大家どっとこむの評判・口コミは？利回り・二次募集・決算を検証

※本記事にはPRを含む場合があります。
※大家どっとこむは元本や分配金を保証する商品ではありません。

大家どっとこむは、賃料を中心に分配する案件と区分マンションが多い不動産クラウドファンディングです。
グローベルスが不動産を運営する自社案件に加え、別会社が運営する第2号事業案件も扱います。

この記事では、公開ファンド110件の利回り・期間・物件・営業者を集計し、二次募集の仕組みとグローベルスの本業・決算も確認しました。
どのような案件なら投資候補にでき、何が分からない案件なら見送るべきかまで整理します。

この記事でわかること
・結論：営業者と元本の戻し方まで確認する
・直近ファンド情報
・大家どっとこむとは
・大家どっとこむの仕組み
・大家どっとこむの特徴（メリット）
・大家どっとこむのデメリット（注意点）
・大家どっとこむは怪しい？危ない？
・大家どっとこむの口コミ・評判
・運営会社の会社概要 / 信頼性
・運営会社の「本業」を分解する
・グローベルスの決算 / 財務レポート
・大家どっとこむの実績
・キャンペーン情報
・登録〜出資までの流れ
・FAQ
・利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
・まとめ
・出典・参考 / 調査方法

結論：大家どっとこむは営業者と元本の戻し方まで確認できる人向け

ポイント
・賃料型が中心
・営業者の確認が必須
・二次募集は残り期間重視
・劣後割合は案件別

大家どっとこむは、賃料型と区分マンションを中心に、ファンドごとの営業者と元本の戻し方まで確認できる人に向いています。
サービス名や予定利回りだけで選びたい人には向きません。

公開ファンド110件を分けてみると、賃料中心のインカム型は75件、区分マンションは64件でした。
予定利回りの中央値は4.25%、運用期間の中央値は12か月です。
全体としては、極端な高利回りだけを追うより、賃料条件や売却方法を比べて少額分散する使い方に合います。

検討しやすい条件	見送りたい条件
第1号事業者が分かる	実際の営業者が分からない
賃料と売却方法を説明できる	分配に使う収入や売却方法が読めない
劣後出資と借入条件を確認できる	鑑定額や親会社だけで安全と決める
二次募集の残り期間を計算できる	表示利回りだけで選ぶ
満期まで使わない資金で分散できる	生活費や近く使う資金を投じる

投資候補にできるのは、営業者、分配に使う収入、売却方法、劣後割合、借入条件を自分の言葉で説明できる案件です。
鑑定額や親会社の名前だけで安全と決める案件は見送ります。

株式会社グローベルスがJトラストグループに属することや、不動産特定共同事業の許可を受けていることは、運営会社を調べる材料になります。
しかし、それらは将来の元本や分配を保証するものではありません。

大家どっとこむとは

項目	内容
サービス名	大家どっとこむ
運営会社	株式会社グローベルス
投資対象	区分マンション、アパート、レジデンス、ビルなど
案件の収益タイプ	賃料中心が多いが、売却益重視もある
最低投資額	1万円の案件が多いが、案件差がある
募集方式	抽選または先着
契約の基本	営業者と匿名組合契約を結ぶ
事業の種類	自社の第1号事業と、別会社案件を募集する第2号事業
元本保証	なし

大家どっとこむは、株式会社グローベルスが運営する不動産クラウドファンディングです。
投資家は小口の出資を行い、対象不動産から得られた賃料や売却益の一部を分配として受け取ります。

大家どっとこむの特徴は、グローベルス自身が不動産を運営する案件と、別の第1号事業者が運営する案件を、同じサイト上で比較できることです。
選択肢が広がる反面、確認すべき会社も増えます。
「大家どっとこむの案件」とひとくくりにせず、ファンドごとに営業者を見分けるのが基本です。

大家どっとこむの仕組み

ポイント
・営業者と契約する
・賃料と売却益を分配する
・第2号事業は別会社が運営する
・二次募集は残り期間も見る

大家どっとこむを理解する鍵は、誰が投資家と契約し、誰が不動産を運営するのかを分けることです。
自社案件、第2号事業案件、二次募集では、確認する相手と利益の見方が変わります。

投資家は営業者と匿名組合契約を結ぶ

ポイント
・不動産を直接所有しない
・営業者の事業に出資する
・元本は保証されない

投資家は対象不動産の所有権を取得するのではなく、営業者と匿名組合契約を結びます。
営業者が対象不動産を取得・運用し、賃料や売却益の一部を分配します。

賃料の減少、不動産価格の下落、売却の遅れ、営業者の財務悪化などにより、予定どおりの分配や元本返還ができない可能性があります。

自社案件ではグローベルスが第1号事業者になる

ポイント
・グローベルスが営業者
・物件運営も同社が担当
・本業と財務も確認

自社案件では、グローベルスが第1号事業者として投資家と契約し、対象不動産の取得、運用、売却を担います。
この場合は、物件の収支と売却方法に加えて、グローベルスの不動産本業、決算、借入金、不動産在庫の状況も判断材料になります。

第2号事業案件では別会社が不動産を運営する

ポイント
・グローベルスは募集側
・別会社が営業者
・実際の営業者を確認

第2号事業案件では、グローベルスは契約締結の代理・媒介を担い、別の第1号事業者が投資家との契約、不動産の運用、分配を担います。
したがって、グローベルスの会社規模や決算だけで判断できません。
実際の第1号事業者の財務、許認可、過去実績、物件の売却力を確認します。

