FUNDROPの評判は？利回り・劣後出資・本業・決算を解説

FUNDROPの評判は？利回り・劣後出資・本業・決算を解説

※本記事にはPRを含む場合があります。
※FUNDROPは不動産特定共同事業法に基づく不動産クラウドファンディングです。

FUNDROPは、ONE DROP INVESTMENT株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディングです。
平均予定利回りは年5.82%、全件が賃料保証型で、再組成型の案件が多いサービスです。
住居系の物件が中心で下値を見に行きやすい一方、再組成ファンドでは募集力や市場売却時の出口も確認したいです。

この記事では、FUNDROP公式サイト、ファンド一覧、ONE DROP INVESTMENTの公式会社情報、関連会社情報、決算資料をもとに、FUNDROPのメリット・注意点・本業・決算を投資家目線で整理します。

この記事でわかること
・結論：FUNDROPは中利回りの住居系案件を財務と出口まで見て選びたい人向け
・直近ファンド情報
・FUNDROPとは
・FUNDROPの仕組み
・FUNDROPの特徴（メリット）
・FUNDROPのデメリット（注意点）
・怪しい / 危ないと言われる理由
・FUNDROPの口コミ・評判
・運営会社の会社概要 / 信頼性
・運営会社の「本業」を分解する
・ONE DROP INVESTMENTの決算 / 財務レポート
・FUNDROPの実績
・キャンペーン情報
・登録〜出資までの流れ
・FAQ
・利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
・まとめ
・出典・参考

結論：FUNDROPは中利回りの住居系案件を財務と出口まで見て選びたい人向け

結論のポイント
・平均予定利回りは年5.82%
・全件で賃料保証型の表記を確認
・再組成型が26件で出口と募集力の確認が重要
・劣後出資比率は12%〜60%で案件ごとに差がある
・運営会社は黒字だが固定資産と流動負債の増加も見る

結論から言うと、FUNDROPはそこそこの利回りを狙いながら、住居系物件の下値、劣後出資、再組成時の出口を自分で確認できる人向けです。
公開39件の平均予定利回りは年5.82%で、年5%〜5.5%台の案件が中心です。
高利回り一辺倒ではありませんが、上場企業運営の低利回りサービスよりは利回りを取りに行く位置づけです。

良い点は、投資対象が居住用賃貸物件に寄っており、賃料保証型の表示が多いことです。
区分マンションや一棟住宅系の案件は、周辺売買価格や賃料を投資家側でも調べやすく、募集額が大きくズレていないかを確認しやすいです。
劣後出資も入るため、物件価格が一定程度下がった場合の初期クッションを読みやすいサービスです。

一方で、FUNDROPはファンド数が非常に多いサービスではありません。
また、再組成型の案件が多いため、後続ファンドへの譲渡や募集がうまくいかなかった場合の市場売却も想定したいです。FUNDROPは、表面利回りだけで選ぶより、対象物件の下値、劣後比率、賃料保証、出口、運営会社の財務をセットで確認するサービスだと考えています。

FUNDROPとは

サービス名	FUNDROP
運営会社	ONE DROP INVESTMENT株式会社
代表者	代表取締役 井筒 秀樹
所在地	東京都港区六本木1-6-1 泉ガーデンタワー37階
資本金	1億円
主な事業	不動産クラウドファンディング事業 不動産流動化事業 アセットマネジメント事業
主な許認可	不動産特定共同事業 東京都知事 第128号 宅地建物取引業 東京都知事（2）第103062号
最低出資金額	1口1万円から
公式サイト	公式サイトはこちら！

FUNDROPは、ONE DROP INVESTMENT株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。投資家から集めた優先出資と、事業者側の劣後出資を使って不動産を取得・運用し、賃料収入や売却収入を原資として分配します。

サービス全体の性格は、住居系の賃貸不動産を小口化し、賃料保証と劣後出資を組み合わせてリスクを調整するタイプです。
大型開発や特殊アセットを頻繁に出すというより、比較的中身を調べやすい住宅系案件を、年5%台前後で選ぶサービスとして見ると分かりやすいです。

FUNDROPの仕組み

ポイント
・投資家は匿名組合契約で優先出資する
・ONE DROP INVESTMENTが営業者として不動産を運用する
・事業者側の劣後出資が先に損失を吸収する設計
・分配原資は賃料収入と売却収入
・再組成型では後続ファンドへの譲渡も出口候補になる

