※本記事にはPRを含む場合があります。
※OwnersBookは元本保証ではありません。
借り手の返済遅延や担保価格の下落、運営会社の信用悪化により、分配・元本返還の遅れや元本割れが起こる可能性があります。
投資前に案件の契約成立前書面・重要事項説明書を確認してください。
OwnersBook（オーナーズブック）は、不動産の評価と担保順位を読み、返還が早まる場合も遅れる場合も見込んで投資できる人に向くサービスです。
貸付型は1万円から投資でき、不動産担保とLTV80%以下を基準にした審査が特徴です。
ただし、担保は予定日に元本全額が戻る保証ではありません。
過去に遅延した大阪の案件は2025年1月に償還を完了していますが、回収までには長い時間がかかりました。
OwnersBook+とは別サービス
OwnersBookは貸付型・エクイティ型を扱うサービスです。
一方、OwnersBook+（オーナーズブックプラス）は不動産STを扱う別サービスで、口座も商品も共通ではありません。
名前は似ていますが、仕組み・運用期間・途中売却の考え方が異なるため、分けて確認してください。
この記事でわかること
・結論：OwnersBookは担保順位と返還までの時間を確認できる人向け
・OwnersBook（オーナーズブック）とは
・OwnersBookの仕組み
・OwnersBookの特徴（メリット）
・OwnersBookのデメリット（注意点）
・OwnersBookが怪しい・危ないと言われる理由
・OwnersBookの口コミ・評判
・運営会社の会社概要 / 信頼性
・運営会社の「本業」を分解する
・運営2社と親会社の決算 / 財務レポート
・OwnersBookの実績
・キャンペーン情報
・登録〜出資・分配・出金までの流れ
・FAQ
・利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
・まとめ
・出典・参考 / 集計方法
結論：OwnersBookは担保順位と返還までの時間を確認できる人向け
ポイント
・1万円から少額で投資
・担保・LTV・順位を比較
・早期償還後の再投資も想定
・遅延時に待てる資金で判断
OwnersBookの魅力は、不動産担保の内容を手掛かりに、貸付条件を比較できることです。
不動産投資を本業とするロードスターグループが担保評価や貸付管理を担い、少額から参加できます。
貸付型の集計では予定利回り5%台の案件が中心ですが、より先に返済されるシニアローンと、返済順位が後になるメザニンローンが混在します。
| 判断 | 内容 |
|---|---|
| 向いている人 | 担保順位、借り手が元本を返す方法、予定期間を比べて少額へ分けられる人 |
| 慎重にしたい人 | 元本保証や自由な途中解約を求める人、使う時期が決まったお金を運用したい人 |
| 見送る条件 | 担保を売ったときに自分の出資へいくら回るか、借り手が何のお金で返すかを説明できない案件 |
元本割れ0件という過去実績だけで選ぶことはできません。
早期償還なら受け取る利息の期間が短くなり、遅延なら予定日を過ぎても資金を使えません。
担保の回収見込みと、待てる期間をセットで判断する使い方が合います。
OwnersBook（オーナーズブック）とは
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| サービス | OwnersBook（オーナーズブック） |
| 主な商品 | 貸付型 / エクイティ型 |
| 運営・募集 | ロードスターインベストメンツ株式会社 |
| 貸付・債権管理 | ロードスターファンディング株式会社 |
| 親会社 | ロードスターキャピタル株式会社（東証プライム・3482） |
| 開始 | 2014年9月 |
| 貸付型の最低投資額 | 1万円 |
| 貸付型の審査基準 | 全案件不動産担保付き、LTV80%以下を基準 |
| 公式サイト | OwnersBook公式サイト |
OwnersBookは、ロードスターインベストメンツが募集と投資家管理、ロードスターファンディングが貸付と回収を担う不動産投資サービスです。
貸付型では、不動産を持つ企業などの資金需要と個人投資家の資金を結びます。
住宅、ビル、開発用地など、担保の種類や融資の順位が異なる案件から選べます。
貸付型の利益は借り手が支払う利息から生まれます。
もう一つのエクイティ型は不動産の賃料や売却益に連動するため、貸付型と同じ利回り・担保基準で判断できません。
同じグループのOwnersBook+は不動産を裏付けとするデジタル証券の別サービスです。
OwnersBookの仕組み
ポイント
・投資家はファンドへ出資
・募集会社と貸付会社を分担
・借り手の支払い後に分配・返還
・エクイティ型は利益構造が別
貸付型はファンディングへの匿名組合出資
ポイント
・募集はインベストメンツ
・貸付・回収はファンディング
・投資家は不動産を直接所有しない
投資家は、ファンドを運営するロードスターファンディングとの匿名組合契約に基づいて出資します。
ロードスターインベストメンツが募集を取り扱い、ロードスターファンディングが企業へ貸し付けます。