二次募集は残り期間と受取予定額を分けて見る

ポイント
・表示利回りは年率
・実際の保有期間を確認
・年率換算は参考値

大家どっとこむには、過去に既存ファンドの地位を再募集する「二次募集」がありました。
いわゆるリセール型に近い仕組みです。
元のファンドと同じ分配計算期間を引き継ぐ案件では、二次募集の投資家が実際に保有する期間が短くても、当初の計算条件を基にした予定額が示される場合があります。
その結果、残りの保有期間だけで単純年率換算すると、表示利回りより高くなることがあります。

単純年率換算の考え方 単純年率換算 ＝（受取予定額 ÷ 投資額）÷（満期までの残り日数 ÷ 365）× 100

この式で求める数値は比較用の参考です。
実在ファンドの実績利回りや確定分配額ではありません。
早期終了、分配の減額、日割り、手数料、税金などで実際の結果は変わります。
二次募集の一般的な考え方は、不動産クラファンのリセールファンド解説にもまとめています。

申込みの取消し・クーリングオフ・途中解約・持分譲渡は別

ポイント
・成立前は申込み取消し
・8日間はクーリングオフ
・運用開始後の解約は例外
・持分譲渡は案件別

ファンドが成立する前であれば、投資申込みを取り消せます。
契約成立時書面を受け取った日から8日間は、クーリングオフも利用できます。

一方、運用開始後の契約解除は、営業者の信用低下が明らかになった場合など「やむを得ない事由」がある場合に限られます。
資金が必要になったという理由だけで、自由に解約できる仕組みではありません。

契約上の地位の譲渡や営業者による持分の買い取りは、途中解約とは別の手続きです。
利用条件や費用、手続きにかかる期間はファンドごとに異なり、営業者の承諾が必要です。
自由に現金化できる仕組みではないため、申込み前に個別の契約成立前書面で条件を確認してください。
詳しくは不動産クラウドファンディングの途中解約と換金性も参考にしてください。

大家どっとこむの特徴（メリット）

ポイント
・賃料型が多い
・区分中心で比べやすい
・少額分散しやすい
・自社・他社案件がある
・二次募集も選べる

賃料を中心に分配する案件が多い

ポイント
・全110件中75件
・新しい50件の76%
・賃貸条件を読みやすい

公開ファンド110件のうち、賃料を中心に分配するインカム型は75件でした。
公開開始が新しい50件でも38件、76%を占めます。

賃料中心の案件は、入居状況、賃貸契約、賃料水準、管理費や修繕費などを確認しやすいのが特徴です。
ただし、賃料が入っていても、最後に元本を戻すための売却や回収が必要な案件はあります。

区分マンションを中心に価格・賃料を比べやすい

ポイント
・区分マンション64件
・周辺事例を調べやすい
・鑑定額だけで決めない

全110件のうち、区分マンションは64件でした。
区分マンションは、最寄り駅からの距離、築年数、専有面積、現在賃料、同じ建物や近隣の売買事例を比べやすい対象です。

それでも、鑑定額が募集額より高いだけで、希望価格で売却できるとは限りません。
立地、建物の状態、賃貸契約、売却期間まで確認してひとつの価格を評価します。

1万円から複数案件へ分けやすい

ポイント
・50件中38件が1万円
・案件ごとに最低額が違う
・少額でも損失はある

公開開始が新しい50件のうち、最低投資額が1万円だった案件は38件でした。
少額から始められると、一つの物件や一つの営業者に集中させず、複数案件へ分けやすくなります。

ただし、最低額が10万円以上の案件もあります。
また、1万円投資なら元本割れしないわけではありません。
少額投資のメリットは、損失をなくすことではなく、一件あたりの影響を抑えやすいことです。

自社案件と第2号事業案件で選択肢が広がる

ポイント
・自社案件93件
・第2号事業17件
・確認する会社も増える

公開ファンド110件のうち、グローベルスが第1号事業者となる自社案件は93件、別会社の案件を扱う第2号事業は17件でした。

第2号事業により、グローベルス自身の区分マンションだけでなく、他社のアパートやレジデンスなども比較できます。
ただし、投資対象だけでなく、第1号事業者の経営内容も比べる必要があります。

二次募集では残り期間を含めた比較ができる

ポイント
・二次募集は4件
・予定受取額を確認
・残り期間も比べる

公開ファンドの中で、二次募集は4件確認できました。
対象が限られるため、いつでも利用できる仕組みではありません。

二次募集では、表示利回り、実際の保有期間、予定受取額を分けて比較できます。
年率換算まで自分で確認する人にとっては、一般的な新規ファンドとは異なる選択肢です。

大家どっとこむのデメリット（注意点）

ポイント
・第1号事業者を調べる
・劣後割合は一定ではない
・売却と金利の影響を受ける
・抽選に外れることがある
・途中換金は案件別

第2号事業では第1号事業者の財務確認が必要

ポイント
・ブランドだけで選ばない
・営業者の決算を見る
・元本を戻す方法も見る

第2号事業案件では、大家どっとこむが募集窓口であっても、実際に不動産を運営するのは別会社です。
全110件中17件が該当し、第1号事業者の内訳はフロンティアハウス11件、FGH3件、アズ2件、リード1件でした。

それぞれの会社で事業内容、財務、不動産の種類、売却方針が異なります。
例えばFunFund系の案件はフロンティアハウスが第1号事業者です。
会社と案件の特徴はFunFundの評判・口コミでも解説しています。