FUNDROPの基本は、優先劣後方式の不動産クラウドファンディングです。投資家は優先出資者として参加し、運営会社側は劣後出資を入れます。運用中に不動産価格が下がった場合、まず劣後出資部分が損失を吸収するため、劣後出資比率は重要な確認ポイントになります。

ただし、劣後出資があるから元本保証という意味ではありません。物件価格の下落や売却遅延が劣後出資を超えれば、投資家側の元本も毀損する可能性があります。特に再組成型の案件では、後続ファンドで引き継げるか、市場売却になった場合にいくらで売れるかを考えながら読みたいです。

FUNDROPの特徴（メリット）

ポイント
・年5%〜5.5%台中心で中利回りを狙える
・賃料保証型の案件が多く分配原資を読みやすい
・住居系物件中心で周辺相場を調べやすい
・劣後出資が入り下落耐性を案件ごとに確認できる
・本業が不動産流動化とAMに近く出口を作りやすい

年5%〜5.5%台中心で中利回りを狙える

ポイント
・公開39件の平均予定利回りは年5.82%
・年5.0%が14件、年5.5%が12件
・一部に年8%案件もあるが中心は中利回り帯

FUNDROPの利回りは、年5.0%〜5.5%台が中心です。公開39件では年5.0%が14件、年5.5%が12件で、平均は年5.82%でした。
低利回りの上場企業系サービスよりは利回りを取りやすく、年8%台の高利回りサービスほど攻めすぎない中間帯です。

この利回り帯は、物件の分かりやすさや劣後出資の厚みとセットで見たいです。年5%台だから安全、年8%だから危険という単純な見方ではなく、対象物件、劣後比率、出口を見てリスクリターンが合うか判断します。

賃料保証型で分配原資を読みやすい

ポイント
・公開39件で賃料保証型の表示を確認
・賃料収入を軸に分配を見やすい
・保証主体や保証条件は案件ごとに確認する

FUNDROPの公開ファンドでは、賃料保証型の表示が確認できます。賃料収入が分配原資に関わるため、売却益だけに依存するキャピタル型より、分配の読み方は比較的整理しやすいです。

一方で、賃料保証といってもリスクが消えるわけではありません。保証主体、保証期間、保証賃料の水準、退去時の扱い、売却時の価格下落は別に確認が必要です。賃料保証は安心材料ではありますが、元本保証ではない点は分けて考えたいです。

住居系物件中心で周辺相場を調べやすい

ポイント
・東京都目黒区、八王子市、北区、横浜市などの住宅系案件が多い
・売買事例や賃料募集を自分で確認しやすい
・大型開発よりも下値のイメージを作りやすい

FUNDROPは、居住用賃貸物件を中心に組成されている印象が強いです。
公開ファンドでは、東京都目黒区、八王子市、北区、横浜市、愛知県犬山市などが確認でき、住宅系の小口案件が多く見られます。

住居系物件は、周辺の売買価格、賃料相場、築年数、駅距離を調べやすいです。
投資前に自分で近隣物件を検索し、募集金額や想定売却価格が極端に高くないかを見られる点はメリットです。

劣後出資が入り案件ごとに厚みを確認できる

ポイント
・公開39件の平均劣後出資比率は21.9%
・最小12%、最大60%で案件ごとに差がある
・リスクが高そうな案件ほど劣後比率を見る

FUNDROPでは、事業者側の劣後出資が入ります。公開39件の平均劣後出資比率は21.9%で、20%の案件が中心でした。
中には12%、30%、60%の案件もあり、案件ごとにかなり差があります。

劣後出資比率が高いほど、物件価格が一定程度下がった場合の投資家側の初期クッションは厚くなります。
特に、地方物件、再組成型、売却出口が読みづらい案件では、劣後出資比率と募集額の妥当性をセットで確認したいです。

本業が不動産流動化とAMに近く出口を作りやすい

ポイント
・運営会社は不動産流動化とアセットマネジメントを掲げる
・仕入れ、運用、価値向上、売却の機能と近い
・再組成型では本業の出口設計力が重要になる

ONE DROP INVESTMENTは、公式サイトで不動産流動化事業とアセットマネジメント事業を掲げています。
これは、単にプラットフォームだけを運営している会社というより、不動産の仕入れ、運用、管理、価値向上、売却に近い事業を行っているという意味です。

FUNDROPでは再組成型の案件も多いため、出口設計力は重要です。
後続ファンドへの譲渡、市場売却、自社保有への切り替えなど、どの出口が現実的かを読むうえで、本業の不動産流動化・AM機能は確認すべき材料になります。