借り手から受け取った利息が分配金、返済された元本が出資金の返還につながります。
投資家自身が担保不動産の所有者や、借り手へ直接貸す債権者になる仕組みではありません。
担保の評価額と回収順位で戻る金額が変わる
ポイント
・LTVは評価額に対する借入割合
・先順位の返済が優先
・売却費用と時間も必要
LTVは、不動産の評価額に対して借入額がどの程度あるかを示す割合です。
OwnersBookは80%以下を基準としますが、評価額は将来の売却価格を約束するものではありません。
先に返済されるシニアローンがあると、その返済後に残るお金がメザニンローンへ回ります。
評価額が下がるほど後の順位への余裕が縮みます。
担保の登記、優先される借入残高、売却費用、処分期間まで確認してください。
エクイティ型は賃料と売却益に連動する
ポイント
・不動産の運用利益を分配
・最低額は案件ごと
・貸付型の担保基準とは別
エクイティ型では、特定の資産を保有するための会社（SPC）などを通じて、不動産信託受益権や出資持分へ投資します。
物件の賃料収入や売却利益を分配するため、物件の稼働率・費用・売却価格が結果を左右します。
最低投資額は案件ごとの設定です。
貸付型の最低1万円、全案件担保付き、LTV80%以下という説明を、そのままエクイティ型に当てはめないでください。
運営会社の業務停止でも返還が遅れる可能性がある
ポイント
・分配・返還の遅れ
・貸付管理の引継ぎ
・情報提供の停滞
借り手が返済できても、募集会社やファンドを運営する会社が倒産・業務停止などで業務を続けられなければ、分配、元本返還、貸付管理の引継ぎ、情報提供に支障が出る可能性があります。
顧客資金を会社の資金と分ける管理や不動産担保は、運営各社の事業継続と投資元本を無条件で保証する制度ではありません。
契約相手と資金の管理方法を、案件の書面で確認してください。
OwnersBookの特徴（メリット）
ポイント
・1万円から金額を調整
・担保とLTVを確認可能
・社内外の不動産評価
・貸付順位と条件を比較
・長期間の回収履歴
1万円から投資額を調整できる
ポイント
・最低1万円
・少額で複数条件を比較
・借り手別に残高を管理
貸付型は1万円から申し込めるため、一つの案件へまとまった金額を入れずに始められます。
担保や予定期間が異なる案件を選び、投資総額の中で比率を調整しやすい点が利点です。
複数のファンドに分けても、同じ借り手や同じ不動産に関係していれば損失の原因は重なります。
金額の小ささだけに頼らず、貸付先の表記と担保の重複を確認してください。
担保とLTVが案件比較の手掛かりになる
ポイント
・貸付型は全案件担保付き
・LTV80%以下が基準
・評価時点と順位を確認
担保があるため、借り手の事業が予定どおり進まなかった場合に、どの不動産から回収を図るのかを検討できます。
LTV80%以下という基準も、評価額に対する貸付規模を確認する手掛かりになります。
ただし、20%の価格下落に必ず耐えられるという意味ではありません。
先順位の借入れ、評価の前提、税金や売却費用によって、投資家へ回る額は変わります。
不動産の評価経験を持つ社内外の専門家が関わる
ポイント
・グループの不動産鑑定士
・外部専門家による査定
・自己投資の実務経験
担保評価は、グループ内の不動産鑑定士による精査と外部の専門家による査定を組み合わせる仕組みです。
不動産の取得・保有・売却を本業とするグループの経験を、融資案件の評価へ生かせることがOwnersBookの特徴です。
評価の手順や専門資格があっても、買い手の不在や価格下落を防げるわけではありません。
投資家にとって有用なのは、肩書きだけでなく、評価根拠を案件情報で追えることです。
シニアとメザニンを分けて条件を比べられる
ポイント
・予定利回り4.9〜6.1%
・シニア44件・メザニン6件
・順位に見合う条件か判断
貸付型の集計では、シニアローン44件、メザニンローン6件でした。
予定利回りは4.9〜6.1%で、同じサービス内でも返済順位と利回りを比較する余地があります。
メザニンは先順位の返済後に回収する立場なので、利回りの上乗せだけで選べません。
先順位の残高と不動産の売却見込みを読み、引き受けるリスクに条件が合うか判断してください。
償還と遅延後の回収経緯を追える
ポイント
・2014年開始
・償還済382件
・遅延の完了経緯も公開
2014年から運営を続け、貸付型は382件が償還済みです。
過去の遅延案件についても、担保売却、和解、元本返還、利益配当までの経緯が公表されています。
長い履歴は、募集から回収までの業務を続けてきた材料です。
将来の元本返還を保証するものではなく、現在の借り手や担保は個別に確認する必要があります。
OwnersBookのデメリット（注意点）
ポイント
・担保価格と返済順位のリスク
・予定日を超える回収
・早期償還で利息が短縮
・先行枠でも投資保証なし
・出金手数料と途中解約の制限
担保付きでも後順位では損失が出やすくなる
ポイント
・評価額は売却価格ではない
・先順位へ先に返済
・借り手情報に開示の限界
不動産価格が下がった場合、売却代金から先順位の借入れを返すと、後順位の貸付へ回る額が不足することがあります。
同じLTVでも、どの範囲の借入れを分子に含むか、先順位はいくらかで結果が変わります。