劣後出資割合は3〜70%と幅がある

ポイント
・中央値は10%
・範囲は3〜70%
・案件ごとに確認

公開開始が新しい50件のうち、劣後出資割合を確認できた45件の中央値は10%でした。
ただし、範囲は3〜70%と大きく異なります。

優先劣後方式では、まず劣後出資者が損失を負担します。
一方、損失が劣後出資の範囲を超えれば、優先出資者である投資家の元本にも影響が出ます。
「大家どっとこむは劣後10%」と一律に考えず、個別の割合を見てください。

売却遅延・価格下落・借入金利の影響を受ける

ポイント
・賃料型にも売却リスク
・売却益型は影響が大きい
・借入条件も確認

賃料を中心に分配する案件でも、運用終了時の元本返還に物件売却や資金回収が関わることがあります。
想定価格で売れなければ、運用期間の延長や元本割れにつながる可能性があります。

売却益を重視するキャピタル型は、売却時期と価格の影響をより受けます。
借入金を併用する案件は、金利、担保、返済順位、売却代金の配分順序まで見ます。

公開開始が新しい50件の84%が抽選式

ポイント
・50件中42件が抽選
・応募しても外れる
・倍率だけで選ばない

公開開始が新しい50件では、抽選式が42件、先着式が8件でした。
抽選式は募集開始時刻に合わせて急ぐ必要が小さい反面、応募しても投資できないことがあります。

応募倍率は需要の一面を示しますが、物件の価値やリスクを直接証明する数字ではありません。
当選のしやすさより、営業者、対象不動産、分配条件を優先します。

運用開始後の解約・持分譲渡は自由ではない

ポイント
・途中解約は例外
・持分譲渡は承諾制
・個別条件を確認
・生活資金は投じない

運用開始後に、資金が必要になったという理由だけで自由に解約できる商品ではありません。
契約解除は、営業者の信用低下が明らかになった場合など、やむを得ない事由がある場合に限られます。

契約上の地位の譲渡や営業者による持分の買い取りは、途中解約とは別の制度です。
どちらも営業者の承諾が必要で、条件や費用はファンドごとに異なります。
申込み前に個別の契約成立前書面を確認し、中途換金を前提にせず、満期まで使わない資金で投資してください。

大家どっとこむは怪しい？危ない？

ポイント
・許認可は元本保証ではない
・過去実績は将来を保証しない
・第2号事業は営業者も調べる
・元本を戻す方法を確認する

大家どっとこむが危険なサービスだと断定できる事実は確認できません。
しかし、それだけで安全と判断することもできません。

判断の中心は、許認可や親会社の名前ではなく、営業者、分配に使う収入、劣後出資、借入、元本を戻す方法です。
サービス全体を一括りにせず、案件ごとに確認します。

許認可は運営の前提だが元本保証ではない

ポイント
・不特事業の許可あり
・許可と価格保証は別
・物件条件は個別確認

グローベルスは、不動産特定共同事業の第1号・第2号事業者です。
宅地建物取引業、建設業、一級建築士事務所、賃貸住宅管理業の免許・登録も確認できます。

これらは、不動産事業と募集業務を行うための基盤です。
しかし、許可が対象不動産の価格や将来の売却、投資家の元本を保証するわけではありません。

過去の元本割れ・償還遅延なしは将来を保証しない

ポイント
・過去実績は参考材料
・将来の結果は未確定
・募集終了と償還は別

運営会社は、サービス開始後に募集した累計100本以上について「元本毀損なし、償還遅延なし」と公表しています。
これは運営会社が示す過去実績であり、第三者が全ファンドの最終払戻額を検証した結果ではありません。
今後の元本や分配も保証しません。

ただし、過去に問題がなかったことは、将来の全ファンドの成功を意味しません。
また、ファンド一覧の「募集終了」は、募集受付が終わったことを示す表示であり、運用と償還の完了を示すとは限りません。

第2号事業は実際の営業者まで確認する

ポイント
・営業者の許可を見る
・営業者の財務を見る
・売却方法を見る

第2号事業案件では、グローベルスの許認可や決算だけでなく、実際の第1号事業者を確認します。
会社概要、不動産特定共同事業の許可、決算、物件取得の方法、売却予定を分けて見ます。

別会社が営業者となる案件の成否を、グローベルスの財務だけで説明することはできません。

大家どっとこむの口コミ・評判

ポイント
・代表性のある調査は未確認
・賃料型は比較しやすい
・第2号事業は確認項目が増える
・抽選案件が多い

投資額、実際の分配額、最終的な元本返還額まで確認できる、代表性のある満足度調査は確認できません。
短い感想の数で評判を決めず、案件を見てきた所感と、公開ファンドの条件を分けて考えます。

賃料型と区分マンション中心は比較しやすい

ポイント
・賃料条件を追いやすい
・周辺価格を比べやすい
・実際の成果は案件別

私が案件を見てきた範囲では、賃料を中心に分配する区分マンション案件の比較しやすさはメリットです。
物件所在地、賃料、築年、周辺売買事例を自分で調べられるためです。

この所感は、全110件中75件が賃料中心、64件が区分マンションだったという案件構成とも整合します。
ただし、比較しやすいことと、予定どおりに分配・元本返還されることは別です。

