上場企業系の不動産クラウドファンディングを、プライム・スタンダード・グロース・TPMの4区分で比較します。
上場会社が直接運営するサービスに加え、子会社・グループ会社が運営するサービスも含めた26サービスの一覧です。
今回は各区分ごとに平均利回りが高い順でソートしてみました。
下記区分一覧からそれぞれ飛ぶことができます。
上場区分は運営会社、または上場親会社の市場で分類しています。
不動産クラファンを対象とし、ソーシャルレンディングは含めていません。
この記事の内容
プライム上場区分の不動産クラファン会社一覧
スタンダード上場区分の不動産クラファン会社一覧
グロース上場区分の不動産クラファン会社一覧
TPM上場区分の不動産クラファン会社一覧
各上場区分の違いについて
比較するときの5つの判断軸
上場企業系のメリット
上場企業系の注意点
プライム上場区分の不動産クラファン会社一覧
プライムは9サービスです。
上場会社本体による運営と、上場グループ会社による運営を表で区別しています。
| サービス | 運営会社／上場会社との関係 | 平均利回り |
|---|---|---|
| REALE | エー・ディー・ワークス ADワークスグループ（2982）／100%子会社 | 6.50% 1件 |
| LIFULL 不動産CF | LIFULL Investment LIFULL（2120）／子会社。募集プラットフォーム | 6.27% 6件 |
| TREC FUNDING | トーセイ トーセイ（8923）／自身が上場、ファンドはSPC型 | 5.41% 14件 |
| TASUKI FUNDS | タスキ タスキホールディングス（166A）／子会社 | 5.25% 30件 |
| 地主倶楽部 | 地主フィナンシャルアドバイザーズ 地主（3252）／100%子会社 | 4.71% 13件 |
| プレファン | プレサンスNEXT オープンハウスグループ（3288）／プレサンス経由のグループ会社 | 4.64% 39件 |
| property+ | リビングコーポレーション 飯田グループホールディングス（3291）／グループ会社 | 4.54% 39件 |
| GALA FUNDING | FJネクストホールディングス 同社（8935）／自身が上場 | 3.17% 38件 |
| Rimple | プロパティエージェント ミガロホールディングス（5535）／子会社 | 2.76% 50件 |
REALE
| サービス名 | REALE |
| 運営会社 | 株式会社エー・ディー・ワークス |
| 上場区分 | プライム |
| 上場会社との関係 | エー・ディー・ワークス ADワークスグループ（2982）／100%子会社 |
| 平均予定利回り | 6.50%（1件） |
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魅力は、ADワークスグループの収益不動産事業を背景に、物件の価値向上と売却を見据えた運用へ参加できることです。
賃料収入だけでなく売却益も分配原資となり、案件によっては追加配当の仕組みがあります。
運営会社はエー・ディー・ワークスで、対象物件の運用方針と売却時の利益分配条件を確認しながら選べます。
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LIFULL 不動産CF
| サービス名 | LIFULL 不動産CF |
| 運営会社 | 株式会社 LIFULL Investment |
| 上場区分 | プライム |
| 上場会社との関係 | LIFULL Investment LIFULL（2120）／子会社。募集プラットフォーム |
| 平均予定利回り | 6.27%（6件） |
| 公式サイト | 公式サイトはこちら |
魅力は、複数の営業者が扱う不動産ファンドを、ひとつの募集窓口から探せることです。
運営はLIFULLの子会社であるLIFULL Investmentが担っています。
物件や運用条件の選択肢を比較しつつ、契約上の営業者と募集窓口の役割を分けて確認できます。
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TREC FUNDING
| サービス名 | TREC FUNDING |
| 運営会社 | トーセイ株式会社 |
| 代表者 | 代表取締役 山口 誠一郎 |
| 所在地 | 東京都港区芝浦四丁目5番4号 田町トーセイビル |
| 上場市場 | 東京証券取引所プライム市場（証券コード：8923） シンガポール証券取引所メインボード（証券コード：S2D） |
