NOI利回りとは？計算式・表面利回り・キャップレートの違い

NOI利回りは、年間NOIを物件価格で割った割合です。
計算式は「年間NOI ÷ 物件価格 × 100」で、借入条件や減価償却、投資家の税金をいったん外し、物件そのものが生む収益力を確認できます。
ただし、NOI利回りは投資家が受け取る利回りではなく、数字の高低だけで物件の良し悪しも決まりません。

この記事でわかること
・NOI利回りについて最初に押さえたい結論
 ・NOIとNOI利回りの意味
 ・NOI利回りの計算式
 ・NOI利回り・NCF計算ツール
 ・NOIに含める収入と費用
 ・NOIに含めない費用
 ・具体的な計算例
 ・4種類の利回りの違い
 ・NOI利回りとキャップレートの違い
 ・NOI利回りの目安
 ・NOIとキャップレートから物件価格を考える方法
 ・NOI利回りが高い物件の注意点
 ・J-REITの開示資料での確認方法
 ・不動産クラファンでの読み方
 ・資料を読むときの9つの確認項目
 ・よくある質問
 ・出典・参考
 ・まとめ

結論｜NOI利回りは物件自体の収益力を見る指標
NOIとNOI利回りとは
NOI利回りの計算式
1. 年換算するときは運用期間にも注意する
2. 実績NOIと予想NOIを混ぜない
NOI利回り・NCF計算ツール
NOIに含める収入・費用
1. 空室率は面積・戸数・賃料のどれで計算したかを見る
NOIに含めない費用｜借入返済・減価償却・税金・CAPEX
1. 通常修繕とCAPEXの境界は資料ごとに確認する
具体例｜満室想定賃料からNOI利回りまで計算
表面利回り・NOI利回り・NCF利回り・投資家利回りの違い
NOI利回りとキャップレートは同じ？
NOI利回りの目安は何％？
NOIとキャップレートから物件価格を考える
NOI利回りが高ければよいとは限らない
J-REITの開示資料でNOI利回りを確認する方法
不動産クラウドファンディングでNOIをどう使う？
資料を読むときの9つの確認項目
NOI利回りに関するFAQ
出典・参考
まとめ｜NOI利回りは数字より計算条件を見る

結論｜NOI利回りは物件自体の収益力を見る指標

最初に押さえたい結論
・NOI利回り＝年間NOI ÷ 物件価格 × 100
・NOIは賃料などの収入から、物件運営に必要な費用を引いた利益
・借入返済、減価償却、投資家の税金はNOIへ含めない
・表面利回りより物件の収益力を比較しやすいが、投資家の手取り利回りとは違う
・高いほど安全、有利とは限らず、分子と分母の前提まで確認する

NOI利回りの役割は、資金調達や税務の違いをいったん外して、不動産が通常の運営からどれくらい利益を生むかを見ることです。
同じ物件でも、自己資金で買う人と借入れを使う人では手残りが変わりますが、物件の賃料、空室、管理費、修繕費などは共通します。
その共通部分を比較するためにNOIとNOI利回りが使われます。

ただし、NOI利回り5％と書かれていても、実績賃料なのか満室想定なのか、物件価格へ取得費用を含むのか、修繕費や固定資産税をどこまで引いたのかで数字は変わります。
利回りの数値だけでなく、分子・分母・期間・実績か予想かをそろえて比べることが最も重要です。

NOIとNOI利回りとは

NOIは「Net Operating Income」の略で、日本語では純営業収益、純収益などと訳されます。
賃料や駐車場収入などから、空室・未収損失と物件の運営費用を差し引いた利益です。

NOIの基本式
有効総収入＝満室想定の賃料収入 − 空室・未収損失＋その他収入
NOI ＝有効総収入 − 年間運営費用
NOI利回り＝年間NOI ÷ 物件価格 × 100

満室想定の賃料をそのまま利益とみなさず、空室や滞納を反映し、さらに管理、維持、保険、通常の修繕などの費用を引く点が表面利回りとの大きな違いです。
そのため、NOI利回りは表面利回りより低くなるのが通常です。

一方で、NOIは会計上の営業利益と必ず一致する数字ではありません。
減価償却や借入利息を含めない一方、物件の運営に必要な固定資産税や保険料を含めるなど、不動産の収益力を見る目的に合わせて組み替えた指標だからです。
ARESのNOI解説でも、総収益から運営費用を控除し、減価償却前の純収益を求める考え方が示されています。

