FunFundの評判は？高利回りアパート案件・メリット・デメリット、本業・決算を解説

FunFundの評判は？高利回りアパート案件・メリット・デメリット、本業・決算を解説

※本記事にはPRを含む場合があります。
※FunFundは不動産クラウドファンディングです。元本保証ではなく、不動産価格の下落、賃料の低下、売却遅延、借入条件の変化、運営会社の信用悪化などにより元本割れの可能性があります。

FunFundは本当に魅力があるのか。利回りだけでなく、どの物件をどんな出口で組成しているか、運営会社フロンティアハウスの本業と決算はどう見えるか、初期の大家どっとこむ経由から現在の自社募集体制まで、一次情報ベースで投資家目線に整理します。

この記事でわかること
・結論：FunFundは高利回りアパート案件を選んで使うサービス
・直近ファンド情報
・FunFundとは
・FunFundの仕組み
・FunFundの特徴（メリット）
・FunFundのデメリット（注意点）
・怪しい / 危ないと言われる理由
・FunFundの口コミ・評判
・運営会社の会社概要 / 信頼性
・運営会社の「本業」を分解する
・フロンティアハウスの決算 / 財務レポート
・FunFundの実績
・キャンペーン情報
・登録〜出資までの流れ
・FAQ
・利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
・まとめ
・出典・参考

結論：FunFundは高利回りアパート案件を選んで使うサービス

ポイント
・FunFundは、1棟収益アパート/レジを中心に、高めの想定利回りで組成するサービス
・想定利回り平均は6.32%、中央値は6.5%。極端に長い案件ばかりではなく、6か月前後も多い
・売却益込み案件や借入併用案件もある
・運営会社フロンティアハウスは本業が不動産開発・販売

個人的にFunFundは、利回りをある程度取りつつ、運営会社の事業や決算も合わせて追えるサービスを選びたい人に向いています。TOKYO PRO Market上場企業なので、未上場の小規模事業者よりは一次情報を追いやすいのが利点です。
一方で、高利回りだけを見て短期で飛び乗る使い方には向きません。
FunFundは案件ごとに、インカム型か売却益込みか、借入が入るのか、劣後出資がどれだけあるのかがかなり変わります。

FunFundとは

FunFundは、株式会社フロンティアハウスが運営する不動産クラウドファンディングです。1口1万円から投資でき、案件ごとに匿名組合契約を結んで、賃料収入や売却益を原資とした分配・償還を目指します。

サービス理解のポイントは、単なる金融サービスではなく、フロンティアハウスの総合不動産事業から切り出された案件に投資する仕組みだという点です。フロンティアハウスは土地仕入、企画、建築、販売、リーシング、賃貸管理までを自社グループで手がけています。

FunFundの仕組み

ポイント
・投資家は匿名組合出資を行い、フロンティアハウスが営業者として対象不動産を取得・運用する
・分配原資は、賃料収入だけでなく売却益を含む案件もある
・FunFundは初期に大家どっとこむ経由で募集していた
・優先劣後構造を使う案件が多いが、元本保証ではない

FunFundの基本形は、投資家から集めた優先出資と、フロンティアハウスの劣後出資で不動産を持ち、運用期間中の収益または売却時の利益を分配する仕組みです。新しい案件では公式ページ上でスキーム図と優先劣後の図が確認できます。

初期は大家どっとこむ経由、現在は自社募集へ移行

ポイント
・公開14ファンドのうち、11件は案件説明文中で大家どっとこむ経由
・2026年1月22日の公式リリースで、電子取引業務取得に伴う自社募集体制への移行

2024年6月期発行者情報では、FunFundについて「組成・運用・管理を行い、募集及び契約締結の代理・媒介は2号事業者へ依頼」と記載されています。
これに対して2026年1月22日の公式リリースでは、2号事業追加と電子取引業務の変更認可により、募集から契約までを自社で完結する体制へ移行したと案内されています。

収益源はインカム中心だが、売却益込み案件も混ざる

ポイント
・公開14件のうち、インカム型が9件、インカム+キャピタル型が5件
・築古の収益物件を賃料中心で回す案件だけでなく、新築アパートの売却益を取り込む設計もある
・同じFunFundでも、賃料頼みの案件と売却頼みの案件では読み方が変わる

