LivesFundingの評判は？区分マンション中心・本業・決算を解説

※本記事にはPRを含む場合があります。
※LivesFundingは不動産クラウドファンディングです。
元本保証ではなく、不動産価格の下落、売却遅延、賃料下落、運営会社の信用悪化などにより元本割れの可能性があります。

Lives-FUNDINGは、株式会社ライブズが運営する不動産クラウドファンディングです。
都内や横浜の区分マンションを中心に、1万円から投資できる案件を提供してきました。
これまでの掲載案件では、家賃収入に加えて売却収入を分配原資に含むものもあります。

募集時の予定利回り、家賃保証、売却収入の関係と、運営会社の本業・財務を解説します。

この記事でわかること
・結論：LivesFundingは都市部の区分マンションが中心
・直近ファンド情報
・LivesFundingとは
・LivesFundingの仕組み
・LivesFundingの特徴（メリット）
・LivesFundingのデメリット（注意点）
・怪しい / 危ないと言われる理由
・LivesFundingの口コミ・評判
・運営会社の会社概要 / 信頼性
・運営会社の「本業」を分解する
・株式会社ライブズの決算 / 財務レポート
・LivesFundingの実績
・キャンペーン情報
・登録〜出資までの流れ
・FAQ
・利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
・まとめ
・出典・参考

結論：LivesFundingは都市部の区分マンションが中心

ポイント
・掲載33件のうち区分マンション29件
・予定利回り平均5.25%、期間平均約7.4か月
・応募前の事前入金は不要
・募集は不定期で抽選方式が中心

Lives-FUNDINGは、都内や横浜の区分マンションを中心に、1万円から不動産投資に参加できるサービスです。
物件の立地や周辺相場を調べながら、分配条件を比較できます。

グループ会社による家賃保証や優先劣後構造を採用する案件もあります。
家賃保証は賃料部分を支える仕組みで、売却価格の下落や保証会社の信用リスクまで消えるわけではありません。

LivesFundingとは

サービス名	LivesFunding
運営会社	株式会社ライブズ
代表者	代表取締役 新畑 誠
所在地	東京都新宿区西新宿8-11-1 日東星野ビル8F
創立	2000年6月16日
資本金	1億円
主な許認可	宅地建物取引業免許、賃貸住宅管理業免許、 不動産特定共同事業許可 東京都知事 第166号
最低投資額	1万円からの案件が中心
公式サイト	公式サイトはこちら！

LivesFundingは、株式会社ライブズが運営する不動産投資型クラウドファンディングです。
1万円から参加できる案件があり、運用開始後の建物や入居者の管理はライブズ側が担います。

特徴は、都市部の区分マンション案件が多いことです。
公開ファンドを確認すると、台東区、墨田区、中野区、品川区、横浜市西区など、比較的相場を調べやすいエリアの区分マンション案件が中心でした。
地方応援型や一棟収益レジもありますが、サービス全体の軸は区分マンション型と見ておくと整理しやすいです。

LivesFundingの仕組み

ポイント
・匿名組合出資で、投資家は対象不動産の賃料・売却益から分配を受ける
・ライブズが営業者となり、案件によって劣後出資を行う
・区分マンション案件ではグループ会社の家賃保証が付くことが多い
・売却収入を利回りに含む案件では、出口価格の確認が重要

LivesFundingの基本は、不動産特定共同事業法に基づく匿名組合型の不動産クラウドファンディングです。
投資家は営業者である株式会社ライブズに出資し、ライブズが対象不動産を取得・運用します。
得られた賃料や売却益をもとに、投資家へ分配・償還する仕組みです。
匿名組合型を含む全体像は、不動産クラウドファンディングの仕組みでも詳しく解説しています。

区分マンション案件では、投資家の優先出資とライブズの劣後出資を組み合わせる優先劣後構造が多く確認できます。
劣後出資は損失を先に受けるクッションですが、劣後部分を超える価格下落があれば投資家元本も毀損します。

もう一つの特徴が、グループ会社による家賃保証です。
多くの区分マンション案件では、賃料収入部分についてライブズグループの賃貸管理・家賃保証機能が使われています。
インカム部分は読みやすくなりますが、保証会社もグループ内なので、最終的にはグループ全体の事業継続力を見る必要があります。