| 主な投資対象 | 一棟マンション、区分マンション、オフィスビルなど |
| 特徴 | 上場企業運営、SPC型、借入・劣後出資・売却シミュレーションなどの開示が比較的厚い |
| 最低投資額 | 1口1万円、最低1口から |
| 公式サイト | 公式サイトはこちら |
魅力は、上場企業運営で会社情報を追いやすいことと、ファンドごとの判断材料が多いことです。
TREC FUNDINGでは予定分配率だけでなく、インカム部分とキャピタル部分の分け方、借入の有無、劣後出資、売却シミュレーションなどを確認しながら投資判断しやすい設計になっています。
案件によっては利益分配がファンドごとに定められているため、上手く売却できれば想定以上の利回りになるファンドもあります。
TASUKI FUNDS
| サービス名 | TASUKI FUNDS |
| 運営会社 | 株式会社タスキ |
| 上場区分 | プライム |
| 上場会社との関係 | タスキ タスキホールディングス（166A）／子会社 |
| 平均予定利回り | 5.25%（30件） |
| 公式サイト | 公式サイトはこちら |
魅力は、タスキグループの不動産開発事業と接点のある案件を検討できることです。
ファンドごとに対象物件や資金使途、運用期間を確認し、開発・売却のどの段階に投資するのかを把握できます。
同じ物件を扱うシリーズでも条件が変わるため、各フェーズの計画を比べて選ぶサービスです。
地主倶楽部
| サービス名 | 地主倶楽部 |
| 運営会社 | 地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社 |
| 上場区分 | プライム |
| 上場会社との関係 | 地主フィナンシャルアドバイザーズ 地主（3252）／100%子会社 |
| 投資対象・商品 | 底地（土地のみ。建物は原則として所有しない） |
| 平均予定利回り | 4.71%（13件） |
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魅力は、建物を原則として保有せず、土地を貸して借地料を得る底地投資に参加できることです。
建物の賃貸とは異なる収益構造を持ち、テナントとの契約期間や借地料を中心に検討できます。
運営会社は地主の100%子会社で、親会社の底地事業と各ファンドのつながりも追いやすいサービスです。
プレファン
| サービス名 | プレファン |
| 運営会社 | 株式会社プレサンスNEXT |
| 上場区分 | プライム |
| 上場会社との関係 | プレサンスNEXT オープンハウスグループ（3288）／プレサンス経由のグループ会社 |
| 投資対象・商品 | プレサンスブランドの区分マンション中心 |
| 平均予定利回り | 4.64%（39件） |
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魅力は、プレサンスブランドの区分マンションを中心に、投資対象をイメージしやすいことです。
マンション事業とのつながりを確認しながら、賃貸状況や運用期間を比較できます。
運営会社はプレサンスNEXTで、オープンハウスグループの上場区分に分類しています。
property+
| サービス名 | property+ |
| 運営会社 | 株式会社リビングコーポレーション |
| 上場区分 | プライム |
| 上場会社との関係 | リビングコーポレーション 飯田グループホールディングス（3291）／グループ会社 |
| 投資対象・商品 | 自社商品、委託商品 |
| 平均予定利回り | 4.54%（39件） |
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魅力は、飯田グループホールディングス傘下の不動産会社が運営し、自社商品と委託商品の両方を比較できることです。
リビングコーポレーションの収益物件開発という本業と、各ファンドの対象不動産をつなげて確認できます。
委託商品は営業者が異なるため、商品ごとに運用を担う会社を確認して選びます。
GALA FUNDING
| サービス名 | GALA FUNDING |
| 運営会社 | 株式会社FJネクストホールディングス |
| 上場区分 | プライム |
| 上場会社との関係 | FJネクストホールディングス 同社（8935）／自身が上場 |
| 平均予定利回り | 3.17%（38件） |
| 公式サイト | 公式サイトはこちら |
魅力は、FJネクストグループのマンション事業を背景に、住宅系の案件を検討しやすいことです。
ガーラマンションなどの対象物件と賃料収入を確認しながら、短期インカム型の運用を比較できます。