収益物件の保有・運用を前提にした案件では、賃料の安定性や稼働率が鍵になります。
一方、新築やブリッジ型では、販売進捗や売却条件が配当の上振れ・下振れを左右しやすく、利回りの源泉が何かを毎回確認する必要があります。

優先劣後と借入併用は案件ごとに厚みが違う

ポイント
・劣後出資比率を確認できた14件の平均は21.29%、最小9.1%、最大44.1%
・8件はシニアローンが見当たらず、6件はシニアローンの記載があった
・投資家保護が強い案件もあるが、シニアローン併用では返済順位の確認が必須

FunFundは“常に同じ安全設計”のサービスではありません。
劣後が厚い案件もあれば、シニアローンが入って投資家より先に金融機関が回収する案件もあります。サービス全体の雰囲気だけでなく、案件ごとの資本構成を見るのが大切です。

FunFundの特徴（メリット）

ポイント
・公開案件ベースで利回りが比較的高め
・1棟アパート / 収益レジ中心で、本業の得意物件と重なりやすい
・劣後出資を比較的厚く取る案件がある
・大家どっとこむ時代からの運用実績を引き継ぎつつ、自社募集へ移行している
・上場企業としてIRと発行者情報を追いやすい

① 公開14件の想定利回り平均は6.32%で、高めの水準を狙いやすい

ポイント
・公開14件の想定利回りは4.5%〜10.0%
・平均6.32%、中央値6.5%
・7%台案件も複数あり、低利回りサービスよりは攻めた水準

FunFundは、上場企業系サービスの中では利回り水準がやや強めです。
特に初期1号の10%、その後の7%台案件が印象的で、“ガチガチの低利回り安全型”ではなく、一定の出口リスクを引き受けて利回りを取りにいく設計が見えます。

② 1棟収益アパート / レジ中心で、運営会社の得意領域と噛み合っている

ポイント
・1棟収益アパートや収益レジが中心
・フロンティアハウス本体も、投資用1棟アパート・1棟マンションの開発販売を本業
・本業と無関係な“話題づくり案件”よりは、得意領域の延長線で見やすい

フロンティアハウスの発行者情報や会社サイトでは、新築投資用1棟アパート、1棟マンション、中古収益不動産などが主力商品として説明されています。
FunFundの公開案件もこの延長線上にあるため、サービスのためだけに無理な商品を持ってきている感じは薄めです。

③ 劣後出資比率が厚い案件もあり、リスク調整の意識が見える

ポイント
・劣後出資比率は平均21.29%、最大44.1%
・直近の自社募集案件でも9%台〜24%台と幅がある
・案件の癖に合わせて厚みを変えている印象がある

FunFundでは、案件ごとの優先劣後設計をかなり変えています。
築古収益レジや借入併用の案件では厚め、直近の自社募集案件では9%台のものもあり、“全部同じフォーマットで売る”のではなく、案件の性質に応じて投資家リスクを調整していると見られます。

④ 大家どっとこむ経由の初期運用から、自社募集フェーズへスムーズにつながっている

ポイント
・公開案件の多くは、大家どっとこむ経由の初期フェーズで組成
・その後、電子取引業務取得を経て自社募集へ移行
・制度対応を積み重ねながらサービスを育てている流れがわかる

FunFundは、いきなりゼロから自社サイト単独で立ち上がったわけではなく、初期は提携先の募集導線を使い、制度対応を進めたうえで自社募集体制に切り替えています。この変遷は、サービスの成長段階を読みやすくする材料です。

⑤ 上場企業なので、未上場サービスより一次情報を追いやすい

ポイント
・TOKYO PRO Market上場で、決算短信・発行者情報・適時開示を確認できる
・本業の収益構造や在庫・借入の動きまで追える
・運営会社を“なんとなく信じる”のではなく、数字で監視しやすい

投資家にとって大きいのは、FunFund単体ではなくフロンティアハウスの財務まで追えることです。もちろんTPM上場だから絶対安全というわけではありませんが、未上場の事業者より“見える情報”が多いのは間違いなくメリットです。

FunFundのデメリット（注意点）

ポイント
・売却益込み案件では出口の前提が崩れると利回りが読みづらい
・借入併用案件では投資家より先に金融機関がいる
・匿名組合型なので不動産の直接保有ではない
・運営会社本業の在庫回転や金利環境の影響を受けやすい