LivesFundingの特徴（メリット）

ポイント
・区分マンション中心で周辺相場を比較しやすい
・過去33件の平均予定年利は約5.3%
・6〜12ヶ月の比較的短い案件が多い
・家賃保証と優先劣後でインカム部分を読みやすい
・事前入金なしで資金拘束を抑えやすい

区分マンション中心で周辺相場を比較しやすい

ポイント
・公開33件のうち29件が区分マンション
・都内・横浜の駅距離や同一建物価格を確認しやすい

LivesFundingの一番わかりやすい強みは、区分マンション案件が多いことです。
区分マンションは、一棟物件や旅館・商業施設よりも周辺売買事例を探しやすく、募集額が高すぎないかを自分で確認しやすいです。
もちろん査定は簡単ではありませんが、投資家側で検算できる余地が大きい点はメリットです。

過去33件の平均予定年利は5.25%

ポイント
・公開33件の平均予定利回りは5.25%
・利回りレンジは3.6%〜8.0%

利回りは4〜5%台の案件が中心ですが、売却収入を組み込む案件では6〜8%台もあります。
通常時は無理に高利回りを追うサービスというより、物件が読みやすい区分マンション案件を中心に、条件が良い時だけ厚めに検討する使い方が合います。

6〜12ヶ月の比較的短い案件が多い

ポイント
・平均運用期間は7.4ヶ月
・3ヶ月・6ヶ月・8ヶ月・12ヶ月の案件が中心

運用期間は3〜12ヶ月に収まっており、長期で資金が固定される案件ばかりではありません。
特に6ヶ月前後の案件は、短期で償還を回しながら他サービスと組み合わせたい人に使いやすいです。
ただし、償還日は運用終了日より後になるため、実際の資金効率は入金日と償還日まで見て判断します。

家賃保証と優先劣後でインカム部分を読みやすい

ポイント
・多くの区分マンション案件で優先90%・劣後約10%の構造
・グループ会社の家賃保証が付く案件が多い

区分マンション案件では、ライブズ側の劣後出資とグループ会社の家賃保証が組み合わさることが多いです。
賃料収入部分だけを見れば、空室・滞納の影響を抑えやすい設計です。
ただし、保証する側もグループ内なので、保証を絶対視せず、運営会社の財務や本業の安定性とセットで見る必要があります。

事前入金なしで資金拘束を抑えやすい

ポイント
・抽選前の事前入金は不要
・当選後に入金する流れで待機資金を寝かせにくい

LivesFundingは、申込時の事前入金が不要です。
抽選に申し込む段階で資金を預け続ける必要がないため、落選時の資金効率が悪くなりにくいです。
募集頻度が多くないサービスだからこそ、待機資金を固定しにくい点は投資家にとって使いやすいポイントです。

LivesFundingのデメリット（注意点）

ポイント
・募集頻度は高くない
・高利回り案件は売却価格への依存が大きい
・地方応援型は区分マンション案件と別物
・劣後出資と家賃保証を過信しない
・運営会社の財務は販売用不動産と借入に左右される

募集頻度は高くない

ポイント
・公開33件で、常に新規案件が出ているタイプではない
・募集の時期や間隔は案件によって異なる
・抽選方式が多く、希望額どおり投資できないこともある

募集は不定期で、案件によって募集間隔が空くことがあります。
抽選方式が中心なので、応募しても希望どおりに投資できない場合があります。

高利回り案件は売却価格への依存が大きい

ポイント
・売却収入を利回りに含める案件がある
・キャピタル部分は売却時期や市況で変わる

利回りが高い案件ほど、賃料収入だけでなく売却収入が利回りに含まれていることがあります。
この場合、投資家が見るべきなのは表面利回りだけではなく、いくらで売れれば想定分配が出るのか、同一マンションや近隣の売買相場と比べて無理がないかです。

