不動産STの元本払戻金とは？分配金・利回りをALTERNAとrengaで解説

不動産のデジタル証券（不動産ST）で、分配金の明細に「利益分配」と「元本払戻金」が並んでいることがあります。
「配当をもらったと思ったら、自分のお金が戻ってきただけ？」と戸惑うところですよね。

結論は、分配金の全額が利益とは限りませんが、元本払戻金があるだけで損をしているとも言えません。
建物の購入費用を少しずつ経費にする「減価償却」があるため、帳簿の利益と、実際に残る現金が違うからです。
この記事では、図と計算例でその違いを説明し、ALTERNA（オルタナ）とrenga（レンガ）の分配金の見方も紹介します。

不動産STの分配金は「利益」と「元本払戻金」の合計

ポイント
・受取額のすべてが利益ではない
・元本払戻金は出資金の一部返還
・利益を超える分配にも仕組みがある

利益分配は、家賃収入などから経費を引いた会計上の利益を配るものです。
元本払戻金は、利益を超えて配るお金のうち、出資金の一部を返す扱いになる部分です。
「利益超過分配」とも呼ばれます。

内訳	何のお金？
利益分配	家賃などから経費を引いた利益
元本払戻金	会計上の利益を超えて配る、出資金の一部返還

例えば、1年間で6万円の分配を受け、その内訳が利益4万円・元本払戻金2万円なら、利益分配は4万円です。
でも、元本払戻金の2万円も、家賃から生まれた現金を使って支払われることがあります。
「出資金の返還」という分類と、そのお金がどこから生まれたかは、同じ話ではありません。
まずはなぜ利益より多い現金が残るのかを見てみましょう。

なぜ利益を超えて分配できる？減価償却を図解

ポイント
・建物代は何年にも分けて経費にする
・減価償却を計上しても現金は減らない
・残った現金から元本を払い戻す

建物代は、買った年だけの経費にしない

建物は何年も使うため、購入費用を使う期間に分けて経費にします。
この毎年の経費が「減価償却費」です。
建物を買うときには現金を支払いますが、翌年以降、減価償却費を計上するたびに同じ金額を支払うわけではありません。

その結果、利益の計算では減価償却費を差し引いていても、その年の現金は手元に残ります。
ファンドの立ち上げ時に払った費用を、後の期間に分けて経費にする場合も同じです。

家賃10万円・経費4万円・減価償却2万円の例

仕組みだけを見るため、家賃が10万円入り、管理費などの支払いが4万円、減価償却費が2万円の例を考えます。
税金、修繕用の積立、借入元本の返済などは省いた仮定例です。

• 帳簿の利益：10万円−4万円−2万円＝4万円
• 残る現金：10万円−4万円＝6万円
• 全額を配るなら：利益分配4万円＋元本払戻金2万円＝6万円

これなら、利益を超えて6万円を配っても、家賃から残った現金で支払えます。
利益が4万円だから、配れる現金も4万円までとは限らないということです。

実際のファンドでは、現金の全部を配らず、修繕や返済のために残すこともあります。
物件から生まれる利益の考え方は、NOI利回りと表面利回りの違いでも説明しています。

元本払戻金はタコ足配当？最後の償還額は減る？

ポイント
・払戻金があるだけで危険とは言えない
・修繕や返済に必要なお金は残す
・最後の受取額は売却価格などで決まる

家賃から残る現金の分配と、無理な払い出しは違う

「利益を超える配当」と聞くと、運用がうまくいかず、元本を切り崩して配っているように感じます。
ただ、先ほどの例なら、家賃収入から現金6万円が残っています。
このような分配まで、すべて無理なタコ足配当と考える必要はありません。

気をつけたいのは、家賃からどれだけ現金が残るか、今後の修繕費や借入返済を払えるかです。
入居が減って家賃収入が落ちたり、大きな修繕が必要になったりすれば、配れる金額は減ります。
高い分配を続けるために、必要な資金まで払い出していないかが大切です。

元本の残高が減っても、物件の売却価格は別に決まる

元本を一部返せば、出資金の残高や税金の計算に使う取得価額は調整されます。
一方で、その金額と、最後に受け取る償還金が同じになるとは限りません。

不動産の売却価格は、家賃、立地、金利、買い手の需要などで変わります。
減価償却が進んでも高く売れることはありますし、家賃が順調に入っていても買値より安くなることはあります。
売却代金から借入金や費用を払った残りが、最終的な回収に関わります。