上場会社本体が運営しているため、会社の決算とファンドの情報を同じ会社名で追える点も特徴です。
Rimple
| サービス名 | Rimple |
| 運営会社 | プロパティエージェント株式会社 |
| 上場区分 | プライム |
| 上場会社との関係 | プロパティエージェント ミガロホールディングス（5535）／子会社 |
| 投資対象・商品 | 区分マンションを中心とした不動産 |
| 平均予定利回り | 2.76%（50件） |
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魅力は、区分マンションを中心とした案件に1万円から投資できることです。
短期案件の対象物件や賃貸状況を確認しながら、自分の資金計画に合うファンドを選べます。
運営会社はミガロホールディングスのグループ会社で、グループの不動産DX事業もあわせて調べられます。
スタンダード上場区分の不動産クラファン会社一覧
スタンダードは10サービスです。
大家どっとこむは、現在の親会社であるJトラストの上場区分で分類しています。
| サービス | 運営会社／上場会社との関係 | 平均利回り |
|---|---|---|
| Owner’s Site | Jグランド Jトラスト（8508）／100%子会社 | 10.80% 5件 |
| TSUMUGU FUND. | SwanStyle キムラタン（8107）／子会社 | 8.00% 4件 |
| FC FUNDING | ファンドクリエーション ファンドクリエーショングループ（3266）／子会社。委託商品は営業者を個別確認 | 5.08% 13件 |
| 大家どっとこむ | グローベルス Jトラスト（8508）／Jグランド経由の子会社 | 4.81% 50件 |
| 利回りくん | シーラ シーラホールディングス（8887）／子会社 | 4.65% 50件 |
| KORYO Funding | 香陵住販 香陵住販（3495）／自身が上場 | 4.51% 27件 |
| LSEED | ランドネット ランドネット（2991）／自身が上場 | 4.09% 35件 |
| Jointo α | 穴吹興産 穴吹興産（8928）／自身が上場 | 3.42% 46件 |
| B-Den | ビーロット ビーロット（3452）／自身が上場 | 3.09% 33件 |
| i-Bond | マリオン マリオン（3494）／自身が上場 | 1.50% 1件 |
Owner’s Site
| サービス名 | Owner’s Site |
| 運営会社 | Jグランド株式会社 |
| 上場区分 | スタンダード |
| 上場会社との関係 | Jグランド Jトラスト（8508）／100%子会社 |
| 投資対象・商品 | Jグランドが扱う1棟アパート・レジデンス系案件 |
| 平均予定利回り | 10.80%（5件） |
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魅力は、Jグランドが扱う一棟アパート・レジデンス系の案件へ、小口で投資できることです。
Jトラストグループの不動産事業とのつながりを確認しながら、対象物件と売却計画を検討できます。
案件ごとに最低投資額や運用条件が異なるため、自分の投資額と運用期間に合う募集を選びます。
TSUMUGU FUND.
| サービス名 | TSUMUGU FUND. |
| 運営会社 | SwanStyle株式会社 |
| 上場区分 | スタンダード |
| 上場会社との関係 | SwanStyle キムラタン（8107）／子会社 |
| 平均予定利回り | 8.00%（4件） |
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魅力は、地方の一棟賃貸不動産へ小口で投資できることです。
入居状況や修繕計画、賃料収入を確認しながら、不動産運用の内容を具体的に検討できます。
運営はキムラタンの子会社であるSwanStyleが担い、物件とグループの情報をあわせて確認できます。
FC FUNDING
| サービス名 | FC FUNDING |
| 運営会社 | 株式会社ファンドクリエーション |
| 上場区分 | スタンダード |
| 上場会社との関係 | ファンドクリエーション ファンドクリエーショングループ（3266）／子会社。委託商品は営業者を個別確認 |
| 平均予定利回り | 5.08%（13件） |
| 公式サイト | 公式サイトはこちら |
魅力は、ファンドクリエーショングループのファンド組成や運用管理の知見に接することができる点です。
