KORYO Fundingの評判は？上場企業運営・安定インカム型の実績と決算を解説

KORYO Fundingの評判は？上場企業運営・安定インカム型の実績と決算を解説

※本記事にはPRを含む場合があります。
※KORYO Fundingは不動産クラウドファンディングです。元本保証ではなく、不動産価格の下落、売却遅延、賃料下落、運営会社の信用悪化などにより元本割れの可能性があります。

KORYO Fundingは、東証スタンダード上場の香陵住販株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディングです。
公開ファンド26件を確認すると、25件が想定利回り4.5%、アセットは賃貸アパート・賃貸マンション中心、優先劣後は70：30が多いです。高利回りで攻めるサービスというより、地方賃貸物件のインカムと、上場企業運営の出口対応力を見ながら使うサービスとして理解すると読みやすいです。

この記事では、公式サイト、公式ファンド一覧、FAQ、リスク説明、香陵住販の公式会社情報、事業紹介、IR資料、決算資料を確認し、KORYO Fundingの評判・メリット・デメリット・本業・決算を投資家目線で整理します。

この記事でわかること
・結論：KORYO Fundingは上場企業運営の安定インカム型を狙う人向け
・直近ファンド情報
・KORYO Fundingとは
・KORYO Fundingの仕組み
・KORYO Fundingの特徴（メリット）
・KORYO Fundingのデメリット（注意点）
・怪しい / 危ないと言われる理由
・KORYO Fundingの口コミ・評判
・運営会社の会社概要 / 信頼性
・運営会社の「本業」を分解する
・香陵住販株式会社の決算 / 財務レポート
・KORYO Fundingの実績
・キャンペーン情報
・登録〜出資までの流れ
・FAQ
・利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
・まとめ
・出典・参考

結論：KORYO Fundingは上場企業運営の安定インカム型を狙う人向け

結論のポイント
・上場企業運営で会社情報と決算を追いやすい
・公開26件のうち25件が想定利回り4.5%
・賃貸アパートと賃貸マンション中心でインカム型が多い
・優先劣後70：30の案件が多く下落耐性を読みやすい
・地方物件中心なので賃貸需要と出口再組成を確認する

結論から言うと、KORYO Fundingは高利回りを狙って攻めるサービスではなく、上場企業が運営する地方賃貸物件のインカム型を、条件が合う時に拾いたい人向けです。公開26件のうち25件が想定利回り4.5%で、利回りの派手さよりも、案件の型がかなり揃っている点が特徴です。

特に見やすいのは、賃貸アパート・賃貸マンション中心で、優先劣後70：30の案件が多いことです。地方物件なので都心区分マンションほど流動性が高いわけではありませんが、賃貸収入を軸にした設計、劣後出資、後続ファンドへの譲渡や事業者取得などの出口候補を合わせて読むと、リスクの所在は比較的整理しやすいです。

一方で、KORYO Fundingは元本保証ではありません。
上場企業運営で資金調達力や情報開示面の安心感はありますが、再組成ファンドが必ず集まるわけではなく、事業者が必ず自社買取するわけでもありません。

KORYO Fundingとは

KORYO Fundingは、香陵住販株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディングです。
サービス単体で見ると、KORYO Fundingはかなりシンプルです。
香陵住販が保有・取得する収益不動産をファンド化し、賃料収入や売却収入を原資に投資家へ分配します。ファンド数は多すぎませんが、同じような利回り帯・劣後比率・地方賃貸物件が多く、サービスの性格をつかみやすいです。

KORYO Fundingの仕組み

ポイント
・匿名組合型の不動産クラウドファンディング
・投資家は優先出資者として参加する
・賃料収入や売却収入から分配を受ける
・劣後出資があるが元本保証ではない
・出口は事業者取得・第三者売却・後続ファンド譲渡などを確認する

KORYO Fundingの基本形は、匿名組合型の不動産クラウドファンディングです。
投資家はファンドに出資し、運営会社が対象不動産を取得・運用します。そこから発生する賃料収入や売却収入をもとに、投資家へ分配する仕組みです。

公開ファンドを見ると、KORYO Fundingはインカム型が中心です。
つまり、短期で大きな売却益を狙うというより、賃貸運営から得られる収入を主な原資にする設計が多いです。地方アパートや地方賃貸マンションでは、賃貸需要と稼働率がそのまま案件の読みやすさに影響します。

また、多くのファンドで優先劣後構造が使われています。たとえば優先70：劣後30の設計なら、一定の価格下落や損失はまず劣後出資部分が受ける形になります。ただし、劣後出資は損失を完全に消すものではありません。物件価格が大きく下がる、売却が遅れる、空室が増える、運営会社の信用が悪化する場合は、投資家にも損失が及ぶ可能性があります。