① 売却益込み案件では、出口条件の読み違いがそのままリスクになる

ポイント
・公開14件のうち5件はインカム+キャピタル型
・新築アパート案件では販売進捗が重要になる
・想定利回りが高いほど、売却条件を外すと厳しくなりやすい

FunFundは、築古の賃料収入案件だけではありません。新築やブリッジ型では、売買契約、完成後リーシング、販売スケジュールなどが重要で、“何をもって償還するのか”が案件ごとに大きく変わります。高利回り案件ほど、この出口前提は丁寧に読みたいところです。

② 借入併用案件では、優先劣後だけで安全性を判断しにくい

ポイント
・公開14件のうち6件でシニアローンの記載を確認
・優先出資の前に金融機関がいるため、返済順位はシンプルではない
・劣後出資が厚く見えても、借入額と合わせて見ないと判断を誤る

旧来のFunFund案件では、優先出資と劣後出資に加えてシニアローンが入るケースがありました。投資家側の“優先”は、あくまで劣後出資より先という意味であって、金融機関より先という意味ではありません。

③ 匿名組合型なので、投資家が不動産を直接持つわけではない

ポイント
・投資家は営業者に出資する構造
・不動産の所有権は投資家に移らない
・運営会社リスクや契約リスクを切り離せない

FunFundは匿名組合型なので、不動産そのものを共有持分で持つ商品ではありません。これは多くの不動産クラウドファンディングに共通する点ですが、“不動産の価値”だけでなく、“営業者であるフロンティアハウスの継続性”も見る必要があるということです。

④ 運営会社本業の在庫・借入・金利環境の影響を受けやすい

ポイント
・本業は不動産開発販売で、在庫回転の影響を受けやすい
・2026年6月期中間は赤字で、純資産もやや減少
・市況悪化時はFunFund単体より本業側の資金繰りを見たい

FunFundは本業から切り離された独立金融子会社ではありません。フロンティアハウス本体の開発・販売・借入・在庫回転の動きが、案件組成や出口にも影響します。高利回りだけ見て、会社側の財務を飛ばすと危ういです。

怪しい / 危ないと言われる理由

① 高利回り案件があるため、仕組みを見ずに危険視されやすい

FunFundは4.5%〜10.0%の想定利回り帯があり、特に初期の10%案件だけを見ると“高すぎて怪しい”と感じる人もいます。ただし、実際には賃料型か売却型か、借入があるか、劣後がどれだけ厚いかで見え方は変わります。

② 初期は大家どっとこむ経由だったため、サービスの主体がわかりづらかった

公開案件の多くは大家どっとこむ経由で募集されていました。そのため、FunFundと大家どっとこむ、1号事業者と2号事業者の役割が読者に伝わりにくく、“どこが運営しているのか曖昧”に見えた面があります。現在は自社募集体制へ移行しており、この点は整理しやすくなりました。

③ 本業が不動産開発会社なので、倒産隔離型の商品ではない

FunFundは、フロンティアハウスの本業と近い場所で動くサービスです。これは案件の目利きや供給力につながる一方で、投資家からすると“運営会社の本業リスクを背負う”面もあります。ここが独立系のSPCスキームより不安視される理由の一つです。

FunFundの口コミ・評判

口コミはまだ多くないが、一次情報は追いやすい

外部の口コミ数は、人気大手サービスほど豊富ではありません。現状は、SNSの断片的な反応よりも、公式FAQ、ファンド詳細、運用開始/募集終了のお知らせ、IR資料を読んだ方が判断材料としては濃いです。

案件説明は比較的丁寧で、資本構成まで書かれている

FunFundのファンド詳細では、物件の所在、配当原資、優先出資・劣後出資、シニアローンの有無、スケジュールなどが具体的に書かれている案件が多めです。少なくとも、何に出資しているのかが見えにくいタイプの案件説明ではありません。

最終的には“会社の数字”まで見る人向け

FunFundは、表面的な口コミよりも、フロンティアハウスの発行者情報や決算まで見て判断すると相性が良いサービスです。逆に、口コミだけで軽く使うサービスではなく、数字を追える人ほど強みが活きます。

運営会社の会社概要 / 信頼性

ポイント
・フロンティアハウスは、投資用1棟物件の開発販売を軸に、管理・仲介・建築請負まで持つ総合不動産会社
・ライン管理は湘南エリアの管理・仲介ネットワークを担う連結子会社
・tao tableは飲食店運営の小規模事業だったが、2025年12月25日に吸収合併で整理済み
・FunFundは独立した金融会社の主力事業ではなく、本業に接続した不動産小口化商品の窓口として理解すると実態に近い

