TREC FUNDINGの評判！過去実績や安全性など徹底解説！
TREC FUNDING(トレックファンディング）の評判は？
過去案件を解析し、強みと弱みを解説！
また、投資するべき案件条件も大公開しています！
この記事でわかること
・TREC FUNDINGとは？
・メリットや特徴
・デメリットとリスク
・投資したいファンド条件
・TREC FUNDINGのファンド実績
・危ない・怪しい評判や口コミの真相
・キャンペーン情報
TREC FUNDINGとは？
| サービス名 | TREC FUNDING |
| 社名 | トーセイ株式会社 |
| 代表取締役 | 山口 誠一郎 |
| 本店所在地 | 東京都港区芝浦四丁目５番４号 田町トーセイビル |
| 予定利回り | 4%~14.31% |
| 公式サイト | TREC FUNDING公式HP |
不動産特定共同事業3号4号を取得することで、多くの不動産クラウドファンディングとは少し違うスキームを採用しています。
そのおかげで、『倒産リスク』を減らしています。
その結果、投資家たちは純粋に不動産に投資することができ、安全性は非常に高い構造になっています。
また、上場企業のトーセイ運用となっていますので、そもそも倒産する可能性も低いかと思います。
直近ファンド情報
TREC13号 国立マンションファンド
・年利6%+期間2年
＋アップサイド配当期待あり
・抽選
・1/19~2/6
〜ワンポイント〜
JR中央本線「国立」駅 徒歩13分の賃貸マンション一棟（土地・建物）が土地売却。
借入併用型
優先：44.52%
劣後：5.63%
借入：49.85%
＊SPC型で劣後5%超えていますが、名鉄都市開発も劣後出資しているのでトーセイは5%以下になりSPCの倒産隔離は機能しているのかな？
期中想定利回り3.8%となっており、2025年12月5日現在、30戸中29戸が稼働中とのこと。
インカム利回りとキャピタル利回りの分配は以下の通り↓
・賃貸利益相当
優先出資：利回り3.8%を上限として優先的に分配
劣後出資：利回り3.8%を超過する場合、同超過分を分配
・売却時利益相当
優先出資：劣後出資＝65：35の比率で分配
※賃貸利益＝賃料収入－運営費用*（管理費・保険料・固都税等）、運営費用には減価償却費を含みます。
TREC FUNDINGの仕組み
TREC FUNDINGの仕組みはクラウドファンディングです。
ですが、不動産特定共同事業3号4号を利用したSPCスキームを採用しているため、通常の不動産クラファン会社とは仕組みが少し違います。
一般的な不動産クラファンでは投資家資金はクラファン会社に預けられます。
一方で、TREC FUNDINGではファンドごとに組成されるSPC(特別目的会社）に預けられ、運用されます。
これによって『倒産隔離』が可能になり、高い安全性に結びつきます。
SPC(特別目的会社）とは
企業が不動産等の特定の資産を会社から切り離し、その資産を利用した事業のためだけに作られる会社(ペーパーカンパニー)です。
特定の資産を運営会社のクレジットから切り離すことで、その資産の価値にのみ依拠して資金調達ができるようになります。
不動産特定共同事業をもっと詳しく！
TREC FUNDINGの特徴
特徴(メリット)
・高利回り案件がある
・倒産隔離されている
・複数物件の組み入れが多い
・優先劣後方式を採用
・上場企業が運営
・不動産特定共同事業3号4号を取得
＊ファンドによって特徴が異なるので、実際の投資にあたっては、各ファンドの詳細をよく確認してください。
高利回り案件がある
ポイント
・年利4%~7%程度の予定分配率
・レバレッジ効果で利回りは高めに設定
TREC FUNDINGでは、ファンドによっては銀行融資を受けることによって、レバレッジ効果が生まれます。
そのため同ファンドで運用する際は、銀行融資を受けない他社クラファンよりも利回りが大きくなる傾向にあります。
ただし、そもそもの物件選定がリスクの低めの物件に見受けられるので、凄い高利回り案件は少ない印象です。
投資家資金1億円、利回り4％の物件を運営したとします。
ローン金利が2％で50%借入した場合と通常運営の場合の差をみてみましょう
＊借入割合やローン金利は概算です
