※本記事にはPRを含む場合があります。
投資には元本割れのリスクがあります。
FUNDROPは、住居系の不動産に1万円から投資できる案件を扱う不動産クラウドファンディングです。
賃貸住宅の家賃収入をもとに、年5〜6％台を中心とする分配を狙えます。
賃料保証と劣後出資を組み合わせた設計が特徴です。
この記事でわかること
・FUNDROPの結論
・直近ファンド情報
・サービス概要
・仕組み
・メリット
・注意点
・怪しい？
・口コミ・評判
・運営会社
・運営会社の本業
・決算・財務
・ファンドの実績
・キャンペーン
・登録・出資
・よくある質問
・利回りカレンダー
・まとめ
・出典
結論：賃料保証と厚めの劣後出資で、住宅の家賃収入を狙える
ポイント
・1万円から賃貸住宅へ投資
・年5〜6％台が中心
・劣後出資20％以上の案件が多数
・再組成の出口と運営会社の財務に注意
FUNDROPの魅力は、住宅の家賃を分配原資としながら、賃料保証と厚めの劣後出資を備えていることです。
公開44件のうち38件は劣後出資20％以上。
値上がりや開発の成功に大きく賭ける案件よりも、賃貸住宅の収益を見て投資したい人に合うサービスです。
私が評価したいのも、この仕組みに対する利回りです。
年利だけを比べるのではなく、住宅の立地や賃料、劣後出資の厚さに納得できれば、投資先の一つとして検討しやすいと考えます。
一方、同じ物件を繰り返し扱う再組成案件が多く、運営会社は資産と負債を大きく増やしています。
家賃が入ることに加えて、満期に物件を誰へ売り、出資金を返すかが大切です。
【直近のファンド情報】
FUNDROP 44号「東京都目黒区」賃料保証×再組成
・年利6%
・投資期間12ヶ月
・先着
・10/19 12時
〜AI考察〜
再組成ファンド。
案件概要
東京都目黒区中目黒、中目黒駅徒歩15分・目黒駅徒歩17分の借地権付きアパートの29.17％持分を運用する再組成案件です。
2023年4月築の木造2階建て、1R16戸です。
総額5,250万円
優先4,200万円
劣後1,050万円（20％）
借入なし、運用12か月、予定年利6％。
配当原資はマスターリース賃料で、出口は市場売却または事業者による取得を予定しています。
AI独立算定価格
条件付き参考4,100万〜6,500万円（29.17％相当）
＊普通借地等として長期継続・更新利用でき、全体を一括売却して按分回収できる前提
＊現行の保証賃料・借地条件は未確認
根拠
同住所・同築年月の「デコールメゾン中目黒」には、9.38㎡で家賃7.6万〜8.1万円・共益費4,000円の募集があります。
全16戸を共益費込み月8万〜8.5万円と仮定し、空室・未収3〜8％、運営・入替・更新積立等年290万〜380万円、地代年60万〜120万円を控除。
全体の年間純収益約913万〜1,233万円を仮定の還元率5.5〜6.5％で評価し、29.17％を按分しました。
現行の保証賃料ではなく、市場募集賃料に基づく参考推定です。
借地期限・地代・更新料・譲渡承諾条件、保証会社の支払能力は未確認です。
単独持分の売却条件も不明で、賃料保証や再組成を元本・期日償還の保証とは評価していません。
FUNDROPとは
ポイント
・住居系の不動産クラファン
・営業者はONE DROP INVESTMENT
・賃料保証と優先劣後を採用
| サービス名 | FUNDROP（ファンドロップ） |
| 運営会社 | ONE DROP INVESTMENT株式会社 |
| 主な投資対象 | 賃貸マンション・アパートなどの住居系物件 |
| 分配の原資 | 対象物件の賃料収入が中心 |
| 予定年利 | 4〜8％／5〜6％台が中心 |
| 予定期間 | 3〜18か月／6か月・12か月が多い |
| 最低投資額 | 1万円からの案件が中心 |
| 募集方式 | 先着式・抽選式 |
| 契約形態 | 不動産特定共同事業の匿名組合型 |
FUNDROPは、賃貸住宅の運用に少額から参加できるサービスです。
運営会社は、一棟マンションやアパートの取得・改修・賃貸運用を手がけるONE DROP INVESTMENT。
住宅を扱う本業のノウハウを、小口の投資商品に生かしています。
特徴は、家賃収入を狙う案件に、賃料保証と劣後出資を組み合わせていることです。
新しい土地を開発して大きな売却益を狙う商品とは、利益の生まれ方が違います。
FUNDROPの仕組み