フロンティアハウス本体は「首都圏の投資用1棟物件を作って売る会社」

ポイント
・新築投資用1棟マンション、1棟アパート、分譲戸建て、中古収益不動産、建築請負まで扱う
・土地仕入、企画、建築、販売、リーシング、賃貸管理をワンストップで回せるのが特徴
・FunFundはこの開発販売モデルから切り出された案件を小口化する窓口に近い

2025年6月期の発行者情報では、フロンティアハウス本体の不動産開発事業として、新築投資用1棟マンション「フロンティアコンフォート」、新築投資用1棟アパート「フロンティアアパートメント」、分譲戸建て、中古収益不動産、建築請負まで並んでいます。つまり、単なる仲介会社やクラファン運営会社ではなく、自社で商品を作って売るデベロッパー色の強い会社です。

ここがFunFundを理解する前提になります。FunFundの案件は、本業と無関係なテーマ案件というより、フロンティアハウスがもともと扱ってきた1棟物件や収益不動産の延長線で出てくることが多く、運営会社の得意領域と商品がつながっています。

ライン管理は「湘南の管理・仲介網」を担う連結子会社

ポイント
・ライン管理は神奈川県藤沢市を拠点に、不動産賃貸管理、賃貸仲介、売買仲介を行う会社
・30年以上湘南エリアで管理業務を続けてきたネットワークが強み
・フロンティアハウス本体の開発販売に対し、管理戸数・オーナー接点・地域の情報網を補強する役割を持つ

2024年6月期・2025年6月期の発行者情報では、ライン管理を子会社化した理由として、藤沢・湘南エリアで30年以上管理業務を行ってきたこと、地主や不動産業者との強固なネットワークを持つことが挙げられています。要するに、「横浜・川崎寄りのフロンティアハウス本体」に対して、「湘南寄りの管理・仲介基盤」を足した形です。

FunFund投資家目線では、ライン管理の存在は地味ですが重要です。開発販売だけでなく、賃貸管理と仲介の裾野が広いほど、リーシング、売却、オーナーとの関係維持に厚みが出るからです。

tao tableは非中核事業で、2025年12月25日に吸収合併で整理済み

ポイント
・2025年6月期時点では、tao tableは飲食店運営を行う非連結子会社として開示されていた
・不動産開発で培ったエリア確保力を活かす位置づけだったが、FunFundの中核ではない
・2025年12月25日にフロンティアハウスへ吸収合併され、現在は独立子会社としては残っていない

2025年6月期の発行者情報では、tao tableは飲食店経営を行う非連結子会社として記載されていました。2026年6月期中間発行者情報では、2025年12月25日にフロンティアハウスを存続会社とする吸収合併を行ったと開示されています。

この点は、グループの全体像を読むうえでは大切です。現在のFunFundを支える実務の中心は、フロンティアハウス本体とライン管理であり、tao tableはグループの非中核事業として整理されたと見てよいです。

許認可が意味するのは「募集できる」ことより「自社で完結できる」こと

ポイント
・不動産特定共同事業の許可で匿名組合型ファンドを組成・運用できる
・第二種金融商品取引業登録があるため、金融商品としての説明・媒介の土台を持つ
・2026年1月22日に電子取引業務取得と2号事業追加を公表し、自社募集体制へ移行した

FunFundで大事なのは、許認可の数そのものではなく、どこまでを自社で担えるかです。発行者情報では、2024年時点のFunFundは組成・運用・管理を行う一方、募集や契約締結の代理・媒介は2号事業者へ依頼していました。そこから、2026年1月22日の公式リリースで、電子取引業務取得に伴う自社募集体制への移行が公表されています。

つまり、現在のFunFundは「本業の不動産会社が、制度対応を積み上げながら自社募集まで持ってきたサービス」です。ここは、最初からプラットフォーム専業で立ち上がった会社とは違う見方が必要です。

信頼性は「TPM上場 + 本業の実在 + 開示量」で見る

ポイント
・TPM上場は、未上場事業者より会社の数字やグループ構造を追いやすい強みになる
・フロンティアハウスは本業の開発販売、ライン管理は管理仲介と、役割分担が比較的わかりやすい
・ただし、開示の多さは元本保全を意味しない。財務の厚さと案件の安全性は別で見る必要がある