FUNDROPのデメリット（注意点）

ポイント
・ファンド組成頻度は多くない
・再組成型では後続募集と市場売却の両方を見る
・劣後出資を超える損失では元本割れする
・固定資産と流動負債の増加を確認したい
・入出金の振込手数料は投資家負担

ファンド組成頻度は多くない

ポイント
・公開39件で継続的に出ているが大量供給型ではない
・資金を常に入れ続けるサービスではない
・他サービスと併用した方が資金を寝かせにくい

FUNDROPは、毎月大量に案件が出るタイプではありません。条件が合う案件を選ぶサービスであり、常に投資枠を埋められる前提で資金を待機させると、資金効率が落ちやすいです。

投資機会を増やしたい場合は、FUNDROPだけに寄せるより、他の不動産クラウドファンディングと併用し、利回り、期間、劣後出資、対象物件を比べながら使う方が現実的です。

再組成型は後続募集と市場売却の両方を見る

ポイント
・公開39件中26件が再組成型
・後続ファンドへの譲渡が前提になりやすい
・再組成できない場合の売却価格も想定する

FUNDROPでは、再組成型の案件が多く確認できます。再組成型は、運用終了時に後続ファンドへ譲渡することで出口を作る設計になりやすく、投資家から見ると募集力が重要になります。

再組成ができればスムーズですが、後続募集が集まらない場合や市場環境が悪い場合には、売却価格や償還タイミングが変わる可能性があります。投資前には、対象不動産を市場で売った場合にどの程度の価格になりそうかを考えたいです。

劣後出資を超える損失では元本割れする

ポイント
・劣後出資は損失吸収の初期クッション
・元本保証ではない
・物件価格下落や売却遅延は投資家にも影響する

劣後出資は重要な投資家保護設計ですが、元本保証ではありません。物件価格が劣後出資比率を超えて下落したり、売却が想定より遅れたりすれば、投資家側の元本や償還時期にも影響が出ます。

FUNDROPでは劣後出資比率に幅があります。20%なら十分と決めつけるのではなく、対象物件の流動性、築年数、エリア、賃料水準、出口価格と合わせて確認しましょう。

固定資産と流動負債の増加を確認したい

ポイント
・第13期は資産規模が17.39億円まで拡大
・固定資産は15.41億円まで増加
・流動負債も12.24億円まで増えている

運営会社の決算を見ると、資産規模が拡大し、固定資産と流動負債が増えています。不動産を保有・運用する事業では自然な面もありますが、短期負債が大きくなると資金繰りの確認は重要になります。

会社決算が黒字であっても、個別ファンドが安全になるわけではありません。FUNDROPでは、運営会社の財務、対象物件の価格、再組成の募集力を分けて見る必要があります。

入出金の振込手数料は投資家負担

ポイント
・出資金の振込手数料は投資家負担
・出金時の振込手数料も投資家負担
・少額投資では手数料負けに注意

FUNDROPでは、出資金を振り込む際の振込手数料は投資家負担です。分配金や償還金は預り金口座に入りますが、出金時にも振込手数料がかかります。

少額で何度も入出金すると、手数料の影響が大きくなります。1万円から投資できる点は便利ですが、実際の利回りを見るときは入出金コストも含めて考えたいです。

怪しい / 危ないと言われる理由

ポイント
・不動産クラウドファンディングは元本保証ではない
・再組成型は出口を誤解されやすい
・賃料保証や劣後出資があっても損失リスクは残る
・運営会社の財務を個別ファンド安全性と混同しない

FUNDROPが怪しいというより、不動産クラウドファンディング自体が元本保証ではないため、仕組みを理解せずに投資すると危なく見えやすいです。特にFUNDROPは再組成型の案件が多く、後続ファンドへの譲渡や市場売却をどう見るかが重要になります。

賃料保証や劣後出資はプラス材料ですが、それだけで安全とは言い切れません。賃料保証は分配原資の読みやすさ、劣後出資は価格下落への初期クッションです。最終的には、対象不動産がいくらで売れるか、運用会社がどのように出口を作れるかを確認する必要があります。

一方で、FUNDROPは不動産特定共同事業の許可を受け、会社概要、FAQ、ファンド詳細、決算情報を一定程度確認できます。
投資判断では、怪しいかどうかを感覚で決めるのではなく、許認可、ファンド資料、運営会社の本業、財務を順番に見るのが大切です。

FUNDROPの口コミ・評判

ポイント
・中利回りと賃料保証型の分かりやすさは好材料
・住居系物件中心で自分でも相場確認しやすい
・一方でファンド頻度は多くない
・再組成型は出口の読み込みが必要