ポイント
・投資家は優先出資
・家賃をもとに分配
・損失は原則として劣後出資が先に負担
投資家とONE DROP INVESTMENTが資金を出し合い、同社が不動産を運用します。
投資家が入居者募集や修繕を行う必要はありません。
賃料保証で、運用中の家賃収入を支える
ポイント
・一括借り上げによる賃料保証
・家賃収入から分配
賃料保証型では、物件をまとめて借り上げる会社とマスターリース契約を結びます。
個々の部屋で退去があっても、契約に基づく賃料が入るため、毎月の空室がそのままファンド収入の減少につながりにくい仕組みです。
劣後出資が、物件の損失を先に受け持つ
ポイント
・投資家は優先出資者
・事業者も自己資金を出資
例えば総出資額5,250万円の44号は、投資家が4,200万円、事業者が1,050万円を出資します。
劣後比率は20％で、損失が出た場合は原則として事業者の劣後出資が先に負担します。
ただし、費用などを含むファンドの損失が劣後出資の範囲を超えれば、投資家の元本も減ります。
元本は、物件の売却・取得代金で返す
ポイント
・分配は家賃収入が中心
・元本返還には出口の資金が必要
44号は、運用終了時に市場で売却するか、事業者が自社で保有する方法を予定しています。
家賃だけで出資金全額を返すわけではないため、売却先や事業者の資金力も投資判断に関わります。
FUNDROPの特徴・メリット
ポイント
・住宅の家賃収入で年5〜6％台
・賃料保証で空室リスクを抑制
・劣後出資20％以上が多数
・1万円から投資・再投資
賃貸住宅の家賃収入で年5〜6％台を狙える
ポイント
・既存の住宅を運用
・予定年利5〜6％台が中心
公開44件では、年5％が14件、年5.5％が13件、年6％が7件でした。
住宅の賃料を原資に、この水準の分配を狙えるのがFUNDROPの魅力です。
私なら、利回りの数字だけでなく、既に建物があり、どこに住む人から家賃を得るのかを想像しやすい点も評価します。
開発許可や建築の完成を待つ案件とは、引き受けるリスクが異なります。
賃料保証により空室の影響を抑えやすい
ポイント
・公開44件に賃料保証の表示
・入居者の入れ替わりを吸収
アパートの一室が空くたびに収入が減る直接の賃貸経営に対し、FUNDROPの賃料保証型では一括借り上げ先から契約賃料を受け取ります。
運用中の分配原資を見通しやすくする仕組みです。
劣後出資20％以上の案件が多い
ポイント
・44件中38件で20％以上
・事業者も損失を先に負担
劣後出資は、投資家の元本に損失が及ぶ前のクッションです。
公開44件では20％が27件で最も多く、30％の案件も7件ありました。
賃貸住宅という投資対象に加え、これだけの劣後出資を付けている点は、サービスを選ぶうえでの強みです。
全案件で同率ではなく、12％の案件もあるため、申し込むファンドの割合で比較します。
物件の住所や築年数から投資先を調べやすい
ポイント
・住居系の物件情報を公開
・家賃相場や立地を比較可能
物件の所在地、築年数、構造、戸数などから、周辺の賃料や入居需要を自分でも調べられます。
例えば、都心のワンルームと郊外の住宅では、家賃水準も買い手も違います。
住宅を中心としたサービスなので、「この場所に住みたい人がいるか」「この家賃で借りてもらえそうか」という身近な視点から投資先を理解しやすいです。
1万円から投資額を調整できる
ポイント
・44件中43件が1万円から
・大きな資金をまとめる必要なし
少額から申し込めるため、初めて使うときや運営会社への投資額を抑えたいときに調整しやすいです。
不動産を一棟購入する場合のように、多額の頭金や借入れを用意する必要もありません。
償還金を出金せず、次の投資に使える
ポイント
・分配金・償還金は預り金へ
・次の申込みに再利用可能
預り金口座に戻った資金は、別のファンドへの出資に使えます。
毎回銀行へ出金して入金し直す手間と手数料を省けるので、継続して利用する人には便利です。
FUNDROPのデメリット・注意点
ポイント
・再組成による物件の重複
・借地権付き物件の売却条件
・保証先・運営会社の資金力
・途中解約の制限・入出金手数料
再組成が多く、物件を変えたつもりでも投資先が重なる
ポイント
・44件中31件に再組成の表示
・別ファンドでも同じ物件
再組成とは、同じ物件を新しいファンドでも運用することです。