出口は、ファンドごとに事業者による取得、第三者への売却、後続ファンドへの譲渡などが記載されています。香陵住販は上場企業であり、本業として不動産売買・賃貸管理・収益不動産販売を行っているため、出口候補を持ちやすい点は見やすいです。
ただし、再組成や買取は条件次第なので、投資判断では「出口候補が複数あるか」と「その価格に無理がないか」を分けて確認しましょう。

KORYO Fundingの特徴（メリット）

ポイント
・上場企業運営で決算を追いやすい
・年4.5%中心で利回りが安定している
・劣後30%前後の案件が多い
・賃貸運営中の地方物件が中心
・再組成や事業者取得を出口に使いやすい

上場企業運営で決算を追いやすい

ポイント
・運営会社は東証スタンダード上場の香陵住販
・決算短信やIR資料から売上・利益・在庫・借入を確認できる

KORYO Fundingの大きなメリットは、運営会社の情報を追いやすいことです。非上場の不動産クラウドファンディング事業者では、決算公告が薄かったり、事業の中身が見えにくかったりすることがあります。香陵住販は上場企業なので、売上、利益、自己資本比率、販売用不動産、借入、営業キャッシュフローまで確認できます。

もちろん、上場企業だから個別ファンドが必ず安全という意味ではありません。ただ、投資家が運営会社の体力や本業の状況を継続的に確認できる点は、サービス比較では明確な強みです。

年4.5%中心で利回りが安定している

ポイント
・公開26件のうち25件が想定利回り4.5%
・利回りで無理に差別化するタイプではない

KORYO Fundingは、利回りのブレがかなり小さいサービスです。公開26件を確認すると、25件が想定利回り4.5%、1件が4.8%でした。高利回り案件を狙う人には物足りない一方で、毎回の案件を同じ基準で比較しやすいのはメリットです。

利回りが安定しているサービスでは、投資判断の中心は利回り差ではなく、物件の中身、劣後出資、賃貸需要、出口方針になります。KORYO Fundingはここを読みたい投資家に向いています。

劣後30%前後の案件が多い

ポイント
・優先70：劣後30の案件が20件
・80：20、69：31、60：40の案件も確認できる

公開ファンドでは、優先70：劣後30の案件が多く確認できます。劣後30%は、不動産クラウドファンディングの中では比較的厚めに見える水準です。地方物件は出口価格が都心物件より読みづらい面もあるため、劣後の厚さは投資家側の検討材料になります。

ただし、劣後比率だけで判断するのは危険です。物件評価が高すぎれば、劣後が厚くても安心材料としては弱くなります。劣後比率は、周辺相場、賃料、稼働状況、出口候補とセットで見る必要があります。

賃貸運営中の地方物件が中心

ポイント
・賃貸アパート12件、賃貸マンション8件が中心
・茨城県内の水戸市・日立市・土浦市・つくば市などが目立つ

KORYO Fundingの案件は、地方の賃貸アパートや賃貸マンションが中心です。都心の区分マンションやホテル、商業施設のような派手さはありませんが、賃貸運営中の物件であれば、家賃収入の継続性を軸に判断しやすいです。

香陵住販は茨城県を地盤に賃貸仲介・賃貸管理を行っている会社です。地域の賃貸需要や管理業務に近い会社が運営している点は、地方賃貸物件を扱ううえで相性が良いと感じます。

再組成や事業者取得を出口に使いやすい

ポイント
・出口候補に後続ファンドへの譲渡や事業者取得が示される案件がある
・本業の売買・管理・収益不動産事業と出口設計がつながりやすい

KORYO Fundingでは、対象不動産の出口として、第三者売却だけでなく、後続ファンドへの譲渡や事業者による取得が示される案件があります。上場企業であり、不動産売買や収益不動産販売を本業としているため、出口候補を複数持ちやすい点はメリットです。

特に再組成は、投資家にとって償還の道筋が見えやすくなる場合があります。ただし、これは保証ではありません。後続ファンドが集まらない場合や、市況が悪化した場合は、売却価格や償還時期に影響する可能性があります。

KORYO Fundingのデメリット（注意点）

ポイント
・高利回り狙いには物足りない
・地方賃貸需要を読む必要がある
・再組成出口は償還保証ではない
・運用中の途中換金はしにくい
・募集頻度と当選しやすさは一定ではない

高利回り狙いには物足りない

ポイント
・想定利回りは4.5%中心
・年7〜10%台を狙うタイプのサービスではない

KORYO Fundingは、利回りだけで見るとかなり控えめです。公開26件のほとんどが年4.5%なので、年7%以上の高利回り案件を積極的に狙いたい人には合いにくいです。

