部で検討するサービスです。

VictoryFundはメインの安全資産として大きく入れるより、リスクを理解したうえで高利回り枠として一部組み入れるタイプです。対象不動産の価格妥当性を自分で確認できる人ほど向いています。

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VictoryFundのデメリット（注意点）

ポイント
・高利回りほど出口価格の妥当性を厳しく見る必要がある
・一般公開情報は比較的薄く、契約書面確認が必須
・12ヶ月中心で、償還まで含めると資金拘束が長くなりやすい
・決算上は匿名組合出資金と棚卸不動産が大きい
・公式資料の表記差から、事務運用面は過信しない方がよい

高利回り案件ほど出口価格の妥当性が重要

ポイント
・18%や15%の利回りは魅力的ですが、なぜその利回りを出せるのかを必ず確認したいです。

予定利回りが高い案件ほど、取得価格、賃料、売却価格、工事費、販売期間のどこかに強い前提が置かれがちです。周辺相場や外部評価を見たときに割高感がある案件では、運営会社の手腕が投資結果を左右します。

一般公開で読めるファンド情報は厚くない

ポイント
・公式一覧から利回り・期間・募集額は確認できますが、詳細な判断材料は契約書面側に寄りがちです。

公開一覧と詳細リンクを確認した限り、未ログイン状態で見られる情報は一覧項目が中心でした。対象不動産の収支、取得価格、鑑定評価、売却想定、劣後出資の有無などは、案件ごとの書面確認が重要です。

12ヶ月中心で資金拘束は比較的重い

ポイント
・12ヶ月案件が中心で、運用終了後の償還まで含めると資金拘束が長くなりやすいです。

VictoryFundは公開40件のうち30件が12ヶ月案件です。加えて、案件によっては運用終了から分配・償還金の着金まで2ヶ月程度かかる場合があり、表示上の運用期間より実際の資金拘束は長めに見ておきたいです。近く使う予定の資金ではなく、余裕資金で検討したいサービスです。

決算上は匿名組合出資金と棚卸不動産の膨張が目立つ

ポイント
・第26期は黒字ですが、匿名組合出資金受入が20.59億円、自己資本比率は約7.0%です。

カチデベロップメントは3期連続で黒字です。ただし、貸借対照表では匿名組合出資金受入と商品不動産が大きく膨らんでおり、ファンド運営と不動産在庫の回転が財務の中心になっています。

公式資料の表記差から、事務運用面は過信しない

ポイント
・公式サイト、旧LP、PR資料、PDFで代表者・住所・社名表記に時点差や整備漏れが確認できます。

代表者変更や所在地変更自体は珍しいことではありません。ただ、投資家向け公式資料の更新が揃っていない点は、事務運用のきめ細かさを評価するときのマイナス材料です。出資前に最新書面を保存し、疑問点を問い合わせで解消しておきたいです。

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怪しい / 危ないと言われる理由

ポイント
・高利回り案件が多く、仕組みを知らないと危なく見えやすい
・強気な価格設定に見える案件もあり、出口価格の妥当性を確認したい
・開示が厚いサービスと比べると、未ログインで確認できる材料は少なめ
・公式資料の表記差があり、投資前の書面確認が必須
⚠️
＊直近の案件では大丈夫か心配なものも多いので、その点もご留意ください。
＊事業者の財務状況については目を通しておいてください

① 高利回りが目立つため、リスクが高く見えやすい

VictoryFundは18%や15%の案件があるため、初見では「高すぎて怪しい」と感じる人もいるはずです。高利回りそのものが悪いわけではありませんが、売却益やバリューアップの前提が強いほど、出口がズレたときの影響も大きくなります。

② 強気な価格設定に見える案件がある

VictoryFundでは、対象不動産を仕入れて価値向上や売却を狙う案件が多く、周辺相場や通常の土地評価だけで見ると強気に感じる案件もあります。高利回りが成立するかは、取得後の取りまとめ、リーシング、用途転換、売却先確保などの実行力に左右されます。

