汐留ファンディングの評判は？高利回り・劣後出資、本業・決算を解説

※本記事にはPRを含む場合があります。
※汐留ファンディングは不動産クラウドファンディングです。元本保証ではなく、不動産価格の下落、売却遅延、賃料下落、運営会社の信用悪化などにより元本割れの可能性があります。

汐留ファンディングは、汐留プロパティ株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。
予定利回りは6.0%〜10.0%、平均8.65%と高めです。
中古区分マンションや戸建・用地を対象に、キャピタル型またはインカム・キャピタル型の案件が多いサービスとして見ると理解しやすいです。

ただし、利回りだけで選ぶサービスではありません。公開ファンドの多くは売却出口に左右されるキャピタル型で、運営会社の本業も不動産の売買・買取・再生・賃貸・共同プロジェクトと密接につながります。
この記事では、公式サイト、ファンド一覧、FAQ、汐留プロパティの会社情報、汐留グループ情報、決算を確認しながら、評判・メリット・デメリット・本業・決算まで整理します。

この記事でわかること
・結論：汐留ファンディングは高利回りだが、売却出口まで読める人向け
 ・直近ファンド情報
 ・汐留ファンディングとは
 ・汐留ファンディングの仕組み
 ・汐留ファンディングの特徴（メリット）
・汐留ファンディングのデメリット（注意点）
・怪しい / 危ないと言われる理由
 ・汐留ファンディングの口コミ・評判
 ・運営会社の会社概要 / 信頼性
 ・運営会社の「本業」を分解する
 ・汐留プロパティ株式会社の決算 / 財務レポート
 ・汐留ファンディングの実績
 ・キャンペーン情報
 ・登録〜出資までの流れ
 ・FAQ
・利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
 ・まとめ
 ・出典・参考

結論：汐留ファンディングは高利回りだが、売却出口まで読める人向け

ポイント
・公開17ファンドの予定利回りは6.0%〜10.0%、平均8.65%
・中古区分マンションが10件で、キャピタル型中心のサービス
・劣後出資比率は9.0%〜20.0%、平均13.94%
・汐留グループの士業ネットワークと不動産仕入れ導線は強み
・高利回りほど売却価格、改装費、運用延長、事業者信用を確認したい

結論から言うと、汐留ファンディングは高利回り案件を少額で狙いたい人が、売却出口まで読んで使うサービスです。
公開17ファンドの平均予定利回りは8.65%で、6%台中心の堅めサービスよりかなり高い水準です。さらに最低投資額は1口1万円なので、分散しながら試しやすい点も魅力です。

一方で、汐留ファンディングは「高利回りだから安心」ではありません。公開17ファンドのうち11件がキャピタル型、4件がインカム・キャピタル型で、賃料だけでなく売却価格やリノベーション後の出口に左右される案件が多いです。

個人的には、汐留ファンディングはメイン口座というより、高利回り枠のサテライト候補です。
ファンド頻度は多くないため、良さそうな案件が出たときに、契約成立前書面、対象不動産、優先劣後、売却までの道筋、汐留プロパティの決算を確認して入る使い方が合います。

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直近ファンド情報
汐留ファンディング17号
(世田谷区ファミリーマンションプロジェクト)
・年利8%
・投資期間24ヶ月
・先着
・3月5日19時
〜ワンポイント解説〜
東急田園都市線用賀駅まで徒歩約5分のパークハイム用賀台B棟の1室が投資対象。
1期目は賃貸収入を原資とした想定年利4%のインカム型、2期目は退去後のリノベーション・売却による想定年利12%のキャピタル型。
総額11,000万円、優先10,000万円、劣後1,000万円（劣後約9.1%）
出口価格の目安としては、
「出口・売却レンジ（総額）」は
98,000,000円〜112,000,000円（=9,800万円〜1億1,200万円）
根拠（どうやってこのレンジに置いたか）
同一マンション（パークハイム用賀台）の売買価格履歴として、
・2025年1月：2階・83.81㎡が7,800万円（=93万円/㎡）
・2024年8月：1階・63.72㎡が4,990万円（=78万円/㎡）（※1階・小さめ住戸で参考程度）
・2025年2月：3階・82.22㎡が7,980万円（=97万円/㎡）
→ よって、直近の実勢（売買履歴）ベースで 93〜97万円/㎡が一つの“地に足のついた”レンジになります。
これを本件（104.04㎡）に機械的に当てると：
・93万円/㎡ × 104.04㎡ ≒ 96.8百万円（約9,680万円）
・97万円/㎡ × 104.04㎡ ≒ 100.9百万円（約1億090万円）
「同マンションの推定相場（部屋別/建物平均）」で上側の目線を固める
建物平均の推定相場として、
99.5万円/㎡（坪329万円）という推定相場（周辺取引から算出）が出ています。
→ 99.5万円/㎡ × 104.04㎡ ≒ 103.5百万円（約1億035万円）
さらに部屋別推定相場では、同マンションの大型住戸（107〜111㎡帯）が
だいたい 96.9〜98.5万円/㎡程度の水準で並んでいます（=同一マンションの“大型住戸帯”の相場観がそろっている）。
→ その結果、100〜103百万円近辺が「現状〜素直な成約」要因。