ただし、利回りが低めだから悪いというわけではありません。地方賃貸物件、劣後出資、上場企業運営、出口候補を含めて見て、リスクと利回りのバランスが取れているかを判断するサービスです。

地方賃貸需要を読む必要がある

ポイント
・茨城県内の物件が中心
・都心物件より出口や賃貸需要を自分で検証したい

KORYO Fundingは地方物件が中心なので、都心区分マンションのように流動性や売買事例を見つけやすい案件ばかりではありません。賃貸需要が弱いエリア、築年数が古い物件、周辺の供給が多いエリアでは、空室や賃料下落の影響を受けやすくなります。

投資前には、所在地、駅距離、周辺の家賃水準、築年数、入居状況、周辺人口や大学・企業・商業施設などの需要源を確認したいです。

再組成出口は償還保証ではない

ポイント
・後続ファンドへの譲渡は便利な出口候補
・募集が成立しない場合や条件変更の可能性は残る

後続ファンドへの譲渡や事業者取得が出口候補にあると、投資家としては安心感があります。特に香陵住販のように本業で不動産売買・管理を行っている会社なら、出口を考える力はありそうです。

ただし、再組成は償還保証ではありません。市況が悪化したり、投資家需要が弱まったりすれば、後続ファンドが成立しない可能性があります。ファンドページでは、出口方針だけでなく、物件価格や賃料収入がその出口に見合っているかを確認しましょう。

運用中の途中換金はしにくい

ポイント
・原則として運用中に自由な換金はしにくい
・分配と償還のタイミングはファンドごとに確認する

不動産クラウドファンディングは、上場株式のようにいつでも売買できる商品ではありません。KORYO Fundingも、投資した後は運用終了まで資金が拘束される前提で考える必要があります。

また、運用終了日と実際の分配・出資金返還日は同じとは限りません。公式サイトでは、運用終了月の翌々月までに配当および出資金を振り込む趣旨の説明があります。資金計画を立てる時は、運用期間だけでなく、償還予定日まで見ておきたいです。

募集頻度と当選しやすさは一定ではない

ポイント
・公開26件で先着順17件、抽選式9件
・応募総額は募集総額を上回る案件が多い

KORYO Fundingは、常に多くの新規案件が出るタイプではありません。公開26件のうち先着順が17件、抽選式が9件で、案件ごとに参加しやすさが違います。

応募総額は累計で募集総額を大きく上回っており、条件が良い案件では資金が集まりやすいです。分散投資を考えるなら、KORYO Fundingだけに依存せず、他サービスの募集予定も合わせて見るのが現実的です。

怪しい / 危ないと言われる理由

ポイント
・上場企業運営で許認可も確認できるため怪しいサービスではない
・ただし不動産価格下落や空室や売却遅延のリスクはある
・地方物件中心なので出口価格と賃貸需要の確認が重要
・運営会社の本業が好調でも個別ファンドの元本保証にはならない

KORYO Fundingは、香陵住販株式会社が運営する不動産特定共同事業法に基づくサービスです。運営会社は東証スタンダード上場企業で、会社概要、許認可、決算、事業内容を確認できます。そのため、運営実体が見えない怪しいサービスという印象はありません。

ただし、投資商品としての危なさはあります。公式リスク説明でも、元本や利益は保証されず、不動産価格の変動、賃料下落、空室、売却遅延、運営会社の信用悪化などのリスクが示されています。

KORYO Fundingで特に注意したいのは、地方賃貸物件の出口です。利回り4.5%で劣後30%の案件が多いとはいえ、地方物件は売却先や再組成の需要が弱まると償還が遅れる可能性があります。安心感だけでなく、個別ファンドの出口価格を読む姿勢が必要です。

KORYO Fundingの口コミ・評判

ポイント
・口コミ量は大手サービスほど多くない
・応募総額は募集総額を上回っており一定の投資家需要はある
・評判を見る時は利回りより案件の読みやすさを重視したい

KORYO Fundingは、大手サービスのようにSNS上で口コミが大量に出るタイプではありません。ファンド数も多すぎないため、日常的に話題が流れてくるサービスというより、募集が出た時に条件を確認するサービスです。

一方で、公開26件の募集総額は約13.3億円、応募総額は約28.4億円で、募集額を上回る応募が集まっています。少なくとも、上場企業運営、劣後出資、利回り4.5%前後という条件に対して、一定の投資家需要はあると見てよいです。