FUNDROPの良い評判につながりやすいのは、年5%台前後の利回り、賃料保証型の分かりやすさ、住居系物件中心で下値を見に行きやすい点です。
不動産クラウドファンディング初心者でも、物件の場所や賃料相場を調べやすい案件が多いのは使いやすいです。

一方で、投資機会の少なさや、再組成型の出口読みは注意点になります。
FUNDROPだけで常に資金を回すというより、条件が合う時に候補へ入れ、他サービスと比較しながら使う距離感が合いやすいです。

運営会社の会社概要 / 信頼性

会社名	ONE DROP INVESTMENT株式会社
英語表記	ONE DROP INVESTMENT Co., Ltd.
設立	2013年1月4日
代表者	井筒 秀樹
不動産特定共同事業 業務管理者	七原 説文
所在地	東京都港区六本木1-6-1 泉ガーデンタワー37階
資本金	100,000,000円
事業内容	不動産クラウドファンディング事業 不動産流動化事業 アセットマネジメント事業
不動産特定共同事業	東京都知事 第128号（第1号・第2号、電子取引業務）
宅地建物取引業	東京都知事（2）第103062号
関連会社	ONE DROP REALTY株式会社 Decor Blocco株式会社

ONE DROP INVESTMENTが営業者としてFUNDROPを運営

ポイント
・FUNDROPの運営会社はONE DROP INVESTMENT
・第1号・第2号と電子取引業務を持つ
・自社で募集と運用に関わる体制を確認できる

FUNDROPを運営するONE DROP INVESTMENTは、不動産特定共同事業の第1号・第2号と電子取引業務を持つ会社です。
第1号は不動産特定共同事業契約に基づいて不動産を運用する役割、第2号は契約締結の代理・媒介を行う役割です。

つまりFUNDROPでは、投資家募集の窓口だけでなく、対象不動産の運用に関わる機能も持っています。ファンドを見るときは、サービス画面だけでなく、ONE DROP INVESTMENTがどの不動産をどう運用し、どう出口を作るのかを読む必要があります。

不動産流動化とアセットマネジメントが本業の軸

ポイント
・公式サイトでは不動産流動化事業を掲げる
・収益不動産の仕入れ、価値向上、売却に近い
・AMでは賃貸運営やレポーティングも扱う

ONE DROP INVESTMENTの本業は、不動産クラウドファンディングだけではありません。
公式サイトでは、不動産流動化事業とアセットマネジメント事業を掲げています。

不動産流動化事業は、収益不動産を取得し、修繕や運用改善で価値を高め、個人投資家や法人に販売するビジネスに近いです。
アセットマネジメント事業は、賃貸管理、賃料回収、支払代行、レポーティング、修繕や清掃など、保有物件の運用を安定させる役割です。

ONE DROP REALTYはグループ保有物件の運用を補う

ポイント
・ONE DROP REALTYは不動産流動化と賃貸を扱う関連会社
・グループ保有物件の運用ノウハウを補う位置づけ
・FUNDROPの出口や運用理解にも関係する

関連会社のONE DROP REALTYは、不動産流動化、賃貸、個人投資家向け不動産コンサルティングを扱う会社です。
公式情報では、自社およびグループ保有物件を運用し、運用ノウハウや人材を活用して不動産取得機会を広げる役割が読み取れます。

FUNDROPの投資家目線では、グループ内に賃貸運用や流動化を補う会社がある点は、出口や運用管理を見るうえで確認材料になります。
ただし、関連会社があること自体が元本安全性を保証するわけではありません。

Decor Bloccoは建築・商品企画寄りの関連会社

ポイント
・Decor Bloccoは建築関連の商品を扱う関連会社
・FUNDROPの中心機能ではない
・グループの不動産周辺機能として見る

Decor Bloccoは、建築関連の商品企画・販売に近い関連会社です。
FUNDROPのファンド運用そのものの中心ではありませんが、グループ全体として不動産の企画・施工・価値向上に関わる周辺機能を持っていると見られます。

信頼性を見るうえでは、関連会社の名前だけで判断するのではなく、どの会社がどの役割を担い、ファンドの運用・出口にどこまで関わるのかを区別することが大切です。

信頼性は許認可・人員・財務をセットで見る

ポイント
・宅建士や不動産証券化協会認定マスターなどの資格者を確認できる
・許認可と専門人員はプラス材料
・ただし個別ファンドの安全性は別に確認する

ONE DROP INVESTMENTグループでは、宅地建物取引士、不動産証券化協会認定マスター、公認不動産コンサルティングマスター、賃貸不動産経営管理士、一級建築士などの有資格者が公表されています。
これは、不動産の取得、運用、証券化、管理を行ううえでプラス材料です。