すでに受け取った払戻金を、最後にもう一度受け取れるわけではありません。
そこで、途中の分配と最後の償還を足した計算が役立ちます。

表示利回りと、最後まで運用した「もうけ」はどう違う？

ポイント
・分配金利回りには払戻金を含む場合がある
・利益部分だけでも最終損益は決まらない
・分配と償還を合計して投資額を引く

100万円に対して年間6万円を分配するなら、当初の投資額に対する分配率は6％です。
その6万円に元本払戻金が含まれていても、受け取る分配額の目安としての6％には意味があります。
ただし、「毎年、資産が6％ずつ増える」という意味にはなりません。

逆に、利益分配が4万円だからといって「本当の利回りは必ず4％」と決めることもできません。
最後に不動産がいくらで売れるかで、投資全体の損益が変わるためです。

100万円を投資し、5年間で30万円を受け取ったら

年間6万円の分配を5年間受け取り、合計30万円になった例です。
この30万円には元本払戻金も含めます。
税金・追加費用を省き、最後の受取額だけが異なる3つのケースで比べます。

最後の受取額	5年間のもうけ
100万円	30＋100−100＝30万円
90万円	30＋90−100＝20万円
70万円	30＋70−100＝0円

この計算では、分配金に入っている元本払戻金を、もう一度引く必要はありません。
最初に払った100万円と、最後までに受け取った合計額の差だからです。
実際の収支を出すときは、購入・売却の手数料や税金も含め、実際の入出金で計算します。

同じ30万円の利益でも、3年で受け取るか10年かでは運用効率が違います。
期間の違う商品を比べるときは、受取時期も反映するIRR（内部収益率）などを使います。
上の表は5年間の利益額で、年利を表したものではありません。

ほかの投資方法との違いも知りたい方は、不動産STのサービス比較をご覧ください。

ALTERNAとrengaの分配金を実例で見る

ポイント
・表示利回りには元本の払戻しも含む
・ALTERNAは分配の内訳を金額で確認
・rengaも利益と出資金の払戻しを分配

ALTERNAもrengaも、表示されている年利のすべてが利益というわけではありません。
実際の募集商品を見ると、元本の払戻しが分配にどう含まれるかが分かります。

ALTERNA：予想表示176円のうち、155円が元本払戻金

ALTERNAは、三井物産グループが運営する不動産STサービスです。
「文京区目白台・学生レジデンス」の予想分配金利回りは、当初2期の平均で年3.0％です。

第1期の1口あたりの予想表示額は176円。
内訳は利益分配8円、税相当分13円、元本払戻金155円です。
この例では、分配の大部分が元本を返す扱いになっています。

税相当分13円は、ファンド内で引かれた税金を表示上足し戻した金額です。
投資家への課税時に二重課税を調整するためのもので、13円が追加でそのまま振り込まれるわけではありません。
176円は手取り額ではなく、利回り計算に使う予想表示額です。

だからといって、利益分配8円だけを見て「ほとんど稼げない商品」と決めるのも早計です。
家賃から残った現金を元本払戻金として受け取り、最後に物件をいくらで売れるかまで含めて、投資全体のもうけが決まります。

物件の特徴や途中売却の方法は、ALTERNAのメリット・注意点で詳しく紹介しています。

renga：年4.0％の中にも、出資金の払戻しが入る

rengaは、デジタル証券株式会社が運営する不動産STサービスです。
例えば「renga第2号南青山」は1口10万円、当初の運用期間は3年、税引前の想定平均分配金利回りは年4.0％です。

この年4.0％にも、利益分配と出資金の払戻しの両方が含まれています。
利益と払戻しの割合は決算ごとに変わるので、受け取った分配金の明細で内訳を確認できます。

年4.0％は不動産の売却損益を含まない想定です。
運用中の分配に加え、最後に物件を高く売れれば売却益も期待できますが、安く売れば全体の収益は下がります。
ALTERNAの上の例も同様に、表示利回りには売却損益を含みません。

運営会社や投資家間売買の仕組みは、rengaのメリット・注意点をご覧ください。

元本払戻金の税金は？ALTERNAとrengaで扱いが違う

ポイント
・rengaの払戻し部分は非課税
・ALTERNAも払戻しで必ず課税とは限らない
・同じSTでも税制は一律ではない

税金は「デジタル証券」という名前だけでは決まりません。
日本に住む個人の場合、今回取り上げた両サービスでは、次の違いがあります。

サービス	利益と元本払戻しの税金
renga	利益分配：雑所得・総合課税。原則20.42％を源泉徴収。 出資金の払戻し：非課税。
ALTERNA	利益分配：配当所得として原則20.315％を源泉徴収。 元本払戻し：配当課税はなし。対応する取得費を引いた譲渡益が出れば課税。

renga：20.42％が最終的な税率とは限らない

rengaの利益分配は、給与などほかの所得と合わせて税額を計算する雑所得です。
利益から先に引かれる20.42％と、最終的な税負担は一致しないことがあります。
一方、出資金の払戻し部分には、利益分配と同じ源泉徴収をかけません。