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汐留ファンディングとは

サービス名	汐留ファンディング
運営会社	汐留プロパティ株式会社
代表者	代表取締役社長　大原龍
所在地	東京都港区東新橋一丁目1番21号今朝ビル6階
設立	2017年4月24日
資本金	1億円
商品タイプ	不動産クラウドファンディング匿名組合型
主な投資対象	中古区分マンション、戸建、戸建用地、1棟マンションなど
最低投資額	1口1万円
不動産特定共同事業	東京都知事第164号第1号事業（電子取引業務を行う）
その他の免許	宅地建物取引業東京都知事（2）第100663号賃貸住宅管理業国土交通大臣(02)第0001680号
公式サイト	公式サイトはこちら！

汐留ファンディングは、汐留プロパティ株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディングです。投資家から資金を集め、その資金をもとに不動産を取得・運用し、賃貸や売却から得られた利益の一部を分配する仕組みです。

汐留プロパティが2017年に汐留グループ内の不動産部門として設立されたこと、1口1万円からWEB上で不動産投資ができること、汐留グループ内の士業連携や不動産ネットワークを活用して物件選定を行うことが説明されています。

投資対象は、公開一覧を見る限り中古区分マンションが中心です。
ただし戸建、戸建用地、1棟マンションもあり、単なるマンションインカムサービスではありません。
利回りの高さは魅力ですが、案件ごとに「どの不動産を、どの価格で仕入れ、どう売却するのか」を読む必要があります。

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汐留ファンディングの仕組み

ポイント
・投資家は匿名組合契約で出資する
・営業者は汐留プロパティ株式会社
・分配原資は対象不動産の賃貸収入や売却益
・優先劣後方式で一定の損失吸収を狙う
・元本や利回りは保証されない

汐留ファンディングは、不動産特定共同事業法に基づく電子取引業務として運営されています。投資家は匿名組合契約で出資し、営業者である汐留プロパティが対象不動産を取得・運用・売却します。分配は、対象不動産から生じる賃料や売却益を原資に行われます。

多くのファンドでは、投資家が優先出資者、汐留プロパティ側が劣後出資者になる優先劣後構造が使われています。対象不動産の価格が少し下がった場合、まず劣後出資部分が損失を吸収するため、投資家の元本毀損を抑える狙いがあります。

ただし、優先劣後は元本保証ではありません。公式FAQでも、運用不動産の評価額が劣後出資分を超えて下落した場合や、事業者の業務運営に支障が生じた場合には、出資金が返還されないリスクがあると説明されています。特にキャピタル型では、売却価格と売却時期が結果を大きく左右します。

汐留ファンディングの特徴（メリット）

ポイント
・予定利回り6.0%〜10.0%で高利回りを狙いやすい
・中古区分マンション中心で比較しやすい
・劣後出資比率9.0%〜20.0%で下落余地を見やすい
・士業グループと不動産ネットワークを活用している
・高利回り枠を少額で持ちたい人に合う

予定利回り6.0%〜10.0%で高利回りを狙いやすい

ポイント
・公開17ファンドの平均予定利回りは8.65%
・中央値は8.0%
・10.0%案件も複数確認できる

汐留ファンディングの一番わかりやすい魅力は利回りです。公開17ファンドの予定利回りは6.0%〜10.0%で、平均は8.65%でした。不動産クラウドファンディング全体で見ると、かなり高い部類に入ります。

中古区分マンション中心で案件の型を比較しやすい

ポイント
・公開17件中10件が中古区分マンション
・戸建・用地・1棟マンションもある
・同じ型の案件を並べて見やすい

公開ファンドを読むと、中古区分マンションが10件で中心です。区分マンションは戸建や大型開発より比較対象を探しやすく、周辺相場や売買履歴を確認しやすい面があります。ただし用地や1棟マンションも混ざるため、毎回同じリスクとは見ない方が安全です。

劣後出資比率9.0%〜20.0%で下落余地を見やすい

ポイント
・公開17件の劣後出資比率は9.0%〜20.0%
・平均は13.94%
・劣後の厚みと売却価格の妥当性をセットで見る

汐留ファンディングは優先劣後方式を採用しており、公開17件の劣後出資比率は9.0%〜20.0%でした。劣後があることで損失吸収の目安を置けますが、キャピタル型では売却価格が想定より大きく下がると劣後を超えて損失が出る可能性があります。