第2号事業と二次募集は読む項目が増える

ポイント
・営業者を分ける
・残り期間を読む
・利回りだけで決めない

第2号事業は案件の幅を広げる一方、グローベルスと実際の営業者の両方を確認する必要があります。
二次募集も、表示利回り、実際の保有期間、受取予定額を分けて見る必要があります。

これらを手間と感じる人には向きません。
逆に、案件ごとの契約と会社を分けて読む人には、比較軸の多いサービスです。

抽選案件が多く、希望する案件に入れないことがある

ポイント
・抽選案件が多い
・当選は保証されない
・倍率と安全性は別

公開開始が新しい50件の84%が抽選式でした。
募集期間中に申し込める一方、応募しても当選しないことがあります。

応募倍率が高いことは、物件価値や元本返還の確実性を示しません。
当選しやすさと、営業者・対象不動産・売却方法の評価は分けて考えます。

運営会社の会社概要 / 信頼性

ポイント
・運営はグローベルス
・本業は不動産開発・売買
・直接親会社はJグランド
・グループ所属は元本保証ではない

運営会社は株式会社グローベルスです。
分譲マンションを中心に不動産の仕入れ、開発、再生、販売、賃貸管理を行います。

現在の直接親会社はJグランド株式会社で、Jグランドを通じてJトラストグループに属します。
会社の実在性や事業基盤を確認する材料にはなりますが、個別ファンドの元本保証とは分けて考えます。

項目	内容
会社名	株式会社グローベルス
設立	1996年7月10日
資本金	1億円
代表者	代表取締役 藤原 治
所在地	東京都品川区西五反田7丁目17番7号 五反田第1noteビル
直接親会社	Jグランド株式会社
最終的なグループ	Jトラストグループ
主な事業	不動産開発、売買、仲介、賃貸管理、中古住宅再生、設計、建設、クラウドファンディング
主な免許・登録	不動産特定共同事業 東京都知事第134号（第1号・第2号）、宅建業、一級建築士事務所、特定建設業、賃貸住宅管理業
大家どっとこむでの役割	第1号事業者、第2号事業者

グローベルスは不動産開発と売買を行う会社

ポイント
・不動産開発が中核
・販売と賃貸管理も行う
・クラファン専業ではない

グローベルスは、分譲マンションを軸とする不動産開発会社です。
用地や物件を仕入れ、企画、開発、建築、再生、売却まで手がけます。

中古住宅再生、不動産仲介、賃貸管理も行うため、大家どっとこむはクラウドファンディングだけを単独で行う会社のサービスではありません。
不動産の仕入れと販売を行う本業の一部として位置づけられます。

現在の直接親会社はJグランド

ポイント
・直接親会社はJグランド
・最終的にJトラストグループ
・グループ関係は元本保証ではない

グローベルスは2026年3月の株式交換でJグランドの完全子会社となりました。
現在の関係は、Jトラスト → Jグランド → グローベルスです。

資本関係は運営会社の背景を理解する材料です。
しかし、JグランドやJトラストが各ファンドの損失を補填する確約は確認できません。
グループ所属と個別ファンドの元本保証は分けて考えます。

なお、グローベルス自身は2025年7月にTOKYO PRO Marketを上場廃止しています。
現在のグローベルスを上場会社として評価することはできません。

第1号・第2号の許可は役割の違いを示す

ポイント
・第1号は不動産を運用
・第2号は契約を媒介
・許可は損失防止の保証ではない

第1号事業者は、投資家と契約し、不動産を運用して収益を分配します。
第2号事業者は、契約締結の代理・媒介を行います。

グローベルスが両方の許可を持つことで、自社案件の運営と他社案件の募集を行えます。
ただし、許可は案件の売却成功や投資損失の回避を保証しません。

会社の継続性と個別ファンドの成否は別に見る

ポイント
・会社財務は一つの材料
・物件条件は個別確認
・第2号案件は別会社も見る

会社の純資産、現預金、借入金、利益は、営業者の継続性を考える材料です。
しかし、個別ファンドの結果は、対象不動産、賃貸契約、借入条件、優先劣後構造、売却価格で変わります。

とくに第2号事業案件は、グローベルスと別の会社が営業者です。
グローベルスの会社情報だけで、他社案件の安全性まで結論づけないようにします。

運営会社の「本業」を分解する

ポイント
・不動産を仕入れる
・開発・再生して売る
・賃料・管理収入も得る
・クラファンも資金調達に使う
・在庫回転と金利が影響する

不動産開発は用地取得から販売までを担う

ポイント
・用地・物件を仕入れる
・企画・開発して商品化
・販売代金で回収

グローベルスの主力は、土地や物件を仕入れ、分譲マンション、戸建、収益物件などを企画・開発し、販売する事業です。

物件を取得してから販売代金を回収するまでに時間がかかります。
その間は土地、販売前の不動産、建築中の物件が在庫として会社に残り、借入金の利息や建築費もかかります。

ソリューション事業は保有・賃貸・売買を支える

ポイント
・中古住宅を再生
・賃貸・管理も担当
・仲介・工事収入もある

ソリューション事業は、中古住宅の再生、保有不動産の賃貸、賃貸管理、不動産仲介、テナント工事などを含みます。
開発物件を売るだけでなく、保有・賃貸・管理による収入にもつなげる部門です。

2025年12月期（9か月）では、不動産開発事業の売上高が33.90億円、ソリューション事業が8.41億円でした。
クラウドファンディング単独の売上高と利益は分けて公表されていません。