払戻しを受けた分は出資金の残高に反映されます。
後の売却・契約終了時には、その残高などをもとに損益を計算するため、払戻し部分が非課税だから、最後に生じる利益まで非課税になるわけではありません。

ALTERNA：元本払戻金に、必ず税金がかかるわけではない

元本払戻金は利益の配当ではないため、配当所得としては課税されません。
2026年4月からは「持分の一部を売った」とみなして損益を計算しますが、払戻金を受け取るたびに税金が発生する、という意味ではありません。

例えば、税金の計算に使う取得価額と信託元本がともに100万円で、2％にあたる2万円を払い戻すとします。
払戻額2万円に対応する取得費も2万円なので、譲渡益は0円。この払戻しでは課税される利益がありません。

2万円の払戻しを受ける例	金額
払戻額	2万円
対応する取得費	100万円×2％＝2万円
みなし譲渡益	2万円−2万円＝0円
払戻し後の取得価額	100万円−2万円＝98万円

ただし、取得価額は98万円へ下がります。
その後100万円で売却できた場合は、差額の2万円が譲渡益になります。
上の例は、手数料や端数処理を省いた計算です。

一方、同じ信託元本100万円分を90万円で買っていたなら、2万円の払戻しに対応する取得費は1万8,000円です。
差額の2,000円がみなし譲渡益になるため、購入価格によっては払戻しの時点で税金がかかります。
実際の取得価額や損益は、ALTERNAの取引報告書・年間取引報告書で確認できます。

rengaの課税方式をさらに知りたい方は、rengaの仕組みと税制をご覧ください。

申込前は、分配金のどこを見ればいい？

ポイント
・利益と払戻しの内訳
・利回りの計算に使う投資額・期間
・売却後に残るお金

① 利益と元本払戻金はいくらずつ？

商品ページや目論見書の「予想分配金」「分配方針」を見ます。
全体の年利だけでなく、元本払戻金を含むか、何期分を平均した数字かも大切です。
保有後は分配金のお知らせで、利益・払戻し・税金・実際の入金額を確かめられます。

② その利回りは、何円を投資した場合の数字？

当初の購入金額を使うのか、払戻し後の出資残高を使うのかで、同じ分配額でも利回りの数字は変わります。
途中売買で購入した場合は、自分の購入価格や手数料も違います。
サービス名と年利だけを並べず、自分が払う金額に対していくら受け取れるかで比べたいところです。

③ 不動産を売った後、どれだけ残りそう？

家賃からの定期分配が魅力でも、最後の売却で大きく値下がりすれば、途中でもらった分を失うことがあります。
売却価格の想定、借入残高、売却費用を見るのは、そのためです。
銀行借入が多い商品は、物件価格の小さな下落でも、投資家に残るお金への影響が大きくなります。

借入や換金のリスクも含めた検討には、不動産STのデメリット・リスクを役立ててください。

まとめ｜定期収入を楽しみながら、投資全体の収支も見る

ポイント
・分配金は利益と払戻しに分かれる
・減価償却で現金と利益に差が出る
・最終利益は分配・償還の合計で判断

不動産STの元本払戻金は、利益を超えて投資家に配る、出資金の一部返還です。
減価償却などによって家賃から現金が残るため、利益以上の分配があること自体は、おかしな仕組みではありません。

定期的に入ってくるお金を生活に使えるのは、分配型の投資の魅力です。
そのうえで、「今年いくら受け取れるか」と「投資したお金が最終的にいくら増えたか」は、どちらも知っておきたいところです。

分配金の内訳を理解できれば、元本払戻金という言葉だけで避ける必要も、表示利回りだけで飛びつく必要もありません。
家賃から生まれる現金と、最後に不動産を売って残るお金に納得できるか。

そこまで見て、ALTERNAやrengaの商品を選びたいですね。

出典・参考

商品例は2026年11月1日、税制は11月3日に確認。
金額の仮定例と、各商品の予想表示を区別して記載しています。

• ALTERNA｜元本払戻金（利益超過分配）の仕組み
• ALTERNA｜文京区目白台・学生レジデンス／予想分配金の計算資料
• ALTERNA｜2026年4月の税制改正
• renga｜第2号南青山／交付目論見書
• renga｜分配金の定義／減価償却費
• renga｜分配金の税金／出資金の払戻し／償還
• 国税庁｜特定受益証券発行信託の終了等による所得
• 野村證券｜2026年4月の税制改正に伴う不動産STの税務
• ALTERNA：みなし譲渡損益の計算方法