地方応援型は区分マンション案件と別物

ポイント
・地方応援型は公開33件中2件
・賃貸先の事業継続性と地域流動性を見る必要がある

地方応援型は、通常の都心区分マンション案件とはリスクの種類が違います。
旅館や地場企業を支える設計は魅力がありますが、対象不動産の売却しやすさ、賃貸先の事業状態、地域の需要を確認しないと判断しにくいです。
区分マンション案件と同じ物差しで見ない方が良いです。

劣後出資と家賃保証を過信しない

ポイント
・優先劣後は元本保証ではない
・家賃保証はグループ内の信用に依存する

劣後出資は、物件価値が下がった時に事業者側が先に損失を受ける仕組みです。
ただし、劣後出資額を超えて売却価格が下がれば投資家の元本も毀損します。
家賃保証も同じで、インカム部分を読みやすくする材料ではありますが、保証会社の信用リスクが消えるわけではありません。

運営会社の財務は販売用不動産と借入に左右される

ポイント
・株式会社ライブズは販売用不動産を大きく抱える不動産会社
・2024年12月期は短期借入金が大きく増えている

LivesFundingの運営会社は、不動産の売買・仲介・保有を本業にする会社です。
決算を見ると販売用不動産と借入が大きく、在庫回転や売却環境の影響を受けやすい構造です。
会社財務がただちに個別ファンドの安全性を決めるわけではありませんが、運営継続力を見るうえで重要です。

怪しい / 危ないと言われる理由

ポイント
・元本保証ではない
・高利回り案件は売却出口を読む必要がある
・地方応援型は情報の読み方が変わる
・運営会社の借入・在庫の重さは確認したい

元本保証ではない

LivesFundingは不動産クラウドファンディングなので、預金ではありません。
優先劣後構造があっても元本は保証されず、劣後出資で補えない損失が出れば投資家元本も毀損します。

高利回り案件は売却出口を読む必要がある

利回りが高い案件は、キャピタルゲインを分配原資に含むことがあります。
売却価格が想定より弱ければ分配が下がる、償還が遅れる、元本毀損が起きる可能性があります。

地方応援型は情報量の読み方が変わる

地方応援型は、物件そのものだけでなく、賃貸先や事業の継続性を見る必要があります。
都心区分マンションより比較対象が少なく、対象事業者の信用力や地域需要を読み切りにくい点が注意点です。

運営会社の財務は不動産市況に左右される

株式会社ライブズは2022〜2024年12月期には黒字でしたが、販売用不動産と借入が大きい不動産会社型の財務です。
金利上昇、在庫回転の鈍化、売却価格の下落が重なる局面では、本業の負荷が高まりやすいです。

LivesFundingの口コミ・評判

ポイント
・区分マンション中心で周辺相場を比較しやすい
・事前入金不要で応募前の資金拘束なし
・募集間隔が空き、抽選中心で投資機会は限定的
・高利回り案件は売却価格の確認が必要

LivesFundingは、大手サービスほど公開口コミの量が多くありません。
そのため、評判は口コミ件数だけで判断せず、公式ファンド一覧とサービス仕様を合わせて確認する必要があります。
公式情報から確認できる利点は、区分マンション中心で周辺相場を比較しやすいこと、事前入金不要で応募前の資金拘束がないこと、家賃保証や優先劣後が設定された案件が多いことです。

気になる点は、募集間隔が空いていることと、抽選方式が中心で希望する案件に必ず投資できるわけではないことです。
また、高利回り案件は売却収入を含む場合があり、表面利回りだけでなく出口価格を確認する必要があります。

運営会社の会社概要 / 信頼性

会社名	株式会社ライブズ / Lives Co.,Ltd.
代表者	代表取締役 新畑 誠
取締役	後藤 松二 / 内田 誠司
設立	2000年6月16日
資本金	1億円
所在地	東京都新宿区西新宿8-11-1 日東星野ビル8F
免許登録	宅地建物取引業免許、賃貸住宅管理業免許、不動産特定共同事業許可 東京都知事 第166号
主な事業	不動産コンサルティング、不動産売買・仲介、不動産特定共同事業、生命保険代理、内装インテリア・内装工事
公式サイト	公式サイトはこちら！