在庫を仕入れて売る回転が利益を左右する

ポイント
・在庫増は将来売上の候補
・販売遅延で資金負担
・値下がりで利益を圧迫

不動産開発会社の在庫は、将来の売上につながる候補です。
一方、想定より販売が遅れれば、借入利息、管理費、固定資産税などの負担が長く続きます。

市場価格が仕入れ時より下がると、値引き販売や評価損が必要になることもあります。
そのため、売上高だけでなく、在庫、現預金、借入金、営業キャッシュフローをまとめて見ます。

大家どっとこむは不動産資金の一部を調達する

ポイント
・投資家資金を不動産へ接続
・借入・自己資金と併用
・単独収益は未開示

グローベルスの貸借対照表には、大家どっとこむなどの出資に対応する「不動産特定共同事業出資受入金」が計上されています。
このことから、大家どっとこむは不動産資金を調達する手段の一つと考えられます。

ただし、ファンド資金が会社のすべての開発事業とどの程度関係するかや、クラウドファンディング単独の収益割合は開示されていません。
ここは事実と推測を分けて見る必要があります。

物件販売の遅れと金利上昇が重荷になる

ポイント
・販売遅延で現金回収が遅れる
・金利上昇で利息負担増
・建築費上昇で利幅縮小

グローベルスの事業には、売却遅延、不動産価格の下落、建築費の上昇、借入金利の上昇が影響します。
販売までの期間が伸びると、在庫と借入金が高止まりし、利息負担が続きます。

逆に、物件を想定価格で計画どおり売却できれば、在庫が現金化され、借入金を返済できます。
決算では、在庫が多いかだけでなく、販売と現金回収が進んでいるかを継続して確認します。

株式会社グローベルスの決算 / 財務レポート

ポイント
・12か月3期は黒字
・2025年12月期は赤字
・不動産在庫が大きい
・現預金が減少
・借入とグループ関係は別

グローベルスの決算は、通常の12か月決算3期と、決算期変更による2025年12月期（9か月）を分けて見る必要があります。
期間が違うため、売上高と利益を単純に前期比較はできません。

まず12か月の3期を同じ条件で比べる

ポイント
・3期とも12か月
・3期とも最終黒字
・利益だけでなく財務も見る

項目	2023年3月期	2024年3月期	2025年3月期
売上高	60.39億円	71.97億円	67.64億円
営業利益	5.66億円	9.41億円	4.06億円
経常利益	3.38億円	6.38億円	1.86億円
当期純利益	2.11億円	4.74億円	1.25億円
総資産	133.09億円	140.64億円	138.28億円
純資産	24.50億円	29.24億円	30.49億円
現預金	18.44億円	12.42億円	9.03億円
販売用＋仕掛販売用不動産	110.01億円	123.68億円	109.66億円
不動産特定共同事業出資受入金	8.32億円	5.38億円	5.64億円

この3期はいずれも最終黒字です。

ただし、現預金は18.44億円から9.03億円へ減少しています。
不動産開発会社の決算は、黒字かどうかだけでなく、在庫、現預金、借入金、現金収支を合わせて見ます。

2025年3月期は黒字でも利益が低下した

ポイント
・売上高67.64億円
・経常利益1.86億円
・純利益1.25億円

2025年3月期は、売上高67.64億円、営業利益4.06億円、経常利益1.86億円、当期純利益1.25億円でした。
2024年3月期と比べると、売上高の減少よりも利益の縮小が大きくなっています。

ただし、公表された数値だけから、利益低下の原因を1つに限定できません。
物件の引渡し時期、粗利率、販売費、支払利息などの影響を受けます。

2025年12月期（9か月）は経常・純損失

ポイント
・対象期間は9か月
・営業利益は確保
・経常・最終は赤字

2025年12月期（9か月）	金額
売上高	42.31億円
営業利益	0.36億円
経常損失	1.75億円
当期純損失	1.15億円
総資産	161.30億円
純資産	29.34億円
販売用＋仕掛販売用不動産	139.24億円
現預金	3.54億円
利子付負債	115.76億円
不動産特定共同事業出資受入金	3.43億円
営業キャッシュフロー	-25.54億円
財務キャッシュフロー	+20.14億円

2025年12月期は、決算期変更による2025年4月から12月までの9か月です。
営業利益3,643万円を確保した一方、経常損失1億7,474万円、当期純損失1億1,546万円となりました。

営業外費用は2億2,759万円で、そのうち支払利息は1億5,831万円でした。
借入金が多い不動産開発モデルでは、物件の粗利とともに利息負担を確認する必要があります。

不動産在庫が総資産の86.3%を占める

ポイント
・不動産在庫139.24億円
・総資産比86.3%
・販売の進み方が重要

販売用不動産63.080億円と仕掛販売用不動産76.156億円の合計は139.236億円です。
総資産161.295億円の86.3%を占めます。

この在庫は将来の販売候補である一方、販売の遅れ、価格下落、開発費の増加の影響を受けます。
在庫額が大きいことだけで良否を決めず、次の決算で販売と現金回収が進むかを見ます。

現預金減少と借入増加を合わせて見る

ポイント
・現預金3.54億円
・利子付負債115.76億円
・本業の現金収支は大幅マイナス

期末の現預金は3.539億円、利子付負債は115.764億円でした。
営業キャッシュフローは25.542億円のマイナス、財務キャッシュフローは20.140億円のプラスです。

