COZUCHI（コヅチ）の評判・口コミは？上振れ配当とTRIAD決算を検証

※本記事にはPRを含む場合があります。
※COZUCHIは元本や配当を保証する商品ではありません。

COZUCHIの魅力は、TRIADが不動産の権利関係を整えたり、開発・改修したりして価値を高め、売却利益が想定を上回ったときに追加の配当を狙えることです。

一方で、上振れの裏側には、権利調整、開発、売却先の確保など、予定どおり進まない可能性がある作業もあります。
この記事では、上振れ配当の仕組み、実際のファンドの傾向、運営各社の本業・決算まで解説します。

この記事でわかること
・結論：COZUCHIは売却益の上振れを狙う人向け
・直近ファンド情報
・COZUCHIとは
・COZUCHIの仕組み
・COZUCHIの特徴（メリット）
・COZUCHIのデメリット（注意点）
・怪しい・危ないと言われる理由
・COZUCHIの口コミ・評判
・運営会社の会社概要 / 信頼性
・運営会社の「本業」を分解する
・TRIAD・LAETOLIの決算 / 財務レポート
・COZUCHIの実績
・キャンペーン情報
・登録〜出資までの流れ
・FAQ
・利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
・まとめ
・出典・参考

結論：COZUCHIは売却益の上振れを狙う人向け

ポイント
・売却益の上振れ配当
・権利調整と開発が強み
・売却遅延と元本損失に注意
・LAETOLIとTRIADの役割が違う

COZUCHIは、権利調整や開発を伴うリスクを引き受けて、売却益の上振れを狙いたい人に向くサービスです。
物件を貸すだけの案件より大きな利益を狙える一方、交渉や工事、売却が長引くことがあります。

投資候補にしやすい条件	見送りたい条件
利益を生む作業と売却先を説明できる	高利回りの理由を説明できない
未完了の調整と代替案がわかる	売却までの前提が多すぎる
運用期間を余裕資金で待てる	近く使うお金を長く動かせない
劣後出資と損失条件を確認できる	過去実績だけで安全と判断する

COZUCHIは2026年9月末時点で運用終了134件のうち58件が想定年利を上回ったと公表しています。
平均実績年利は、単純平均で20.7%（2026年8月末）、投資額と運用期間を考慮した加重平均で8.6%（2026年9月末）です。
公開ファンド146件の募集時の想定年利の中央値は6.0%で、実績値とは別の数字です。

高利回りの理由が「難しい権利調整」なのか「早い売却」なのかで、負担するリスクは変わります。
このリスクなら、この配当を狙いたいと思えるかで案件を選ぶのがよいと思います。

COZUCHIとは

項目	内容
サービス名	COZUCHI（コヅチ）
運営	LAETOLI株式会社
主な案件運用	TRIAD株式会社など、案件ごとの第1号事業者
現行商品	短期運用型 / 中長期運用型
最低投資額	短期は1万円から / 中長期は10万円から
主な利益	賃料収入 / 不動産の売却利益
元本保証	なし
途中の現金化	買取申込制度あり。商品・案件ごとに条件が異なる
公式実績	累計投資額約1,413億円、運用終了134件で元本割れ0件（会社公表）

COZUCHIは、物件を保有して賃料を受け取るだけでなく、権利関係の整理、テナント対応、開発・改修などで不動産の価値を高め、売却利益を狙う案件が多い不動産クラウドファンディングです。
売却利益が計画を上回ると、想定利回りを超える上振れ配当を受け取れる点が大きな特徴です。

一方で、権利調整や開発、売却が予定どおり進まなければ、運用延長や配当減少、元本割れにつながる可能性があります。
公開開始が新しい50件では、短期運用型44件・中長期運用型6件でした。
短期運用型は売却利益、中長期運用型は毎月配当と売却利益の両方を重視するため、商品タイプ、ファンドを動かす会社（第1号事業者）、売却計画を案件ごとに確認することが重要です。

短期運用型と中長期運用型を分けて考える

ポイント
・短期は売却益を重視
・中長期は毎月配当も重視
・現行商品は匿名組合型

短期運用型は、比較的短い期間で不動産を売却し、売却利益を狙う案件が中心です。
COZUCHIらしい上振れ配当が出やすい一方、売却時期と売却価格の影響を受けます。

現行の中長期運用型は、賃料などから毎月配当を受けながら、最後の売却利益も狙う匿名組合型です。
過去に提供されていた任意組合型とは契約や税務の考え方が異なります。
現在の商品を確認したい方は現行の中長期運用型を解説した記事を、過去の商品を確認したい方は旧・任意組合型の記事を参考にしてください。

第1号事業者はファンドごとに確認する

ポイント
・LAETOLIが投資家の窓口
・第1号事業者が物件を運用
・全案件がTRIADとは限らない

LAETOLIはCOZUCHIを運営し、募集や契約の媒介、案件審査、運用中の管理を担います。
多くのファンドではTRIADが第1号事業者として不動産を取得し、権利調整、開発・改修、運用、売却、配当まで担います。

ただし、LAETOLI自身が第1号事業者になる場合もあります。
サービス名だけで判断せず、ファンドページと契約成立前の書面で、誰が不動産を運用し、誰が投資家に責任を負う契約なのかを確認してください。

COZUCHIの仕組み

ポイント
・賃料と売却利益が配当になる
・売却の上振れが追加配当になる
・商品ごとに利益の作り方が違う
・事業者の継続問題も影響する

賃料と売却利益から配当が生まれる

ポイント
・貸付商品ではない
・不動産の運用成果で決まる
・売却条件が重要になる

COZUCHIは、企業へお金を貸して利息を受け取る商品ではありません。
第1号事業者が不動産を取得・運用し、賃料や売却で得た利益を契約条件に沿って投資家へ配当します。