用語	意味
満室想定収入	すべての貸室が設定賃料で稼働したと仮定した年間収入
有効総収入	満室想定収入へ空室・滞納とその他収入を反映した実効的な収入
運営費用	物件を通常運営するために継続して必要となる費用
NOI	有効総収入から運営費用を差し引いた物件の純営業収益
NOI利回り	NOIが物件価格に対して何％あるかを示す割合

NOI利回りの計算式

NOI利回りは、1年間のNOIを物件価格で割り、100を掛けて求めます。

計算式
年間NOI 800万円 ÷ 物件価格1億6,000万円 × 100 ＝ NOI利回り5.00％

計算自体は簡単ですが、比較するときは物件価格の定義をそろえる必要があります。
取得価格だけを使う資料もあれば、仲介手数料、不動産取得税、登記費用などを含む総投資額を使う資料もあります。
鑑定評価額や期末帳簿価額を分母にした利回りもあるため、同じ5％でも意味は同じではありません。

年換算するときは運用期間にも注意する

半年分のNOIを単純に2倍して年換算すると、季節性や一時的な空室、修繕費の偏りが消えて見えることがあります。
ホテル、商業施設、物流施設などは季節や契約更新の影響も受けるため、年換算値だけでなく算定期間と過去実績も確認してください。

実績NOIと予想NOIを混ぜない

実績NOIは実際の賃料・空室・費用を基にしますが、予想NOIは将来の稼働率、賃料改定、費用削減などの仮定を含みます。
取得直後の空室改善や改修を前提とする物件では、予想NOIが実績を大きく上回ることもあります。
予想値を使うなら、いつ、どの施策で、どこまで改善する想定なのかを確認します。

NOI利回り・NCF計算ツール

年間賃料、空室損失、運営費用、物件価格などを入力すると、表面利回り、NOI利回り、NCF利回りを同じ条件で計算できます。
初期値には後ほど解説する計算例を入れているため、数字を変えながら収益と費用の影響を確認してください。

利用前に確認
・入力条件を機械的に整理する試算であり、安全性、将来の収益、推奨投資額を判定するものではありません。
・不明な項目を0円や確認済みとして扱わず、契約成立前書面などの一次資料を優先してください。
・入力内容と計算結果は端末内で処理し、外部へ送信・保存しません。

上の画面をそのまま操作できます。
表示されない場合は、NOI利回り・NCF計算ツールを別ページで開くこともできます。
入力内容と計算結果は端末内で処理し、記事側へ送りません。

NOIに含める収入・費用

NOIには、物件の通常運営から継続的に発生する収入と費用を反映します。
賃料だけでなく、駐車場、看板、自動販売機、共益費などの収入を含む場合があります。

区分	主な項目
収入	賃料、共益費、駐車場、倉庫、看板、自動販売機、その他の継続的な物件収入
収入から控除	空室損失、賃料未収、フリーレントなど
運営費用	建物管理、清掃、警備、設備保守、賃貸管理、保険、通常修繕、水道光熱費など
公租公課	物件運営に直接関係する固定資産税・都市計画税などを運営費用へ含めるのが一般的

ただし、項目名だけで判断しないでください。
たとえば修繕費でも、日常的な小修繕は運営費用へ含める一方、建物の価値や耐用年数を高める大規模更新はCAPEXとしてNOIの外に置くことがあります。
管理報酬も、物件管理の費用なのかファンド運営の報酬なのかで扱いが変わります。

空室率は面積・戸数・賃料のどれで計算したかを見る

入居率95％でも、残り5％が高賃料区画なら収入への影響は5％を超える場合があります。
期末時点だけ満室でも、年間では空室期間があったかもしれません。
NOIを読むときは、期末稼働率だけでなく、期間平均、賃料ベース、フリーレント、未収金の扱いを確認します。

NOIに含めない費用｜借入返済・減価償却・税金・CAPEX

NOIは物件の運営力を比べる指標なので、買い手の資金調達や会計・税務によって変わる項目は原則として外します。

NOIへ含めない主な項目	含めない理由
借入金の元本返済	物件の費用ではなく、購入者の資金調達方法で変わるため
借入利息	金利、LTV、借入期間など購入者の条件で変わるため
減価償却費	現金支出を伴わない会計上の費用であり、償却方法でも変わるため
所得税・法人税	所有者や投資家の属性・所得で変わるため
取得費用・売却費用	通常運営ではなく、取得・処分の時点で発生するため
CAPEX	通常修繕を超える資本的支出として、NOIの後で調整するため
投資家への分配	NOI、借入返済、報酬、積立金などを経た後の配分だから