気に入った物件に続けて投資できる反面、ファンド名が違っても実質的な投資先が重なることがあります。
また、次の募集、事業者の取得、第三者への売却のいずれかで、前のファンドへ返す資金が必要です。
後続の募集が必ず成立する、事業者が必ず買い取る、と考えて投資額を増やすのは避けたいです。
借地権付き物件は、土地も所有する物件と条件が違う
ポイント
・土地の所有権は持たない
・地代・残存期間・売却条件が重要
目黒区や八王子市の案件には、土地を借りる権利と建物を対象にしたものがあります。
土地の取得費を抑えられる分、物件の収益性を高めやすい一方、地代や契約期間、売却時の承諾条件が収支と価格に影響します。
借地権付きというだけで悪い物件ではありません。
ただ、土地と建物を所有する物件と同じ価格では比較できず、買い手の融資条件によっては売却先が限られます。
高い利回りには、この条件も含まれています。
賃料保証でも、売却損や保証先の支払い停止は防げない
ポイント
・保証は家賃の支払いが対象
・売却価格や元本は保証されない
一括借り上げ先が賃料を払えなくなったり、契約が見直されたりすれば、ファンドの収入も影響を受けます。
また、運用中に家賃が入っていても、最後の売却価格が低ければ損失は出ます。
劣後出資があっても大きな損失を無制限に補えるわけではありません。
取得価格、家賃、劣後出資の組み合わせが、その予定利回りに見合うかを考えます。
運営会社は、利益の改善と資金繰りを両方見たい
ポイント
・2025年は増収増益
・固定資産と流動負債も拡大
運営会社の2025年決算は利益が増えました。
一方、固定資産15.41億円に対して流動負債12.24億円と、資産をいつ現金へ戻せるかが気になる構成です。
運営会社が物件を取得して償還する案件では、その購入資金を用意できるかも重要です。
詳しい3期比較と評価は、後半の決算・財務で説明します。
運用中は、原則として途中解約できない
ポイント
・自由な途中解約は不可
・持分の譲渡には事前承諾
運用中の出資を好きな時期に売って現金へ戻すことはできません。
途中解約は原則不可で、第三者へ持分を譲る場合も事業者の事前承諾が必要です。
予定期間は半年から1年が中心ですが、売却が遅れれば返還も延びる可能性があります。
近いうちに使う予定のお金は、出資額から外しておきたいです。
入出金手数料があり、すぐ次に投資できるとは限らない
ポイント
・振込・払戻手数料は投資家負担
・募集は先着式が中心
銀行からの振込手数料と、預り金を出金する際の手数料は投資家負担です。
少額投資で入出金を繰り返すほど、利益に対する負担が大きくなります。
預り金で待つ方法もありますが、希望する次の募集がなければ、その間は運用益が出ません。
先着式が38件、抽選式が6件あり、募集があっても希望額を投資できるとは限りません。
3か月以上マイページへログインしない場合は、預り金が登録銀行へ全額払い戻され、手数料もかかります。
次の投資を待つ間も、口座を放置しないようにしましょう。
FUNDROPは怪しい？元本割れリスクをどう見るか
ポイント
・許可を受けた不動産事業者が運営
・物件・出資条件を公開
・保証の言葉だけで安全と判断しない
FUNDROPは、ONE DROP INVESTMENTが不動産特定共同事業の許可を受けて運営しています。
物件や優先劣後の条件も公開されており、運営元や投資先がわからないサービスではありません。
ただ、「賃料保証がある＝元本も保証される」ではありません。
物件の売却損、借り上げ先の支払い停止、運営会社の経営悪化によって、損失や償還の遅れは起こり得ます。
私なら、住宅の賃料を狙う設計と劣後出資はプラスに評価しつつ、再組成の多さと会社の資金の回り方を重く見ます。
「怪しいか」という印象だけで決めるより、この二つに納得できる投資額に抑える方が現実的です。
FUNDROPの口コミ・評判
ポイント
・償還金を再投資できた声
・出金手数料を気にする声
・抽選で落選した声
Xで確認できた利用者の投稿から、再投資・出金・抽選に関する声を紹介します。
サービス全体の満足度を集計したものではありません。
戻った資金で再投資できたという声
ポイント
・預り金を39号へ再投資
・出金せず次の募集を待つ使い方
2026年5月には、預り金を使って39号へ再投資したという投稿がありました。
返信では、出金手数料を惜しんで残していたことも書かれています。