ただし、許認可や資格者がいることは、個別ファンドの元本安全性を保証するものではありません。FUNDROPでは、会社の信頼性を確認したうえで、ファンドごとの物件価格、劣後出資、賃料保証、出口を別に確認する必要があります。

運営会社の「本業」を分解する

ポイント
・主な収益源は不動産流動化とAMと推定される
・不動産を取得して保有・改善・売却するため資金負担が大きい
・AMは賃貸運営や管理報酬の安定収益に近い
・FUNDROPは資金調達と投資家接点の役割を持つ
・市場悪化時は在庫評価、借入、再組成の募集力が重要になる

ONE DROP INVESTMENTの正確な事業別売上構成は、確認できる資料だけでは細かく切り分けられません。ここでは、公式サイトの事業説明と決算の貸借対照表・損益計算書から、投資家が理解しておきたい本業の構造を整理します。

収益源	不動産流動化、アセットマネジメント、FUNDROP運営
主なコスト	物件取得費、借入金利、修繕・管理費、人件費、販売管理費
資金負担	固定資産や販売用不動産を持つため、資金繰りと借入管理が重要
FUNDROPの役割	不動産を小口化し、投資家資金を活用して運用・出口を作る
弱くなる局面	売却市況悪化、賃料低下、借入金利上昇、再組成ファンドの募集不調

不動産流動化は仕入れて価値を上げて売る事業

ポイント
・収益不動産を仕入れて価値向上を図る
・修繕や運用改善後に売却する
・利益は売却価格と取得・改善コストの差で決まる

不動産流動化事業は、収益不動産を取得し、修繕、賃貸運営、外観・内装改善などで価値を高め、投資家や法人へ売却する事業です。
利益は、仕入れ価格、改修コスト、保有期間中の賃料、売却価格の差で決まります。

この事業は、不動産市況が良い時は利益を出しやすい一方、売却市況が悪化すると在庫期間が長くなりやすいです。
FUNDROPの再組成型案件を見るときも、売却価格や後続ファンドへの譲渡がどれだけ現実的かが重要になります。

アセットマネジメントは賃貸運営を安定させる事業

ポイント
・賃貸募集、賃料回収、支払、修繕、報告を担う
・保有物件の収益性を維持する役割
・賃料保証型ファンドの読み方にも関係する

アセットマネジメント事業は、物件を保有している間の賃貸運営を安定させる役割です。賃貸募集、契約管理、賃料回収、支払代行、清掃、修繕、レポーティングなどを通じて、物件の収益性を保ちます。

FUNDROPでは賃料保証型の案件が多いため、賃貸運営力は重要です。保証があるかどうかだけでなく、対象物件の賃料水準が市場相場に合っているか、空室や退去時にどう対応できるかを確認したいです。

FUNDROPは不動産小口化と投資家接点を作る

ポイント
・投資家資金を使って不動産を小口化する
・物件保有や出口の一部をファンド化できる
・本業の不動産流動化と接続しやすい

FUNDROPは、ONE DROP INVESTMENTの不動産事業の中で、不動産を小口化し、投資家資金を活用する窓口です。運営会社から見ると、物件をファンド化することで、保有・運用・売却の選択肢を増やせます。

投資家にとっては、1万円から住居系不動産に分散投資できる点がメリットです。一方で、運営会社側の事業都合と投資家のリスクは完全には一致しません。再組成型では、後続ファンドで引き継ぐことが投資家にとって合理的かも見る必要があります。

関連会社は賃貸運用と不動産周辺機能を補う

ポイント
・ONE DROP REALTYは賃貸・流動化を補う
・Decor Bloccoは建築・商品企画寄りの関連会社
・グループ全体で不動産の取得・運用・価値向上を支える

ONE DROP REALTYは、賃貸や不動産流動化を補う関連会社として見られます。グループ保有物件の運用を担うことで、賃貸運用ノウハウや物件取得機会の拡大につながります。

Decor Bloccoは建築・商品企画寄りの関連会社であり、FUNDROPの直接的な営業者ではありません。ただし、グループ全体で不動産の価値向上や周辺サービスを持っている点は、運営会社の事業理解に役立ちます。