③ 情報開示が厚いサービスと比べると判断材料が少ない

未ログインで確認できるファンド情報は、利回り・期間・募集金額などの一覧項目が中心です。このため、出資前には契約成立前書面や重要事項説明書で、対象不動産の価格、配当原資、出口方針を確認する必要があります。

④ 公式資料の整備状況に気になる点がある

公式サイト、旧LP、PR資料で代表者や所在地の表示に時点差があり、投資家向けの一部PDFでは別会社名の記載も確認できます。この点は、事務運用を過信せず、最新書面を自分で確認するべき理由になります。

VictoryFundの口コミ・評判

ポイント
・良い評判は高利回りと案件規模に集まりやすい
・気になる評判は情報量、問い合わせ対応、事務運用の不安に集まりやすい
・口コミだけでなく、公式書面と決算をセットで読む必要がある

良い評判：利回りの高さと案件供給量

VictoryFundの良い評判は、利回りの高さに集まりやすいです。公式一覧で確認できる運用中10件の平均利回りは13.4%で、募集総額も88.4億円まで積み上がっています。

気になる評判：情報開示と問い合わせ対応への不安

一方で、投資家目線では情報開示の薄さや事務的な対応への不安が出やすいサービスです。ファンド一覧だけでは判断材料が足りないため、契約書面を読み込み、疑問点は出資前に問い合わせる前提で使いたいです。

口コミよりも一次情報を優先したい

VictoryFundは、口コミだけで判断するにはリスクの輪郭が見えにくいサービスです。利回り、対象不動産、契約書面、運営会社の決算、公式資料の更新状況をセットで見て、納得できる案件だけに絞るのが現実的です。

運営会社の会社概要 / 信頼性

VictoryFund運営会社カチデベロップメントの本業とファンドとの関係の見取り図 — VictoryFundの運営会社と本業の見取り図

会社名	カチデベロップメント株式会社
所在地	東京都中央区日本橋本町2-3-15 共同ビル7階（公式サイト表示）
代表者	代表取締役豊嶋克廣（公式サイト表示）
業務管理者	澤田三喜男（公式サイト / 業務管理者名簿）
設立	1997年7月7日
資本金	1億3,425万円
宅建業免許	東京都知事(5)第79547号
不動産特定共同事業者許可	東京都知事第149号
事業種別	第1号事業、電子取引業務
主な事業	不動産開発販売、不動産クラウドファンディング、プロパティマネジメント等
株主	投資家向け書面では株式会社スター建設（100%）の記載あり

投資家が直接見るべき営業者はカチデベロップメント

VictoryFundは、カチデベロップメント株式会社が運営するサービスです。第1号事業では、営業者が投資家から出資を受け、対象不動産事業を行います。投資家が見るべき信用の中心は、営業者である同社の事業遂行力と財務です。株主や関連会社名だけで判断せず、同社の許認可、事業内容、決算、案件運営の実績を見ることが大切です。

カチデベロップメントのビジネスモデル

カチデベロップメントは、不動産開発販売、プロパティマネジメント、不動産クラウドファンディングを組み合わせる会社です。収益源は、仕入れた不動産の売却益、保有・運営中の賃料や管理関連収益、ファンド組成・運営に伴う収益が中心と考えられます。ただし、事業別の売上構成は公開資料だけでは確認できません。

株主欄に出るスター建設との関係も見る

投資家向け書面では、カチデベロップメントの株主として株式会社スター建設（100%）の記載があります。
公開情報だけでは、スター建設の事業規模、財務、カチデベロップメントへの支援方針までは読み切れませんが、投資家目線では「営業者単体」だけでなく、株主側の実態も確認したい構造です。