償還金を次の出資に使えるのは便利です。
一方、同じやり取りには待ちきれず出金した人もおり、戻ってきたお金をすぐ運用できるかは募集のタイミング次第です。
出金手数料があるので、こまめに引き出しにくい
ポイント
・償還金と預り金をまとめて出金
・少額では手数料が気になる
2026年4月には、償還金と預り金を合わせて出金し、手数料があるため小まめに申請しにくいという投稿がありました。
払戻手数料は実際に利用者負担です。
使う予定のない資金ならまとめて出金する方法もありますが、手数料を避けるためだけに希望しない案件へ投資する必要はありません。
抽選に落ちることもある
ポイント
・抽選案件には落選の投稿
・先着式と抽選式の両方を用意
2025年12月には、FUNDROPの抽選に落ちたという投稿もありました。
抽選なら申込時刻の速さだけで決まりませんが、応募すれば投資できるわけでもありません。
高い予定利回りの案件を見つけても、当選を前提に資金計画を組まない方が使いやすいサービスです。
運営会社の会社概要
ポイント
・2013年設立・資本金1億円
・住宅の取得・改修・運用を展開
・関連会社はONE DROP REALTY
・不動産・建築の専門人材
| 会社名 | ONE DROP INVESTMENT株式会社 |
| 設立 | 2013年1月4日 |
| 代表者 | 代表取締役 井筒秀樹 |
| 資本金 | 1億円 |
| 本店 | 神奈川県横浜市中区本町三丁目24番地1 本町中央ビル |
| 主な事業 | 不動産流動化、アセットマネジメント、不動産クラウドファンディング |
| 不動産特定共同事業 | 神奈川県知事 第28号／第1号・第2号事業、電子取引業務 |
| 宅地建物取引業 | 神奈川県知事（1）第33146号 |
| 業務管理者 | 七原説文 |
| グループ会社 | ONE DROP REALTY株式会社 |
契約相手はONE DROP INVESTMENT
ポイント
・2013年設立の不動産会社
・募集・物件運用・分配を担当
FUNDROPの出資契約を結ぶ相手はONE DROP INVESTMENTです。
同社が営業者として投資家の資金を預かり、物件を運用し、分配・償還を行います。
投資家が日々の賃貸管理を任せる会社なので、物件を仕入れる力だけでなく、管理や資金回収を続けられる経営基盤も評価対象になります。
売買・賃貸運用・小口化を扱える事業体制
ポイント
・宅建業と不特法の許可
・電子取引で出資を募集
宅地建物取引業に加え、不動産特定共同事業の第1号・第2号と電子取引業務の許可を持ちます。
不動産の売買だけでなく、投資家の出資を受ける小口商品を運営する体制です。
グループに不動産運用と建築の専門人材がいる
ポイント
・宅地建物取引士12名
・証券化協会認定マスター4名
・一級建築士3名
グループ全体には、不動産取引、証券化、建築の有資格者がいます。
中古物件の取得や賃貸運用だけでなく、改修を含む不動産事業を行う体制として評価できる点です。
資格者の数だけで個別物件の収益が決まるわけではありませんが、住宅の取得から運用までを担う会社として、事業内容と人材の専門性がつながっています。
ONE DROP REALTYは、グループの保有物件を運用
ポイント
・保有・改修・再販・賃貸を担当
・住宅の開発実績もある
グループ会社のONE DROP REALTYは、自社とグループが保有するマンション、アパート、オフィスビルなどを運用します。
取得した物件を改修し、保有して賃料を得るほか、個人投資家などへ再販する事業です。
杉並・板橋・練馬などの賃貸マンションや、目黒区の木造アパートの開発実績もあります。
グループ内に既存物件の運用と建物の企画・開発の両方がありますが、FUNDROPの契約上の責任を負うのはONE DROP INVESTMENTです。
運営会社の本業
ポイント
・住宅の取得・改修・再販が軸
・保有中は家賃収入
・運用管理で収益を支える
・クラファンは物件事業の資金調達
本業の軸は、収益物件を仕入れ、改修や賃貸運用で価値を高め、売却または保有する不動産事業です。
事業別の売上割合は開示されていませんが、仕事内容とお金の流れは次のようになります。
| 仕事 | 収益と先に必要な費用 |
| 物件の取得・再販 | 仕入れと改修費を先払い。売却代金で回収 |