士業グループと不動産ネットワークを活用している

ポイント
・汐留グループには税理士法人・社労士法人・行政書士法人・司法書士法人などがある
・不動産売買や相続相談から仕入れ導線を作りやすい
・ただしグループ名だけで元本保証になるわけではない

公式サイトでは、汐留グループ内の公認会計士、税理士、弁護士、社労士、司法書士、行政書士、弁理士などの専門家連携が説明されています。
相続、売却、任意売却、リースバックなどの相談導線から不動産案件を拾える可能性がある点は、汐留プロパティの特徴です。

高利回り枠を少額で持ちたい人に合う

ポイント
・最低投資額は1口1万円
・ファンド数は多くないため候補口座として使いやすい
・高利回り案件に集中しすぎない運用がしやすい

汐留ファンディングは、毎月のように多数の案件が出るタイプではありません。だからこそ、常に資金を置くというより、募集が出たときに少額で検討する候補口座として使う方が合います。高利回り枠を分散で持ちたい人には相性があります。

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汐留ファンディングのデメリット（注意点）

ポイント
・キャピタル型中心で売却出口の影響が大きい
・ファンド頻度は高くない
・案件説明は読み込み前提で初心者には少し難しい
・途中解約可能でも価格変動と手続きを確認したい
・不動産在庫と借入を抱える本業リスクがある

キャピタル型中心で売却出口の影響が大きい

ポイント
・公開17件中11件がキャピタル型
・インカム・キャピタル型も4件
・売却価格と売却時期を読む必要がある

汐留ファンディングは、賃料だけで安定分配を狙うというより、売却益を含めて利回りを作る案件が多いです。売却価格が想定より弱い場合、劣後出資があっても投資家の元本に影響する可能性があります。

ファンド頻度は高くない

ポイント
・公開17件までの組成で、頻繁に資金を回すサービスではない
・抽選式が14件で応募しても入れない可能性がある
・資金効率を重視する人は他サービスとの併用が前提

ファンド数は多すぎるわけではなく、公開17件のうち14件は抽選式でした。高利回り案件が出ても必ず投資できるわけではありません。汐留ファンディングだけで資金を回すより、複数サービスの一つとして見る方が現実的です。

案件説明は読み込み前提で初心者には少し難しい

ポイント
・高利回りの理由が売却益に寄りやすい
・リノベーション・賃貸・売却のどこで収益を作るかを見る
・図表だけで判断せず契約書面まで確認する

ユーザー目線では、汐留ファンディングの案件はやや読み込みが必要です。対象不動産の種別、賃貸中か空室か、リノベーション前提か、売却先が見えているかでリスクは変わります。利回りだけ見て短時間で判断するより、契約書面を開いて確認するタイプです。

途中解約可能でも価格変動と手続きを確認したい

ポイント
・FAQでは途中でやめることが可能と説明
・申請書の提出が必要
・途中解除や譲渡時は価格が当初出資金を下回る可能性がある

FAQでは途中でやめることが可能とされていますが、自由に即時換金できる預金とは違います。公式リスク説明では、契約期間途中での解除や地位譲渡では、その時点の経済情勢、不動産市場、組合運営状況により価格が当初出資金を割り込む可能性があると説明されています。

不動産在庫と借入を抱える本業リスクがある

ポイント
・2025年3月期の総資産は21.42億円
・負債合計は15.64億円
・販売用不動産や固定資産が大きい不動産会社として見る

汐留プロパティは、不動産を扱う実業会社です。決算を見ると、販売用不動産、建物、土地、借入が大きく、軽いプラットフォーム企業ではありません。不動産市況が悪化した場合、在庫評価、販売期間、借入コストが財務に影響します。

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怪しい / 危ないと言われる理由

ポイント
・高利回りなので理由を確認したくなる
・キャピタル型が多く出口が見えにくい案件もある
・グループ会社の強みはあるが元本保証ではない
・不動産会社として在庫・借入リスクを抱える

高利回りなので警戒されやすい

汐留ファンディングは平均予定利回り8.65%と高めです。高利回りは魅力ですが、投資家から見ると「なぜこの利回りを出せるのか」を確認したくなる水準でもあります。仕入れ価格、改装費、売却価格、運用期間のどこに強い前提があるのかを見る必要があります。

売却益寄りの案件は結果が読み切れない

公開17件のうち、キャピタル型またはインカム・キャピタル型は15件です。賃貸収入だけでなく売却益に期待する案件では、売却時期が遅れる、売却価格が下がる、工事費が膨らむといった影響を受けます。ここを読まずに利回りだけで入ると危なく見えやすいです。