信頼性を見るポイント
・ライブズ本体が1号・2号事業者として営業者と電子取引業務を担う
・宅建業、賃貸住宅管理業、不動産特定共同事業の許可があり、不動産実務とクラファンが同じ会社に接続している
・ライブズナビは賃貸管理・家賃保証、ライブズホームは売買仲介・買取再販・分譲を補完する
・取引金融機関や加盟団体は一定の事業実体を示す材料だが、個別ファンドの元本保証にはならない
・投資用マンション60棟・2,327戸、グループの2026年10月入居稼働率98.76%

ライブズ本体は営業者と募集機能を持つ不動産会社

株式会社ライブズは、2000年設立の不動産会社です。
公式会社概要では、不動産コンサルティング、不動産の売買・仲介、不動産特定共同事業法に基づくクラウドファンディング、生命保険代理、内装インテリア・内装工事を事業として掲げています。

2025年9月時点の投資用マンション供給実績は60棟・2,327戸です。
また、グループが公表する2026年10月の入居稼働率は98.76%です。
これらは物件供給と賃貸管理の事業実体を読む材料ですが、LivesFunding各ファンドの元本や将来の分配を保証する数字ではありません。

ここで重要なのは、LivesFundingが「外部の不動産会社の案件を並べるだけの募集サイト」ではない点です。
ライブズ本体が不動産会社として物件を扱い、その物件を不動産クラウドファンディングとして小口化し、投資家へ募集する形です。
そのため、投資家が見るべき信頼性は、サイト運営力だけでなく、ライブズ本体の仕入れ力、賃貸管理、売却出口、財務体力まで含みます。

許認可は1号・2号事業者の運営に対応

株式会社ライブズは、不動産特定共同事業者として東京都知事第166号の第1号・第2号許可を取得しています。
第1号事業者は自ら不動産特定共同事業を行う立場、第2号事業者は電子取引業務を行う立場です。
つまりLivesFundingでは、ライブズが対象不動産の運用側とオンライン募集側の両方に関わる構造です。

また、同社は宅地建物取引業免許と賃貸住宅管理業免許も持っています。
区分マンション案件では、物件取得、賃貸運用、売却という不動産実務がそのままファンドの成否に関わるため、宅建業と賃貸管理業の実務機能がある点はプラス材料です。
ただし、許認可は事業を行うための前提であり、投資家元本を守る保証ではありません。

グループ会社は賃貸管理と出口売却を補完する

ライブズグループを見ると、LivesFundingのリスクを理解しやすくなります。
ライブズナビは不動産の賃貸・管理・売買、損害保険代理を行う会社で、公式サイト上でも賃貸管理やRENT保証関連の導線が確認できます。
区分マンション案件で家賃保証や賃貸管理が出てくる背景には、このグループ内の管理機能があります。

ライブズホームは、1都3県を中心に不動産売買仲介、不動産の買取・再販、不動産コンサルティング、マンション分譲などに取り組む会社です。
ファンドの出口は最終的に「いくらで売れるか」に左右されるため、グループ内に売買仲介・買取再販・分譲の機能がある点は、出口戦略を読むうえで見ておきたい材料です。

株式会社ライブズ	不動産売買・仲介、コンサルティング、不動産クラウドファンディングを担う本体。 LivesFundingの営業者・募集機能の中心。
株式会社ライブズナビ	不動産の賃貸・管理・売買、損害保険代理を担う。 区分マンション案件の賃貸管理や家賃保証の読み方に関係する。
株式会社ライブズホーム	不動産売買仲介、買取・再販、マンション分譲、不動産コンサルティングを担う。 ファンドの売却出口や相場感を支える機能として見る。
その他関連会社	ライブズパートナーズはコンサルティング・リース・広告代理、エレベーターアセットはエレベーターリース・広告を担う。 クラファンの直接中核ではないが、グループの周辺事業として把握しておく。

金融機関と団体情報は事業実体の確認材料

ライブズ公式会社概要では、全日本不動産協会、不動産保証協会、全国住宅産業協会などの加盟団体に加えて、複数の取引金融機関・提携金融機関が掲載されています。
これは一定の不動産事業としての取引実体を示す材料です。