借り手名が匿名表記の案件では、公開情報だけで実名企業の経営状況まで調べられるとは限りません。
会員向け資料を読んでも返済方法や担保関係を理解できない場合は、申込みを見送る判断が必要です。
予定運用期間は元本が戻る最長期限ではない
ポイント
・売却・借換えの遅れ
・回収手続が長期化
・使う予定の資金は避ける
予定期間を過ぎても、借り手の返済が終わらなければ元本は戻りません。
大阪の遅延案件では、延長後も返済が進まず、担保売却や和解を経て完了まで時間を要しました。
貸付型の集計には予定31か月の案件もあります。
もともとの期間に加えて回収が延びる余地もあるため、生活費や数年以内に使う予定の資金には合いません。
早期償還が多く、予定期間分の利息は確定しない
ポイント
・償還済の86.6%が期限前
・受取期間が短縮
・待機資金に投資利益なし
償還済382件のうち331件、約86.6%が期限前償還です。
元本が早く戻る利点はありますが、当初予定した期間分の利息を必ず受け取れるわけではありません。
仮に10万円を単利年5%で運用し、6か月で元本が戻れば利息は税引前約2,500円です。
その後6か月を無利息で待機すると、1年間の受取額も約2,500円にとどまります。
この例は日割り・複利・税金を省いた説明用の仮定で、OwnersBookの内部収益率計算そのものではありません。
一般枠の前に株主優待・先行投資枠がある
ポイント
・開始時刻は枠別
・優待枠も先着
・希望額を投資できる保証なし
案件によっては株主優待枠、先行投資枠、全投資家枠で受付時刻や募集額が分かれます。
投資できる時間帯や会員条件が合わなければ、希望どおりの金額を申し込めないことがあります。
先行投資の権利は、必ず投資できる権利ではありません。
枠ごとの上限や先着条件を確認し、投資しやすさのためだけに不要な株式購入や多額の出資をしないことも大切です。
払戻手数料とキャンセル期限がある
ポイント
・通常の払戻は330円
・貸付型の撤回は8日以内
・運用中の自由換金は不可
投資口座から銀行口座への払戻は通常330円です。
株主優待会員・プラチナ会員は無料ですが、入金時の銀行振込手数料は利用者負担です。
貸付型は投資応募日を含む8日以内ならクーリング・オフを申し込めます。
複数回応募した場合は、応募日ごとに8日間の期限を確認してください。
期限を過ぎた後や運用中に、好きな時点で解約して銀行へ戻せる商品ではありません。
OwnersBookが怪しい・危ないと言われる理由
ポイント
・上場と担保は保証ではない
・大阪案件は償還完了済み
・回収までの時間も損失要因
・元本割れ0件は過去実績
OwnersBookへの不安を判断するうえでは、担保付きでも過去に返済が遅れた事実と、その後の回収結果が重要です。
会社や登録が確認できることと、個別案件の元本が予定どおり戻ることは別の問題です。
「怪しい」という言葉だけで判断するより、借り手が返済できなくなった際に何が起きたかを確認すると、担保の役割と限界が分かります。
大阪のホテル素地案件は2025年1月に償還完了
ポイント
・2021年に1年延長
・担保売却と和解を実施
・2025年1月15日に完了
| 時期 | 公表された経緯 |
|---|---|
| 2021年3月 | 担保売却が整わず、最終弁済日を2022年3月末へ1年延長。 |
| 2022年4月 | 延長後も元本・利息が未払い。担保評価7.04億円が貸付元本7.5億円を下回る。 |
| 2023年11月 | 担保不動産の売買契約を締結。契約だけでは回収は完了しない段階。 |
| 2024年5月 | 6.7億円を元本の一部として返還（同年9月の第19報で報告）。 |
| 2024年11〜12月 | 和解が成立し、和解金の入金後に残元本3,705万円を分配。 |
| 2025年1月15日 | 利益配当を行い償還完了。確定利回りは内部収益率で約3.4%。 |
この経緯は、大阪市中央区ホテル素地第1号第1回の運営会社による状況報告に基づきます。
2021年3月の延長から2025年1月の完了まで約3年10か月を要しました。
元本返還が完了したことは回収の成果ですが、当初の予定日に資金を使えなかった負担がなくなるわけではありません。
出典：延長告知
出典：第19報・一部元本返還
出典：第20報・和解
出典：第21報・残元本分配
出典：第22報・償還完了
返済遅延1件を現在の未解決件数と読まない
ポイント
・過去の発生実績
・大阪案件は完了済み
・新しい状況は個別確認
貸付型の累計実績には返済遅延1件と表示されています。
しかし、その遅延案件は償還を完了しており、この数字を「現在も未解決の案件が1件ある」と読み替えることはできません。
同様に、元本割れ0件も過去の運用結果です。
今後の借り手の財務や担保価格は変わるため、新しい案件の回収可能性は別に判断する必要があります。
担保があるほど、売れる価格と時期を確かめたい
ポイント
・専門家評価も変動
・処分には費用と時間
・利回りだけで判断しない
大阪案件では、回収途中で担保評価が貸付元本を下回る局面がありました。
担保を設けることは回収手段を用意することですが、価格や期間を固定することではありません。