口コミを見る時は、「利回りが高い」「人気がある」だけで判断しない方が良いです。KORYO Fundingは、派手な高利回りよりも、地方賃貸物件をどれだけ納得して読めるかが大事なサービスです。

運営会社の会社概要 / 信頼性

ポイント
・運営会社は東証スタンダード上場の香陵住販株式会社
・茨城県を中心に賃貸仲介・賃貸管理・売買仲介・収益不動産販売を行う
・普段扱うアセットは賃貸アパート・マンション・土地・戸建・投資用不動産・駐車場など
・子会社のジャストサービス株式会社は保守メンテナンスや工事を担う
・信頼性は上場だけでなく本業の在庫・管理・出口力まで見る

地域不動産の仲介・管理・販売をまとめて持つ

ポイント
・香陵住販は茨城県を中心に賃貸仲介・賃貸管理・売買を展開
・KORYO Fundingの案件は本業で扱う地方賃貸物件と近い

香陵住販は、茨城県を中心に不動産の賃貸仲介、賃貸管理、売買仲介、買取販売、収益不動産販売を行う地域不動産会社です。KORYO Fundingだけを運営する小さな専業会社ではなく、日常的に物件を預かり、入居者を集め、管理し、売却先を探す会社として見る方が実態に近いです。

この点はKORYO Fundingの投資判断に直結します。公開ファンドでは賃貸アパート、賃貸マンション、区分マンションが多く、いずれも賃貸需要、管理力、出口価格を読む必要があります。運営会社の本業がそのまま案件の目利きと運用に近い領域にあるのは、KORYO Fundingの大きな特徴です。

普段扱うアセットは住居系と収益不動産が中心

ポイント
・賃貸ではアパート・マンション・戸建・店舗・事務所・駐車場などを扱う
・売買では土地・戸建・分譲マンション・事業用・投資用不動産を扱う
・自社開発の収益不動産やコインパーキングも事業領域に入る

香陵住販の事業情報を見ると、賃貸仲介ではアパート、マンション、戸建、テラスハウス、店舗、事務所、駐車場、トランクルームなどを扱っています。売買では土地、戸建、分譲マンションに加えて、事業用不動産や投資用不動産も扱います。

KORYO Fundingで出てくる賃貸アパートや賃貸マンションは、この通常業務とかなり近いアセットです。さらに香陵住販は、投資用賃貸物件シリーズやコインパーキング「ONE’S PARK」も展開しており、単なる仲介会社というより、仕入れ、企画、保有、管理、売却まで幅を持つ不動産会社と見てよいです。

許認可と人員は不動産周辺業務まで広い

ポイント
・不動産特定共同事業許可を取得
・宅建業、賃貸住宅管理業、マンション管理業、建設業、不動産鑑定業なども確認できる
・有資格者の厚みは管理や売買の実務を見る材料になる

香陵住販は、不動産特定共同事業許可のほか、宅地建物取引業、賃貸住宅管理業、マンション管理業、建設業、不動産鑑定業など、複数の許認可を確認できます。公式の採用・会社情報では宅地建物取引士や賃貸不動産経営管理士などの有資格者も多く、賃貸・売買・管理を内製しやすい体制があります。

ただし、許認可や有資格者の多さは個別ファンドの元本保証ではありません。信頼性を見るうえではプラス材料ですが、投資判断では対象物件の稼働、賃料、募集額、劣後出資、出口価格を分けて確認する必要があります。

ジャストサービスは保守メンテナンスと工事を担う

ポイント
・子会社のジャストサービス株式会社は保守メンテナンスや工事を担う位置づけ
・香陵住販の所有物件や管理物件を支える周辺機能として見る

香陵住販グループには、子会社としてジャストサービス株式会社があります。有価証券報告書では、ジャストサービスは香陵住販の所有物件や管理物件の保守メンテナンス、工事などを行う会社として説明されています。

KORYO Fundingの投資家目線では、子会社があるから安全というより、賃貸管理、修繕、保守、工事まで含めた不動産運営の周辺機能をグループ内に持っている点が重要です。地方賃貸物件は取得後の管理品質で収益が変わるため、運営会社の管理・メンテナンス体制は確認しておきたい材料です。

信頼性は上場と本業の接続で見る

ポイント
・上場企業なので決算や事業方針を追いやすい
・一方で個別ファンドの安全性は物件ごとの条件で変わる

KORYO Fundingの信頼性を考える時は、「上場企業だから安心」で止めない方が良いです。上場していることで決算、在庫、借入、事業方針を追いやすいのは確かですが、個別ファンドの安全性は別問題です。

良い見方は、香陵住販の本業とKORYO Fundingの案件がどうつながっているかを見ることです。香陵住販が普段から扱う賃貸住宅や収益不動産をファンド化し、運用し、売却や再組成で出口を作る。この流れが自然に見える案件ほど、投資判断もしやすくなります。