募集方式は先着式・抽選式の両方があり、公開ファンドでは1万円からの案件も確認できます。
委託商品では営業者が異なるため、各社の役割と対象不動産を確認しながら比較します。
大家どっとこむ
| サービス名 | 大家どっとこむ |
| 運営会社 | 株式会社グローベルス |
| 上場区分 | スタンダード |
| 上場会社との関係 | グローベルス Jトラスト（8508）／Jグランド経由の子会社 |
| 投資対象・商品 | 区分マンション、アパート、レジデンス、ビルなど |
| 平均予定利回り | 4.81%（50件） |
魅力は、区分マンション、アパート、レジデンス、ビルなど、幅のある投資対象を比較できることです。
賃料を中心とする案件と売却益を重視する案件があり、収益の出し方を見て選べます。
運営会社のグローベルスは、Jグランドを経由したJトラストのグループ会社です。
利回りくん
| サービス名 | 利回りくん |
| 運営会社 | 株式会社シーラ |
| 上場区分 | スタンダード |
| 上場会社との関係 | シーラ シーラホールディングス（8887）／子会社 |
| 投資対象・商品 | 不動産クラウドファンディング案件。インカム型が中心 |
| 平均予定利回り | 4.65%（50件） |
| 公式サイト | 公式サイトはこちら |
魅力は、1口1万円から参加でき、さまざまな不動産案件を比較できることです。
運営会社のシーラは、シーラホールディングスの子会社です。
匿名組合型と任意組合型では権利や税務上の扱いが異なるため、利回りだけでなく契約類型も見ながら選べます。
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KORYO Funding
| サービス名 | KORYO Funding |
| 運営会社 | 香陵住販株式会社 |
| 上場区分 | スタンダード |
| 上場会社との関係 | 香陵住販 香陵住販（3495）／自身が上場 |
| 平均予定利回り | 4.51%（27件） |
| 公式サイト | 公式サイトはこちら |
魅力は、香陵住販の地域密着型の不動産事業を背景に、地方物件へ投資できることです。
賃貸管理や売買仲介という本業と、ファンドに出る物件のつながりを確認できます。
首都圏以外にも投資先を広げたい人は、物件周辺の賃貸需要や運用計画を比較しながら検討できます。
LSEED
| サービス名 | LSEED |
| 運営会社 | 株式会社ランドネット |
| 上場区分 | スタンダード |
| 上場会社との関係 | ランドネット ランドネット（2991）／自身が上場 |
| 投資対象・商品 | 中古区分マンションを複数戸束ねた案件 |
| 平均予定利回り | 4.09%（35件） |
| 公式サイト | 公式サイトはこちら |
魅力は、ランドネットが扱う中古区分マンションを、複数戸まとめたファンドへ投資できることです。
中古マンションの売買・賃貸管理という本業と、投資対象の関係を理解しやすいサービスです。
1口1万円から参加でき、運用期間や対象物件の組み合わせを比較して選べます。
LSEEDのキャンペーン情報
新規登録キャンペーン
期間：2026/8/1~9/30
条件：期間内に登録完了
報酬：Amazonギフト券1000円分
友達紹介キャンペーン
期間：未定
＊公式HPに紹介キャンペーンの記載があることを確認してください
条件：紹介コード(944805)での登録後に総額10万円以上の出資
＊１ファンドで満たない場合は複数に分かれてもOK
＊2025年2月1日出資者登録後、1年以内に運用額の合計が10万円以上になることの条件追加
報酬：Amazonギフト券5000円分
LSEED
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Jointo α
| サービス名 | Jointo α |
| 運営会社 | 穴吹興産株式会社 |
| 上場区分 | スタンダード |
| 上場会社との関係 | 穴吹興産 穴吹興産（8928）／自身が上場 |
| 投資対象・商品 | 区分マンションを中心とした匿名組合型ファンド |
| 平均予定利回り | 3.42%（46件） |
| 公式サイト | 公式サイトはこちら |
魅力は、穴吹興産の不動産事業を背景に、区分マンションなどへ小口で投資できることです。
複数物件をひとつにまとめたエリア分散型のシリーズもあり、単一物件の案件と比較できます。
事前デポジットを置かず、申込後に指定口座へ振り込む方式も特徴です。
B-Den
| サービス名 | B-Den |
| 運営会社 | 株式会社ビーロット |