| 物件の保有・賃貸 | 家賃を得る。修繕・管理・保有費が継続 |
| 運用・管理 | 入居募集、家賃回収、修繕などを受託 |
| FUNDROP | 投資家資金と事業者資金で不動産を運用 |
中古の一棟住宅を仕入れ、改修して販売する
ポイント
・個人投資家・中小企業へ再販
・床下地や配管も改修対象
一棟マンションやアパートを取得し、間取りや設備を更新して販売します。
見た目の内装だけでなく、床下地や配管まで手を入れる事業です。
収益は、売却代金から仕入れ、工事、保有中の費用を差し引いて生まれます。
安く買えればよいだけではなく、改修後にどの家賃で貸せるか、買主がどの利回りなら購入するかを読む力が必要です。
保有物件では、家賃を得ながら資金を回収する
ポイント
・改修後も自社で保有する場合あり
・物件の取得資金は長く必要
改修物件をすぐ売らず、自社で保有して賃料を得る場合もあります。
売却の一時的な利益に加え、継続して家賃を受け取れる事業です。
ただし、家賃だけで物件の購入代金全額を短期間に回収することはできません。
長く保有するなら、その間の借入れや出資金の返済に対応できる資金計画が要ります。
これは後述する固定資産と流動負債の増加を読むうえでも重要です。
管理運用では、入居募集と建物の維持を担う
ポイント
・賃料調査・募集・回収
・清掃・設備保守・修繕
アセットマネジメントでは、周辺賃料の調査、入居者募集、賃料の請求・回収、経費の支払い、建物の修繕などを扱います。
管理を受託すれば業務の対価を得るほか、自社保有物件では空室や修繕費を抑えることが利益につながります。
住む人が見つからない、設備故障を放置する、といった状態では家賃も売却価格も維持しにくくなります。
FUNDROPの住宅案件にも、この運用実務が関わります。
FUNDROPは、本業の不動産を小口投資へつなぐ
ポイント
・投資家と事業者が共同出資
・家賃で分配し、売却等で元本回収
不動産の取得・運用に投資家資金を取り込むのがFUNDROPです。
会社にとっては物件事業の資金調達手段になり、投資家にとっては一棟を買わずに参加できる商品になります。
ここでは出資金そのものが会社の売上になるわけではありません。
ファンドの家賃収入、物件の売買、運営にかかる報酬や費用が、それぞれの収益に関わります。
個別の報酬率やFUNDROP単独の利益額は公表されていません。
グループ内の売買価格と、市況の変化が収益を左右する
ポイント
・取得価格と売却価格が重要
・金利・工事費・入居需要に影響される
自社や関連会社が物件を扱う場合、どの価格でファンドへ入れ、どの価格で買い戻すかによって、会社と投資家に残る利益が変わります。
グループ内で仕事が完結する便利さに加え、価格や費用が妥当かも見たいです。
金利が上がると買主の借入負担が増え、売却価格を下げないと売れなくなることがあります。
工事費の上昇は再販利益を削り、家賃や入居率の低下は保有収益を弱くします。
家賃収入がある会社でも、不動産市況と無関係に稼げるわけではありません。
ONE DROP INVESTMENTの決算・財務
ポイント
・2025年は増収増益
・純資産は5.14億円へ増加
・自己資本比率は29.6％へ低下
・固定資産と流動負債の増加に注意
入手した2023〜2025年12月期の決算概要をもとに、収益力と資金繰りを見ていきます。
監査済みの決算書原本は確認できていません。
2025年は、売上だけでなく利益率も改善
ポイント
・営業収益は前年比46.8％増
・営業利益は約2.8倍
・3期連続で最終黒字
| 項目 | 2023年 | 2024年 | 2025年 |
| 営業収益 | 37,560 | 21,687 | 31,834 |
| 営業利益 | 2,505 | 2,651 | 7,386 |
| 経常利益 | 973 | 215 | 4,384 |
| 純利益 | 777 | 145 | 2,837 |
| 営業利益率 | 6.7％ | 12.2％ | 23.2％ |
2025年は営業収益3.18億円、営業利益7,386万円となりました。
営業利益率も23.2％へ上がり、売上に対して本業で残る利益が増えた点は好材料です。
2023年より売上は小さいものの、営業利益は約3倍です。
単に事業規模を大きくしただけではなく、利益の残り方が改善しています。
ただし、物件売却・賃料・管理報酬の内訳がないため、何が改善を主導したかまでは特定できません。