厳しい局面は在庫増加・借入・再組成不成立

ポイント
・不動産流動化は在庫と資金繰りの影響を受けやすい
・借入金利上昇や売却市況悪化は負担になる
・再組成型では募集不調時の出口が重要

FUNDROPの運営会社は、不動産を扱う以上、在庫、借入、売却市況の影響を受けます。固定資産や短期負債が増えている局面では、保有物件の売却スピード、賃料収入、借入金利の負担が重要になります。

投資家としては、会社の本業が不動産流動化であることをプラスにもマイナスにも見たいです。出口を作る力がある一方、市況が悪くなると在庫や借入の重さが目立ちやすいからです。

ONE DROP INVESTMENTの決算 / 財務レポート

ポイント
・第13期は営業収益3.18億円、当期純利益2,836万円
・3期連続で黒字を維持
・固定資産が15.41億円まで増加
・流動負債も12.24億円まで増加
・クラファン依存度は開示資料だけでは直接切り分け不可

決算期	第11期 2023年12月期	第12期 2024年12月期	第13期 2025年12月期
営業収益	375,598,610円	216,868,485円	318,335,830円
営業利益	25,048,039円	26,508,675円	73,857,011円
経常利益	9,730,656円	2,148,455円	43,843,730円
当期純利益	7,774,504円	1,453,022円	28,369,287円
資産合計	876,580,336円	1,366,141,429円	1,738,637,647円
固定資産	515,339,892円	1,346,172,032円	1,540,835,812円
流動負債	385,687,242円	879,750,873円	1,224,053,364円
純資産合計	484,177,764円	485,630,786円	514,000,073円
自己資本比率	55.2%	35.5%	29.6%

第13期は利益が大きく伸びた

ポイント
・営業収益は3.18億円
・営業利益は7,385万円
・当期純利益は2,836万円

第13期は、営業収益が3.18億円、営業利益が7,385万円、当期純利益が2,836万円でした。第12期と比べると、売上・利益ともに改善しています。

この利益改善はプラス材料です。ただし、不動産流動化事業は売却タイミングによって売上や利益が振れやすいです。単年の黒字だけで安全と見るのではなく、資産・負債の増え方と合わせて確認したいです。

固定資産の増加は保有不動産の重さを示す

ポイント
・固定資産は第11期5.15億円から第13期15.41億円へ増加
・資産合計も17.39億円まで拡大
・不動産保有型のビジネス色が強くなっている

貸借対照表で目立つのは、固定資産の増加です。第11期の5.15億円から、第13期には15.41億円まで増えています。これは、不動産を保有しながら流動化・運用するビジネスの色が強くなっていると読めます。

固定資産が増えること自体は、事業拡大の結果とも言えます。一方で、売却が遅れたり、市況が悪化したりすると、資金回収が重くなりやすいです。FUNDROPの再組成型案件を見るときも、保有不動産の出口を意識したいです。

流動負債の増加は短期資金繰りを確認したい材料

ポイント
・第13期の流動負債は12.24億円
・流動資産は1.98億円
・流動比率だけ見ると低い

第13期の流動負債は12.24億円で、流動資産は1.98億円でした。流動比率だけで見ると低く、短期資金繰りの確認は重要です。

不動産会社では、物件保有や借入の構造によって流動比率が低く見えることはあります。それでも、投資家としては、資金回収が売却や借入借換、再組成にどの程度依存しているかを意識したいです。

純資産は増えているが自己資本比率は低下

ポイント
・純資産は5.14億円まで増加
・自己資本比率は55.2%から29.6%へ低下
・資産拡大に対して負債も増えている

純資産は第13期で5.14億円まで増えています。利益剰余金も増えており、累積利益の厚みは一定あります。

一方で、資産拡大に対して負債も増えているため、自己資本比率は第11期55.2%から第13期29.6%まで低下しています。成長局面と見ることもできますが、財務レバレッジが高まっている点は確認しておきたいです。

クラファン依存度は直接切り分け不可

ポイント
・開示資料では匿名組合出資金受入を確認できない
・クラファン資金の依存度は直接計算できない
・再組成型が多いので募集力の低下には注意

今回確認できる決算資料だけでは、匿名組合出資金受入のような項目を確認できません。そのため、FUNDROPへの資金依存度を、総資産に対する比率として直接計算することはできません。

ただし、FUNDROPでは再組成型の案件が多いため、募集力は重要です。仮に後続ファンドの募集が鈍化した場合、市場売却や自社保有への切り替えがどこまで現実的かを個別案件ごとに確認したいです。