| 上場区分 | スタンダード |
| 上場会社との関係 | ビーロット ビーロット（3452）／自身が上場 |
| 投資対象・商品 | 区分マンション、ビル、宿泊施設など |
| 平均予定利回り | 3.09%（33件） |
| 公式サイト | 公式サイトはこちら |
魅力は、ビーロットの不動産再生・売買・アセットマネジメントの本業とつながる案件に投資できることです。
区分マンションだけでなくビルや宿泊施設なども対象となり、物件の用途や収益の出し方を比較できます。
売却を見据える案件では、運用期間に加えて売却価格の前提を確認すると特徴をつかみやすくなります。
B-Den(ビデン)のキャンペーン情報
初めての投資キャンペーン
期間：4月15日～12月31日
対象：期間内に初めての投資の方
報酬↓
・初回投資でAmazonギフトカード 1,000円分
・投資額20万円ごとにAmazonギフトカード 1,000円分
※プレゼント金額は最大3万円（初回投資580万円）を上限とさせていただきます。
i-Bond
| サービス名 | i-Bond |
| 運営会社 | 株式会社マリオン |
| 上場区分 | スタンダード |
| 上場会社との関係 | マリオン マリオン（3494）／自身が上場 |
| 平均予定利回り | 1.50%（1件） |
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魅力は、あらかじめ満期を決めずに保有できる継続型の商品であることです。
期間を区切った一般的なファンドとは異なり、運用を続けるか、所定の条件で換金を申し込むかを検討できます。
上場会社のマリオンが運営しており、分配率とあわせて買取条件や手数料を確認して利用する商品です。
グロース上場区分の不動産クラファン会社一覧
グロースは3サービスです。
TASUKI FUNDSは、親会社の市場変更を反映してプライムに掲載しています。
| サービス | 運営会社／上場会社との関係 | 平均利回り |
|---|---|---|
| PARTNERS Funding | パートナーズ GA technologies（3491）／子会社 | 8.49% 39件 |
| A funding | アンビション DX ホールディングス 同社（3300）／自身が上場 | 5.58% 9件 |
| CREAL | クリアル クリアル（2998）／自身が上場 | 5.07% 50件 |
PARTNERS Funding
| サービス名 | PARTNERS Funding |
| 運営会社 | 株式会社パートナーズ |
| 上場区分 | グロース |
| 上場会社との関係 | パートナーズ GA technologies（3491）／子会社 |
| 平均予定利回り | 8.49%（39件） |
| 公式サイト | 公式サイトはこちら |
魅力は、GA technologiesグループのパートナーズが運営し、不動産事業とのつながりを確認しながら投資できることです。
親会社のIRに加え、運営会社が扱う物件とファンドの条件をあわせて調べられます。
案件ごとの運用期間と売却条件を比較し、自分の資金計画に合うファンドを検討できます。
A funding
| サービス名 | A funding |
| 運営会社 | 株式会社アンビション DX ホールディングス |
| 上場区分 | グロース |
| 上場会社との関係 | アンビション DX ホールディングス 同社（3300）／自身が上場 |
| 投資対象・商品 | 東京都・神奈川県の区分マンション中心 |
| 平均予定利回り | 5.58%（9件） |
| 公式サイト | 公式サイトはこちら |
魅力は、アンビションDXホールディングスの都心不動産・賃貸事業とつながる案件へ投資できることです。
東京都・神奈川県の区分マンションを中心に、対象エリアと賃貸需要を確認できます。
上場会社本体の事業内容を調べながら、案件ごとの運用期間や分配原資を比較して選べます。
CREAL
| サービス名 | CREAL |
| 運営会社 | クリアル株式会社（東証グロース上場） |
| 上場区分 | グロース |
| 上場会社との関係 | クリアル クリアル（2998）／自身が上場 |
| 平均予定利回り | 5.07%（50件） |
| 公式サイト | 公式サイトはこちら |
魅力は、1万円から大型の不動産案件にも投資でき、対象物件の選択肢が広いことです。
レジデンスだけでなく、ホテルや保育園などの案件もあり、用途ごとの収益構造を比較できます。
上場会社本体が運営しているため、サービスの成長方針や決算と、個別ファンドの情報をあわせて確認できます。