士業グループの信用を過大評価しない

汐留グループの専門家ネットワークは強みです。ただし、RSMネットワークの各メンバーは独立した会計・アドバイザリーファームであり、グループやブランド名がファンド元本を保証するわけではありません。投資判断では、汐留プロパティ本体の許認可・決算・案件内容を見る必要があります。

汐留ファンディングの口コミ・評判

ポイント
・高利回りを評価する見方がある
・ファンド頻度は多くないという見方になりやすい
・案件内容はしっかり読み込む必要がある
・外部評価だけでなく公式書面を確認したい

汐留ファンディングは、大手サービスほど口コミ量が多いサービスではありません。外部のサービス紹介記事では、高利回りや劣後出資、汐留グループの専門家ネットワークを評価する見方があります。一方で、ファンド頻度が多いわけではないため、常時使うサービスというより、募集が出たときに検討する候補として語られやすいです。

実際にファンド詳細を読むと、利回りだけでなく、対象不動産の種別、売却方針、賃貸の有無、劣後出資比率、運用延長条項を確認したくなる案件が多いです。評判を参考にするのは良いですが、最後は契約成立前書面を保存し、自分で読める範囲に絞るのが安全です。

運営会社の会社概要 / 信頼性

会社名	汐留プロパティ株式会社
設立	2017年4月24日
資本金	1億円
代表者	代表取締役社長　大原龍
監査役	日垣秀庸（公認会計士 / 税理士）
顧問	岡田育大、佐々木暢也（いずれも公認会計士 / 税理士）
所在地	東京都港区東新橋一丁目1番21号今朝ビル6階
事業内容	不動産の売買、仲介、斡旋、賃貸及び管理 / 不動産投資コンサルティング
主な免許	宅地建物取引業東京都知事（2）第100663号 / 不動産特定共同事業東京都知事第164号 / 賃貸住宅管理業国土交通大臣(02)第0001680号
関連グループ	RSM汐留パートナーズ株式会社、RSM汐留パートナーズ税理士法人、社会保険労務士法人、行政書士法人、司法書士法人など
公式サイト	公式サイトはこちら！

ポイント
・投資家が直接見るべき営業者は汐留プロパティ株式会社
・汐留プロパティは不動産売買・買取・再生・賃貸管理・リースバック・共同プロジェクトを扱う実務会社
・RSM汐留パートナーズ側は会計税務・労務・登記・許認可・バックオフィス支援の専門家グループ
・グループの専門家ネットワークは案件発掘・契約整備・相続相談導線の強みになり得る
・ただしRSMブランドや士業連携はファンド元本を保証するものではない

汐留プロパティは不動産実務を担う営業者

ポイント
・第1号事業者として投資家から出資を受ける
・宅建業・不動産特定共同事業・賃貸住宅管理業の免許を持つ
・ファンドの信用判断はまず同社の財務と案件運営を見る

汐留ファンディングの営業者は、汐留プロパティ株式会社です。投資家から見た直接の契約相手はこの会社であり、対象不動産の取得・運用・売却、分配、契約書面の説明などを担います。したがって、信頼性を見るときは「汐留グループ全体が大きいか」だけでなく、汐留プロパティ単体の許認可、決算、ファンド運営能力を確認する必要があります。

同社の事業内容は、単なるクラウドファンディング専業ではありません。公式サイトでは、不動産売買仲介、不動産買取、中古住宅再生、不動産コンサルティング、家賃保証、任意売却、リースバック、不動産特定共同事業、小規模不動産特定共同事業、不動産相続、共同プロジェクト事業が並んでいます。かなり広い不動産実務を持つ会社として見るのが自然です。

RSM汐留グループは専門家とBPOのネットワーク

ポイント
・RSM汐留パートナーズ株式会社はプロフェッショナル・アドバイザリー、バックオフィス、財務コンサルを掲げる
・税理士法人・社労士法人・行政書士法人・司法書士法人が周辺機能を持つ
・不動産そのものより、会計・税務・労務・登記・許認可面の支援が中心

RSM汐留パートナーズの公式概要では、RSM汐留パートナーズ株式会社の事業内容として、プロフェッショナル・アドバイザリーサービス、バックオフィス・アウトソーシングサービス、財務コンサルティングサービスが示されています。さらに税理士法人、社会保険労務士法人、行政書士法人、司法書士法人がグループ内にあり、会計税務、労務、許認可、商業登記・不動産登記などをカバーする形です。

これは汐留ファンディングにとって、相続・売却・資金調達・法人取引・登記・税務の相談導線を持ちやすいという意味でプラス材料です。たとえば相続相談から不動産売却の話が出る、法人顧問先から不動産活用の話が出る、外部不動産会社の資金調達相談が来る、といった入口が考えられます。