ただし、金融機関名や加盟団体があるから安全、という意味ではありません。
LivesFundingで重要なのは、対象不動産が適正価格で取得されているか、賃料が安定するか、売却価格が想定どおりに出るか、そして運営会社が在庫と借入を管理できるかです。
会社の信頼性は「免許がある」「グループ会社がある」で止めず、個別ファンドの出口と財務までつなげて見る必要があります。

信頼性は本業との接続で読む

運営会社の設立年数、許認可、関連会社の機能、取引金融機関の広さはプラス材料です。
特にLivesFundingの区分マンション案件では、ライブズ本体の不動産売買、ライブズナビの賃貸管理、ライブズホームの売買出口がつながるため、ファンド設計と本業が分断されていない点は評価できます。

一方で、グループ内の家賃保証や売却機能は、第三者が完全にリスクを引き受ける仕組みとは違います。
グループ全体の不動産市況への耐性、在庫回転、借入負担が悪化すれば、家賃保証や出口売却の安心感も弱くなります。
信頼性は「グループ内で完結しているから安心」と見るのではなく、「グループ内で完結しているからこそ、グループ財務まで見る」と考える方が現実的です。

運営会社の「本業」を分解する

ポイント
・収益の中心は不動産売買の粗利、仲介・管理・周辺サービスと推測される
・販売用不動産を仕入れ、保有し、賃貸運用しながら売却するモデルは資金負担が大きい
・ライブズナビの賃貸管理と家賃保証はインカム部分を支える
・ライブズホームの売買仲介・買取再販は出口戦略の補完材料になる
・厳しい局面は在庫回転鈍化、借入金利上昇、売却価格下落、保証負担が重なる時

収益源は売買粗利と周辺収益で読む

株式会社ライブズは事業別売上を細かく開示していないため、正確な収益構成は切り分けできません。
ただ、公式事業内容と決算を合わせると、主な収益源は不動産売買の粗利、売買仲介手数料、賃貸管理・保険代理・内装工事などの周辺収益と見るのが自然です。

2024年12月期の売上高は約70.05億円、売上総利益は約9.82億円です。
不動産会社の場合、売上高が大きくても、仕入価格、販売価格、販売期間、広告費、人件費、借入金利によって利益は大きく変わります。
LivesFundingの投資家としては、単に「売上が大きい会社」と見るより、在庫をどのくらいの粗利で回せているかを見る方が重要です。

販売用不動産は利益源であり資金負担でもある

販売用不動産は、将来売って利益を出すための在庫です。
良い価格で売れれば粗利になりますが、保有中は資金が寝て、借入金利や管理コストもかかります。
2024年12月期は販売用不動産が約35.12億円まで増えており、総資産約57.67億円の大きな割合を占めています。

この数字は、将来の売上候補を多く持っているという意味ではプラスですが、同時に「売れるまで資金が固定される」状態でもあります。
マンション販売市況が強く、在庫が想定どおり売れる局面では利益源になります。
一方で、売却が遅れる、値引きが必要になる、借入金利が上がる局面では、販売用不動産の大きさがそのまま資金繰り負担になります。

賃貸管理と家賃保証はファンド運用を支える役割

ライブズナビは賃貸・管理を担う関連会社です。
区分マンション案件で家賃保証が多いのは、単に投資家向けの飾りではなく、グループ内に賃貸管理機能があるからこそ組み込みやすい仕組みです。
入居者対応、賃貸管理、保証会社との関係、原状回復などの実務が回るほど、インカム部分は読みやすくなります。

ただし、家賃保証はグループ信用に依存します。
空室や滞納が増えた時に、保証負担を最終的にどこが吸収するのかを見る必要があります。
ファンド単体ではインカムが安定して見えても、グループ全体で賃貸管理や保証負担が重くなると、安心材料としての強さは下がります。

クラウドファンディングは在庫運用と顧客接点をつなぐ

LivesFundingは、ライブズの不動産在庫・運用・出口の一部を小口化する役割を持ちます。
物件を保有している期間に投資家資金を入れ、賃貸収入や売却収入を分配原資にすることで、会社側は自己資金だけで持ち続けるより資金効率を調整しやすくなります。