友達紹介キャンペーン開催！
期間：未定
条件：紹介URLから登録する
報酬：
①紹介登録で現金1000円
②10万円出資で現金4000円
③50万円出資で現金9000円
＊②と③は重複しません
【紹介方法】
①下記フォームにメールアドレスを記載
＊XのDMでも対応可能。Xはこちら
②じぇいが紹介制度に登録する
＊24時間以内には行うようにします。
③CREALから招待メールが送信される
④登録や出資する
紹介フォームはこちらです！
TPM上場区分の不動産クラファン会社一覧
TPMは4サービスです。
TOKYO PRO Marketはプロ投資家向けの株式市場ですが、クラファンへの参加条件は各サービスで確認します。
| サービス | 運営会社／上場会社との関係 | 平均利回り |
|---|---|---|
| SENSE OWNERS | センス・トラスト センス・トラスト（490A）／自身が上場 | 13.75% 4件 |
| FunFund | フロンティアハウス フロンティアハウス（5528）／自身が上場 | 6.78% 16件 |
| 田村ビルズクラウドファンディング | 田村ビルズ 田村ビルズグループ（524A）／子会社。Fukuoka PRO Marketにも上場 | 5.83% 10件 |
| SOLS | 不二興産 不二興産（595A）／自身が上場。2026年6月30日上場 | 5.16% 22件 |
SENSE OWNERS
| サービス名 | SENSE OWNERS |
| 運営会社 | センス・トラスト株式会社 |
| 上場区分 | TPM |
| 上場会社との関係 | センス・トラスト センス・トラスト（490A）／自身が上場 |
| 平均予定利回り | 13.75%（4件） |
| 公式サイト | 公式サイトはこちら |
魅力は、センス・トラストの不動産事業と接点のある案件へ投資できることです。
2026年7月にサービス提供を開始し、今回の集計では4案件を確認しています。
予定利回りに加えて対象物件や利益の出る条件を読み、案件ごとの運用計画を比較して検討できます。
FunFund
| サービス名 | FunFund |
| 運営会社 | 株式会社フロンティアハウス |
| 上場区分 | TPM |
| 上場会社との関係 | フロンティアハウス フロンティアハウス（5528）／自身が上場 |
| 投資対象・商品 | 1棟収益アパート / 収益レジ中心。インカム型が主流だが、一部で売却益込み案件もある |
| 平均予定利回り | 6.78%（16件） |
| 公式サイト | 公式サイトはこちら |
魅力は、フロンティアハウスの不動産開発・管理事業と接点のある、一棟収益アパートやレジデンスへ投資できることです。
賃料収入を中心とした案件に加え、売却益を含む案件もあり、分配原資を比較できます。
横浜・首都圏での本業の実績と、対象物件の運用計画をつなげて確認しやすいサービスです。
田村ビルズクラウドファンディング
| サービス名 | 田村ビルズクラウドファンディング |
| 運営会社 | 株式会社田村ビルズ |
| 上場区分 | TPM |
| 上場会社との関係 | 田村ビルズ 田村ビルズグループ（524A）／子会社。Fukuoka PRO Marketにも上場 |
| 平均予定利回り | 5.83%（10件） |
| 公式サイト | 公式サイトはこちら |
魅力は、田村ビルズの不動産事業を背景に、地域の物件へ投資できることです。
公開ファンドには1万円または10万円からの案件があり、投資額に応じて募集を比較できます。
運営会社と上場親会社の田村ビルズグループを区別しながら、物件の運用方針を確認して選べます。
SOLS
| サービス名 | SOLS |
| 運営会社 | 株式会社不二興産 |
| 上場区分 | TPM |
| 上場会社との関係 | 不二興産 不二興産（595A）／自身が上場。2026年6月30日上場 |
| 投資対象・商品 | 一棟マンションなどの収益不動産 |
| 平均予定利回り | 5.16%（22件） |
| 公式サイト | 公式サイトはこちら |
魅力は、不二興産の収益不動産事業を背景に、一棟マンションなどへ小口で投資できることです。
通常SOLSのほかにSOLS αやSOLS WALLETがあり、目的に応じて商品の仕組みを比較できます。
この記事の平均利回りは通常の匿名組合型を対象としているため、別商品の利率や換金条件は区別して確認します。
SOLSのキャンペーン情報
現在キャンペーンは開催されていません。
何かあり次第、ここに表示されます。
各上場区分の違いについて
4区分は、上場企業に求める流動性や成長性、開示の枠組みが異なります。