そのため、投資前に見るべき中心は、借り手の返済能力ではなく、対象不動産、賃料を払う人、権利関係、工事や開発の計画、売却先と売却価格です。
匿名組合の基本から確認したい方は、不動産特定共同事業の仕組みを解説した記事も参考にしてください。

アップサイド配当は売却利益の追加配分

ポイント
・想定超の利益を分ける
・配分条件は案件ごと
・上振れは保証されない

アップサイド配当とは、物件が想定より高く売れるなどして利益が増えたとき、その一部を当初の想定配当に上乗せする仕組みです。
一般的な不動産クラウドファンディングでは投資家の配当に上限を置く案件もありますが、COZUCHIは売却結果を投資家へ還元する点を強く打ち出しています。

売却利益のすべてが投資家へ配分されるわけではありません。
たとえばC-99は売却益の投資家配当を25%までとする条件で、これはCOZUCHI全案件の上限ではありません。
想定年利が上振れる余地と、利益そのものを何割受け取るかは別の条件です。
アップサイド配当の考え方は別記事で詳しく解説しています。

短期と中長期では利益の作り方が違う

ポイント
・短期は売却結果が中心
・中長期は毎月配当もある
・期間だけで選ばない

短期運用型では、物件の価値を高め、比較的短い期間で売却する計画が中心です。
予定より早く高く売れれば上振れしやすい反面、権利調整、工事、売却が遅れると運用期間の延長や利益の縮小につながります。

中長期運用型では、保有中の賃料などから毎月配当を受けつつ、将来の売却利益も狙います。
毎月配当があっても元本が安定するとは限りません。
賃料の継続性と最後の売却の両方を確認する必要があります。

事業者の継続問題も投資家へ影響する

ポイント
・物件だけでは決まらない
・分配や換金が遅れる場合がある
・信託の有無を確認する

対象不動産に価値があっても、第1号事業者が倒産したり、業務停止や行政上の問題が起きたりすれば、運用、情報開示、買取申込、売却、配当、償還が遅れる可能性があります。

ファンドによっては不動産を信託するなど、事業者の他の財産から分ける仕組みがあります。
ただし、信託があっても物件価格の下落、賃料の減少、売却の遅れまで防げるわけではありません。
契約書面で財産の管理方法と事業者が継続できなくなった場合の扱いを確認してください。

COZUCHIの特徴（メリット）

ポイント
・想定超の利益が投資家へ回る
・売却型の選択肢が多い
・権利調整を利益へ変えられる
・抽選方法を選べる
・途中で現金化できる
・判断材料が比較的多い

想定を超えた利益が投資家へ回る

ポイント
・終了134件中58件が上振れ
・売却益を追加配分
・配分条件は案件ごと

COZUCHIは、物件が想定より高く売れたとき、増えた利益の一部を投資家へ追加配分します。
運用終了134件のうち、58件で実績年利が想定を上回りました。

年利の上振れには、売却益が増えたケースのほか、早期終了で年率換算が高くなったケースも含まれます。
「年利が上がったか」と「受け取る配当額が増えたか」は同じではありません。

売却型を中心に案件の選択肢が多い

ポイント
・最近50件中38件が売却益型
・公開146件の予定年利中央値6.0%
・商品型で利益源が異なる

公開開始が新しい50件では、売却益型38件・賃料型12件でした。
公開一覧146件の募集時の想定年利は、5%以上7%未満が72件で中心です。

極端な高利回り案件だけでなく、予定年利6%前後を中心に、開発、ホテル、商業施設、住宅、土地などを選べるのが強みです。
ただし、同じ利回りでも賃料中心と売却中心では損失の起き方が違うため、数字だけで横並びにしないでください。

権利調整と開発を利益へ変える力がある

ポイント
・難しい不動産を扱う
・調整後の売却を狙う
・交渉・工事の遅れもある

TRIADは、複数の所有者や借地・賃貸借の関係を整え、用途変更、解体、改修、開発を行い、買い手にとって利用しやすい不動産へ変えて売却する事業を得意としています。

この能力は、単純な賃貸物件では得にくい売却利益を生む可能性があります。
反対に、交渉相手、許認可、工事、買い手のどこかで計画が止まれば時間と費用が増えます。
調整が成功した場合の利益と、長引いた場合の費用を見比べて選びたいサービスです。

チャレンジポイントで抽選方法を選べる

ポイント
・落選や出資で貯まる
・使用数を自分で決める
・対象案件だけで使える

COZUCHIには、対象となる募集でポイントを使い、使用数が多い順に当選しやすくなるチャレンジポイントがあります。
一般募集だけに申し込んでポイントを残すことも、投資したい案件でまとめて使うこともできます。

ただし、すべてのファンドで使えるわけではなく、当選後のキャンセルには不利な条件があります。
詳しい付与・使用・失効条件はチャレンジポイントの記事で確認してください。

途中で現金化する仕組みがある

ポイント
・買取申込を使える
・即日換金ではない
・商品ごとに条件が違う

COZUCHIには、運用期間中でも事業者へ持分の買取りを申し込む制度があります。
売買できる公開市場ではありませんが、満期まで一切動かせない商品より選択肢があります。

短期運用型の買取手数料は現在3.3%が目安ですが、商品全体では3.3〜5.5%と案内される場合があります。
買取代金の支払いまではおおよそ2か月です。
中長期運用型の買取手数料は無料で、毎月15日までの申込分は原則20日付で譲渡され、当月末までに支払われる案内です。
実際の手数料と日程は、ファンドの契約書面を優先してください。
COZUCHIの中途換金と償還・分配の時期も確認できます。

投資判断の材料が比較的多い

ポイント
・ファンド説明が詳しい
・運用実績を確認できる
・TRIAD決算を確認できる

COZUCHIは、ファンドの対象不動産、利益の内訳、募集方法、運用計画、売却方針などを公開しています。
運用終了後の実績一覧や、主な第1号事業者であるTRIADの決算も確認できます。