また、クラウドファンディングは顧客接点にもなります。
LivesFundingを通じてライブズの物件やブランドを知った投資家が、将来的にマンション経営、売買、賃貸管理、保険や内装など別サービスの顧客になる可能性もあります。
つまりLivesFundingは、単なる調達手段だけでなく、本業への入口としても機能し得ます。

出口売却はグループの流通力が問われる

売却収入を利回りに含む案件では、ファンドの成否は「対象不動産を想定価格で売れるか」に寄ります。
ここで関係するのが、ライブズ本体やライブズホームの売買仲介・買取再販・分譲の力です。
区分マンションは一棟物件より相場比較しやすい反面、同じ建物内の競合住戸、築年数、賃貸中か空室か、ローンを使う買主が付きやすいかで出口価格が変わります。

投資家としては、募集額が周辺相場に対して高すぎないか、劣後出資でどこまで価格下落を吸収できるか、売却益をどの程度見込んでいるかを確認したいです。
グループ内に売買機能があることはプラス材料ですが、売却価格そのものを保証するものではありません。

厳しい局面は売却鈍化と借入負担の増加

本業モデルで注意したいのは、不動産市況が悪化し、販売用不動産の売却が鈍り、借入金利が上がる局面です。
2024年12月期は販売用不動産が増え、短期借入金も大きく増えています。
これは積極的に在庫を持っている局面とも読めますが、出口が詰まると資金繰りの負荷が高まります。

LivesFundingの個別ファンドでは、優先劣後や家賃保証があるため一見安定して見える案件もあります。
ただし、その裏側には「在庫を仕入れる」「借入で資金を回す」「賃貸で保有する」「売却して回収する」という不動産会社の本業があります。
投資家としては、利回りだけでなく、販売用不動産、短期借入、粗利率、売却前提の利回り部分をセットで確認したいです。

株式会社ライブズの決算 / 財務レポート

ポイント
・2022〜2024年12月期はいずれも黒字
・売上高は約64.8億円から約70.0億円へ推移
・売上総利益率は低下しており、利益率には注意
・2024年12月期は販売用不動産と短期借入金が大きく増加
・匿名組合出資金受入は確認できず、クラファン依存度は直接計算できない

指標（億円）	2022/12	2023/12	2024/12
売上高	64.78	68.30	70.05
売上総利益	12.66	11.17	9.82
営業利益	1.69	0.28	0.45
当期純利益	0.86	0.52	0.37
総資産	46.45	46.37	57.67
販売用不動産	22.85	22.55	35.12
自己資本比率	21.7%	27.0%	23.5%

株式会社ライブズ単体の決算です。
2025年12月期以降の単体決算は今回確認できず、下記の分析は2024年12月期までの開示に基づきます。

売上は高水準だが粗利率は低下

売上高は2022年12月期の約64.78億円から2024年12月期の約70.05億円へ増えています。
一方で、売上総利益は約12.66億円から約9.82億円へ減少し、粗利率も低下しています。
不動産売買では仕入価格や販売価格の差が利益を左右するため、売上が増えても粗利が伸びない局面は注意して見たいです。

黒字維持はプラスだが利益率は厚くない

3期とも最終黒字です。
これはプラス材料です。
ただ、2023年12月期と2024年12月期の営業利益率は1%未満で、利益余力が非常に厚いとまでは言い切れません。
販売用不動産を大きく動かす会社なので、在庫の売却タイミングと粗利率が利益を大きく左右します。

販売用不動産の増加は将来売上と在庫負担の両面

2024年12月期の販売用不動産は約35.12億円で、総資産約57.67億円の大きな割合を占めます。
これは将来販売する資産があるという意味ではプラスですが、売却まで資金が固定されるという意味では負担でもあります。
不動産市況が強ければ収益源になり、弱ければ在庫リスクになります。

短期借入金の増加は資金繰りを見るポイント

2024年12月期末の現金・預金は約8.67億円、短期借入金は約30.83億円、長期借入金は約12.51億円です。
短期借入金が大きく増えています。
長期借入金は減っていますが、短期側が大きくなると、借換えや在庫回転の状況を見たいです。
金融機関との取引関係は広いものの、金利上昇や売却遅延が重なると資金繰り負担は重くなります。