不動産クラファン商品の安全性を格付けした区分ではありません。
| 上場区分 | 市場の特徴 |
|---|---|
| プライム | 機関投資家の投資対象となる規模・流動性や、より高いガバナンス水準を重視する市場。 |
| スタンダード | 一定の流動性と基本的なガバナンス水準を備え、持続的な成長を目指す企業向けの市場。 |
| グロース | 高い成長可能性を持つ企業向けの市場。事業計画や進捗を開示し、事業実績面のリスクも踏まえて評価する。 |
| TPM | プロ投資家等向けの市場。J-Adviserによる上場審査・上場後の支援を受け、一般市場とは審査・開示の制度が異なる。 |
出典：JPX「市場区分の概要」、JPX「TOKYO PRO Marketの概要」。
TPMの株式売買に関する投資家制限と、不動産クラファン商品の申込資格は別です。
各上場区分の平均利回り
| 上場区分・サービス数 | 平均利回り |
|---|---|
| プライム・9サービス | 4.80% |
| スタンダード・10サービス | 4.99% |
| グロース・3サービス | 6.38% |
| TPM・4サービス | 7.88% |
各サービスは、確認できる公開案件が50件未満なら全案件、50件以上なら直近50件の予定年利を単純平均しています。
市場別は各サービスの平均を同じ重みで平均した値で、募集金額による加重平均ではありません。
小数第3位を四捨五入しています。
i-Bondは継続型商品の適用利率を使用しています。
LIFULLは公開情報で確認できる6案件が対象です。
実現利回りや現在募集中の案件だけの平均ではありません。
案件数や運用期間、収益の出し方も異なるため、市場別の数値だけで投資先を選ばないようにしましょう。
比較するときの5つの判断軸
1. 上場会社本体か、グループ会社か
見るところ
・上場本体はIRと決算を直接確認
・グループ運営は実際の営業者を確認
上場会社本体が運営している場合、運営会社のIR、決算、事業方針を直接確認しやすいです。
グループ会社が運営している場合は、親会社の開示だけでなく、営業者や取扱者になっている会社の役割も見ます。
2. 投資家のお金を扱う会社はどこか
サービスの運営会社と、契約上の営業者が一致するかを確認します。
LIFULLやFC FUNDINGなど、他社のファンドを取り扱う商品では、募集窓口の親会社だけでなく営業者の財務や実績を確認することが必要です。
SPCを使う商品も、資産の保有者、運用担当、借入の返済順位を契約書面で確認しましょう。
3. 運営会社の財務をどう読むか
見るところ
・売上と利益だけで判断しない
・在庫・借入・自己資本を確認
・営業キャッシュフローを確認
上場企業系の強みは、決算資料や適時開示を使って運営会社・親会社を調べられることです。
TPMを含め、資料の種類や開示頻度は市場・企業ごとに確認します。
売上や利益の増減だけでなく、不動産在庫、借入、自己資本、営業キャッシュフローを見ると、運営継続力を立体的に判断しやすくなります。
4. 本業とファンドの距離
見るところ
・本業と案件の距離を確認
・近いほど出口戦略を読みやすい
・本業との近さは安全性の証明ではない
上場不動産会社が運営するサービスでは、ファンドの対象物件が本業の開発、売買、管理、再生とつながっていることがあります。
本業と近い案件は読みやすい一方、その会社の市況リスクや在庫リスクとも近くなるため、メリットと注意点を両方見ます。
5. 最後は個別ファンドの条件
見るところ
・利回りと運用期間を確認
・劣後比率と借入を確認
・出口・鑑定評価・延長条件を確認
上場企業系かどうかは、あくまで入口の比較軸です。
実際に投資する段階では、予定利回り、運用期間、劣後比率、借入の有無、売却前提価格、鑑定評価、延長条件、分配原資を個別ファンドごとに確認します。
安全性を見るときに確認したい6つの項目
先に押さえること
・上場企業系でも元本保証ではありません。
安全性を見たい読者は、運営会社の開示と個別ファンドの条件を分けて確認します。
| 運営会社の開示 | IR、決算、有価証券報告書、適時開示を読める点はプラス。ただし、投資商品の元本リスクとは別に見る。 |
| 過去の償還・遅延 | 元本割れや配当遅延の有無は参考になる。 ただし、過去実績は将来の結果を約束しない。 |
| 行政処分・注意喚起 | 運営会社名、営業者名、旧社名、関連会社名で確認する。 親会社変更や上場区分の変更も見落とさない。 |
| 劣後出資比率 | 損失吸収の厚みとして読む。 ただし、借入や売却価格下落が大きければ劣後だけでは守れない。 |
| 倒産隔離・分別管理 | SPC、信託、分別管理、営業者の役割を契約書面で確認する。 言葉だけで安全視しない。 |