私ならFunFundの信頼性は、「TPM上場だから安心」ではなく、本業が何か、グループ会社が何をしているか、決算でどこまで追えるかで見ます。その意味でFunFundは検証しやすい側のサービスです。一方で、自己資本が厚い会社とまでは言いにくく、案件の安全性まで自動的に保証されるわけではありません。

運営会社の「本業」を分解する

ポイント
・売上の柱は不動産開発事業、賃貸管理はストック収益の土台
・開発で作った物件を管理戸数へつなげる構造が本業の特徴
・在庫、建築費、借入、販売回転のどれかが重くなると資金繰りが急に苦しくなりやすい
・FunFundと建築請負は、本業の中で資金調達・商品供給・手数料化を補完する役割を持つ

最大の売上源は、やはり不動産開発事業

ポイント
・2025/6期の外部顧客売上高7,455百万円のうち、不動産開発事業は6,426百万円
・不動産賃貸管理事業は1,009百万円で、売上構成は開発販売が圧倒的に大きい
・2026/6期中間でも、開発1,689百万円に対し賃貸管理533百万円で、この構図は変わっていない

2025年6月期発行者情報の事業区分別売上では、不動産開発事業が6,426百万円、不動産賃貸管理事業が1,009百万円、その他事業が19百万円でした。金額の並びを見ると、まず稼ぎ頭は開発販売で、FunFundもこの大きな開発販売モデルの中に組み込まれています。

開発で作った物件を管理へつなげ、ストック収益を増やす

ポイント
・発行者情報では「管理物件を継続的に増やし、賃貸管理事業のストック収入を増やす」と明示している
・管理委託手数料、賃貸仲介、売買仲介、コインパーキングがフロー偏重を和らげる
・ライン管理の子会社化も、このストック基盤拡大の文脈で読むと自然

フロンティアハウスの発行者情報には、「不動産開発事業を通じて自社管理物件の管理戸数を継続的に増加させることで、賃貸管理事業におけるストック収入を増やす効果がある」と書かれています。つまり本業は、ただ作って売り切るだけではなく、開発した物件の一部を管理戸数へつなぎ、管理手数料を積み上げる構造です。

このストック収益があるからこそ、開発販売の波を少し和らげられます。とはいえ売上構成では開発が主役なので、管理収益だけで会社全体の変動を吸収し切れるほどではありません。

資金は「在庫を先に抱えて、販売で回収する」回転モデル

ポイント
・土地取得、建築、リノベ、販売までの間は、販売用不動産と仕掛販売用不動産が積み上がる
・2024/6期の販売用不動産604百万円、仕掛販売用不動産3,522百万円が、2025/6期には1,079百万円、4,280百万円へ増加
・2025年12月末には1,477百万円、5,671百万円まで膨らんでおり、回転が遅れると資金負担が重くなりやすい

フロンティアハウスの本業は、土地を仕入れ、建築し、商品化し、売るまでの間に資金を寝かせるモデルです。そのため、販売用不動産と仕掛販売用不動産の増減が資金繰りに直結します。2025/6期、さらに2025年12月末へ向かう数字を見ると、在庫は明確に重くなっています。

この会社を読むときに大事なのは、売上や利益だけではなく、どれだけ在庫を抱えているか、どれだけのスピードで売れているかです。ここが鈍ると、借入負担も重くなります。

FunFundと建築請負は、本業の中で補完機能を持つ

ポイント
・発行者情報では、FunFundを不動産開発事業の資金調達手段の一つと明示している
・建築請負は、自社の企画・施工ノウハウを外部案件にも転用して手数料化するライン
・FunFundは会社全体の主役ではないが、売却一択ではない資金回収ルートを増やす役割がある

2025年6月期発行者情報では、中古収益不動産や建築請負を含む不動産開発事業における資金調達手段の一つとしてFunFundを活用すると書かれています。要するに、FunFundは単体で巨大な売上を作るサービスではなく、開発した不動産を「売り切る」以外に「小口化して保有・運用する」選択肢を増やす仕組みです。

また、建築請負も重要です。自社の設計・施工ノウハウを請負収入に変えられるため、販売益だけに頼らないラインになります。こうした補完機能があることで、本業は「開発販売一本足」より少し厚みが出ます。