クラファン依存度は直接切り分け不可

貸借対照表上、匿名組合出資金受入のような項目は確認できませんでした。
そのため、匿名組合出資金受入 ÷ 総資産としてクラウドファンディング依存度を直接計算することはできません。
公開33ファンドの優先募集額合計は約9.85億円です。
同社の2024年12月期売上高約70.05億円や総資産約57.67億円と比べると、会社全体はクラウドファンディング専業ではなく、不動産売買・保有の本業が中心と見るのが自然です。
財務項目の読み方は、不動産クラファン運営会社の財務を見るポイントでも整理しています。

LivesFundingの実績

ポイント
・公式一覧は33件
・運用終了と償還完了は別
・予定年利は3.6〜8.0%
・予定期間は3〜12か月

公式一覧の確認日	2026年11月9日
掲載件数	33件
一覧の状態	運用終了32件／満額成立1件／募集中0件
予定年利	3.6〜8.0%／平均5.25%
予定期間	3〜12か月／平均約7.4か月
募集額合計	約9.85億円
対象	区分マンション29件／一棟2件／地方応援型2件

対象は公式一覧の全3ページに表示された33件です。
同じ物件を対象とした別のファンドもあるため、33件は異なる物件の数ではありません。
「運用終了」と表示されても、個々の分配金支払いや元本の払戻し完了を一覧だけから断定することはできません。

予定利回りの分布

ポイント
・5%台が10件、4%台が12件
・8%台が6件

予定年利は3%台2件、4%台12件、5%台10件、6%台3件、8%台6件です。
平均は5.25%、中央値は5.0%でした。
売却益を予定分配に含む場合、実際の売却価格によって分配が変わります。

予定運用期間の分布

ポイント
・6か月が13件
・12か月が8件

募集時の予定期間は3か月5件、6か月13件、7か月1件、8か月6件、12か月8件です。
平均は約7.4か月ですが、実際の運用や返還時期は各ファンドの状況によります。

投資対象と募集方式

ポイント
・区分マンションが29件
・抽選方式が28件

投資対象	件数
区分マンション	29件
一棟収益レジ	2件
地方応援型	2件

33件中29件は区分マンション、2件は一棟収益レジ、2件は地方応援型でした。
募集方式は抽選28件、先着4件、優先1件です。

同じ区分マンションでも、家賃と売却収入の割合や売却先は異なります。
地方応援型は地域の賃貸先や事業の継続性も分配に関わります。

運用状況と過去の償還実績

ポイント
・運用終了の表示と払戻し完了は別
・2025年12月時点で26件の償還を公表

区分	件数・基準
償還済み	26件／2025年12月会社公表

運営会社は2025年12月時点で、償還済み26件の元本償還と分配を完了し、元本割れはなかったと公表しています。

これは当時の償還済み案件に関する情報で、2026年11月時点の全33件の結果を意味しません。
一覧の運用終了表示と払戻しの完了は別の情報です。

キャンペーン情報

登録〜出資までの流れ

ポイント
・公式サイトから投資家登録する
・本人確認と必要書類を提出する
・ファンド詳細と契約書面を確認する
・抽選当選または出資確定後に入金する

STEP1：公式サイトから会員登録する

まずは公式サイトからメールアドレスなどを登録します。
LivesFundingは事前入金型ではないため、登録後すぐに資金を預ける必要はありません。

STEP2：本人確認書類を提出する

不動産クラウドファンディングでは、本人確認書類やマイナンバーの提出が必要です。
投資したい案件が出てから慌てないよう、先に登録を済ませておくと動きやすいです。

STEP3：ファンド詳細と契約書面を確認する

募集開始前に成立前書面や電子取引に係る重要事項を確認します。
利回り、運用期間、劣後出資、家賃保証、売却想定、償還予定日を見ます。

STEP4：出資申込後に入金する

LivesFundingでは申込時の事前入金は不要です。
抽選当選後または出資確定後に、指定口座へ振り込む流れです。

FAQ

LivesFundingは元本保証ですか？

元本保証ではありません。
優先劣後や家賃保証がある案件でも、劣後出資分を超える損失や運営会社・賃貸先の信用悪化があれば元本毀損の可能性があります。

最低投資額はいくらですか？

多くのファンドで1万円から投資できます。
ただし、案件によって最低投資額が変わる可能性があるため、必ず各ファンド詳細で確認してください。

入金手数料はかかりますか？

出資金の入金時は投資家が振込手数料を負担しますが、GMOあおぞらネット銀行からの振込は無料です。
分配金・元本の受取時も振込手数料は投資家負担ですが、受取先にGMOあおぞらネット銀行を指定した場合は無料です。