物件の特徴だけでなく、運営会社の財務や過去の売却結果まで調べられる点はメリットです。

COZUCHIのデメリット（注意点）

ポイント
・権利調整の前提が多い
・劣後出資が薄い案件もある
・抽選でも当選しやすいとは限らない
・途中換金に条件がある
・TRIADの売却力へ依存する

権利調整・開発・売却の前提が多い

ポイント
・最近50件中27件に調整要素
・利益と遅延の両面
・未完了作業が売却を左右

公開開始が新しい50件のうち、権利構造の調整や開発の要素がある案件は27件でした。
隣接地・私道の一体化、テナント退去、借地権・底地、建物の解体などは、物件の使い道と売却先を広げる一方、相手方の合意や工事が遅れると現金化も延びます。

C-99は売却契約を結んだ後も境界調整や未登記建物の解体が残り、決済の延期・解除があり得ると説明しています。
またC-140のように前の期から次の期へ引き継ぐ募集もあり、元本を返す資金が最終売却から来るのか、次の募集に依存するのかで期間の読み方が変わります。

劣後出資が薄い案件もある

ポイント
・公開24件の中央値2.6%
・借入と出資の分母を分ける
・借入返済が先の案件もある

公開開始が新しい50件のうち、劣後出資比率を確認できた24件の中央値は2.6%で、16件は3%以下でした。
劣後出資は物件の損失を優先出資より先に負担しますが、残る26件の比率や全体の中央値はこの集計から分かりません。
借入もある案件では、返済順位と比率の分母を分けて読む必要があります。

C-130では事業総額の58.3%を借入、30.4%を優先出資、11.3%を劣後出資が占めました。
出資合計を分母にした劣後27.1%を、借入を含む事業全体の保護率として扱うことはできません。
売却価格が下がったときの返済順位と損失負担は案件ごとに異なります。

募集額が大きくても当たりやすいとは限らない

ポイント
・46件が抽選
・部分当選もある
・個人の確率は不明

集計対象50件では46件が抽選のみ、4件が先着と抽選の併用でした。
大きな募集額があっても応募も集中するため、人気案件へ毎回投資できるとは限りません。

応募総額を募集額で割った応募率は確認できますが、一般枠、ポイント枠、優先枠、部分当選、申込金額が異なります。
応募率をそのまま一人ひとりの当選確率へ置き換えないでください。

途中換金には時間・条件・手数料がある

ポイント
・すぐには戻らない
・買取不可の場合がある
・契約書面を優先する

買取申込制度があっても、株式のようにその場で売却できるわけではありません。
申込が集中した場合、運用終了が近い場合、事業者の資金や業務に問題がある場合などは、希望どおり進まない可能性があります。

短期運用型の買取手数料は現在3.3%が目安ですが、商品全体では3.3〜5.5%と案内される場合があります。
実際の手数料は申込時の契約書面を優先してください。
買取申込をすると、対応する運用期間中の分配金は受け取れません。
手数料だけでなく、この配当の減少も途中換金の負担になります。
出資時の銀行振込手数料は投資家負担、償還・分配時の振込手数料は事業者負担です。
デポジット口座からの出金は月1回無料で、2回目以降は330円かかります。

生活費や近いうちに使う予定のお金を入れず、買取申込を使わなくても満期まで待てる金額に抑えるのが基本です。

TRIADの売却力と資金調達へ依存する

ポイント
・売却代金が次の仕入れ資金
・COZUCHI資金も取得を支える
・売却遅延は新規取得を圧迫

TRIADは、不動産を取得し、価値を高め、売却して資金を回収する会社です。
COZUCHIから集めた資金も、物件の取得と開発を支える大きな調達手段になっています。

物件が予定時期に売れず、新しいファンド募集や借入も鈍れば、次の物件を買う資金を用意しにくくなります。
既存案件でも利息や保有費が増え、売却益と投資家の配当を圧迫します。

怪しい・危ないと言われる理由

高い実績や許認可だけで、COZUCHIを安全と決めることはできません。
判断の中心は、権利調整・開発・売却へどの程度依存し、計画が遅れたときに何が起きるかです。

「怪しいか」という言葉だけで白黒を決めるより、配当を生む収入、未完了の作業、売却先、劣後出資、事業者の財務を分けて確認した方が、実際の損失可能性を判断できます。

実績利回りが高く、利益の出所が見えにくい

ポイント
・高い年率には理由がある
・利益額と期間を分ける
・売却計画が判断の中心

高い年率表示には、権利調整や開発で売却益を増やす計画と、投資期間を短く年率換算する仕組みの両方があります。
年率だけでは受け取る利益額も、元本を戻す日も分かりません。

利益の出所は賃料だけではなく、権利調整、用途変更、開発、改修後の売却益も含みます。
O-139のリセール募集では、売却益からの配当予定額が同じでも投資期間が短くなるため、表示年利が6.46%へ上がりました。
年率上昇が売却利益の増加を意味するとは限らず、受け取る予定額と元本返還予定日を合わせて読みます。

複雑な権利関係と長い売却工程がある

ポイント
・交渉相手がいる
・許認可や工事がある
・売却まで長引く場合がある

共有持分、借地権、底地、入居者との契約、再開発の権利変換などを扱う案件では、事業者だけで完了時期を決められない作業があります。
計画が進めば大きな価値向上につながる一方、相手との交渉や行政手続きが長引く可能性があります。

高い利回りを「怪しい」と切り捨てるのではなく、どの難しい作業への対価なのかを読みます。
説明を読んでも利益の理由と遅延時の対応を説明できない案件は、見送る方が無理のない判断です。