投資前は、担保の評価日、周辺取引、開発の進捗、先順位の借入れを確認してください。
元本を返す計画が不動産売却や借換えに依存する場合、その計画が崩れたときに待てるかが判断の分かれ目です。
OwnersBookの口コミ・評判
ポイント
・公式アンケートは一部抜粋
・担保・少額投資は評価材料
・申込時間と評価額への不安
・案件と投稿時期を照合
OwnersBookは、2025年5月に行った投資家アンケートの一部を紹介しています。
株主優待による申し込みやすさや、株式投資とは異なる運用先を持てる点への評価がある一方、募集時間や担保評価への不安も取り上げています。
運営会社が選んだ抜粋であり、利用者全体の満足度や良い・悪い口コミの比率を示すものではありません。
担保と少額投資は条件で確かめられる評価材料
ポイント
・最低1万円
・不動産の担保あり
・値動きの表示と損失は別
最低投資額や担保の有無は、口コミの印象ではなく申込条件から確認できる評価材料です。
日々の株価を見る投資とは管理の仕方も異なります。
毎日の価格が画面に表示されないことは、経済的な損失が起こらないことを意味しません。
担保価格の下落や借り手の業績悪化が、償還時に表面化する可能性があります。
投資しにくさと担保評価への不安は確認先を分ける
ポイント
・募集枠と時間を確認
・担保資料を確認
・告知と入金履歴を照合
申し込みにくいという声なら募集方式・時間・枠、担保の不安なら評価額・順位・重要事項説明書が確認先です。
遅延についての投稿は、対象案件と投稿日を特定し、その後の回収報告まで確認してください。
古い遅延投稿だけでは、現在の完了状況まで分かりません。
反対に償還完了という結果だけでも、途中でどれほど待ったかは分かりません。
口コミは条件を調べる入口として使うと判断しやすくなります。
運営会社の会社概要 / 信頼性
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 募集・運営会社 | ロードスターインベストメンツ株式会社 |
| 設立 | 2019年8月30日 |
| 代表者 | 久保 直之 |
| 所在地 | 東京都中央区銀座1丁目9番13号 プライム銀座柳通りビル7階 |
| 金融商品取引業 | 投資運用業・第二種金融商品取引業・投資助言代理業／関東財務局長（金商）第3260号 |
| 宅地建物取引業 | 東京都知事（2）第104014号 |
| 貸付・債権管理会社 | ロードスターファンディング株式会社 |
| 貸金業登録 | 東京都知事（4）第31574号 |
| 親会社 | ロードスターキャピタル株式会社。上記2社へ100%出資。 |
インベストメンツは募集と投資家管理を担う
ポイント
・OwnersBookの運営会社
・投資家資金の管理
・不動産の運用受託も担当
ロードスターインベストメンツは、OwnersBookの募集と投資家管理を担う会社です。
不動産の運用受託事業も行っており、投資運用業、第二種金融商品取引業、投資助言・代理業の登録があります。
投資家にとっては、申込手続き、資金管理、運用報告を続ける能力が重要です。
同社の利益にはOwnersBook以外の事業も含まれるため、会社の純利益をOwnersBook単独の利益とみなすことはできません。
ファンディングは貸付と回収を担う
ポイント
・2014年設立
・匿名組合財産の運用
・借り手の返済を管理
ロードスターファンディングは2014年5月26日設立の貸金業者で、貸付実行と債権管理を担います。
会社の代表者は川畑拓也氏です。
ファンドの返還に直接関係するのは、借り手の支払いを確認し、必要なら担保処分や交渉を進める業務です。
募集サイトが使いやすいかだけでなく、貸付会社が回収と報告を続けられるかも判断材料になります。
キャピタルは2社を保有する上場親会社
ポイント
・不動産自己投資が本業
・東証プライム上場
・子会社2社に100%出資
ロードスターキャピタルは、不動産を取得・運用・売却する事業を中心とした上場会社です。
インベストメンツとファンディングは同じ親会社が100%保有するグループ会社であり、インベストメンツがファンディングを保有する関係ではありません。
親会社は担保不動産や投資対象の評価に知見を提供します。
ただし、グループ所属や上場そのものは、子会社の全ファンドへの返済保証を意味しません。
専門人材と登録は審査体制を判断する材料
ポイント
・不動産鑑定と投資経験
・募集と貸付の登録を区別
・個別ファンド保証はなし
グループには、不動産鑑定、取得、運用、売却、不動産金融の経験者が在籍しています。
担保の評価と貸付管理を同じ不動産分野の実務へ結び付けられる点は、運営体制を判断する材料です。
登録は業務の資格と監督関係を示します。
金融当局が借り手の返済を保証したり、不動産の評価額を将来の売却価格として認めたりする制度ではありません。
運営会社の「本業」を分解する
ポイント
・主力は不動産の取得・運用・売却
・運用受託の手数料収入
・クラファンは融資・運営事業
・不動産市況と金利の影響
主な売上は自己保有不動産の売却と賃料
ポイント
・物件取得に資金が必要
・保有中は賃料収入
・売却時に収益を計上
ロードスターグループの中心は、自社で不動産を購入し、賃貸運用や売却で収益を得る事業です。