FUNDROPの実績

実績のポイント
・公式公開ファンド39件を集計
・予定利回りは年4.0%〜8.0%、平均年5.82%
・運用期間は6ヶ月と12ヶ月が中心
・案件タイプは賃料保証×再組成が最多
・劣後出資比率は20%が中心だが12%〜60%まで幅がある

集計対象	公式公開ファンド39件（2026年5月20日確認）
予定利回り	年4.0%〜8.0%、平均年5.82%
運用期間	平均9.38ヶ月、6ヶ月が11件、12ヶ月が17件
案件タイプ	賃料保証×再組成26件、賃料保証×インカム9件など
主なエリア	東京都八王子市7件、東京都目黒区7件、神奈川県横浜市5件など
劣後出資比率	平均21.9%、20%が25件、30%が6件、12%が5件など
募集方式	先着式34件、抽選式5件
募集金額	合計約17.66億円、平均約4,527万円

利回り分布：年5%〜5.5%台が中心

ポイント
・年5.0%が14件
・年5.5%が12件
・年8.0%も7件あるが中心帯ではない

予定利回り	件数	読み方
年4.0%	1件	低め
年5.0%	14件	中心帯
年5.5%	12件	中心帯
年6.0%	4件	やや高め
年7.0%	1件	高め
年8.0%	7件	高め

FUNDROPの利回りは、年5.0%〜5.5%台が中心です。年8.0%の案件もありますが、サービス全体を高利回り型と見るより、中利回りの住居系案件を条件で選ぶサービスと見る方が自然です。

利回りが高い案件ほど、エリア、出口、劣後出資、売却シナリオを丁寧に確認したいです。年5%台の案件でも、再組成型であれば後続募集と市場売却の両方を見る必要があります。

運用期間分布：6ヶ月と12ヶ月が中心

ポイント
・12ヶ月が17件で最多
・6ヶ月が11件
・短期から1年程度まで幅がある

運用期間	件数	読み方
6ヶ月	11件	短期で資金を回しやすい
7〜10ヶ月	8件	中間帯
11〜12ヶ月	18件	1年程度の資金拘束
18ヶ月	1件	長め

運用期間は6ヶ月と12ヶ月が中心です。短期案件もありますが、すべてが短期というわけではありません。

運用期間が短いほど資金を回しやすい一方、再投資先がなければ資金効率は落ちます。FUNDROPは組成頻度が多いサービスではないため、償還後の資金置き場も考えておくと使いやすいです。

案件タイプ：賃料保証×再組成が多い

ポイント
・賃料保証×再組成が26件
・賃料保証×インカムが9件
・再組成型では後続ファンドと市場売却の出口を見る

案件タイプ	件数	読み方
賃料保証×再組成	26件	後続ファンドへの譲渡や市場売却の出口を確認
賃料保証×インカム	9件	賃料収入中心で読みやすい
賃料保証×年利8%	2件	利回りが高い分、条件を細かく確認
その他	2件	個別条件を確認

FUNDROPは、賃料保証型の分かりやすさがある一方、再組成型が多いです。再組成型では、次のファンドへ引き継げるか、市場売却した場合の価格がどうなるかが重要です。

賃料保証型であっても、出口が売却や再組成に関わる場合は、賃料収入だけでなく物件価格も見る必要があります。

劣後出資比率：20%が中心だが案件差が大きい

ポイント
・平均劣後出資比率は21.9%
・20%が25件で最多
・12%〜60%まで幅がある

劣後出資比率	件数	読み方
12%	5件	薄めなので物件価格の確認を厚くする
20%	25件	中心帯
27%	2件	やや厚め
30%	6件	厚め
60%	1件	かなり厚めだが個別条件を見る

劣後出資比率は20%が中心ですが、12%〜60%まで幅があります。FUNDROPは案件ごとに劣後比率が変わるため、サービス全体の平均だけで判断しない方が良いです。

特に、地方物件や再組成型の案件では、劣後出資がどれくらい価格下落を吸収できるかを見たいです。周辺相場を調べ、仮に市場売却になった場合でも元本毀損ラインにどれくらい余裕があるかを確認しましょう。

キャンペーン情報

登録〜出資までの流れ

ポイント
・会員登録は無料
・本人確認後にファンドへ申込
・出資金の振込手数料は投資家負担
・分配金・償還金は預り金口座へ入る
・出金時の振込手数料も投資家負担

STEP1：会員登録をする

まず、FUNDROPの公式サイトから会員登録を行います。メールアドレス、パスワード、本人情報を入力し、本人確認へ進みます。

STEP2：本人確認を完了する

投資を行うには本人確認が必要です。本人確認が完了すると、マイページからファンドへの申込ができるようになります。

STEP3：ファンド詳細と書面を確認する

投資前には、ファンド詳細、契約成立前書面、重要事項説明書を確認します。FUNDROPでは、利回り、運用期間、劣後出資比率、賃料保証、出口、対象不動産の所在地や評価を読み込みたいです。