運営会社の「本業」を分解する

ポイント
・香陵住販の収益源は不動産流通と不動産管理の2本柱
・流通は売買仲介・買取再販・宅地分譲・収益不動産販売で利益を作る
・管理は賃貸管理・賃貸仲介・サブリース・リフォーム提案で継続収入を作る
・扱うアセットは地方の賃貸住宅、区分マンション、土地、投資用不動産、駐車場まで広い
・KORYO Fundingは保有物件の出口、投資家接点、商品認知の役割を持つ

賃貸仲介は地域の入居需要を集める入口

ポイント
・入居者を集める力は地方賃貸ファンドの前提になる
・扱う物件はアパート・マンション・戸建・店舗・駐車場など幅広い

香陵住販の本業を分解すると、まず入口になるのが賃貸仲介です。アパート、マンション、戸建、店舗、事務所、駐車場、トランクルームなどを扱い、入居者や利用者を物件に結びつけます。

KORYO Fundingの中心アセットは地方の賃貸アパートや賃貸マンションです。このタイプの案件では、利回りの計算だけでなく、退去後に再募集できるか、地域の賃貸需要があるか、管理会社が入居付けをできるかが重要になります。香陵住販の賃貸仲介網は、この部分を見る材料になります。

賃貸管理は継続収入と物件情報を積み上げる

ポイント
・管理戸数が増えるほど継続的な管理収入を作りやすい
・管理現場から得られる賃料・稼働・修繕情報が投資判断に近い

賃貸管理は、毎月の管理料や入居者対応、更新、原状回復、リフォーム提案などで収益を作るストック型の事業です。香陵住販は管理戸数や駐車場台数をIR・採用情報で開示しており、地域の賃貸管理会社として一定の規模があります。

管理事業の強みは、単に管理料を得ることだけではありません。賃料水準、入退去の頻度、修繕費、空室期間、売却しやすさといった情報が蓄積されます。KORYO Fundingで地方賃貸物件が多いのは、この管理データと相性が良いからだと考えられます。

不動産流通は仕入れと販売で利益を作る

ポイント
・売買仲介、買取再販、宅地分譲、収益不動産販売が収益源
・土地、戸建、分譲マンション、事業用、投資用不動産まで扱う

不動産流通事業は、香陵住販の売上の柱です。売買仲介だけでなく、中古物件の買取再販、宅地分譲、自社企画による収益不動産販売も含まれます。扱うアセットは、土地、戸建、分譲マンション、事業用不動産、投資用不動産まで広いです。

この事業は利益を大きく作りやすい一方で、販売用不動産や仕掛販売用不動産を抱えるため、在庫回転、借入金利、不動産市況の影響を受けます。KORYO Fundingを見る時も、ファンド単体の条件だけでなく、香陵住販全体の在庫と借入の重さを決算で確認したいです。

レーガベーネは売却と管理をつなぐ商品

ポイント
・香陵住販は自社企画の投資用賃貸物件シリーズを展開
・売却後も管理を受託できれば販売収益と管理収益をつなげられる

香陵住販の本業でKORYO Fundingに近いのが、投資用賃貸物件シリーズです。自社で企画・建築・保有した賃貸アパートやマンションを投資家向けに販売し、その後の賃貸管理も受託できれば、売却収益と管理収益の両方を狙えます。

KORYO Fundingでも、賃貸アパートや賃貸マンションを組成し、賃料収入を分配原資にしながら、売却や後続ファンドへの譲渡を出口にする案件が多いです。これは、香陵住販の本業である「作る・持つ・貸す・売る・管理する」の流れとかなり近いです。

駐車場や太陽光は土地活用の選択肢になる

ポイント
・コインパーキングや太陽光発電も収益不動産事業に含まれる
・住宅系だけでなく土地活用案件が出る可能性もある

香陵住販は、コインパーキング「ONE’S PARK」や太陽光発電「KORYOエコパワー」も展開しています。これは、土地を建物だけで活用するのではなく、駐車場や発電設備として収益化する選択肢を持っているということです。

KORYO Fundingでは住宅系の賃貸物件が中心ですが、一部にはコインパーキング系の案件もあります。今後も住宅系インカム案件が中心と見つつ、土地活用型の案件が出た場合は、稼働率、周辺需要、出口価格を住宅とは別の目線で確認したいです。