| 通常クラファン | TREC FUNDING |
|---|---|
| 投資家資金：１億円 | 投資家資金：１億円 ローン：１億円 |
| 不動産取得：１億円 | 不動産取得：２億円 |
| 家賃：400万円 | 家賃：800万円 ローン：−200万円 |
| 配当：400万円 利回り4% | 配当：600万円 利回り6% |
ローンを使用するとやはり利回りが上がるのが良いね。
また銀行の審査を受けた物件ということなので、安全性は高いんじゃないかな。
倒産隔離されている
ポイント
・倒産リスクが低減
・純粋に不動産リスクのみ負う
図のように不動産を管理し、賃貸利益や売却利益を得るのはSPC（特別目的会社）です。
そのため、仮に運営会社であるトーセイが倒産したとしても、債権者は別会社(SPC)の不動産を差し押さえることができません。
通常のクラファンでは『物件リスク＆倒産リスク』があるので長期投資しにくいですが、この形式のクラファンでは『倒産リスクが少ない』ので長期投資しやすくなっています。
複数物件の組み入れが多い
ポイント
・複数物件を1つのファンドに組み入れ
TREC FUNDINGでは1ファンドに複数の物件を組み入れて運用することが多いです。
このおかげで資産価値変動リスクの分散と賃貸収入の安定化を図ることができ、安定した利益につながります。
優先劣後方式を採用
ポイント
・優先劣後方式を採用
簡単に優先劣後システムを説明すると
何か問題があり投資物件価値が減少した場合「劣後出資者(主にトーセイ)」が先に損失を被り、その後に「優先出資者(個人投資家)」が損失を受ける仕組みです。
そのため少しの損失であればトーセイが損失を被るだけで投資家が損失を被ることはないということですね。
上場企業が運営
ポイント
・東京証券取引所プライム市場（証券コード：8923）
・トーセイ株式会社が運営
TREC FUNDINGの運営元はトーセイ株式会社です。現状『東京証券取引所プライム市場（証券コード：8923）』『シンガポール証券取引所メインボード（証券コード：S2D）』に上場しています。
倒産隔離されているとはいえ、実際に倒産されると運営会社の変更などがあるため一定のリスクはあります。
上場企業の安定感というのは長期投資の上では心強い安心感がありますね。
不動産特定共同事業3号4号を取得
ポイント
・不動産特定共同事業3号4号を取得
・その効果は現状は実感できない
ほとんどの不動産クラウドファンディング会社は1号2号の取得をしていますが、TREC FUNDINGでは1,3,4号を取得しています。
3号4号の取得は非常に難しいので、会社としての意気込みがわかります。
そのおかげで『倒産隔離』ができるので、安全性を高めることに成功しています。
TREC FUNDINGのデメリット
デメリット
・元本割れリスクはある
・すぐに換金できない
・入出金手数料がかかる
元本割れリスクはある
ポイント
・これまで元本割れはなし
・元本保証があるわけではない
TREC FUNDINGが安全性の高い運用を目指していると言っても、元本保証はありません。
しかし上記で紹介した通り、「優先劣後方式」「倒産隔離」などの投資家のリスクを極力下げるように対策が講じられています。
また倒産時には大きな元本毀損リスクもあります。
すぐに換金ができない
ポイント
・原則投資期間中の換金はできない
こういったソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングのような投資では、基本的に元本の返還は満期まで受け取れません。
入金手数料がかかる
ポイント
・入出金手数料は投資家負担
・デポジット口座はある
TREC FUNDINGでは入出金手数料は投資家負担となっています。
しかしデポジット口座といってTREC FUNDING内に資金を貯めておくことができます。
分配金などはある程度貯めてから引き出すことをおすすめします。
＊ただしGMOあおぞらネット銀行を使えば、入出金手数料はかかりません(2023/12月時点)
TREC FUNDINGで投資したいファンド条件
投資すべきファンド条件
・利回りは６％以上の案件
・投資期間はできれば１２ヶ月以下の案件