ライン管理の役割は「管理戸数」と「地域の情報網」を増やすこと

ポイント
・ライン管理は湘南エリアの地主・不動産業者との関係を持つ
・管理・仲介の裾野が広がるほど、仕入れ、リーシング、売却の各局面で接点が増える
・開発会社単体より、管理会社を抱える方が出口と運営の選択肢が増えやすい

フロンティアハウス本体が開発販売に強い一方、ライン管理は管理と仲介に強い会社です。この組み合わせにより、グループ全体では「作る」「貸す」「仲介する」「管理する」を比較的一気通貫で回しやすくなります。

FunFund投資家から見ると、これは出口の選択肢が少し増えるという意味を持ちます。もちろん何でも救えるわけではありませんが、単純な開発会社単体よりは、リーシングや仲介の実務面に厚みがあります。

苦しくなりやすいのは、土地高・建設費高・金利高・販売鈍化が重なる局面

ポイント
・在庫型ビジネスなので、販売スピードが落ちると資金負担が急に増えやすい
・建設費や金利が上がると、粗利と資金繰りの両方に効く
・2026/6期中間の赤字は、この弱点が実際に数字へ出た局面と読める

2026年6月期中間の業績説明では、土地価格や建設費の高騰、金利上昇、人件費増加が利益を押し下げたと説明されています。本業がこの環境にさらされる以上、FunFund投資家も案件単体だけでなく、会社全体の在庫回転と資金繰りを見る必要があります。

フロンティアハウスの決算 / 財務レポート

ポイント
・2025/6期は売上横ばいでも営業利益が大きく伸び、採算改善が目立った
・一方で在庫は増え、総資産は重くなっている。自己資本比率13%前後は厚いとは言いにくい
・賃貸管理収益は下支えになるが、開発販売の振れ幅を吸収し切れるほどではない
・2026/6期中間の赤字は、コスト増・金利負担・一時損失に弱い事業構造をそのまま映している

※2023/6期は単体、2024/6期以降は連結のため、完全な連続比較ではありません。ただし、事業規模と財務構造の流れを見る材料にはなります。

2025/6期は「売上の伸び」より「採算改善」が大きかった

ポイント
・売上高は7,660百万円から7,455百万円へ微減
・それでも営業利益は202百万円から487百万円、経常利益は132百万円から415百万円へ拡大
・開発販売の案件採算や回収効率が改善した年と読む方が自然

2025年6月期は、売上高が前年よりやや減ったのに、営業利益と経常利益は大きく伸びました。これは単純な件数増ではなく、開発販売で利益が残りやすい案件構成だったか、原価や販管費を相対的に抑えられたと見るのが自然です。

本業が開発販売中心の会社では、売上成長よりも「どの案件を、どんな粗利で売れたか」の方が利益に効きます。2025/6期は、その意味で出来が良かった期でした。

B/Sは在庫の積み上がりが目立ち、かなり重い

ポイント
・総資産は2024/6期9,591百万円から2025/6期11,456百万円へ増加
・販売用不動産は604百万円から1,079百万円、仕掛販売用不動産は3,522百万円から4,280百万円へ増加
・2025年12月末にはそれぞれ1,477百万円、5,671百万円まで膨らんでいる

貸借対照表で見ると、不動産会社らしく在庫の重さが目立ちます。販売用不動産と仕掛販売用不動産は2025/6期に増え、2025年12月末にはさらに積み上がっています。これは裏を返すと、今後の売却や引き渡しで回収すべき資金が増えているということです。

自己資本比率は2025/6期でも13.7%にとどまり、2026/6期中間では11.9%まで低下しています。上場会社ではありますが、財務の余白が大きい会社とまでは言いにくいです。

賃貸管理収益は下支えだが、開発販売の波を消すほどではない

ポイント
・賃貸管理事業売上は2024/6期898百万円、2025/6期1,009百万円、2026/6期中間533百万円
・ストック収益としては着実だが、開発事業6,426百万円の振れ幅に比べると規模は小さい
・管理の存在は安心材料だが、「管理収益があるから大丈夫」と言い切るには弱い

不動産賃貸管理事業は伸びていますし、ストック収益としては大切です。ただ、金額規模を見ると、開発販売の変動を完全に吸収できるほどではありません。会社全体の利益と資金繰りは、やはり開発販売の回転に強く引っ張られると見ておくべきです。