許認可と過去の元本割れ0件を安全保証と誤解しやすい

ポイント
・許認可は運営の前提
・元本割れ0件は過去実績
・将来の保証ではない

LAETOLIとTRIADは、各自の役割に必要な許認可を持っています。
法令上のルールと監督を受ける点は確認材料ですが、国や東京都が投資家の元本を保証する制度ではありません。

運用終了134件で元本割れ0件という数字も、COZUCHIが公表する過去実績です。
次の案件で物件価格が下がる可能性、売却が遅れる可能性、事業者の経営に問題が起きる可能性は残ります。

複数会社の役割が初見でわかりにくい

ポイント
・LAETOLIがサービスを運営
・TRIADが多くの物件を運用
・COMMOSUSは別の調達経路

COZUCHIの画面と投資家対応はLAETOLI、多くのファンドの不動産運用はTRIADが担います。
さらにTRIADは、融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとも提携しています。

複数の会社が関わる案件では、責任の所在を曖昧にしないことが大切です。
ファンドごとの第1号事業者、契約相手、物件保有者、売却を担当する会社を確認してください。

COZUCHIの口コミ・評判

ポイント
・上振れ実績が魅力
・人気案件は抽選待ち
・当選後のキャンセルに注意

利用者全体の満足度を示す独立した調査は確認できていません。
ここでは、評判を調べる際に気になる上振れ配当と抽選の条件を見ていきます。

上振れの実績は魅力

ポイント
・上振れ実績がある
・案件情報を追いやすい
・知名度だけで判断しない

終了134件中58件で実績年利回りが想定を上回ったという公表値は、サービスを検討する材料になります。

売却利益が増えれば配当にも還元されるので、固定利回り型の商品にはない楽しみがあります。

人気案件は当選を待つこともある

ポイント
・抽選案件が多い
・部分当選もある
・キャンセルは慎重に行う

集計対象50件のうち46件が抽選のみだったため、投資したい案件に必ず参加できるサービスではありません。
チャレンジポイント、部分当選、前回出資者の優先募集など、案件ごとに当選の仕組みも違います。

当選後に出資額を減らしたり、全額をキャンセルしたりすると、ポイントが減る・失効する場合があります。
投資する意思と資金を確認してから申し込む必要があります。

運営会社の会社概要 / 信頼性

ポイント
・COZUCHIの運営はLAETOLI
・多くの物件運用はTRIAD
・役割は案件ごとに確認する
・許認可と元本保証は別

COZUCHIを判断するときは、LAETOLIとTRIADを一つの会社のように扱わず、それぞれの役割を分けて考える必要があります。

項目	内容
COZUCHIの運営	LAETOLI株式会社
設立	1999年5月20日
代表取締役	武藤 弥
資本金	1億円
所在地	東京都港区北青山二丁目5番8号 青山OM-SQUARE4階
LAETOLIの主な役割	投資家募集、契約の媒介、案件審査、運用中の管理。自社が第1号事業者になる場合もある
LAETOLIの主な許認可	不動産特定共同事業 第1号・第2号 東京都知事第60号 / 宅地建物取引業 東京都知事（6）第77822号 / 第二種金融商品取引業 関東財務局長（金商）第740号
多くの案件の第1号事業者	TRIAD株式会社
TRIADの主な役割	不動産の取得、権利調整、開発・改修、運用、売却、配当
両社の関係	提携関係。個別案件の意思決定は独立すると説明
最終確認	ファンドページと契約書面で第1号事業者を確認

COZUCHIはLAETOLIが運営し、多くのファンドをTRIADが動かす

ポイント
・募集と運用を分ける
・契約相手を確認する
・全案件を一般化しない

LAETOLIはCOZUCHIのプラットフォームを運営し、投資家の募集や契約の媒介、案件審査、運用中の管理を担います。
多くのファンドでは、TRIADが第1号事業者として対象不動産を取得・運用し、売却と配当まで担当します。

ただし、すべてのファンドをTRIADが運用するわけではありません。
LAETOLIも第1号事業者の許可を持つため、投資前に第1号事業者と契約相手を確認するのが基本です。

LAETOLIは募集・審査・管理を担う

ポイント
・投資家の窓口になる
・第1号・第2号の許可を持つ
・不動産事業も行える

LAETOLIは、COZUCHIの口座、本人確認、電子契約、募集、問い合わせ、運用中の管理を支える会社です。
第2号事業者として他社が組成した契約を募集・媒介するだけでなく、自社が第1号事業者になることもできます。

決算注記に挙げられた収益項目には、募集代行手数料、運用中の管理手数料、プロジェクト掲載料、清算時の特別報酬、不動産売買、不動産賃貸があります。
ただし、項目ごとの売上金額は公開されていないため、どの収益が主力かまでは断定できません。

TRIADは取得・調整・開発・売却を担う

ポイント
・不動産の中身を作る
・権利関係を整える
・売却まで責任を持つ

TRIADは、多くのCOZUCHIファンドで対象不動産を取得し、権利関係の整理、用途変更、改修・開発、賃貸運用、売却を担います。
COZUCHIの上振れ配当を生み得る作業の中心にいる会社です。

六本木の事業用地では、複数の所有者との交渉や賃貸借契約の切り替えを進め、建物を解体して開発用地として売却した事例があります。
複雑な権利関係をまとめ、開発会社などが買いやすい土地へ変えるのがTRIADの得意分野です。

両社は提携関係だが個別判断は独立する

ポイント
・アライアンスパートナー
・案件判断は各社が独立
・役割の違う2社

現在の公式な呼び方はアライアンスパートナーです。
TRIADは、各社が独立した経営体制を維持し、投資判断、商品審査、個別案件の意思決定には互いに関与しないと説明しています。