信頼性として見てよい点と見すぎない点

ポイント
・見てよい点：免許、決算、専門家ネットワーク、ファンド実績
・見すぎない点：RSMブランドやグループ規模だけで安全と判断すること
・最終判断は対象不動産・売却出口・劣後出資・営業者財務で行う

汐留プロパティは、上場企業グループではありません。その代わり、士業グループ内の不動産部門として、専門家連携と不動産相談の導線を持っている点に特徴があります。ここは評価できます。

一方で、RSMネットワークの各メンバーは独立した会計・アドバイザリーファームであり、RSMネットワーク自体が一つの法人としてファンドを保証するわけではありません。投資家としては、グループの強みを加点しつつも、ファンドごとの契約書面、対象不動産、売却計画、汐留プロパティ単体の財務を必ず見るのが安全です。

運営会社の「本業」を分解する

ポイント
・汐留プロパティの本業は不動産の仕入れ・加工・賃貸・売却・管理を組み合わせるモデル
・RSM汐留グループは会計税務・労務・登記・許認可・BPO・財務コンサルで顧客接点を持つ
・汐留ファンディングは投資家向け商品であり、不動産プロジェクトの資金調達機能でもある
・収益源は売買粗利、仲介・コンサル手数料、賃貸収入、共同プロジェクト関連収益に分けて見る
・リスクは在庫滞留、売却価格下落、借入コスト、外部不動産会社との役割分担に集まりやすい

収益源1：売買仲介とコンサルで案件の入口を作る

ポイント
・売主・買主の間に立つ仲介が基本
・相続・任意売却・不動産活用相談も入口になる
・グループ顧問先や士業相談から不動産情報が集まりやすい

汐留プロパティの不動産ソリューション事業では、不動産を売りたい顧客と買いたい顧客の間に立つ売買仲介、不動産コンサルティング、相続・任意売却などの支援が説明されています。ここでの収益源は、仲介手数料やコンサルティング報酬です。

ただし、投資家目線では手数料収入だけを見るより、案件の入口として見る方が重要です。士業グループには相続、事業承継、税務、法人顧問、登記、許認可の相談が集まりやすく、その中から売却相談や不動産活用相談が出る可能性があります。この顧客接点が、汐留プロパティの仕入れ・売却ルートの強みになります。

収益源2：買取再販と中古住宅再生で粗利を作る

ポイント
・土地・戸建・マンション・投資用不動産を買い取る
・中古物件をリフォームして付加価値を付ける
・販売価格と仕入れ・工事・保有コストの差が利益になる

汐留プロパティは、不動産買取事業や中古住宅再生を掲げています。このモデルでは、物件を安く仕入れ、リフォームや権利関係の整理、賃貸付けなどで価値を高め、売却時の差額で利益を出します。汐留ファンディングで中古区分マンションや戸建、用地が多いのは、この本業と相性が良いからだと考えられます。

一方で、粗利を狙うモデルは市況の影響を受けます。仕入れ価格が高い、工事費が膨らむ、販売期間が長引く、想定価格で売れない、というズレが出ると利益は削られます。高利回り案件ほど、どこでその利回りを作るのかを確認する必要があります。

収益源3：賃貸管理・家賃保証・リースバックで保有収益を作る

ポイント
・賃貸住宅管理業の登録を持つ
・家賃保証やリースバックも公式事業にある
・2025年3月期は不動産賃貸収入が約2.96億円

汐留プロパティは、売買だけでなく賃貸・管理寄りの事業も持っています。公式サイトでは、家賃保証、リースバック、賃貸及び管理が確認できます。2025年3月期の決算でも不動産賃貸収入が約2.96億円あり、保有物件からの賃料収入が本業の一部になっています。

この点は、インカム・キャピタル型のファンドを読むときに重要です。賃貸中の物件であれば賃料収入を得ながら売却を待てますが、退去、空室、賃料下落、修繕費が出ると収益は下がります。賃貸管理の実務を持つことは強みですが、空室リスクそのものが消えるわけではありません。

収益源4：共同プロジェクトで外部不動産会社の案件を資金化する

ポイント
・外部不動産会社が物件情報を持つ
・汐留プロパティが資金調達・リノベーション・売却・賃貸付けを管理する
・クラウドファンディングは資金調達と案件化の装置になる

共同プロジェクト事業の公式ページでは、不動産会社が有益な物件情報を持っていても資金力が足りない場合に、汐留プロパティのクラウドファンディングで資金調達し、不動産プロジェクトを進める説明があります。汐留プロパティは、資金調達、リノベーション、売却、賃貸付けまでをマネジメントすると説明しています。