2026年1〜6月の不動産投資事業の売上は234.60億円で、連結売上282.93億円の約83%を占めます。
利益は取得価格、保有中の賃料・費用、改修、売却価格で変わります。
取得時には多額の現金や借入れが必要で、売却できるまで資金が不動産にとどまる点が財務へ表れます。
運用受託では投資家の不動産を管理して手数料を得る
ポイント
・不動産投資家向けの運用
・取得・管理・売却を支援
・手数料に連動
インベストメンツは、不動産投資家から運用を受託する事業も行います。
不動産の選定、取得、保有中の管理、売却などを支援し、運用に伴う手数料を得るモデルです。
自社で物件を大量に持つ事業とは、必要な資金と収入の生まれ方が異なります。
ただし、運用受託の獲得、取引の成立、運用成果によって収入が変わるため、不動産市況から独立した収益ではありません。
OwnersBookは個人資金と企業の融資需要を結ぶ
ポイント
・投資家資金を借り手へ貸付
・融資・ファンド運営に手数料
・中間売上4.41億円
OwnersBookを含むクラウドファンディング事業は、借り手やファンドの運営に関わる手数料などが収益になります。
2026年1〜6月の同事業売上は4.41億円で、連結売上の約1.6%です。
同期間の融資実行は80.13億円、償還は57.07億円、6月末の営業貸付残高は115.78億円でした。
融資実行額は事業の売上ではありません。
投資家から預かった資金を貸す規模と、会社が受け取る手数料収入を区別する必要があります。
不動産の専門性を融資と運用受託へ展開する構造
ポイント
・評価・審査の経験を共有
・個人投資家との接点
・親会社の資金と分離
事業構成からは、自社投資で蓄積した不動産の知見を、機関投資家向けの運用受託と個人向けの融資投資へ展開する関係が読み取れます。
これは事業構成に基づく考察であり、個別ファンドの資金使途を示すものではありません。
OwnersBookへ集まったお金が、すべて親会社の不動産購入に使われるわけではありません。
案件ごとに借り手と使途があり、借り手からの支払いが投資家への分配・返還につながります。
売却と借換えが同時に難しくなる局面に注意
ポイント
・売却価格の下落
・金利と保有費用の増加
・借り手とグループへ同時影響
不動産価格が下がる、買い手が減る、銀行の融資が厳しくなると、親会社では保有物件の売却や借入れの負担が重くなる可能性があります。
貸付先の不動産会社も、売却や借換えが遅れて返済に支障が出る可能性があります。
同じ不動産分野に詳しいことは強みですが、景気悪化の影響が重なる面もあります。
グループの売上成長だけでなく、現金、借入れ、物件在庫、個別ファンドの返済計画まで確認したい構造です。
運営2社と親会社の決算 / 財務レポート
ポイント
・子会社2社の単体公告
・親会社の連結3期と中間
・顧客資金と自己資金を区別
・利益と現金の動きを分ける
以下の単位は百万円です。
子会社は各12月期の決算公告、親会社は連結決算短信を使っています。
子会社の公告では貸借対照表と当期純利益を確認できますが、売上高・営業利益の内訳は確認できません。
インベストメンツの利益は増加、顧客資金を含む資産に注意
ポイント
・当期純利益1,007百万円
・純資産1,473百万円
・預り金は自由資金ではない
| 募集会社・単体 | 2023年 | 2024年 | 2025年 |
|---|---|---|---|
| 総資産 | 2,971 | 3,415 | 5,405 |
| 純資産 | 666 | 1,316 | 1,473 |
| 現金・預金 | 2,567 | 2,395 | 1,866 |
| 預り金 | 2,055 | 1,579 | 3,326 |
| 当期純利益 | 269 | 649 | 1,007 |
インベストメンツは当期純利益が2.69億円から10.07億円へ増加し、純資産も14.73億円へ増えました。
ただし、運用受託などを含む会社全体の数字で、OwnersBookだけの利益ではありません。
2025年には預け金33.86億円を計上しています。
現金・預金の減少だけで資金繰り悪化とは判断できず、預け金や顧客からの預り金を合わせて確認する必要があります。
総資産54.05億円すべてを、会社が自由に使える現金や投資損失の補填資金と扱うことはできません。
ファンディングは貸付資産と投資家からの預り金が大きい
ポイント
・純資産659百万円
・営業貸付金9,609百万円
・貸付資産と自己資金は別
| 貸付会社・単体 | 2023年 | 2024年 | 2025年 |
|---|---|---|---|
| 総資産 | 8,734 | 12,098 | 11,831 |
| 純資産 | 480 | 566 | 659 |
| 営業貸付金 | 7,285 | 10,281 | 9,609 |
| 匿名組合出資預り金 | 8,217 | 11,494 | 11,141 |
| 当期純利益 | 55 | 86 | 92 |
ファンディングの当期純利益は3期とも黒字で、2025年末の純資産は6.59億円です。
一方、資産と負債の大部分は貸付や投資家から受け入れた資金に関係しています。