代表者・所在地の表記は時点差がある

公式サイトでは代表取締役が豊嶋克廣氏、業務管理者が澤田三喜男氏です。
一方、旧LPと2021年公式リリースでは足立和夫氏、2025年PR TIMESリリースでは澤田三喜男氏が代表取締役として掲載されています。
投資判断では、最新の契約書面・重要事項説明・会社概要で現行体制を確認してください。

業務管理者名簿から確認できること

公式の業務管理者名簿では、原田武佳氏が2020年7月1日から2021年12月31日まで、澤田三喜男氏が2022年1月1日から業務管理者となった旨が記載されています。
業務管理者がいること自体は許認可上の前提であり、個別ファンドの元本保証ではありません。

信頼できる材料と限界

信頼材料としては、宅建業免許、不動産特定共同事業者許可、電子取引業務、1997年設立、公開40件の組成実績があります。
一方で、株主欄にスター建設100%の記載がある以上、営業者だけでなく株主側の実態も見たいところです。
公開情報ではスター建設の財務や支援余力まで確認しにくく、決算上も匿名組合出資金と不動産在庫の膨張が大きいです。
許認可だけで安心せず、案件価格、契約書面、決算、公式資料の更新状況を確認したいサービスです。

運営会社の「本業」を分解する

ポイント
・本業は不動産の仕入れ、価値向上、リーシング、売却が中心
・売上は不動産販売が主軸と推定されるが、収益内訳は詳細開示されていない
・クラウドファンディングは資金調達と不動産在庫の回転を支える仕組み
・高利回り案件ほど、売却価格と期間のズレが収益を圧迫しやすい

収益源1：不動産の買取・再販と開発販売

カチデベロップメントの公式サイトでは、都内を中心に不動産の買取・再販を行うと説明されています。決算でも売上高に対して仕入高が大きく、商品勘定も膨らんでいるため、不動産を仕入れて売却する販売型の収益が主軸と推定できます。

収益源2：バリューアップとリーシング

同社は、既存物件の用途変更、バリューアップ工事、リーシングによる価値実現を掲げています。VictoryFundの案件もホテル、マンション、商業ビル、介護・医療施設などが混在しており、売却時の価格形成が重要になります。

クラウドファンディングは資金調達と在庫回転を支える

第26期の貸借対照表では、匿名組合出資金受入が20.59億円、商品が17.72億円でした。クラウドファンディングは単なる広告商品ではなく、同社の不動産在庫運用の中心に近い役割を持っていると考えるのが自然です。

コスト負担：支払手数料・支払報酬・広告費が重い

第26期の販管費では、支払手数料4,418万円、支払報酬料3,819万円、広告宣伝費1,089万円、租税公課2,638万円などが目立ちます。
高利回り案件を出し続ける場合、投資家への予定分配だけでなく、取得費、販売費、手数料、専門家費用も吸収する必要があります。

厳しくなる条件：市況悪化、出口遅延、資料整備の遅れ

このビジネスモデルが厳しくなるのは、不動産市況が悪化し、想定価格で売れないときです。
特に高利回り案件は、投資家への分配期待が高いため、出口価格の下振れを吸収する余地が小さくなりやすいです。

カチデベロップメント株式会社の決算 / 財務レポート

ポイント
・第24期〜第26期はいずれも黒字
・第26期の売上は下がったが、純利益は1,091万円まで回復
・総資産は22.97億円まで急拡大
・匿名組合出資金受入が20.59億円、自己資本比率は約7.0%
・匿名組合出資金受入 ÷ 総資産で見るクラファン依存度は約89.6%
⚠️
＊直近の案件では大丈夫か心配なものも多いので、その点もご留意ください。
＊事業者の財務状況については目を通しておいてください