営業キャッシュフローが大きくマイナスになった主な理由は、不動産在庫が29.578億円増えたことと税引前損失です。
財務キャッシュフローのプラスは、短期・長期借入や不特事業の出資受入れなどによる資金調達が返済を上回ったことを示します。
「財務キャッシュフローがプラスだから好調」とは読みません。

クラファン資金と会社全体の財務を分ける

ポイント
・出資受入金3.43億円
・総資産比2.13%
・個別案件の保証ではない

期末の不動産特定共同事業出資受入金は3.434億円で、総資産比は2.13%です。
この比率は、貸借対照表上でクラウドファンディング関連資金が会社全体に占める大きさを見る一つの指標です。

これはクラウドファンディングの売上依存率ではなく、個別ファンドの安全性も示しません。
また、第2号事業案件では別会社の財務が関係します。
グローベルスの決算と個別案件を分けて読みます。

大家どっとこむの実績

ポイント
・インカム型が中心
・利回り中央値は4.25%
・運用期間中央値は12か月
・第2号事業は17件
・二次募集は4件

大家どっとこむの案件傾向は、旧サイトの公開一覧110件を全体の母集団とし、公開開始が新しい50件を最近の傾向として分けました。
新サイトの公開109件は旧一覧の大部分と同じ案件であるため、合計していません。

また、一覧の募集状態は運用・償還の完了状態ではありません。
ファンド条件の傾向と、会社が公表する償還実績は分けて扱います。

確認項目	集計結果
収益タイプ	インカム75件、キャピタル22件、混合13件
予定利回り	3.5〜12.0%、中央値4.25%
運用期間	2〜24か月、中央値12か月
営業者	自社93件、第2号事業17件
二次募集	4件

全110件ではインカム型が75件

ポイント
・インカム型75件
・キャピタル型22件
・混合型13件

収益タイプ	件数
インカム型	75件
キャピタル型	22件
混合型	13件

全110件の内訳は、賃料中心のインカム型75件、売却益中心のキャピタル型22件、賃料と売却益を組み合わせる混合型13件です。

公開開始が新しい50件でも、インカム型38件、キャピタル型10件、混合型2件でした。
大家どっとこむ全体の中心は賃料型ですが、高利回りの売却益型だけをサービス全体の特徴にしないようにします。

予定利回りの中央値は4.25%

ポイント
・範囲は3.5〜12.0%
・中央値は4.25%
・最近50件は4.0%

予定利回り	数値
全110件の範囲	3.5〜12.0%
全110件の平均	4.77%
全110件の中央値	4.25%
公開開始が新しい50件の中央値	4.0%

全110件の予定利回りは3.5〜12.0%、平均4.77%、中央値4.25%でした。
公開開始が新しい50件では、平均4.81%、中央値4.0%です。

平均値は一部の高利回り案件に引き上げられるため、一般的な案件の傾向を知るには中央値も有用です。
予定利回りが高いときは、売却益の割合、営業者、劣後割合、借入条件に違いがないかを確認します。

運用期間の中央値は12か月

ポイント
・範囲は2〜24か月
・中央値は12か月
・期間中は換金しにくい

運用期間	数値
全110件の範囲	2〜24か月
全110件の平均	9.63か月
全110件の中央値	12か月
公開開始が新しい50件の中央値	12か月

全110件の運用期間は2〜24か月、平均9.63か月、中央値12か月でした。
公開開始が新しい50件でも平均9.4か月、中央値12か月です。

短期案件は資金を回収するまでの予定期間が短い一方、早期終了で受取額が小さくなる可能性もあります。
長期案件は市況変化を受ける期間が長くなるため、利回りと期間をセットで比べます。

区分マンションが64件を占める

ポイント
・区分マンション64件
・アパート20件
・レジデンス12件

不動産の種類	件数
区分マンション	64件
アパート	20件
レジデンス	12件
その他	11件
ビル	2件
ホテル	1件

投資対象の内訳は、区分マンション64件、アパート20件、レジデンス12件、その他11件、ビル2件、ホテル1件でした。

公開開始が新しい50件では、東京都29件、神奈川県16件で、合計90%を占めます。
首都圏の住宅系不動産が中心ですが、立地と物件種類の集中も考え、他地域・他物件と分散します。

自社93件、第2号事業17件

ポイント
・自社案件93件
・第2号事業17件
・最近50件では14件

営業者の区分	件数
グローベルスの自社案件	93件
第2号事業案件	17件
うちフロンティアハウス	11件
うちFGH	3件
うちアズ	2件
うちリード	1件

全110件では、グローベルスが第1号事業者となる自社案件が93件、別会社を第1号事業者とする第2号事業案件が17件でした。
公開開始が新しい50件では第2号事業案件が14件あり、確認の重要性が高まっています。

第2号事業案件は、グローベルスのブランド名ではなく、契約する営業者の名称と財務を起点に読みます。

劣後出資と最低投資額は案件ごとに幅がある

ポイント
・劣後割合は3〜70%
・中央値は10%
・1万円案件が多い

確認項目	集計結果
劣後割合を確認できた案件	45件
劣後割合の範囲	3〜70%
劣後割合の中央値	10%
最低1万円の案件	38件

公開開始が新しい50件のうち、劣後出資割合を確認できた45件は3〜70%、中央値10%でした。
最低投資額は1万円38件、10万円8件、5万円2件、2万円1件、100万円1件です。