許認可と実績は確認材料であって保証ではない

ポイント
・法令上の土台がある
・投資損失は残る
・個別契約を確認する

LAETOLIとTRIADは、それぞれの役割に必要な許認可を持っています。
許可を受けた事業者には法令上のルールが課されますが、不動産価格の下落、売却の遅れ、開発・権利調整の難航を国や自治体が補償する制度ではありません。

会社の土台を確認した後は、各ファンドの第1号事業者、対象不動産、売却方法、劣後出資、信託の有無、運用期間を確認してください。

運営会社の「本業」を分解する

ポイント
・利益の中心は不動産売却
・権利調整が価値を生む
・COZUCHI資金が取得を支える
・LAETOLIは募集・管理で稼ぐ
・売却と募集の停滞が弱点

TRIADの中心は価値を高めて売る不動産事業

ポイント
・課題のある物件を仕入れる
・利用しやすい状態へ変える
・売却で利益を確定する

TRIADの中心事業は、都心を中心とする不動産を取得し、権利調整、用途変更、改修、開発などで価値を高めて売却することです。
TRIADは、2026年1月期の業績について、大型案件と採算性の高い案件の売却が押し上げたと説明しています。

賃料を長期間積み上げるだけでなく、課題のある不動産に手を入れ、買い手が利用しやすい状態にして利益を得る会社と考えると、COZUCHIに権利調整型や開発型が多い理由がわかります。
部門別売上がないため賃料や仲介の寄与額は分かりませんが、物件をいくらで、どの速さで売れるかが収益を左右します。

権利調整と開発は上振れと遅延の両方を生む

ポイント
・成功すれば価値が高まる
・失敗すれば時間が延びる
・費用増加にも注意する

複数所有者との交渉、借地や賃貸借契約の整理、用途変更、建物の解体・建築が成功すれば、取得時より高い価格で売却できる可能性があります。
想定を上回る利益を投資家へ追加配分する仕組みは、この価値向上と相性が良いです。

反対に、交渉や許認可、工事、入居者募集、売却が遅れれば、運用期間の延長、保有費用の増加、利益の縮小につながります。
上振れ配当の数字だけでなく、上振れを生むためにどの難しい作業を引き受けている案件かを見てください。

COZUCHIはTRIADの大きな資金調達基盤

ポイント
・預り金は235.5億円
・総資産の54.4%
・物件取得の大きな資金源

2026年1月期末のCOZUCHI出資預り金は235.5億円で、TRIADの総資産の54.4%、負債の60.4%に相当します。
販売用不動産のうち、COZUCHIで調達したプロジェクトの簿価も約256億円あります。

TRIADは、物件を買う資金の大きな部分をCOZUCHIで調達しています。
募集が鈍れば、新しい物件の取得や開発を進めにくくなる構造です。

LAETOLIは募集・管理・掲載・清算で収益化する

ポイント
・募集代行で収益を得る
・運用中の管理で収益を得る
・不動産収益も持つ

LAETOLIは、COZUCHIでの募集代行、運用中の管理、プロジェクト掲載、一定条件での清算時報酬を収益項目として開示しています。
自社が第1号事業者となる案件や、不動産売買・賃貸も収益化できます。

TRIADが不動産側の価値を作り、LAETOLIが投資家募集とサービス運営を担うのが基本構造です。
ただし、LAETOLIの売上高と収益項目別の金額は公開されていないため、各収益への正確な依存度はわかりません。

物件売却と新規募集が鈍ると資金繰りに響く

ポイント
・売却で現金を回収する
・新規資金で取得を進める
・同時停滞が資金回転を重くする

TRIADは物件の取得・権利調整・開発費を先に払い、売却して現金を戻します。
売却が遅れる間は借入利息や保有費が積み上がり、新しい物件の取得にも回せるお金が減ります。

物件の売却と新しい募集がともに鈍ると、在庫を現金に戻すまでの資金を別の調達でつなぐ必要が高まります。

TRIAD・LAETOLIの決算 / 財務レポート

ポイント
・売上と本業利益は増加
・特別損失で純利益は減少
・自己資本比率は9.93%
・COZUCHI資金比率は54.4%
・流動資産の中心は不動産在庫
・LAETOLIの資産には分別管理資金

単位は億円です。

TRIAD単体・損益（単位：億円）。

指標	2024/1	2025/1	2026/1
売上高	243.3	342.2	452.9
営業利益	14.1	28.9	40.9
経常利益	9.3	23.5	43.0
当期純利益	6.6	10.9	8.5

TRIAD単体・期末貸借対照表（単位：億円）。

指標	2024/1	2025/1	2026/1
総資産	422.3	644.6	432.8
負債	398.8	610.1	389.8
純資産	23.5	34.4	43.0
COZUCHI出資預り金	272.0	457.1	235.5

期末比率	2024/1	2025/1	2026/1
自己資本比率	5.56%	5.34%	9.93%
COZUCHI出資預り金÷総資産	64.41%	70.91%	54.42%

2024年1月期は、決算月の変更を含む約11か月の期間です。
後の2期と完全に同じ12か月ではありません。

売上と本業利益は3期で伸びた

ポイント
・売上高は452.9億円
・営業利益は40.9億円
・営業利益率も上がった

TRIADの売上高は243.3億円から452.9億円、営業利益は14.1億円から40.9億円へ増えました。
売上総利益率は12.0%から16.4%、営業利益率は5.8%から9.0%へ上昇しています。

2026年1月期の売上高と経常利益は過去最高となりました。
TRIADは、その要因を大型案件や採算性の高い案件の売却と説明しています。
数値上も、不動産を価値向上して売る本業の利益が伸びています。

特別損失30.8億円で純利益は減った

ポイント
・本業利益は増えた
・純利益は8.5億円
・売却価格が最終利益を左右する

2026年1月期の営業利益は40.9億円、経常利益は43.0億円まで伸びましたが、当期純利益は10.9億円から8.5億円へ減りました。
TRIADは、保有物件の販売価格を見直して売却したことに伴い、30.8億円の特別損失を計上したと説明しています。