営業外の負担を引いた後も利益が残るか
ポイント
・2024年の経常利益は215万円
・2025年は4,384万円へ回復
2024年は営業利益2,651万円に対して経常利益が215万円まで縮んでいました。
2025年は営業利益と経常利益の差が約3,001万円ありましたが、それを差し引いても4,384万円の経常利益を残しています。
不動産会社では資金調達にかかる負担も重要なので、営業利益だけで評価しない方がよいです。
この差には営業外の収益・費用が含まれ、全額が支払利息だとわかっているわけではありません。
純資産は増えたが、資産の拡大は主に負債で支えている
ポイント
・純資産は4.84億→5.14億円
・総資産は約2倍へ拡大
・自己資本比率は55.2％→29.6％
| 項目 | 2023年 | 2024年 | 2025年 |
| 総資産 | 8.77 | 13.66 | 17.39 |
| 負債合計 | 3.92 | 8.81 | 12.25 |
| 純資産 | 4.84 | 4.86 | 5.14 |
| 自己資本比率 | 55.2％ | 35.5％ | 29.6％ |
3期で総資産は約8.62億円増えました。
それに対し純資産の増加は約0.30億円で、負債は約8.32億円増えています。
資産拡大の大部分に、負債の増加が伴っている状況です。
純資産が積み上がったことは評価できますが、会社規模に対する資本の厚みは薄くなりました。
今後、保有資産から利益を回収し、自己資本を増やせるかを見たいです。
負債には出資金などが含まれる可能性もあり、全額を銀行借入とは扱えません。
固定資産が多く、返済・償還までに現金を用意できるかが焦点
ポイント
・固定資産は15.41億円
・流動負債は12.24億円
・流動比率は16.2％
| 項目 | 2023年 | 2024年 | 2025年 |
| 流動資産 | 3.61 | 0.20 | 1.98 |
| 固定資産 | 5.15 | 13.46 | 15.41 |
| 流動負債 | 3.86 | 8.80 | 12.24 |
| 流動比率 | 93.7％ | 2.3％ | 16.2％ |
2025年の固定資産は総資産の88.6％を占めます。
本業には物件を長く保有して賃料を得る事業があり、資金が保有資産に回ること自体は不自然ではありません。
問題は、長く持つ資産に対して、調達側が流動負債に大きく偏っていることです。
家賃だけで短期間に元本を回収できないなら、物件売却や借換えなどで返済・償還資金を用意する必要があります。
流動資産は増え、流動比率も2024年から改善しました。
それでも、流動負債との差は約8.60億円から約10.26億円へ広がっています。
この差が今すぐ不足する現金額という意味ではありませんが、比率が上がっただけで資金繰りが楽になったとは評価できません。
クラファンへの依存度と、負債の返還時期はわからない
ポイント
・匿名組合出資金の残高は未確認
・現預金・返済期限の内訳なし
決算概要では、流動負債に含まれる銀行借入、匿名組合出資金、その他の債務を分けられません。
FUNDROPの未償還出資金が総資産の何％を支えているかも計算できないため、累計募集額で代用はしません。
会社の資金繰りを判断するには、現預金と、返済・償還の期日、売却予定の対応が必要です。
特に事業者自身が出口で物件を取得するファンドでは、会社側の資金調達が進むかが元本返還に関わります。
財務評価：利益の回復は好材料、資金の回収時期には注意
ポイント
・利益と純資産の増加を評価
・資産拡大に対して資本増加は小さい
・賃料と元本返還の資金は別
本業の利益回復はプラスに評価します。
一方、大きく増えた資産と負債の組み合わせには注意が必要です。
2025年の利益改善が続き、保有資産を必要な時期に現金化できれば、財務の厚みを増やせます。
反対に、売却や借換えが遅れると、黒字でも資金繰りが厳しくなる余地があります。
賃料保証と劣後出資はファンドの強みですが、それだけで会社への投資額を増やすのではなく、運営会社全体の資金力も踏まえて配分したいです。
FUNDROPの募集・償還実績
ポイント
・公開44件を集計
・予定年利は平均5.88％
・半年・1年の募集が中心
・分配・償還の実例も確認
集計は2026年10月28日時点のFUNDROP 1〜44号が対象です。