STEP4：出資申込をする

条件に納得できれば出資申込を行います。先着式と抽選式があるため、募集方式を確認しておきましょう。

STEP5：出資金を入金する

出資が成立したら、指定口座へ出資金を振り込みます。公式FAQでは、出資金を入金する際の振込手数料は投資家負担とされています。

STEP6：運用・分配・償還を確認する

運用が始まると、分配金や償還金は預り金口座に反映されます。再投資するか出金するかを選べますが、出金時の振込手数料も投資家負担です。少額投資では手数料負けに注意しましょう。

FAQ

Q. FUNDROPは元本保証ですか？

いいえ。FUNDROPは不動産クラウドファンディングであり、元本保証ではありません。劣後出資や賃料保証があっても、不動産価格の下落や売却遅延により元本割れする可能性があります。

Q. 最低いくらから投資できますか？

FUNDROPは1口1万円から投資できます。少額から始めやすい一方、入出金手数料が投資家負担になるため、少額で何度も動かす場合はコストにも注意が必要です。

Q. FUNDROPの利回りは高いですか？

公式公開39件では、平均予定利回りは年5.82%でした。年5%〜5.5%台が中心で、一部に年8%案件もあります。高利回りだけを狙うより、物件価格、劣後出資、出口とセットで判断したいです。

Q. 再組成型とは何ですか？

運用終了時に、後続ファンドへ対象不動産を引き継ぐことで出口を作る設計です。後続ファンドが集まればスムーズですが、募集が不調な場合は市場売却や償還時期の変化も考える必要があります。

Q. 入金や出金の手数料はかかりますか？

公式FAQでは、出資金の振込手数料は投資家負担です。また、分配金・償還金を預り金口座から出金する際の振込手数料も投資家負担です。

Q. 分配金の税金はどうなりますか？

匿名組合契約に基づく分配金は、原則として雑所得として扱われ、20.42%が源泉徴収されます。税務判断は個別状況で変わるため、必要に応じて税理士や税務署に確認してください。

利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール

FUNDROPは条件が分かりやすい一方、ファンド組成頻度が多いサービスではありません。募集開始日、予定利回り、運用期間、募集方式を他サービスと並べて確認できる利回りカレンダーを使うと、資金待機を減らしやすいです。

まとめ

まとめ
・FUNDROPはONE DROP INVESTMENTが運営する不動産クラウドファンディング
・公開39件の平均予定利回りは年5.82%
・賃料保証型が多く住居系物件の下値を確認しやすい
・再組成型が多いため後続募集と市場売却の出口を見る
・運営会社は黒字だが固定資産と流動負債の増加も確認する

FUNDROPは、年5%台前後の中利回りを狙いながら、住居系物件を自分で確認したい人に向いた不動産クラウドファンディングです。公開ファンドを見ると、賃料保証型が多く、劣後出資も入るため、サービスの型は比較的分かりやすいです。

一方で、再組成型が多い点は必ず確認したいです。後続ファンドで引き継げるか、市場売却になった場合にどの程度の価格で売れるか、募集力が落ちた場合にどうなるかを考えながら投資判断をする必要があります。

FUNDROPは、利回りだけで飛びつくサービスではなく、物件価格、劣後出資、賃料保証、出口、運営会社の財務を合わせて読むサービスです。条件が合う案件を選び、他サービスと併用しながら使うのが現実的だと考えています。

出典・参考

FUNDROP公式サイト	公式サイトはこちら！
FUNDROP FAQ	https://fundrop.jp/faq/faq.html
FUNDROP ファンド一覧	https://fundrop.jp/investment/fund_list.html
ONE DROP INVESTMENT 会社概要	https://onedrop-inv.com/company/
ONE DROP INVESTMENT 不動産クラウドファンディング事業	https://onedrop-inv.com/estate-crowdfunding/
ONE DROP INVESTMENT 不動産流動化事業	https://onedrop-inv.com/estate-sale/
ONE DROP INVESTMENT アセットマネジメント事業	https://onedrop-inv.com/asset-management/
ONE DROP INVESTMENT グループ	https://onedrop-inv.com/group/
ONE DROP REALTY 会社概要	https://onedroprealty.com/company.html