本業利益が伸びても、物件の売却価格で最終利益が大きく変わる事業であることが表れています。
特別損失の対象物件や個別の売却条件は決算資料に記載されていません。

総資産縮小と純資産増加で自己資本比率が改善した

ポイント
・総資産は432.8億円
・純資産は43.0億円
・負債は約90%を占める

総資産は644.6億円から432.8億円へ縮小し、純資産は34.4億円から43.0億円へ増えました。
自己資本比率は5.34%から9.93%へ改善しています。

一方、負債は総資産の約90%を占めます。
自己資本比率は前期より上がりましたが、自己資金だけで物件を取得する会社ではなく、投資家資金、金融機関借入、社債を使って不動産を回す構造です。

COZUCHI出資預り金は総資産の54.4%

ポイント
・前期より比率は低下
・負債の60.4%を占める
・なお大きな調達源

COZUCHI出資預り金は前期の457.1億円から235.5億円へ減り、総資産に占める割合も70.9%から54.4%へ低下しました。
負債に占める割合は60.4%です。

前期より比率は下がったものの、なお負債の6割を占める大きな調達源です。
物件の取得・売却時期で残高が動くため、今後も借入とファンド資金の両方を見る必要があります。

流動資産の約84.5%は不動産在庫

ポイント
・流動比率は236.8%
・在庫は349.4億円
・現預金は49.3億円

流動比率は121.3%から236.8%へ改善しました。
ただし、流動資産413.5億円のうち、販売用不動産と仕掛不動産が合計349.4億円で約84.5%を占めます。
現預金は49.3億円です。

流動資産が流動負債を上回っていても、その多くは売却して初めて現金になる不動産です。
TRIADはCOZUCHI調達プロジェクトの販売用不動産について、簿価約256億円に対し外部評価などが約279億円と説明していますが、これは将来の売却額を保証する数字ではありません。

LAETOLIの資産には投資家の分別管理資金が含まれる

ポイント
・総資産は45.14億円
・純資産は9.36億円
・信託預け金は33.23億円
・2026年の純益は未掲載

単位は億円です。

LAETOLI単体・期末貸借対照表（単位：億円）。

指標	2024/6	2025/6	2026/6
総資産	22.78	72.53	45.14
負債	16.78	63.49	35.78
純資産	6.00	9.04	9.36
信託預け金	12.75	51.47	33.23
預り金	13.38	60.64	34.92

補足指標	2024/6	2025/6	2026/6
自己資本比率	26.33%	12.47%	20.74%
当期純利益（億円）	1.57	3.04	決算公告に記載なし

LAETOLIの総資産は2025年6月期の72.53億円から2026年6月期の45.14億円へ減りました。
純資産は9.04億円から9.36億円へ増え、自己資本比率は12.47%から20.74%へ上がっています。

2026年6月期には、信託預け金33.23億円と預り金34.92億円があります。
この預け金は投資家などの事業参加者の資金を分けて管理する性質で、LAETOLIが自由に使える現金や売上ではありません。
預り金と信託預け金の減少が総資産縮小の大きな部分を占めるため、TRIADの不動産在庫の減少と同じ意味には読めません。

LAETOLIの2026年6月期の公開資料には売上高、営業利益、当期純利益が載っていません。
募集・運用管理・自社案件のどの事業が利益を支えたかも分からないため、信託預け金の多さを本業の収益力と混同しないことが大切です。

会社決算と個別ファンドの安全性は別

ポイント
・本業利益の増加はプラス
・特別損失と在庫依存もある
・個別契約を優先する

売上と本業利益の増加、純資産の積み上がり、自己資本比率の改善はプラス材料です。
一方、特別損失、不動産在庫の売却、COZUCHI資金の大きさも確認できます。

TRIADの黒字やLAETOLIの純資産増加だけでは、個別ファンドの元本は保証されません。
各案件の第1号事業者、物件価値、権利調整の進み具合、売却先、劣後出資、信託の有無、運用延長時の対応を分けて確認してください。

COZUCHIの実績

ポイント
・終了134件で上振れ58件
・単純平均の実績年利20.7%
・加重平均の実績年利8.6%
・予定年利は6%前後が中心
・最近50件では売却益型38件

運用終了件数や上振れ件数は、2026年9月末時点の公表値です。
公開ファンドの想定年利などの募集条件は2026年10月21日時点のものです。

見る項目	数字・対象
公式の運用終了・上振れ	終了134件のうち上振れ58件（2026年9月末）
平均実績年利（単純平均）	20.7%（2026年8月末）
平均実績年利（加重平均）	8.6%（2026年9月末）
公開ファンドの予定年利	146件の中央値6.0%（短期139件・中長期7件）
公開開始が新しい50件	短期44件・中長期6件／売却益型38件・賃料型12件
権利調整・開発の要素	最近50件のうち27件（公開詳細の独自分類）

終了134件のうち58件で想定を上回った

ポイント
・上振れ58件
・運用終了額約1,188億円
・単純平均20.7%／加重平均8.6%

運用状況・実績	会社公表値
運用終了	134件・約1,188億円
想定年利超過	58件
元本割れ	終了134件で0件
平均実績年利（単純平均）	20.7%（2026年8月末）
平均実績年利（加重平均）	8.6%（2026年9月末）

累計投資額約1,413億円、運用終了額約1,188億円、運用終了134件、上振れ58件、元本割れ0件がCOZUCHIの公表値です。
58件は実績年利が想定を上回った件数で、すべてが配当総額の増加を意味するわけではありません。