これはかなり重要です。汐留ファンディングは、単に自社物件を小口化するだけでなく、外部不動産会社の情報・汐留プロパティの資金調達・グループの専門家支援を組み合わせる装置になり得ます。メリットは案件の入口が広がることです。注意点は、外部不動産会社の実行力、権利関係、売却先、工事管理まで見ないとリスクが読みにくいことです。

グループのビジネスモデルは顧問先接点と専門家支援

ポイント
・RSM汐留パートナーズはアドバイザリー、BPO、財務コンサルが中心
・税理士・社労士・行政書士・司法書士が周辺機能を担う
・不動産情報の発掘、契約・税務・登記確認の面で支援になり得る

RSM汐留グループ側のビジネスモデルは、不動産販売そのものではなく、会計税務、労務、登記、許認可、バックオフィス、財務コンサルティングなどの専門サービスです。法人・個人の顧客接点が広いため、不動産の相続、売却、資金調達、法人保有不動産の整理といった相談が出やすい土台があります。

汐留ファンディングにとって、このグループ接点は案件発掘と案件管理の補助線になります。ただし、グループの専門家がいるから運用が必ず成功するわけではありません。収益を作るのは最終的に対象不動産の賃貸・売却であり、投資家はファンドごとの価格妥当性と出口を読む必要があります。

市場が悪くなると在庫と借入が重くなる

ポイント
・不動産を買って売るモデルは在庫回転が重要
・販売用不動産・土地・建物が大きい会社は市況影響を受けやすい
・借入金利と販売期間の長期化が利益を圧迫する

汐留プロパティの決算を見ると、販売用不動産、建物、土地、借入が大きく、軽い紹介プラットフォームではありません。不動産を仕入れ、保有し、賃貸や再生を行い、売却する会社です。このモデルは市況が良いと利益を作れますが、販売期間が長引くと在庫に資金が固定され、借入コストも重くなります。

そのため、汐留ファンディングの高利回り案件を見るときは、単に利回りが高いかではなく、どの不動産をどの価格で売るのか、運用期間を延長できる条項があるか、劣後出資はどれだけあるか、運営会社の資金余力は十分かを確認したいです。

汐留プロパティ株式会社の決算 / 財務レポート

ポイント
・汐留プロパティの決算3期分を確認
・売上高は2023年3月期10.52億円から2025年3月期13.71億円へ増加
・2025年3月期は営業利益4.36億円、当期純利益3.56億円と大きく改善
・総資産21.42億円のうち販売用不動産・建物・土地が大きい
・RSM汐留パートナーズの官報決算データは参考になるが、汐留プロパティの親会社決算ではない

項目	2023年3月期	2024年3月期	2025年3月期
売上高	10.52億円	11.87億円	13.71億円
営業利益	1.13億円	-0.27億円	4.36億円
経常利益	1.24億円	0.43億円	4.18億円
当期純利益	0.77億円	0.31億円	3.56億円
総資産	13.35億円	15.41億円	21.42億円
負債合計	11.45億円	13.19億円	15.64億円
純資産	1.91億円	2.22億円	5.78億円

損益は2025年3月期に大きく改善

汐留プロパティの3期分を見ると、売上高は10.52億円、11.87億円、13.71億円と増えています。2024年3月期は販管費が重く営業赤字でしたが、2025年3月期は売上総利益が9.90億円まで伸び、営業利益4.36億円、当期純利益3.56億円と大きく改善しています。

ここは単純に「黒字だから安心」と見るより、本業の回転がうまくいった期と見る方が自然です。不動産販売収入と不動産賃貸収入が伸び、粗利が大きくなったことで営業利益が出ています。つまり、汐留ファンディングの案件でも、仕入れ・賃貸・売却の前提がどれだけ実行できるかが重要になります。

売上の中身は販売と賃貸の両方がある

2025年3月期の内訳を見ると、不動産販売収入が約7.23億円、不動産賃貸収入が約2.96億円確認できます。売って終わりの会社ではなく、不動産を保有しながら賃貸収入を得て、最終的に販売するモデルも持っていることが分かります。

この構造は、汐留ファンディングのインカム・キャピタル型と相性があります。賃貸で一定の収益を作りつつ、最終的な売却益で利回りを作る考え方です。ただし、空室・賃料下落・売却遅延が出ると、賃貸収入と売却益の両方に影響します。

貸借対照表は不動産在庫と固定資産が大きい

2025年3月期の総資産は21.42億円で、現金預金4.68億円、販売用不動産4.87億円、建物5.34億円、土地4.83億円が目立ちます。資産の多くが不動産に寄っており、実物不動産を仕入れ・保有・販売する会社らしい貸借対照表です。

この点は投資家にとって重要です。不動産市況が良い局面では利益を作りやすい一方、売却が遅れると資金が在庫に固定されます。販売用不動産や固定資産の大きさは、事業の実態を示す強みでもあり、同時に市況悪化時のリスクでもあります。