2026/6期中間の赤字は、本業の弱点がそのまま数字に出た局面

ポイント
・売上高は2,231百万円で前年同期比23.6%増でも、営業損失74百万円、経常損失33百万円、中間純損失49百万円
・会社側は人件費、支払利息、吸収合併に伴う一時損失を要因に挙げている
・売上が増えても、コストと金利負担が重いと利益が残らない構造が見えた

2026/6期中間は、売上が増えたのに赤字でした。これは開発販売の会社にありがちな「売れたかどうか」だけではなく、いくらで仕入れ、いくらで建て、どれだけ金利を払い、どれだけ人員を増やしたかまで効く構造を示しています。

投資家目線では、この赤字をもって即NGとまでは言いませんが、少なくとも「地価や建設費が重い局面では利益が傷みやすい会社」だとは認識しておきたいです。

FunFund依存度はまだ限定的だが、資金調達ラインとしては見えている

ポイント
・不動産特定共同事業出資受入金は2024/6期143.5百万円、2025/6期80.0百万円、2025年12月末42.0百万円
・売上規模や在庫規模に比べると、FunFund資金はまだ補完的
・ただし、開発案件を小口化して別ルートで資金化できる意味はある

貸借対照表上の不動産特定共同事業出資受入金を見ると、現時点でFunFundが会社全体の屋台骨とは言えません。売上や総資産のスケールから見れば、まだ補完的です。

それでも、フロンティアハウスにとってFunFundは「売却」「保有」「小口化」という選択肢を増やすラインです。会社の資金調達力や商品供給力を見るときに、無視してよい存在でもありません。

FunFundの実績

ポイント
・公開ファンド14件を集計
・想定利回りは4.5%〜10.0%、平均6.32%、中央値6.5%
・運用日数は90日〜364日で、4〜6か月帯が中心
・インカム型9件、インカム+キャピタル型5件
・大家どっとこむ経由11件、自社募集フェーズ3件

FunFundは件数こそ巨大ではありませんが、公開14件を追うとサービスの輪郭はかなりはっきりします。高めの利回りを出しつつ、1棟収益アパート・収益レジを中心に、賃料型と売却益込み型を混ぜているサービスです。

利回りは7%台が中心で、上場企業系としては強め

ポイント
・公開14件の平均利回りは6.32%、中央値は6.5%
・7.0%案件が5件で最多
・4.5%〜10.0%まで開きがあり、案件ごとのリスク差が大きい

利回り分布を見ると、FunFundは7.0%帯がいちばん厚く、4.5%〜6.0%の中位帯もあります。中央値6.5%は、上場企業系サービスの中でもやや強めです。逆にいえば、利回りが高いぶん、案件ごとの出口と資本構成を丁寧に見るべきサービスだとも言えます。

運用期間は4〜6か月帯が中心で、長すぎない

ポイント
・4〜5か月が5件、6か月前後が4件で中心帯
・8〜9か月が3件、12か月は1件のみ
・超短期に寄せ切らず、半年程度で回す案件が主流

運用期間は4〜6か月帯が最も多く、長くても1年程度です。『短期すぎて案件の中身が見えにくい』タイプでも、『何年も寝かせる』タイプでもなく、半年程度で回しつつ、必要に応じて8〜9か月まで伸ばすサービスだと捉えると実態に近いです。

配当原資は「インカム型9件」と「売却益込み5件」に分かれる

ポイント
・公開14件のうち、インカム型が9件、インカム+キャピタル型が5件
・同じFunFundでも、賃料の安定性を見る案件と、売却益を見る案件で読み方が変わる
・高利回り案件ほど、配当原資と出口条件を確認したい

FunFundの実績で見落としやすいのがここです。案件数だけを見るとインカム型が主流ですが、売却益込み案件も5件あります。つまり、サービス全体を「賃料中心の安定型」と決めつけるとズレます。

投資家としては、利回りの数字より先に、その配当が賃料から来るのか、売却益まで織り込んでいるのかを見た方が判断しやすいです。

劣後比率は10〜30%帯が中心だが、初期11件は大家どっとこむ経由だった

ポイント
・劣後出資比率は10〜20%が5件、20〜30%が5件で中心帯
・10%未満が2件、30%以上が2件あり、保護の厚みは案件差が大きい
・公開14件のうち11件は大家どっとこむ経由、直近3件が自社募集フェーズ