単純平均は各ファンドの年利を足して件数で割り、加重平均は投資額と実際の運用期間も考慮して計算します。
いずれも税引前で、任意組合型を除いています。

公開146件の想定利回りは5%以上7%未満が中心

ポイント
・全体の中央値は6.0%
・短期139件・中長期7件
・商品型を混ぜて利回りを選ばない

予定利回り（年利）	短期139件	中長期7件
5%未満	26件	4件
5%以上7%未満	69件	3件
7%以上10%未満	22件	0件
10%以上	22件	0件

2026年10月21日の公開一覧146件を、募集時に示された税引前の想定年利で集計しました。
短期運用型は5%以上7%未満が69件で最も多く、短期の中央値は6.0%、中長期の中央値は4.5%です。
短期は売却益、中長期は毎月の配当と売却益を組み合わせるため、数字だけを同じ商品として比べると利益の出方を見誤ります。

短期139件のうち22件は10%以上です。
売却価格が予定より高くなる前提なのか、権利調整・開発の未完了作業に対する利回りなのかで、同じ10%以上でも受け入れるリスクが変わります。

公開開始が新しい50件は売却益型が38件

ポイント
・売却益型38件・賃料型12件
・抽選のみ46件
・東京の物件44件

投資対象・地域・タイプ	最近50件の件数
短期 / 中長期	44 / 6
売却益型 / 賃料型	38 / 12
抽選のみ	46
所在地が東京	44

公開開始時刻が新しい50件は、2024年7月から2026年7月まで約2年分です。
売却益型が多く、想定を超える利益を狙える一方、買い手と売却価格への依存も大きい構成です。

公開詳細で、境界や権利関係の調整、既存建物の解体、開発などが確認できた案件は27件でした。
未完了の作業がある案件では、交渉相手や工事が予定どおり進まない場合の売却方法が重要です。

運用中13件では中長期型の予定期間が長い

ポイント
・短期8件の中央値18か月
・中長期5件の中央値36か月
・元本返還日は終了日と別

運用中13件の運用期間	件数	表示期間の中央値
短期運用型	8件	18か月
中長期運用型	5件	36か月

2026年10月21日時点で運用中の13件では、短期運用型8件の表示期間の中央値は18か月、中長期運用型5件は36か月です。
短期という名前でも、数か月で元本が戻る案件ばかりではありません。

終了した案件は表示期間が実績へ変わるため、ここでは運用中の案件だけを集計しています。

公開24件の劣後出資比率は中央値2.6%

ポイント
・確認できた24件の中央値2.6%
・うち16件が3%以下
・借入もある案件は別

最近50件の劣後出資	公開詳細で確認できた範囲
比率を確認できた案件	24件
劣後比率の中央値	2.6%
3%以下	16件

最近50件のうち公開詳細から劣後割合を読み取れた24件では、中央値が2.6%、16件は3%以下でした。
劣後出資だけで大きな物件価格の下落を吸収する設計が中心とは言いにくい数字です。

借入を併用する案件もあり、貸し手が先に返済を受ける条件なら、売却代金から投資家へ残る額は少なくなります。
残り26件の劣後割合はこの集計では分かりません。

権利調整は、物件を使いやすくして売却価値を高める一方、相手方の合意・工事・行政手続きが延びると現金化も遅れる仕組みです。

キャンペーン情報

登録〜出資までの流れ

STEP1：無料会員登録

ポイント
・メールアドレスを登録する
・基本情報を入力する
・利用規約を確認する

最初にメールアドレスを登録し、氏名、住所などの基本情報を入力します。
登録だけで投資する必要はありません。
案件が出てから本人確認を始めると募集に間に合わない場合があるため、利用する可能性があるなら先に本人確認まで済ませておく方法があります。

STEP2：本人確認を行う

ポイント
・公的個人認証を使える
・ICチップ方式も使える
・対応スマートフォンを確認する

本人確認には、公的個人認証（JPKI）や、本人確認書類のICチップ情報と顔写真を使う方法があります。
一部の従来方式は廃止が予定されているため、登録画面に表示される最新の方法を選んでください。

マイナンバーカードや、ICチップを読み取れるスマートフォンが必要になる場合があります。
端末と書類を準備してから進めると手続きが止まりにくくなります。
詳しい画面はCOZUCHIの登録方法で確認できます。

STEP3：案件と契約書面を確認する

ポイント
・第1号事業者を確認する
・利益の内訳を確認する
・売却と劣後出資を確認する

出資前には、誰が不動産を運用するか、賃料と売却益のどちらが配当を支えるか、残る権利調整や工事は何かを確かめてください。
売却先、借入と劣後の負担順序、予定終了・償還日、買取申込の条件も、元本をいつどれだけ回収できるかに関わります。

ファンド紹介文だけでなく、契約成立前の書面も読みます。
特に、売却利益の配分、運用延長、損失負担、途中換金の手数料は、サービス全体の説明より個別書面を優先してください。

STEP4：抽選・先着へ申し込む

ポイント
・募集方法を確認する
・ポイント使用を決める
・生活資金を入れない

一般抽選、チャレンジポイント募集、先着、前回出資者の優先募集など、募集方法を確認して申し込みます。
ポイントを使う場合は、当選後のキャンセル条件まで確認してください。

当選確率を上げるために申込額を無理に増やさず、満期まで動かせなくても困らない金額に抑えます。
複雑な案件ほど、一つに集中せず複数案件や他社へ分けることが重要です。

STEP5：運用中のお知らせを追う

ポイント
・進捗を確認する
・終了予定の変更を見る
・配当と償還を分けて見る

運用中は、権利調整、工事、賃貸、売却のうち未完了の作業が、終了時期や売却価格を左右します。
予定どおりという連絡だけでなく、何が終わり、何が残っているかを見てください。

元本償還日と配当予定日は同じとは限りません。
運用終了メールだけで入金日を決めず、マイページと契約書面の日付を照らしてください。

FAQ

Q1. COZUCHIは怪しいですか？

高い実績や許認可だけで、安全と決めることはできません。
権利調整、開発、売却、劣後出資、事業者財務を案件ごとに確認し、計画が遅れた場合に何が起きるかまで判断してください。