KORYO Fundingは出口と投資家接点を担う

ポイント
・保有物件を小口化し、投資家資金で運用する役割がある
・後続ファンドや自社取得など出口の選択肢を確認したい

KORYO Fundingは、香陵住販の本業から見ると、保有物件の一部を小口化し、投資家に提供する仕組みです。運営会社にとっては、物件の出口を増やす、投資家との接点を作る、自社の収益不動産シリーズを知ってもらう、といった役割があります。

投資家側から見ると、この構造は悪いものではありません。ただし、出口が後続ファンドに寄りすぎる場合は、後続募集が集まらなかった時にどうするのか、自社取得や第三者売却の現実性はあるのかを見たいです。上場企業運営という安心感だけでなく、出口の複数性まで確認するのが大事です。

在庫と借入が増える局面は注意する

ポイント
・不動産流通は在庫と借入を使うため市況変化の影響を受ける
・金利上昇や売却停滞時は利益率と資金繰りを確認する

香陵住販のビジネスモデルは、賃貸管理の継続収入がある一方で、不動産流通では在庫と借入を使います。販売用不動産が増え、売却までの期間が長くなると、金利負担や資金繰りの負担が重くなります。

KORYO Fundingの案件は比較的安定型に見えますが、運営会社の本業が不動産市況と無関係になるわけではありません。決算では売上や利益だけでなく、販売用不動産、借入金、自己資本比率、営業キャッシュフローも合わせて確認したいです。

香陵住販株式会社の決算 / 財務レポート

ポイント
・売上高は2023年9月期から2025年9月期まで増加
・営業利益・経常利益も増益基調
・2025年9月期の自己資本比率は34.7%
・販売用不動産の増加で営業キャッシュフローはマイナス
・クラファン依存度は低めに見えるが厳密な切り分けは限定的

売上と利益は3期連続で拡大している

ポイント
・売上高は9,324百万円から11,532百万円へ増加
・営業利益も856百万円から1,071百万円へ増加

香陵住販の直近3期を見ると、売上高と利益は増加基調です。2025年9月期は売上高11,532百万円、営業利益1,071百万円、経常利益1,035百万円、親会社株主に帰属する当期純利益1,015百万円でした。

本業が赤字でクラウドファンディングだけに頼っている会社ではなく、既存の不動産流通・賃貸管理で利益を出している点は、KORYO Fundingを見るうえでプラス材料です。

不動産流通と管理の二本柱で稼いでいる

ポイント
・不動産流通事業は売上の中心
・不動産管理事業は利益率の高い下支え役

2025年9月期の事業説明では、不動産流通事業が大きな売上を作り、不動産管理事業が安定的な利益を支える構造が見えます。不動産流通は自社企画物件や土地・マンション等の販売で売上を作り、管理事業は管理戸数・駐車場・リフォームなどで継続収入を積み上げます。

KORYO Fundingの案件が賃貸アパート・賃貸マンション中心なのは、この本業構造と相性が良いです。物件を持つ、貸す、管理する、出口を考えるという流れが会社内にあります。

販売用不動産の積み増しで営業CFはマイナス

ポイント
・2025年9月期は営業キャッシュフローがマイナス
・主因は棚卸資産の増加と考えられる

注意点として、2025年9月期の営業キャッシュフローはマイナスでした。決算資料では、販売用不動産や仕掛販売用不動産の増加が確認できます。不動産会社では、将来販売するための在庫を増やすと、利益が出ていても営業キャッシュフローが一時的に悪化することがあります。

これは直ちに悪いというより、成長のために在庫を積んでいる局面として読みます。ただし、不動産市況が悪化したり、販売が想定より遅れたりすると、在庫と借入が重くなる可能性があります。

自己資本比率は30%台で推移している

ポイント
・2025年9月期の自己資本比率は34.7%
・不動産在庫を持つ会社として借入の推移も確認したい

自己資本比率は、2023年9月期32.8%、2024年9月期32.0%、2025年9月期34.7%です。不動産会社としては一定の自己資本を維持している一方、販売用不動産や仕掛販売用不動産を持つため、借入の動きは今後も確認したいです。

投資家としては、自己資本比率だけで安心せず、在庫の増え方、借入の増え方、営業キャッシュフロー、販売計画を合わせて見るのが現実的です。

クラファン依存度は低めに見えるが切り分けは限定的

ポイント
・2025年9月期の匿名組合出資者からの払込収入は307.6百万円
・総資産17,837百万円に対する単純比率は約1.7%
・厳密な残高ベースの依存度は開示資料だけでは切り分けにくい

不動産クラウドファンディング事業者を見る時は、クラファン資金への依存度も確認したいです。香陵住販の2025年9月期キャッシュフローでは、匿名組合出資者からの払込収入が307.6百万円、匿名組合出資金の返還による支出が285.9百万円でした。総資産17,837百万円に対する払込収入の単純比率は約1.7%です。