| 案件供給力 | 投資機会の多さとしては便利。 ただし、急拡大が在庫消化や資金調達目的に偏っていないかも見る。 |
上場企業系のメリット
IRと決算で運営者の姿を確認しやすい
ポイント
・IRと決算を読める
・本業の成長性を追える
・借入・在庫・利益率を確認できる
上場企業系の最大の利点は、運営会社や親会社の財務・事業方針を読めることです。
決算短信、有価証券報告書、説明資料、適時開示から、本業の成長性、借入負担、在庫の増減、利益率を追えます。
監査・開示・ガバナンスの目が入りやすい
ポイント
・継続開示の対象
・監査の枠組みに入る
・一次情報で確認しやすい
上場会社は継続開示や監査の枠組みに入っています。
開示された情報を使い、サービス記事や口コミだけに頼らず、一次情報で確認しやすい点はプラス材料です。
運営継続力を比較しやすい
ポイント
・運営継続力を比較しやすい
・本業収益を確認できる
・償還管理の不安を減らしやすい
不動産クラウドファンディングは数年単位で資金が拘束されることがあります。
運営会社の資金力や本業収益を追えると、運用中のサポート・償還管理・追加開示への不安を相対的に減らしやすくなります。
本業と案件の接点を読みやすい
ポイント
・本業と案件の接点を確認できる
・物件選定の背景を読みやすい
・出口を支える能力を見やすい
上場不動産会社が運営するサービスでは、ファンドの対象物件が本業の開発、売買、管理、再生とつながっていることがあります。
投資家は、どの本業能力が案件の出口を支えているのかを確認できます。
上場企業系の注意点
先に押さえること
・上場企業系でも元本保証ではない
・グループ名と実際の営業者は分けて見る
・募集窓口と実際の営業者を確認する
・利回りより先に、お金が戻る条件を確認する
上場企業系でも元本保証ではない
注意点
・運営者の属性にすぎない
・元本保証ではない
・分配保証ではない
上場企業系であることは、運営会社の情報を確認しやすいという意味では安心材料です。
しかし、個別ファンドの対象不動産が想定どおりに運用・売却できなければ、分配遅延や元本毀損の可能性は残ります。
本体運営とグループ運営は違う
注意点
・親会社の開示だけで判断しない
・実際の営業者を確認
・許認可と分別管理を確認
上場会社本体が運営しているサービスと、上場グループ会社が運営しているサービスは同じではありません。
親会社の事業規模や信用力は参考になりますが、子会社の損失を親会社が必ず補填するわけではありません。
ファンドごとの営業者、取扱者、許認可、分別管理の説明を確認します。
募集窓口型は営業者リスクを分ける
注意点
・窓口と営業者を分ける
・営業者の財務を確認
・案件条件を確認
募集窓口型は、複数の営業者のファンドを比較しやすい点が便利です。
一方で、窓口の知名度だけで判断すると、各ファンドの営業者リスクを見落とします。
営業者ごとに会社情報と案件条件を確認します。
利回りの高低だけでは安全性を判断できない
注意点
・低利回りでも価格下落はあり得る
・高利回りはリスクの対価
・出口と借入を確認
低利回りだから安全、高利回りだから危険、という単純な見方はできません。
利回りはリスクの対価として読み、対象不動産、運用期間、劣後出資、借入、出口の説明と合わせて判断します。
会社情報・集計の確認先
上場関係は各社の会社概要・IR・グループ情報とJPXの開示で照合しました。
社名変更・親会社変更・市場変更は確認日時点の関係を反映しています。
各サービスの公式情報は以下から確認できます。
TREC FUNDING：公式
GALA FUNDING：公式
Rimple：公式
property+：公式
プレファン：サービス ／ 親会社有報
LIFULL 不動産CF：公式
地主倶楽部：公式
REALE：サービス ／ 運営・グループ情報
TASUKI FUNDS：グループ ／ JPX市場変更
Jointo α：公式
B-Den：市場区分 ／ サービス
KORYO Funding：会社概要
LSEED：株式情報
i-Bond：サービス ／ 株式情報
利回りくん：関係 ／ 株式情報
FC FUNDING：公式 ／ グループ情報
Owner’s Site：会社概要
大家どっとこむ：グループ関係 ／ サービス
TSUMUGU FUND.：グループ関係 ／ 市場区分
CREAL：株式情報
A funding：サービス ／ 会社情報
PARTNERS Funding：親会社発表 ／ 株式情報
FunFund：IR ／ JPX
SOLS：公式 ／ JPX
SENSE OWNERS：公式FAQ
田村ビルズクラウドファンディング：上場発表 ／ グループ会社