劣後出資比率は10〜30%帯が中心ですが、9%台から40%超まで開きがあります。サービス全体として一定の投資家保護意識は見えますが、「FunFundならいつも同じ安全設計」とは言えません。

また、初期11件は大家どっとこむ経由での募集が確認でき、直近3件が自社募集フェーズです。実績を見ると、FunFundは最初から今の形で完成していたのではなく、提携募集から自社募集へ移ってきたサービスだとわかります。

キャンペーン情報

登録〜出資までの流れ

STEP1：会員登録

公式サイトの新規登録からメールアドレスとパスワードを入力し、認証コードを入力して仮登録を完了します。

STEP2：投資家登録 / 本人確認

氏名、住所、銀行口座などの情報を入力し、本人確認書類を提出します。FAQでは、運転免許証やマイナンバーカードなどの顔写真付き書類が例示されています。

STEP3：案件申込と入金

募集中のファンドに申込を行い、成立・当選後に案内メールに従って入金します。FAQでは、申込後の全額キャンセルは可能ですが、一部キャンセルはできないとされています。

FAQ

最低投資額はいくら？

公式FAQでは、匿名組合ファンドへの最低投資額は1口1万円と案内されています。まれにファンドごとに異なる場合があるため、個別案件の詳細確認が必要です。

振込手数料はかかる？

出資時の振込手数料は投資家負担です。FAQでは、分配時の振込手数料について、GMOあおぞらネット銀行宛は無料、その他金融機関宛は143円と案内されています。

分配金は源泉徴収される？

FAQでは、分配金は20.42%で源泉徴収されると案内されています。

クーリングオフはできる？

匿名組合契約書を確認してから8日以内であれば、所定の届出書を郵送で提出することで可能と案内されています。

途中解約はできる？

公式FAQでは、原則として途中解約はできないとされています。

法人でも登録できる？

FAQでは、法人会員登録は可能とされています。個人とは手続きが異なるため、詳細は問い合わせ対応となります。

利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール

FunFundだけでなく、他の不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングの募集予定もまとめて確認したい場合は、利回りカレンダーが便利です。Googleカレンダーに追加しておけば、募集開始日や運用期間をまとめて追えます。

不動産クラファン投資ツール
【利回りカレンダー】
複数サービスの募集予定をまとめて確認

ポイント
・不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングの年利・投資期間・募集方式を一覧で確認しやすい
・Googleカレンダーに登録するだけで設定完了
・複数サービスの募集タイミングをまとめて把握できる

【利回りカレンダーの使い方】ファンド情報自動更新ツール！

不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資のファンド情報を自動で更新します。googleカレンダーに共有するだけで、じぇいがおすすめする会社のファンド情報が一括管理＋自動更新されます。使い方や導入方法を解説しています。

j-life-consultation.com

2026.04.21

まとめ

ポイント
・FunFundは利回りが比較的高めで、1棟アパート / レジ中心の案件が多い
・ただし、売却益込み案件や借入併用案件もあるため、案件ごとの資本構成確認は必須
・運営会社は本業が不動産開発販売。FunFundはその資金調達手段の一つ
・上場企業なので一次情報を追いやすく、数字で監視しやすいのが強み

FunFundは、利回りだけ見れば魅力を感じやすいサービスです。ただ、実態は『総合不動産会社が、自社の得意物件を小口化して組成しているサービス』なので、案件単体だけでなく、フロンティアハウスの本業と決算まで見た方が判断しやすいです。

私なら、FunFundは案件を選んで使うサービスとして見ます。インカム型で借入なし、劣後がしっかりある案件は比較的わかりやすい一方、売却益頼みや借入併用の案件は、出口と返済順位をかなり丁寧に確認したいです。

出典・参考

・FunFund公式サイト：https://funfund.jp/
・FunFund ファンド一覧：https://funfund.jp/fund/list
・FunFund FAQ：https://funfund.jp/faq
・FunFund 会社情報：https://funfund.jp/organization/about_us
・FunFund 電子取引業務に係る開示：https://funfund.jp/e_trading_policy
・フロンティアハウス会社概要：https://www.frontier-house.co.jp/company_about/
・フロンティアハウス サービス紹介：https://www.frontier-house.co.jp/company_service/
・フロンティアハウス IR：https://www.frontier-house.co.jp/ir/
・ライン管理 会社概要：https://www.linekanri.co.jp/company/
・利回りカレンダー：https://j-life-consultation.com/rimawari-calendar/5632/