負債は大きいが純資産も増えている

2025年3月期の負債合計は15.64億円で、短期借入金や長期借入金が確認できます。一方で、純資産は2023年3月期1.91億円、2024年3月期2.22億円、2025年3月期5.78億円まで増えています。自己資本比率は約27.0%で、2025年3月期は利益蓄積により財務の厚みが増しました。

ただし、借入を使って不動産を保有・販売する会社である以上、金利上昇や販売期間の長期化には注意が必要です。ファンドごとに売却出口が遅れた場合、営業者側の在庫・借入管理力が問われます。

グループ側の決算は参考情報として見る

ポイント
・官報決算データベースではRSM汐留パートナーズ株式会社の2023年6月期決算を確認できる
・純利益3,458万3,000円、総資産7億931万7,000円、純資産3億6,630万1,000円と掲載
・ただし汐留プロパティの親会社ではないため、合算して安全性を判断しない

ネット上で確認できるグループ周辺の決算として、官報決算データベースにはRSM汐留パートナーズ株式会社の2023年6月期決算公告が掲載されています。そこでは、純利益3,458万3,000円、利益剰余金1億6,154万8,000円、純資産3億6,630万1,000円、総資産7億931万7,000円とされています。

ただし、この数字は汐留ファンディングの営業者である汐留プロパティの決算ではありません。RSM汐留パートナーズはアドバイザリーやBPOを行うグループ中核会社であり、不動産ファンドの元本を保証する主体ではありません。記事上では、グループが一定規模の専門家・コンサル組織を持つ参考情報として扱うのが適切です。

クラファン依存度は直接切り分けできない

今回確認した汐留プロパティの決算スクリーンショットでは、匿名組合出資金受入のような勘定科目が単独表示されていません。そのため、匿名組合出資金受入 ÷ 総資産で見るクラウドファンディング依存度は直接計算できません。公開17ファンドの募集総額は合計6.79億円ですが、貸借対照表のどの残高と対応するかは断定しない方が安全です。

汐留ファンディングの実績

ポイント
・公開ファンドは17件、募集総額は合計6.79億円
・予定利回りは6.0%〜10.0%、平均8.65%
・中古区分マンションが10件で最多
・キャピタル型11件、インカム・キャピタル型4件で売却出口を見るサービス
・劣後出資比率は9.0%〜20.0%、平均13.94%

利回り分布：8%〜10%の高利回り案件が中心

ポイント
・公開17件の平均予定利回りは8.65%
・利回りレンジは6.0%〜10.0%
・10.0%案件も複数あり高利回り枠として目立つ

汐留ファンディングは、実績面ではかなり高利回り寄りです。公開17件の平均予定利回りは8.65%で、8%〜10%の案件が目立ちます。利回りだけで見れば魅力は強いですが、利回りが高いほど売却益やリノベーション後の出口に強い前提が置かれている可能性があります。

運用期間分布：短中期が多いが2年案件もある

ポイント
・1年以内の案件が多い
・59日や91日の短期案件もある
・一方で1年超や2年案件もあり資金拘束は毎回確認する

運用期間は短中期が中心ですが、全てが短期ではありません。かなり短い案件もある一方で、1年超や2年の案件もあります。汐留ファンディングは高利回りなので、利回りだけでなく、資金拘束期間と運用延長条項をセットで見たいです。

投資対象：中古区分マンションが中心

ポイント
・公開17件中10件が中古区分マンション
・戸建・戸建用地・1棟マンションも確認
・同じ不動産クラファンでも案件ごとに見る軸が変わる

投資対象は中古区分マンションが最多です。区分マンションは周辺相場や成約事例を比較しやすい一方、階数、築年数、管理状態、賃貸中か空室か、リフォーム前提かで出口が変わります。戸建や用地、1棟マンションもあるため、毎回同じ感覚で見ない方が安全です。

募集方式と劣後出資：抽選式が多く劣後は平均13.94%

ポイント
・公開17件中14件が抽選式
・劣後出資比率は9.0%〜20.0%
・劣後があることと安全であることは別問題

指標	集計結果
公開ファンド数	17件
募集総額	6.79億円
平均予定利回り	8.65%
予定利回りレンジ	6.0%〜10.0%
平均劣後出資比率	13.94%
最多アセット	中古区分マンション（10件）
募集方式	抽選式14件 / 先着順3件
主なファンドタイプ	キャピタル型11件 / インカム・キャピタル型4件 / インカム型2件

劣後出資比率は平均13.94%で、不動産クラウドファンディングとして一定の下落耐性は意識されています。ただし、キャピタル型中心のサービスでは売却価格が大きく下がると劣後を超えて損失が出る可能性があります。実績章では、利回り、期間、アセット、劣後をまとめて見てから、個別ファンドの契約書面に進むのが良いです。