純資産は、審査・回収・情報提供などの業務を続ける余力を見る材料です。
個別ファンドの貸付損失を同社が全額補填する仕組みではありません。
子会社単体の貸付残高と親会社連結の残高には差があり、同じ数字として足し合わせることもできません。
親会社は増収増益だが、不動産在庫も拡大
ポイント
・2025年売上44,633百万円
・営業利益13,415百万円
・在庫取得に資金を使用
| 親会社・連結損益 | 2023年 | 2024年 | 2025年 |
|---|---|---|---|
| 売上高 | 28,726 | 34,421 | 44,633 |
| 営業利益 | 8,249 | 11,447 | 13,415 |
| 経常利益 | 7,456 | 10,699 | 12,239 |
| 親会社株主に帰属する当期純利益 | 4,883 | 6,871 | 7,976 |
| 親会社・連結財政 | 2023年 | 2024年 | 2025年 |
|---|---|---|---|
| 総資産 | 75,473 | 107,403 | 124,068 |
| 純資産 | 19,293 | 25,642 | 32,943 |
| 現金・預金 | 11,927 | 12,653 | 14,589 |
| 販売用不動産 | 55,128 | 81,527 | 92,568 |
| 借入金合計※ | 41,859 | 62,759 | 69,651 |
| 営業キャッシュ・フロー | △789 | △18,656 | △2,632 |
※借入金合計は、短期借入金・1年内返済予定の長期借入金・長期借入金を合算した独自計算です。
営業キャッシュ・フローは、通常の営業活動で現金がどれだけ増減したかを示します。
2025年の売上は446.33億円、営業利益は134.15億円で、3期を通じて拡大しています。
同時に販売用不動産も925.68億円まで増え、事業規模の拡大に多くの資金を投じています。
営業活動の現金収支は3期ともマイナスですが、不動産取得が先行する事業では利益が出ていても現金が減ることがあります。
マイナスだから直ちに経営危機とも、黒字だから現金に余裕があるとも判断できません。
保有不動産を計画どおり売却し、借入れを返せるかが重要です。
2026年中間も利益を確保、借入れと在庫が増える
ポイント
・売上28,293百万円
・借入金75,312百万円
・販売用不動産98,681百万円
| 連結指標 | 2026年1〜6月／6月末 |
|---|---|
| 売上高 | 28,293 |
| 営業利益 | 7,887 |
| 経常利益 | 7,061 |
| 親会社株主に帰属する中間純利益 | 4,589 |
| 総資産／純資産 | 131,775 / 36,240 |
| 現金・預金 | 15,870 |
| 販売用不動産 | 98,681 |
| 借入金合計 | 75,312 |
| 営業キャッシュ・フロー | △2,611 |
2026年1〜6月の営業利益は78.87億円で、6月末の現金・預金は158.70億円です。
一方、借入金合計は753.12億円、販売用不動産は986.81億円となっています。
半年間の損益を前年通期と単純比較することはできません。
借入れの多くは不動産の取得・保有に対応するため、現金だけで全額を返済できないことが直ちに異常を意味するわけではありません。
ただし、売却が延びると金利や維持費の負担が増える構造です。
利益成長と併せて、物件回転と資金調達の状況を確認する必要があります。
会社の黒字とファンドの返済保証を分ける
ポイント
・連結はグループ全体
・子会社利益も複数事業
・回収は借り手と担保次第
親会社や子会社が黒字であることは、運営を続ける力を判断する材料になります。
しかし、その利益がすべて投資家への返還に使われる契約ではありません。
投資家へ戻るお金は、原則として案件の借り手が支払う元本と利息です。
会社の財務と、個別案件の借り手・担保・回収順位を両方確認してください。
OwnersBookの実績
ポイント
・累計実績と募集条件を区別
・貸付型だけを集計
・予定利回り平均5.22%
・早期償還は別の集計対象
| 集計範囲 | 要点 |
|---|---|
| 累計貸付型 | 償還済382件 / うち期限前331件 |
| 貸付型50件の予定条件 | 平均利回り5.22% / 平均期間18.08か月 |
貸付型の累計実績
ポイント
・投資実行432件
・償還382件
・累計約821.48億円
| 指標 | 2026年9月7日時点 |
|---|---|
| 累計投資額 | 82,148,210,000円（約821.48億円） |
| 投資実行済 | 432件 |
| 償還済 | 382件 |
| うち期限前償還済 | 331件 |
| 返済遅延の発生実績 | 1件（大阪案件は2025年1月に償還完了） |
| 元本割れ | 0件 |
| 平均予定運用期間 | 20.7か月 |
| 平均確定運用期間 | 11.1か月 |
累計投資額は過去に実行した投資の積み上げで、現在の貸付残高ではありません。
元本割れ0件は過去の結果であり、運用中や今後の案件の結果を保証しません。
貸付型50件は予定利回り5%台が中心