ただし、これは厳密な「匿名組合出資金受入 ÷ 総資産」の残高ベース計算ではありません。貸借対照表上で残高をきれいに切り分けられる開示ではないため、ここではキャッシュフロー上の払込収入を使った参考値として見ます。少なくとも、会社全体がクラウドファンディング資金だけで回っているようには見えません。

逆に言えば、KORYO Fundingの募集が鈍化しても、香陵住販の本業そのものがすぐ止まる構造には見えにくいです。ただし、ファンドごとの出口が再組成に依存する場合、投資家需要の弱まりは償還タイミングや売却方針に影響する可能性があります。

KORYO Fundingの実績

ポイント
・公式ファンド一覧で確認できた公開26件を集計
・想定利回りは年4.5%が中心
・投資対象は賃貸アパート・賃貸マンションが中心
・優先劣後は70対30の案件が多い
・累計募集額は約13.3億円、応募総額は約28.4億円

利回り分布：年4.5%が中心

ポイント
・公開26件のうち25件が年4.5%
・高利回り訴求より安定型の商品設計が目立つ

KORYO Fundingの実績で最もわかりやすいのは、利回りがほぼ一定であることです。公開26件のうち25件が年4.5%で、1件だけ4.8%でした。

高利回りで投資家を集めるタイプというより、香陵住販が扱いやすい地方賃貸物件を、一定の利回りと劣後出資で組成するサービスと見た方が自然です。利回りだけで飛びつくより、物件の賃貸需要と出口の読みやすさを見るサービスです。

投資対象：賃貸アパートと賃貸マンションが中心

ポイント
・賃貸アパート12件、賃貸マンション8件
・区分マンションやコインパーキングも一部ある

投資対象は、賃貸アパートと賃貸マンションが中心です。区分マンションもありますが、サービス全体では地方賃貸物件のインカム型として見ると理解しやすいです。

これは香陵住販の本業ともつながります。賃貸仲介、賃貸管理、収益不動産販売を行う会社なので、KORYO Fundingでも普段の業務で扱いやすい住居系アセットが多くなっています。一方で、地方物件はエリアごとの人口動態や入居需要に差が出るため、所在地と稼働状況は必ず確認したいです。

優先劣後：70対30の案件が多い

ポイント
・公開26件中20件が70対30
・劣後30%前後は地方物件の価格下落耐性を見る材料になる

優先劣後は、70対30の案件が20件と中心です。投資家にとっては、物件価格が一定程度下落した場合に、劣後部分が先に損失を受ける構造として理解できます。

ただし、劣後比率が高いから安全と決めるのは危険です。募集額が物件価格に対して妥当か、賃料収入が想定利回りを支えられるか、出口価格が無理のない水準かを合わせて確認する必要があります。

募集需要：応募額は募集額を上回っている

ポイント
・累計募集額は約13.3億円
・応募総額は約28.4億円で、募集額に対する応募は集まっている

公開ファンドの累計募集額は約13.3億円、応募総額は約28.4億円でした。募集総額に対して応募は集まっており、投資家需要は一定程度あると見てよいです。

ただし、案件数や募集頻度は大手サービスほど多くありません。KORYO Fundingは、毎月のメイン口座として常に案件を追うというより、募集が出た時にエリア、劣後、賃料、出口が合えば検討する使い方が現実的です。

キャンペーン情報

併せて読みたい！
一番お得に登録する方法まとめ

KORYOFundingのキャンペーンとポイントサイト情報！

KORYO Fundingのキャンペーン情報とポイントサイトからの登録の有無を記載しています。また過去に実施された投資キャンペーンなどの情報もまとめました。激アツファンドに出資し続ける秘訣なども併せて掲載しているので、ご覧ください。

j-life-consultation.com

2026.03.12

登録〜出資までの流れ

ポイント
・会員登録から投資家登録までWebで完結
・ファンド選択後に申し込みを行う
・入金時の振込手数料は投資家負担
・分配・償還の振込手数料は原則として運営会社負担

STEP1 会員登録を行う

まずは公式サイトから会員登録を行います。公式FAQでは、個人・法人の登録が可能ですが、年齢や国内住所などの条件があります。投資家登録の前に、登録条件を確認しておきましょう。

STEP2 投資家登録を完了する

本人確認や必要情報の入力を行い、投資家登録を完了します。登録が完了すると、各ファンドの詳細や契約書面を確認しながら申し込みできます。

STEP3 ファンドを選んで申し込む

募集中のファンドから投資したい案件を選びます。KORYO Fundingでは先着順と抽選式が混在しています。抽選式の場合は、募集期間中に申し込み内容を修正できる場合がありますが、ファンドごとの条件を確認してください。