カチデベロップメント第24期から第26期までの決算サマリー — カチデベロップメント株式会社の第24期〜第26期決算サマリー

項目	第24期	第25期	第26期
売上高	8.50億円	9.57億円	7.39億円
売上総利益	20,003万円	14,756万円	18,608万円
営業利益	3,810万円	2,971万円	1,850万円
当期純利益	995万円	535万円	1,091万円
総資産	5.69億円	14.73億円	22.97億円
商品	3.89億円	11.95億円	17.72億円
匿名組合出資金受入	3.85億円	12.72億円	20.59億円
クラファン依存度（匿名組合出資金受入 ÷ 総資産）	67.7%	86.3%	89.6%
純資産	14,395万円	14,931万円	16,022万円
自己資本比率	25.3%	10.1%	7.0%

損益計算書：黒字は維持しているが営業利益は低下傾向

第24期から第26期まで、カチデベロップメントは当期純利益ベースで黒字を維持しています。ただし、営業利益は第24期3,810万円、第25期2,971万円、第26期1,850万円と低下しています。

貸借対照表：商品と匿名組合出資金が急拡大

第26期の総資産は22.97億円で、その中心は商品17.72億円と匿名組合出資金受入20.59億円です。不動産が予定通り売れれば回りますが、売却遅延や価格下落が起きると、資金繰りと償還スケジュールに影響が出やすくなります。

流動性：現預金は大きくない

第26期の現金及び預金は2,914万円です。
流動負債21.37億円の多くは匿名組合出資金受入であり通常の短期借入とは性質が違いますが、現預金だけで見ると余裕が大きいわけではありません。

自己資本比率：第26期は約7.0%

純資産は少しずつ増えていますが、総資産の拡大が速いため、自己資本比率は第24期25.3%、第25期10.1%、第26期7.0%まで下がっています。
投資家は運営会社単体の財務余力を保守的に見ておきたいです。

クラファン依存度：第26期は総資産比で約89.6%

ここでいうクラファン依存度は、売上・利益の内訳ではなく、貸借対照表上の「匿名組合出資金受入 ÷ 総資産」で見ます。第26期は20.59億円 ÷ 22.97億円で約89.6%です。第24期67.7%、第25期86.3%からさらに上がっており、同社の総資産の大部分がファンド資金に支えられている状態です。

資金が集まりにくくなった場合の事業継続性

この比率が高い状態では、新規ファンドで資金が集まりにくくなると、物件取得、在庫の入れ替え、売却までのつなぎ、運営固定費の吸収に余裕が出にくくなります。既存案件の償還は基本的に対象不動産の運用・売却回収が前提ですが、新規募集の鈍化が続くと事業の回転速度が落ち、運営会社の継続性にも影響しやすいです。投資家としては、募集の埋まり方、償還遅延の有無、商品不動産の売却進捗を継続して確認したいです。

VictoryFundの実績

ポイント
・公開ファンドは40件、募集総額は88.4億円
・予定利回りは6.0%〜18.0%、平均は10.44%
・公開40件のうち30件が12ヶ月案件
・直近の運用中案件ほど高利回り化している

利回り分布：10%前後が中心だが、直近は高利回り化

公開40件の平均予定利回りは10.44%、中央値は10.0%です。運用中10件の平均13.4%は、終了済み30件の平均9.4%より高く、足元で高利回り化しています。

運用期間分布：12ヶ月案件が中心

運用期間は6ヶ月〜12ヶ月で、30件が12ヶ月案件です。案件によっては運用終了から分配・償還金の着金まで2ヶ月程度かかる場合があるため、複数案件へ同時に入れすぎない方が扱いやすいです。

案件タイプ：ホテル、マンション、商業ビル、介護・医療施設などが混在

ファンド名を見ると、小平市用地収益化シリーズ、ホテル、マンション、商業ビル、介護・医療施設などが目立ちます。単純な賃貸住宅だけでなく、売却や価値向上を含む案件が多いため、配当原資の型を毎回確認したいです。

公開ファンド数	40件
募集総額	88.4億円
予定利回り	6.0%〜18.0%
平均予定利回り	10.44%
中央値	10.0%
運用期間	6ヶ月〜12ヶ月
12ヶ月案件	30件
運用中 / 運用終了	10件 / 30件