Q2. COZUCHIで元本割れは起きていますか？

COZUCHIは、運用終了134件で元本割れ0件と公表しています。
これは過去の終了案件についての会社公表値で、運用中・募集中の案件を含む将来の元本を保証しません。

Q3. なぜ利回りが上振れるのですか？

不動産が想定より高く売れた場合などに、増えた利益の一部を投資家へ追加配分するからです。
権利調整、用途変更、改修、開発が成功すると売却価値が高まる可能性があります。
また、早期終了で投資期間が短くなり、年率換算だけが上がる場合もあります。

Q4. COZUCHIは当たらないのですか？

人気案件に必ず当選できるわけではありません。
集計対象50件では46件が抽選のみでした。
一般枠、ポイント枠、優先枠、部分当選があるため、応募率だけから自分の当選確率は計算できません。

Q5. TRIADとLAETOLIの違いは何ですか？

LAETOLIはCOZUCHIを運営し、募集、契約の媒介、案件審査、運用中の管理を担います。
TRIADは多くのファンドで第1号事業者となり、不動産の取得、権利調整、開発、運用、売却を担います。
実際の第1号事業者はファンドごとに確認してください。

Q6. 最低いくらから投資できますか？

短期運用型は1万円から、現行の中長期運用型は1口1万円を10口以上、つまり10万円からです。
最低額は商品・案件の表示を優先してください。

Q7. 中途換金できますか？

買取申込制度がありますが、即日・無条件で現金化できるわけではありません。
短期運用型は買取手数料3.3%が目安で、商品によっては3.3〜5.5%と案内され、支払いまでおおよそ2か月です。
中長期運用型は買取手数料が無料で、毎月15日までの申込分は原則20日付で譲渡され、当月末までに支払われます。
個別条件は契約書面を優先してください。

Q8. 分配金と償還金はいつ受け取れますか？

短期運用型の終了後の分配は、原則として運用期間末日から30日以内です。
現行の中長期運用型は毎月配当です。
元本が戻る日と配当日は別なので、案件ごとの予定日を確認してください。

Q9. 短期運用型と中長期運用型の違いは何ですか？

短期運用型は比較的短い期間での売却利益、中長期運用型は毎月配当と将来の売却利益を重視します。
現行商品はいずれも匿名組合型ですが、最低投資額、期間、買取申込の条件が異なります。

Q10. 利益に税金はかかりますか？

個人が匿名組合から受け取る利益は雑所得として総合課税の対象となり、分配時に20.42%が源泉徴収されます。
原則として確定申告が必要ですが、個人の状況によって不要になる場合もあるため、年間取引報告書を確認し、税務署や税理士へ相談してください。

利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール

COZUCHIは抽選案件が多いため、一社だけを待つと投資機会が偏りやすくなります。
他の不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングの募集予定も同じカレンダーで確認すると、資金を分けやすくなります。

ポイント
・年利と期間を確認できる
・先着・抽選を確認できる
・Googleカレンダーへ追加できる
・複数サービスをまとめて追える

まとめ

ポイント
・売却益が上振れる仕組み
・権利調整と開発に強み
・売却遅延と元本損失の可能性
・募集会社と不動産運用会社が異なる

COZUCHIは、想定を上回る売却利益を投資家へ配分する仕組みと、TRIADが難しい不動産の価値を高める力が魅力のサービスです。
運用終了134件のうち58件で想定を上回ったという実績は、上振れが過去に繰り返し起きたことを示しています。

一方、公開開始が新しい50件のうち38件は売却益型でした。
権利調整、開発、売却の進捗が配当と元本返還を左右します。
劣後出資の割合だけで安心せず、借入の返済順位と売却価格が下がった場合の損失負担を案件ごとに比べる必要があります。

投資候補にできるのは、利益が生まれる作業、未完了の権利調整、売却先、売却が遅れた場合の対応、劣後出資、運用期間を自分の言葉で説明できる案件です。
高利回りの理由がわからない案件、売却までの前提が多すぎる案件、生活資金を長く動かせなくなる案件は見送ってください。

サービス全体を「安全」「危険」と一括りにせず、1案件ずつ読み、複数の案件・会社へ金額を分けることが、COZUCHIを使ううえで最も大切です。

出典・参考

公式資料

• COZUCHI公式
• COZUCHIファンド一覧
• 短期運用型
• 中長期運用型
• ファンド運用実績（2026年9月末）
• 2026年8月末の運用実績・単純平均
• 平均実績年利の集計方法変更（2026年10月9日）
• C-130の借入・優先劣後の条件
• O-139のリセール年利と期間
• C-99の売却条件と利益配分
• C-140の前期からの継続募集
• 第1号・第2号事業者の役割
• LAETOLI株式会社 会社概要・決算公告
• TRIAD株式会社
• TRIAD 2026年1月期決算
• TRIAD 2025年1月期決算
• TRIADの権利調整プロジェクト例
• 分配金の支払時期
• 換金申請・買取申込
• 配当・償還は予定どおりとは限らない
• 分配金にかかる税金

集計方法

2026年10月21日の公開一覧146件をファンドIDで数え、募集時の想定年利、商品型、募集方式、利益の型、所在地を集計しました。
一覧の期間は終了後に実際の期間へ更新されるため、募集時の予定期間の全件集計には使っていません。

公開開始が新しい50件の権利調整・開発27件は、公開詳細に具体的な作業が示された案件の数です。
劣後比率は公開詳細から比率を読み取れた24件を対象にしています。

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• COZUCHIの現行中長期運用型
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• COZUCHIのチャレンジポイント
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• 不動産特定共同事業の仕組み
• COMMOSUSの解説