STEP4 指定口座へ入金する

申し込み後、指定口座へ入金します。公式FAQでは、入金時の振込手数料は投資家負担とされています。KORYO FundingではGMOあおぞらネット銀行の口座が案内されますが、口座番号は投資家や案件ごとに異なる場合があります。

STEP5 運用開始後に分配と償還を待つ

運用開始後は、ファンドごとの予定に従って分配と償還を待ちます。分配金は源泉徴収後に登録口座へ振り込まれます。公式FAQでは、分配・償還時の振込手数料は原則として運営会社負担ですが、口座情報の誤りなどによる再振込・組戻し手数料は投資家負担になる場合があります。

FAQ

Q1. KORYO Fundingは元本保証ですか？

元本保証ではありません。公式リスク説明でも、不動産価格の変動、空室、賃料下落、売却遅延、運営会社の信用悪化などにより損失が発生する可能性が示されています。

Q2. 入金や出金の手数料は誰が負担しますか？

入金時の振込手数料は投資家負担です。一方、分配金や出資金の返還時の振込手数料は原則として運営会社負担です。ただし、登録口座の誤りなどで再振込や組戻しが発生した場合は、投資家負担になる可能性があります。

Q3. 分配金はいつ支払われますか？

分配・償還の時期はファンドごとに異なります。公式サイトでは、運用終了月の翌々月までに配当および出資金を振り込む趣旨の説明があります。投資前には、運用期間だけでなく実際の入金予定日も確認しましょう。

Q4. 途中解約や譲渡はできますか？

運用中の途中解約は原則として難しいです。電子取引契約書面を受け取ってから一定期間のクーリングオフはありますが、それ以外は自由に換金できる商品ではありません。譲渡についても、会員同士であることや所定の手続き・手数料が必要になる場合があります。

Q5. どんな案件を確認すべきですか？

KORYO Fundingでは、賃貸需要、所在地、築年数、稼働状況、劣後出資比率、募集額、出口方針を確認したいです。特に地方物件では、後続ファンドへの譲渡や事業者取得が想定されていても、それが保証ではない点を忘れないようにしましょう。

利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール

KORYO Fundingだけでなく、他の不動産クラウドファンディングの募集予定もまとめて確認したい場合は、利回りカレンダーが便利です。募集開始日、予定利回り、運用期間を横断して見られます。

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【利回りカレンダーの使い方】ファンド情報自動更新ツール！

不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資のファンド情報を自動で更新します。googleカレンダーに共有するだけで、じぇいがおすすめする会社のファンド情報が一括管理＋自動更新されます。使い方や導入方法を解説しています。

j-life-consultation.com

2026.05.22

まとめ

ポイント
・KORYO Fundingは上場企業運営の不動産クラウドファンディング
・利回りは4.5%中心で安定寄り
・地方賃貸アパート・マンションのインカム型が多い
・優先劣後30%前後と出口候補は見やすい
・地方賃貸需要と再組成出口は必ず確認する

KORYO Fundingは、東証スタンダード上場の香陵住販が運営する不動産クラウドファンディングです。公開26件を確認すると、想定利回りは4.5%中心、アセットは賃貸アパート・賃貸マンション中心、優先劣後は70：30が多いサービスです。

派手な高利回りを狙うタイプではありませんが、上場企業運営で決算を追いやすく、運営会社の本業である賃貸仲介・賃貸管理・不動産売買と案件内容がつながっている点は評価できます。

一方で、地方物件中心である以上、賃貸需要、出口価格、再組成の成立可能性、運営会社の在庫と借入は確認が必要です。KORYO Fundingは、利回りの高さよりも、安定寄りのインカム型を丁寧に読みたい人に向いているサービスだと思います。

出典・参考

・KORYO Funding公式サイト：https://koryo-funding.jp/
・KORYO Funding プロジェクト一覧：https://koryo-funding.jp/projects
・KORYO Funding FAQ：https://koryo-funding.jp/faqs
・KORYO Funding 主なリスク：https://koryo-funding.jp/risks
・香陵住販株式会社 会社概要：https://www.koryo-j.co.jp/company/
・香陵住販株式会社 事業紹介：https://www.koryo-j.co.jp/business/
・香陵住販株式会社 IR情報：https://www.koryo-j.co.jp/ir/
・香陵住販株式会社 2023年9月期 決算短信
・香陵住販株式会社 2024年9月期 決算短信
・香陵住販株式会社 2025年9月期 決算短信
・利回りカレンダー：https://j-life-consultation.com/rimawari-calendar/5632/