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登録〜出資までの流れ

汐留ファンディングの登録から出資までは、一般的な不動産クラウドファンディングと近い流れです。来店は不要で、公式FAQでも本サイト上で取引できると説明されています。

STEP1. 会員登録をする

ポイント
・メールアドレスと基本情報を登録
・公式サイトから無料で登録
・ログイン後に投資家情報を入力

まずは公式サイトから会員登録します。登録後、マイページで本人確認や出資者情報を入力します。

STEP2. 本人確認書類を提出する

ポイント
・運転免許証、パスポート、在留カードなどを提出
・住所確認のハガキが届く流れがある
・本人確認が終わるまで出資できない

FAQでは、運転免許証、パスポート、在留カード、健康保険証と国民年金手帳などが本人確認書類の例として挙げられています。ハガキが届かない場合は問い合わせが必要です。

STEP3. ファンドを選んで申し込む

ポイント
・募集方式は抽選式と先着順がある
・公開17件中14件は抽選式
・申込時は契約成立前書面を確認する

気になるファンドが出たら、募集方式、利回り、運用期間、劣後出資比率、投資対象、売却方針を確認します。高利回り案件ほど、契約書面の前提を丁寧に読むことが重要です。

STEP4. 入金して運用開始を待つ

ポイント
・支払い方法は銀行振込
・登録名義以外の振込は不可
・振込手数料は投資家負担と見るのが自然

FAQでは、支払い方法は銀行振込のみ、登録名義以外の振込は不可と説明されています。入金時の振込手数料は、利用する金融機関のルールを確認してください。

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FAQ

Q1. 汐留ファンディングの最低投資額はいくらですか

公式トップでは、1口1万円から不動産投資が行える仕組みと説明されています。少額から試しやすいサービスです。

Q2. 元本は保証されますか

保証されません。公式FAQでは、元本保証は禁止されており、劣後出資の仕組みを用いてリスク低減に努めるものの、評価額の下落や事業者の業務運営悪化・倒産により出資金が返還されないリスクがあると説明されています。

Q3. 利回りは保証されますか

保証されません。公式サイトでは、表示される利回りは想定利回りであり、利回りの保証は行っていないと説明されています。

Q4. 入出金方法は何ですか

FAQでは、支払い方法は銀行振込のみと説明されています。登録名義以外の振込は受け付けない旨も記載されています。

Q5. 中途解約はできますか

FAQでは、途中でやめることは可能で、申請書をダウンロードする案内があります。ただし、公式リスク説明では、途中解除や地位譲渡の場合に価格が当初出資金を割り込む可能性も説明されているため、自由に元本額で換金できるものではありません。

Q6. クーリングオフはできますか

公式のクーリングオフ説明では、契約成立時書面の電子交付をダウンロードした日から起算して8日を経過するまでの間に、書面で解約を申し出れば契約解除が可能とされています。解除時の出資金返還に係る違約金や振込手数料は発生しないと説明されています。

利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール

不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングは、各社の募集タイミングが重なりやすく、良い案件ほどすぐに埋まりやすいです。汐留ファンディングのようにファンド頻度が多すぎないサービスも、他社案件と並べて予定管理しておくと資金を遊ばせにくくなります。

投資予定を管理したい方は、当サイトの利回りカレンダーも活用してください。Googleカレンダーに追加しておけば、募集開始日や運用期間をまとめて確認できます。

不動産クラファン投資ツール
【利回りカレンダー】
簡単に導入できる一括管理＋自動更新のファンド情報アプリ！

ポイント
・クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資系の「年利・投資期間・先着募集の有無」が1目でわかる
・Googleカレンダーに登録するだけで設定完了（自動更新）
・複数社のファンドをまとめて把握できる

まとめ

ポイント
・汐留ファンディングは平均利回り8.65%の高利回りサービス
・中古区分マンション中心だが売却出口の確認が重要
・士業グループと不動産ネットワークは強み
・決算は2025年3月期に大きく改善したが不動産在庫と借入も見る
・少額分散で高利回り枠として使うのが現実的

汐留ファンディングは、利回り水準だけを見るとかなり魅力があります。公開17ファンドの平均予定利回りは8.65%で、劣後出資も9.0%〜20.0%あります。中古区分マンション中心で、少額から高利回り枠を作りたい人には候補になります。

ただし、キャピタル型中心である以上、売却出口を読まずに投資するのは危険です。汐留グループの士業ネットワークや2025年3月期の好決算はプラス材料ですが、元本保証ではありません。使うなら、募集が出たタイミングで契約書面を読み、対象不動産、売却価格、劣後出資、運用延長、運営会社の財務を確認しながら少額で使うのが現実的です。

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