ポイント
・平均5.22%
・中央値5.1%
・4.9〜6.1%
集計対象は、公式案件一覧の1・2ページから、貸付型と確認できる案件を表示順に抽出した50件です。
エクイティ型を除外し、各案件を同じ重みで数えています。
予定利回りは年換算の内部収益率であり、募集額を加味した平均や償還後の実績利回りではありません。
| 予定利回り帯 | 件数 |
|---|---|
| 4.9% | 2件 |
| 5.0〜5.2% | 31件 |
| 5.3〜5.5% | 12件 |
| 5.6〜6.1% | 5件 |
| 予定条件 | 集計結果 |
|---|---|
| 予定利回り | 平均5.22% / 中央値5.1% / 4.9〜6.1% |
| 予定運用期間 | 平均18.08か月 / 中央値18.5か月 / 8〜31か月 |
| 貸付区分 | シニアローン44件 / メザニンローン6件 |
| 集計時の状態 | 募集中1件 / 投資実行済49件（償還済みなし） |
中心は予定利回り5%台ですが、利回りが近くても担保の種類や回収順位が異なります。
50件は未償還の案件なので、この集計から実現利回りや早期償還率を計算することはできません。
予定期間は8〜31か月で、1年以内だけではない
ポイント
・平均18.08か月
・中央値18.5か月
・最長31か月
予定期間は半年程度で回る短期案件ばかりではなく、1年半前後を含む構成です。
最大31か月まで幅があるため、利回りだけでなく予定期間も資金計画に合わせる必要があります。
同じ貸付型でも、短い案件が必ず早く戻り、長い案件が必ず予定いっぱい続くわけではありません。
途中で返済される場合と、予定を過ぎて返済される場合の両方を考慮してください。
| 予定期間の指標 | 貸付型50件 |
|---|---|
| 範囲 | 8〜31か月 |
| 単純平均 | 18.08か月 |
| 中央値 | 18.5か月 |
期限前償還331件は、償還済382件を分母にする
ポイント
・331÷382＝86.6%
・累計の償還済みが対象
・50件の条件集計とは別
約86.6%は、過去に償還済みとなった382件のうち期限前償還331件が占める割合です。
投資実行済432件や、上記の条件集計50件を分母にした比率ではありません。
公表平均は予定20.7か月に対して確定11.1か月ですが、過去の平均から、今後の特定案件が半分の期間で返ると予測することはできません。
受け取る利益を考える際は、早期償還後に資金を再投資できるかも重要です。
エクイティ型の実績は別に確認
ポイント
・投資実行3件
・償還済2件
・貸付型と区別
| エクイティ型 | 2026年9月7日時点 |
|---|---|
| 累計投資額 | 1,368,400,000円 |
| 投資実行済／償還済 | 3件 / 2件 |
| 元本割れ | 0件 |
エクイティ型は物件の運用・売却による成果を受け取る商品で、貸付型とは利益と損失の仕組みが異なります。
償還件数も少ないため、貸付型と合算して同じ運用成績として扱うことはできません。
キャンペーン情報
ポイント
・特典は申込時の条件を確認
・株主優待とプラチナは別
・先行投資でも先着
・特典だけで投資額を増やさない
2026年9月7日時点で、今回確認したお知らせには、申込可能な新規登録特典の告知は見当たりませんでした。
キャンペーンは期間限定のため、登録前に公式のお知らせと申込条件を確認してください。
| 制度 | 確認する条件 |
|---|---|
| 株主優待 | 対象となる株主条件、認定手続き、優待枠の募集額・受付時刻。払戻手数料の免除対象。 |
| プラチナ会員 | 3月31日・9月30日の判定時点で、会員登録後の累計投資実行額5,000万円以上、または判定日直前1年間の投資実行額1,000万円以上。後者の有効期間は判定翌日から半年間。認定状況はマイページで確認。払戻手数料の免除対象。 |
| 先行投資枠 | 対象会員や枠は案件ごと。先着であり、希望額を投資できる保証ではない。 |
優待や会員制度は手続き上の利便性であり、元本の安全性を高める仕組みではありません。
払戻手数料の節約や先行枠のために、許容額を超える投資をする必要はありません。
登録〜出資・分配・出金までの流れ
ポイント
・会員登録・本人確認
・本人名義で入金
・書面と募集枠を確認
・分配・償還後に払戻申請
STEP1：会員登録と本人確認
ポイント
・メールアドレスを登録
・本人情報と銀行口座を登録
・最新の確認書類を用意
氏名・住所・銀行口座などを入力し、本人確認を行います。
スマートフォンでの本人確認と、ハガキ受取りによる方法が用意されています。
本人確認書類の取扱いは変更される場合があります。
古い紹介記事の書類一覧ではなく、申込画面の最新の必要書類を確認してください。
STEP2：本人名義で投資口座へ入金
ポイント
・出資前に入金
・振込手数料は自己負担
・余裕資金を使用
OwnersBookの投資口座へ資金を預けてから案件へ申し込みます。
本人名義で入金し、銀行の振込手数料や反映にかかる時間を確認してください。
投資口座へ入れただけの資金に、ファンドの予定利回りが付くわけではありません。