サービスの代表値だけで投資可能額や劣後の厚さを決めつけず、毎回のファンド詳細を見てください。

二次募集は4件を確認

ポイント
・対象は4件
・受取予定額を確認
・単純年率は実績ではない

二次募集の確認項目	集計結果
確認できた案件	4件
共通して確認したこと	元案件の分配計算期間を引き継ぐ説明
年率換算	満期までの残り期間が短いと、表示利回りを上回る場合がある
注意	実績利回り、確定分配額ではない

確認した4件では、元案件の分配計算期間を引き継ぐ説明がありました。
そのため、満期までの残り期間だけで年率換算すると、表示利回りを上回る場合があります。

ただし、公開資料の一部には計算例の不整合があります。
本記事では、4件の個別金額や実現利回りを断定しません。
計算する場合は、単純年率換算 ＝（受取予定額 ÷ 投資額）÷（満期までの残り日数 ÷ 365）× 100の式に統一し、受取予定額、実際の入金日、満期予定日、税金、手数料を確認してください。

※次の図は仕組みを示す仮定の計算例です。
実在ファンドの実績利回りや確定分配額ではありません。

キャンペーン情報

ポイント
・キャンペーンは時期により変わる
・公式サイトのお知らせを確認する
・ポイントサイト経由の条件も変わる可能性がある

大家どっとこむのキャンペーンは、時期によって内容が変わります。
会員登録や出資前に、公式サイトのお知らせ、キャンペーンページ、ポイントサイトの条件を確認してください。

登録〜出資までの流れ

会員登録から出資まではオンラインで進められます。
申し込み前に営業者と契約書面を確認し、入金後も分配と元本返還まで記録を残します。

STEP1 新サイトで会員登録をする

ポイント
・新サイトを利用
・メールアドレスを登録
・会員登録は無料

新サイトでメールアドレスとログイン情報を設定します。
会員登録、投資家登録、口座維持の基本手数料はかかりません。

旧サイトで投資家登録が完了していても、新サイトの状態を別途確認してください。
申請途中、仮登録、メール会員の情報は新サイトに引き継がれないため、改めて手続きが必要です。

STEP2 投資家登録と本人確認を完了する

ポイント
・本人確認を行う
・銀行口座を登録
・審査完了後に申込み

投資家登録では、氏名・住所などの情報、本人確認書類、分配金や元本の受取に使う銀行口座を登録します。

手続きが完了してから、ファンドへ申し込めます。

STEP3 第1号・第2号と営業者を確認する

ポイント
・営業者名を見る
・第1号・第2号を分ける
・別会社なら財務も見る

ファンド詳細で、グローベルスが第1号事業者なのか、グローベルスは第2号事業者で別会社が営業者なのかを確認します。

別会社が営業者であれば、その会社の許認可、決算、事業内容、対象不動産の取得・売却経験を確認します。

STEP4 ファンド詳細と成立前書面を読む

ポイント
・対象不動産を見る
・劣後割合と借入を見る
・解約・譲渡条件を見る

成立前書面では、営業者、対象不動産、出資額、劣後出資割合、借入金と担保、賃料条件、売却予定、リスク、手数料、クーリングオフ、中途解約や契約上の地位譲渡の条件を確認します。

案件ごとに条件が違うため、以前のファンドと同じとは考えず、申込みのたびに読みます。

STEP5 申込後に入金する

ポイント
・入金先を確認
・入金期限を守る
・振込手数料を見込む

申し込み、当選または契約手続き後に、案内された口座へ入金します。
入金期限と振込先を確認し、振込名義の入力間違いを避けます。

入金時の銀行振込手数料は原則として投資家負担です。
GMOあおぞらネット銀行からの入金は、手数料が無料になる条件があります。
利用時のご利用ガイドと入金案内を確認してください。

STEP6 運用状況・分配・償還を確認する

ポイント
・お知らせを確認
・分配額を確認
・元本返還まで保存

運用開始後は、マイページとお知らせで運用状況、運用終了、分配額、元本返還の予定を確認します。
分配金と元本は登録銀行口座へ振り込まれ、振込手数料は原則として投資家負担です。
GMOあおぞらネット銀行を受取口座に指定した場合は、手数料が無料になる条件があります。

確定申告や将来の確認に使うため、契約書面、取引履歴、財産管理報告書、年間取引報告書を保存してください。

FAQ

大家どっとこむは元本保証ですか？

元本保証ではありません。
不動産価格の下落、売却遅延、賃料の減少、営業者の財務悪化により、元本が減る可能性があります。
優先劣後方式は損失を抑える仕組みの一つですが、劣後出資を超える損失は投資家に影響します。

大家どっとこむは怪しいサービスですか？

大家どっとこむは、サービス名だけで安全・危険を決めるのではなく、案件ごとに判断する必要があるサービスです。
不動産特定共同事業の許可、グループへの所属、過去実績のいずれも元本保証ではないため、営業者、分配に使う収入、劣後出資、借入、元本を戻す方法を案件ごとに確認してください。

Jトラストグループなら安全ですか？

Jトラストグループへの所属だけで、個別ファンドが安全とは判断できません。
グローベルスの直接親会社はJグランドですが、JグランドやJトラストが各ファンドの損失を補填する確約は確認できません。
グループ関係と元本保証は分けて考えてください。

元本割れや償還遅延はありますか？

運営会社は、サービス開始後に募集した累計100本以上について「元本毀損なし、償還遅延なし」と公表しています。
これは運営会社が示す過去実績であり、第三者が全ファンドの最終払戻額を検証した結果ではありません。
今後の元本や分配も保証しません。