途中解約はできますか？

不動産クラウドファンディングは原則として運用期間中の自由な換金が難しい商品です。
解約や譲渡が制限されるため、運用中に自由に現金化できない前提で資金を配分したいです。

地方応援型は通常案件と何が違いますか？

区分マンション案件は周辺相場を比較しやすい一方、地方応援型は賃貸先や地域事業の継続性を見る必要があります。
利回りだけでなく、対象不動産の流動性と賃貸先の信用力を確認します。

運営会社の決算が良ければ安全ですか？

会社財務は重要ですが、個別ファンドの安全性を保証するものではありません。
対象不動産、劣後出資、賃貸先、売却想定、ファンド契約を個別に確認する必要があります。

次の募集はどこで確認できますか？

次の募集は、ファンド一覧やお知らせで確認できます。
募集方式や申込期間は案件ごとに異なります。

LivesFundingで元本割れや償還遅延はありますか？

運営会社は2025年12月時点で、償還済み26件について元本割れなく元本償還と分配を完了したと公表しています。
公式一覧の運用終了表示だけでは、各案件の払戻しが完了したかまでは分かりません。

利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール

LivesFundingだけでなく、他の不動産クラウドファンディングの募集予定もまとめて確認したい場合は、利回りカレンダーが便利です。
募集開始日、予定利回り、運用期間を横断して見られます。

まとめ

ポイント
・LivesFundingは区分マンション中心で読みやすい
・過去33件の平均予定年利は約5.3%
・売却収入を含む案件は出口価格まで確認する
・2024年の決算は黒字だが販売用不動産と借入が大きい
・募集は不定期、抽選方式が中心
・運用終了表示と償還完了は別

LivesFundingは、区分マンション中心で物件を読みやすい不動産クラウドファンディングです。
公開33件のうち29件が区分マンションで、周辺相場や駅距離を自分で確認しやすい案件が多いです。

一方で、近年は売却収入を利回りに組み込む案件もあり、利回りだけで判断すると危ないです。
インカム部分、キャピタル部分、家賃保証、劣後出資、売却想定を分けて確認しましょう。
地方応援型は区分マンションとは別物として、賃貸先や地域事業の継続性まで見る必要があります。

運営会社の株式会社ライブズは2022〜2024年12月期には黒字でしたが、販売用不動産と借入が大きい不動産会社型の財務です。
サービス単体ではなく、本業の在庫回転、借入、利益率を合わせて読むと、LivesFundingのリスクと魅力がかなり見えやすくなります。

募集時期は不定期で、抽選方式では希望しても投資できないことがあります。
公開33件の集計は、サービスの傾向を知るための材料です。

出典・参考

株式会社ライブズの2025年運用実績公表、株式会社ライブズの会社情報・入居稼働率。

・LivesFunding公式サイト：https://lives-funding.com/
・LivesFunding ファンド一覧：https://lives-funding.com/fund/index
・LivesFunding #33：https://lives-funding.com/fund/detail/33
・LivesFunding サービスについて：https://lives-funding.com/help/service
・LivesFunding 会社概要：https://lives-funding.com/company
・株式会社ライブズ 会社概要：https://www.lives-group.com/company/
・株式会社ライブズ 投資用マンション供給実績：https://www.lives-group.com/news/topics/post-22467/
・株式会社ライブズ 入居稼働率一覧：https://www.lives-group.com/news/moving_in/
・株式会社ライブズナビ：https://lives-navi.co.jp/
・株式会社ライブズホーム：https://www.lives-home.com/
・株式会社ライブズ 決算公告資料（2022年12月期〜2024年12月期）
・利回りカレンダー：https://j-life-consultation.com/rimawari-calendar/5632/