前身のODFを除き、利回り・期間・劣後比率は募集条件で集計しています。
| 集計対象 | FUNDROP 1〜44号 |
| 予定年利 | 平均5.88％／中央値5.5％ |
| 予定運用期間 | 平均約9.2か月／中央値9か月 |
| 劣後出資 | 20％以上が38件 |
| 再組成の表示 | 31件 |
予定利回りは年5〜6％台が中心
ポイント
・平均5.88％・中央値5.5％
・年5％と5.5％で27件
| 予定年利 | 件数 |
| 4％ | 1件 |
| 5％ | 14件 |
| 5.5％ | 13件 |
| 6％ | 7件 |
| 7％ | 1件 |
| 8％ | 8件 |
予定年利は4〜8％ですが、中心は5〜6％台です。
平均が5.88％になるのは、年8％の案件も含まれるためです。
高い利回りの募集だけを見て、いつでも年8％で投資できるサービスと考えるのは実態と違います。
予定運用期間は6か月・12か月が多い
ポイント
・6か月14件・12か月18件
・平均約9.2か月・中央値9か月
| 予定期間 | 件数 |
| 3か月 | 1件 |
| 6か月 | 14件 |
| 7〜11か月 | 10件 |
| 12か月 | 18件 |
| 18か月 | 1件 |
6か月と12か月で32件を占め、半年から1年を目安に運用する商品が中心です。
1年を超える長期案件を多く並べるサービスとは、資金を預ける期間が違います。
劣後出資は20％が最多
ポイント
・20％が27件
・20％以上は38件
| 劣後出資比率 | 件数 |
| 12％ | 6件 |
| 20％ | 27件 |
| 約27.3％ | 3件 |
| 30％ | 7件 |
| 60％ | 1件 |
20％を基本とする案件が多く、FUNDROPの魅力を支える数字です。
一方、12％の案件も6件あります。
同じサービスだから損失の受け止め方も同じ、と考えずに個別の割合で比べます。
投資対象は東京・神奈川が中心で、同じ物件の再組成も多い
ポイント
・東京31件・神奈川7件
・再組成の表示は31件
| 所在地 | 件数 |
| 東京都 | 31件 |
| 神奈川県 | 7件 |
| 愛知県 | 5件 |
| 山梨県 | 1件 |
地域は首都圏に偏っています。
目黒区、八王子市、北区、横浜市、犬山市など、同じ地域・物件の募集が繰り返されています。
44ファンドの実績があっても、44種類の不動産へ分散できるわけではありません。
再組成では、取得する持分が前のファンドから変わる場合もあります。
募集額が小さくなったときは、物件全体が安くなったのか、投資対象の持分が減ったのかで意味が違います。
35〜38号は、年5〜8％の分配と償還を完了
ポイント
・4案件の分配・償還を確認
・運用終了から1〜2日で償還した例
| ファンド | 確定年利 | 運用終了 | 償還 |
| 35号 | 5.5％ | 5/13 | 5/14 |
| 36号 | 5％ | 7/25 | 7/27 |
| 37号 | 8％ | 6/25 | 6/26 |
| 38号 | 5％ | 9/5 | 9/7 |
この4件は予定年利どおりの分配が行われ、運用終了から1〜2日で償還されています。
終了後に長く資金を待たずに済んだ実例として評価できます。
ただし、契約上の分配予定日まで常に1〜2日というわけではありません。
また、上の平均5.88％は44件の予定利回りで、この4件の実績や全ファンドの実績平均とは別です。
募集上限の累計は約19.90億円
ポイント
・優先出資の募集上限を合計
・先着38件・抽選6件
| 累計募集上限 | 19億8,990万円 |
| 先着式 | 38件 |
| 抽選式 | 6件 |
44件の優先出資募集上限を足すと、19億8,990万円です。
繰り返し組成するサービスの規模はつかめますが、実際の払込総額や現在の運用残高を表す数字ではありません。
募集方式は先着式が中心です。
住宅の条件と利回りを見比べ、希望に合うファンドへ申し込む使い方になります。
キャンペーン情報
登録〜出資までの流れ
ポイント
・会員登録は無料
・本人確認後にファンドへ申込
・出資金の振込手数料は投資家負担
・分配金・償還金は預り金口座へ入る
・出金時の振込手数料も投資家負担
STEP1：会員登録をする
まず、FUNDROPの公式サイトから会員登録を行います。
メールアドレス、パスワード、本人情報を入力し、本人確認へ進みます。