予定利回りはどれくらいですか？

公開ファンド110件の予定利回りは3.5〜12.0%、平均4.77%、中央値4.25%でした。
公開開始が新しい50件の中央値は4.0%です。
高利回り案件は、売却益の割合、第1号事業者、劣後出資、借入条件を確認してください。

二次募集は表示利回りより高くなりますか？

実際の保有期間が短いまま、元案件の計算期間を基にした受取予定額が引き継がれる案件では、単純年率換算が表示利回りを上回ることがあります。
ただし、年率換算は比較用の計算値で、実際の受取額や将来の利回りを保証しません。

第2号事業案件とは何ですか？

グローベルスが契約締結の代理・媒介を行い、別の第1号事業者が投資家と契約して不動産を運用する案件です。
グローベルスだけでなく、実際の営業者の許認可、財務、不動産の売却方法を確認します。

途中解約・持分買取りはできますか？

自由に途中解約できる商品ではありません。
運用開始後の契約解除は、「やむを得ない事由」がある場合に限られます。
契約上の地位の譲渡や持分の買い取りは別の手続きですが、自由に現金化できる制度ではありません。
どちらも営業者の承諾が必要で、利用条件や費用、手続きにかかる期間はファンドごとに異なります。
申込み前に個別の契約成立前書面で確認してください。

クーリングオフはできますか？

契約成立時書面の電子交付を受けた日から8日間はクーリングオフできます。
クーリングオフと、運用開始後の途中解約・持分買取りは別の制度です。

入金・分配・出金の手数料はいくらですか？

会員登録、投資家登録、口座維持の基本手数料は無料です。
入金時と、分配金・元本を登録口座へ振り込む際の銀行手数料は原則として投資家負担です。
GMOあおぞらネット銀行からの入金や、同銀行を受取口座に指定した場合は、手数料が無料になる条件があります。
契約上の地位の譲渡や持分の買い取りに関する条件・費用はファンドごとに異なるため、申込み前に個別の契約成立前書面を確認してください。

最低投資額はいくらですか？

1万円から投資できる案件が多いです。
公開開始が新しい50件では38件が最低1万円でした。
一方、10万円や100万円が最低の案件もあるため、ファンドごとに確認が必要です。

抽選と先着はどちらが多いですか？

全体110件では抽選61件、先着49件でした。
公開開始が新しい50件では抽選42件、先着8件で、抽選式が中心です。
抽選式は応募期間を確保しやすい反面、申し込んでも当選しないことがあります。

旧サイト利用者は何をすべきですか？

取引履歴、年間取引報告書、必要な電子書面を旧サイトから保存してください。
新旧サイトは別々に管理され、ログイン情報の変更は連動しません。
旧サイトの取引履歴も新サイトに引き継がれません。
申請途中、仮登録、メール会員だった方は改めて登録し、登録完了済みだった方は運営会社から届いた案内と新サイトの登録状況を確認してください。

分配金に税金はかかりますか？

個人が受け取る分配金は一般に雑所得に該当し、20.42%の源泉徴収税を差し引いた金額が支払われます。
確定申告が必要かどうかは、他の所得や就業状況などで異なります。
個別の取扱いは税務署または税理士に確認してください。

利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール

大家どっとこむだけでなく、他の不動産クラウドファンディングも同じ画面で確認したいときに使えるのが利回りカレンダーです。
複数サービスの募集予定をGoogleカレンダーで確認できます。

まとめ

ポイント
・賃料型と区分が中心
・第1号事業者の確認が必須
・二次募集は残り期間重視
・2025年12月期は財務も見る

大家どっとこむは、賃料を中心に分配する案件と区分マンションが多く、1万円から投資できる案件も多いサービスです。
一方で、第2号事業案件、売却益型、二次募集もあり、案件ごとに読む項目が違います。

投資前に確認したいのは、第1号事業者、対象不動産、分配に使う収入、元本を戻す方法、実際の保有期間の5点です。
親会社、許認可、鑑定額、過去実績のどれか一つだけで安全とは判断できません。

この5点を自分で確認し、満期まで使わない資金を複数案件へ分けられるなら、大家どっとこむを投資候補の一つとして比較できます。

出典・参考 / 調査方法

ファンドの傾向は、旧サイトの公開一覧に掲載された110件を全体の母集団としました。
最近の傾向は、その中から公開開始が新しい50件を別集計しています。
新サイトの109件は旧一覧と重複するため、件数を合算していません。

二次募集の年率換算は、受取予定額と満期までの残り日数が確認できる場合に限り、日数式で比較します。
本文の図は仮定の計算例であり、実際の受取額、実績利回り、将来の収益を示すものではありません。

主に参考にした一次情報は以下のとおりです。

• 大家どっとこむ公式サイト
• 大家どっとこむ ファンド一覧
• 大家どっとこむ 旧サイトのファンド一覧
• 大家どっとこむ FAQ
• 大家どっとこむ ご利用ガイド
• 大家どっとこむ クーリングオフ
• 大家どっとこむ 電子取引業務の開示
• 新旧サイトと取引履歴の案内
• 新サイト開設と過去実績の案内
• 旧サイト終了の案内
• 株式会社グローベルス 会社概要
• 株式会社グローベルス 事業内容
• 2025年12月期 発行者情報
• Jグランド 沿革
• Jトラストグループ
• 国土交通省 不動産特定共同事業の主な業務

会社の財務数値は公開資料を基に整理しています。