申し込めない期間や次の募集を待つ期間もあるため、必要以上の資金を長く置かないことも管理の一つです。
STEP3：契約書面と募集枠を確認して応募
ポイント
・担保と順位を確認
・返済方法を確認
・8日以内は撤回手続き可能
借り手、担保不動産、LTV、先順位の借入れ、売却・借換えなど元本を返す方法を確認します。
会員向けの重要事項説明書と契約成立前書面も、申込前に読む必要があります。
貸付型は投資応募日を含む8日以内ならクーリング・オフを申し込めます。
複数回応募した場合は、応募日ごとに8日間の期限があります。
キャンセル後の返金・払戻が即時とは限りません。
STEP4：分配・元本返還を確認して出金
ポイント
・予定と実際の入金を照合
・口座から払戻を依頼
・通常手数料330円
分配と元本返還の予定を確認し、実際の口座入金と照合してください。
予定に変更があれば、借り手の返済状況と案件のお知らせを確認します。
銀行口座へ戻す際は払戻依頼が必要です。
通常330円、株主優待会員・プラチナ会員は無料です。
少額の払戻を繰り返すより、手数料を含む受取総額で判断してください。
FAQ
Q1. OwnersBookは元本保証ですか？
元本保証ではありません。
貸付型に不動産担保があっても、価格下落や売却費用、先順位への返済により元本が減る可能性があります。
Q2. 元本割れや返済遅延の実績はありますか？
2026年9月7日時点の貸付型累計実績は、元本割れ0件・返済遅延1件です。
遅延した大阪案件は2025年1月15日に償還を完了しており、現在の未解決件数が1件という意味ではありません。
Q3. 担保があれば予定日にお金は戻りますか？
保証されません。
不動産の売却や借換え、回収交渉が長引けば、担保があっても元本返還が遅れます。
Q4. LTV80%以下なら20%下がっても大丈夫ですか？
必ず耐えられるとは限りません。
評価額は売却価格と異なり、先順位の借入れや売却費用も回収額へ影響します。
Q5. 利回りはどのくらいですか？
公式一覧から抽出した貸付型50件の予定利回りは年換算4.9〜6.1%、単純平均5.22%でした。
内部収益率による予定値で、実際の受取利回りではありません。
Q6. 途中解約や申込キャンセルはできますか？
貸付型は応募日を含む8日以内ならクーリング・オフを申し込めます。
期限後や運用中に自由に換金できる仕組みではありません。
複数回応募した場合は、応募日ごとに8日間の期限を確認してください。
Q7. いくらから投資できますか？
貸付型は1万円からです。
エクイティ型は案件ごとに最低投資額が設定されるため、同じ1万円とは限りません。
Q8. 出金手数料はいくらですか？
投資口座からの払戻は通常330円です。
株主優待会員・プラチナ会員は無料ですが、入金時の銀行振込手数料は利用者負担です。
Q9. 早期償還は投資家に有利ですか？
元本を早く使える利点はありますが、受け取る利息の期間は短くなります。
次の案件を待つ期間も含めて年間の受取額を考える必要があります。
Q10. OwnersBook+と同じ口座で利用できますか？
OwnersBook+はロードスター証券が扱う不動産デジタル証券の別サービスです。
口座も商品も共通ではないため、申込先と条件を分けて確認してください。
利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
複数サービスの募集予定をまとめて確認したいときは、利回りカレンダーを利用できます。
募集の時刻を整理したうえで、担保、元本を返す方法、運用期間を比較してください。
【利回りカレンダー】
簡単に導入できる一括管理＋自動更新のファンド情報アプリ！
まとめ
ポイント
・少額で担保条件を比較
・LTVだけで安全と判断しない
・早期償還後の待機も想定
・過去遅延の解決と時間を両方確認
・会社財務と借り手を分ける
OwnersBookは、不動産投資の経験を持つグループの評価体制と、不動産担保を使った貸付が特徴です。
貸付型は1万円から、シニア・メザニンの違いを見ながら条件を比較できます。
一方、担保があっても回収価格と返還日は確定しません。
大阪案件は償還完了に至りましたが、延長から完了まで長い時間がかかりました。
過去の元本割れ0件を、今後の保証と読み替えないことが大切です。
担保を売ったときの順位、借り手が元本を返す方法、予定を超えて待てる期間を説明できる案件だけ、無理のない金額で選ぶ。
この条件に合う人にとって、OwnersBookは具体的な根拠を比較しながら使えるサービスです。
出典・参考 / 集計方法
募集条件の集計は、公式一覧の表示順から貸付型50件を抽出したものです。
表示順は必ずしも募集開始日順ではなく、独立した借り手50社を意味しません。
平均は案件を同じ重みで数えた独自計算です。
担保LTVや借り手の同一性を全件集計したものではありません。
累計の償還実績は2026年9月7日時点の公表値で、条件集計50件とは対象が異なります。
財務表は各社の公表資料に基づき、借入金合計と構成比などは独自計算です。
運営会社が示す過去の回収経緯と、今後の投資成果を区別しています。
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