上記の条件はTREC FUNDINGに限らず、全てのほったらかし投資で言える条件だね。
こういった不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングは激アツ案件以外はスルーして、美味しいところだけ食っていくのがじぇいのスタイルだね。
ただし上記の条件のような激アツ案件は出現確率が少ないのも事実だね。
それでも投資できる理由は複数のクラウドファンディング会社を常にチェックしているからだね。
毎日ファンド情報見ている時間がない！という声をお聞きしたので、、
googleカレンダー上で、じぇいが監視している会社のファンド情報が自動更新＋一括管理できる「利回りカレンダー」というツールを作りました！
TREC FUNDINGの実績
| ファンド名 | 年利(予定) | 投資期間(予定） |
|---|---|---|
| 1号ファンド | 7%→14.31%(実績) | 3年→２年1ヶ月(実績) |
| 2号ファンド | 5.22%→8.61%(実績) | 3年→100日(実績) |
| 3号ファンド | 5%→7.97％(実績) | ２年6ヶ月→2年２ヶ月 |
| 4号ファンド | 5%→7.8％(実績) | ２年8ヶ月→2年6ヶ月 |
| 5号ファンド | 4%→11.2％(実績) | ２年→2年5ヶ月 |
| 6号ファンド | 4.2%→6.3％(実績) | 3年→2年 |
| 7号ファンド | 4.1% | 2年6ヶ月 |
| 8号ファンド | 5% | 2年6ヶ月 |
| 9号ファンド | 中止 | 中止 |
| 10号ファンド | 6.5% | 1年10ヶ月 |
| 11号ファンド | 6.5%→15.1％(実績) | 2年→9ヶ月 |
| 12号ファンド | 6.5% | 2年 |
やや長期にわたる案件が多いのが特徴です。
危ない・怪しいの評判や口コミの真相
googleなどでTREC FUNDINGと検索すると「TREC FUNDING危ない」「TREC FUNDING怪しい」などの予測変換がでてきます。
実際のところTREC FUNDINGは怪しいのかを検証していきます。
TREC FUNDINGの運営元の解析、SNSでの口コミ調査を実施してみました。
トーセイ株式会社
運用会社は東京証券取引所プライム市場に上場しているトーセイ株式会社です。
70年以上不動産ビジネスの経験があり、あらゆる不動産シーンで幅広くサービスを提供してきたノウハウがあります。
実際に商品ラインナップや事業内容も多岐に渡ります。
10億円未満の中小規模物件はストックが膨大ですが、築年が経過している物件が多く、取り扱いに手間がかかることに加え目利力や再生ノウハウが必要となります。
TREC FUNDINGでは、トーセイが得意とする中小規模物件を中心にファンドを組成し、強みを活かしています。
SNS上での口コミや評判
長期案件でほったらかしやすい
トーセイさんなので安心感がある
出金手数料が有料だった。
口コミでは主に
・安心感が好評
・利回りの高さが好評
・出金手数料有料が悪評
上記がよく見られる口コミでした。
キャンペーン情報
入会キャンペーンなどお得な情報がある場合はここに表記しておきます。
まとめ
ポイント
・上場企業による運営
・倒産隔離による安全性の向上
・都市圏の安定した不動産を選定
不動産クラウドファンディング会社の中でも安定感が売りの不動産クラウドファンディング会社です。
今後も長年のノウハウ、信頼からリスクの少ない長期ファンドが組成されることに期待ができる会社です。
毎日ファンド情報見ている時間がない！という声をお聞きしたので、、
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本内容は事業者の公式サイト（TREC FUNDING）から抜粋した情報をもとに執筆者個人の感想を加えたものです。正確な情報は、事業者の公式サイトにてご確認ください。なお、本記事は情報提供を目的としており、特定商品・ファンドへの投資を勧誘するものではございません。投資に関する意思決定は、事業者の公式サイトにて個別商品・リスク等の内容をご確認いただき、ご自身の判断にてお願いいたします。
実際に管理人が投資するファンド はこちらにまとめています。