STEP2：本人確認を完了する
投資を行うには本人確認が必要です。
本人確認が完了すると、マイページからファンドへの申込ができるようになります。
STEP3：ファンド詳細と書面を確認する
投資前には、ファンド詳細、契約成立前書面、重要事項説明書を確認します。
FUNDROPでは、利回り、運用期間、劣後出資比率、賃料保証、出口、対象不動産の所在地や評価を読み込みたいです。
STEP4：出資申込をする
条件に納得できれば出資申込を行います。
先着式と抽選式があるため、募集方式を確認しておきましょう。
STEP5：出資金を入金する
出資が成立したら、指定口座へ出資金を振り込みます。
出資金を入金する際の振込手数料は投資家負担です。
STEP6：運用・分配・償還を確認する
運用が始まると、分配金や償還金は預り金口座に反映されます。
再投資するか出金するかを選べますが、出金時の振込手数料も投資家負担です。
少額投資では手数料負けに注意しましょう。
FUNDROPのFAQ・よくある質問
ポイント
・最低1万円からの案件が中心
・再組成は別ファンドへの新しい出資
・預り金で再投資可能
Q. 最低いくらから投資できますか？
1万円からの案件が中心です。
公開44件では43件が1万円、1号は10万円からでした。
Q. 賃料保証なら元本も保証されますか？
元本保証ではありません。
賃料保証は家賃の支払いに関する仕組みです。
物件売却などで劣後出資を超える損失が出れば、投資家の元本も減る可能性があります。
Q. 再組成型とは何ですか？
運用対象の不動産を、別の新しいファンドでも扱うことです。
同じ物件でも出資条件や持分が変わる場合があり、前の投資が自動で継続する仕組みではありません。
Q. 償還されたお金は次の投資に使えますか？
使えます。
分配金・償還金は預り金口座に入り、新しいファンドの出資に充てるか、銀行口座へ出金するかを選べます。
Q. 入出金の手数料は？
出資金を振り込む際の手数料と、預り金を銀行へ払い戻す際の手数料は投資家負担です。
Q. 分配金の税金は？
個人の場合、匿名組合契約の分配金は原則として雑所得で、20.42％が源泉徴収されます。
確定申告が必要かは、ほかの所得などにより異なります。
利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
FUNDROPは条件が分かりやすい一方、ファンド組成頻度が多いサービスではありません。
募集開始日、予定利回り、運用期間、募集方式を他サービスと並べて確認できる利回りカレンダーを使うと、資金待機を減らしやすいです。
【利回りカレンダー】
複数サービスの募集予定をまとめて確認
ポイント
・不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングの年利・投資期間・募集方式を一覧で確認しやすい
・Googleカレンダーに登録するだけで設定完了
・複数サービスの募集タイミングをまとめて把握できる
まとめ：住宅の家賃収入と劣後出資を評価し、会社の資金力も見たい
ポイント
・住宅の家賃収入を少額で狙える
・賃料保証・厚めの劣後出資が魅力
・再組成の出口と会社財務が注意点
FUNDROPは、既存の賃貸住宅、賃料保証、厚めの劣後出資を組み合わせて、年5〜6％台を中心とした分配を狙えるサービスです。
物件を一棟買わなくても、1万円から参加できます。
私なら、住宅の立地や家賃に納得でき、劣後出資に対する利回りも見合う案件を検討します。
一方、同じ物件への再投資が続く点と、運営会社の固定資産・流動負債の増え方は見逃せません。
魅力は十分ありますが、賃料保証があることだけで投資額を増やさず、物件と会社の両方を評価して使いたいサービスです。
出典・参考
FUNDROP ファンド一覧
44号のファンド概要
FAQ・利用条件
35号の分配・償還
36号の分配・償還
37号の分配・償還
38号の分配・償還
ONE DROP INVESTMENT 会社概要
不動産流動化事業
アセットマネジメント事業
グループ会社
ONE DROP REALTY 会社概要
ONE DROP REALTY 事業内容
ONE DROP REALTY 開発実績
X：再投資の投稿（2026/5/25）
X：出金手数料の投稿（2026/4/22）
X：抽選の投稿（2025/12/17）