ここでいう「税金を含めない」は、所有者の所得税や法人税を指します。
固定資産税や都市計画税など、物件の保有・運営に直接かかる公租公課は運営費用へ含めるのが一般的です。
資料に「税金」とだけ書かれている場合は、何の税を指すかまで確認してください。

通常修繕とCAPEXの境界は資料ごとに確認する

故障した設備を元の状態へ戻す支出は修繕費、設備更新や大規模改修で価値・耐用年数を高める支出はCAPEXと整理されることが多いです。
ただし、実務上の区分は工事内容や資料の定義で変わります。
NOIが高くても、CAPEXを後回しにしているだけなら、将来の手残りは多くありません。

具体例｜満室想定賃料からNOI利回りまで計算

物件価格1億6,000万円、満室想定の年間賃料1,200万円という例で、表面利回りからNCF利回りまで順番に計算します。

満室想定賃料1,200万円からNOI800万円、NCF730万円へ至る計算の流れ

項目	金額・計算
満室想定年間賃料	1,200万円
空室・未収損失	60万円
その他収入	20万円
有効総収入	1,200万円 − 60万円＋ 20万円＝ 1,160万円
年間運営費用	360万円
NOI	1,160万円 − 360万円＝ 800万円
物件価格	1億6,000万円
NOI利回り	800万円 ÷ 1億6,000万円＝ 5.00％

表面利回りは、満室想定賃料1,200万円を物件価格1億6,000万円で割るため7.50％です。
空室・未収損失と運営費用を反映すると、NOI利回りは5.00％まで下がります。
この2.50ポイントの差に、物件を実際に運営するための負担が表れています。

さらに、敷金・保証金等の運用益10万円を加え、CAPEX80万円を引くとNCFは730万円です。
この例のNCF利回りは730万円 ÷ 1億6,000万円＝ 4.5625％となり、小数第2位までなら4.56％です。

NCFの定義に注意
ここでは、日本の不動産証券化・鑑定評価で用いられる「NOI ＋一時金の運用益 − CAPEX」という考え方でNCFを計算しています。
NCFを借入返済後の手残りなど、別の意味で使う資料もあるため、略語だけで判断しないでください。

表面利回り・NOI利回り・NCF利回り・投資家利回りの違い

同じ物件でも、どこまで収入・費用を反映するかによって利回りは変わります。
投資判断では、数字の大きさより「誰にとって、何を分子と分母にした利回りか」を確認してください。

同じ物件の表面利回り7.50％、NOI利回り5.00％、NCF利回り4.56％と投資家利回りの違い

利回り	何を確認する数字か
表面利回り	満室想定賃料と物件価格だけで計算する簡易的な入口の数字
NOI利回り	空室と通常の運営費用を反映した、物件自体の収益力
NCF利回り	NOIへ一時金運用益とCAPEXを反映した、価格評価に近い純収益
投資家利回り	借入利息、運営報酬、取得・売却費用、価格変動、税金なども影響する投資家側の収益

NOI利回りが5％でも、借入金利が高い、運営報酬が大きい、修繕積立が不足している、売却費用が重い場合、投資家の受取利回りは低くなります。
反対に借入れを使うことで自己資金に対する利回りが高くなる場合もありますが、価格下落時の損失率や借換えリスクも大きくなります。

不動産クラウドファンディングの想定利回りや、入出金・資金拘束を含む実際の収益の見方は、不動産クラウドファンディングの利回りで詳しく整理しています。

NOI利回りとキャップレートは同じ？

同じ純収益と価格を使えば、NOI利回りとキャップレートは同じ算式・同じ数値になることがあります。
ただし、使う場面と数値の作り方は分けて考えた方が安全です。

指標	主な使い方
NOI利回り	取得価格や現在価格に対し、実績・予想NOIが何％あるかを測る
キャップレート	市場が求める還元利回りとして、安定的な純収益から物件価格を求める

直接還元法では、一期間の純収益を還元利回りで割って収益価格を求めます。
式は「価格＝純収益 ÷ キャップレート」です。
買値と実績NOIから結果として計算する利回りと、将来の安定収益と市場の要求利回りから価格を考えるキャップレートでは、向いている方向が違います。

また、日本の鑑定評価ではNOIではなく、NOIへ一時金運用益とCAPEXを調整したNCFを分子にする場合があります。
NOIに対する利回りとNCFに対する利回りを無条件に同じものとして比べないでください。
ARESのキャップレート解説や鑑定評価書の算定注記で、純収益の定義を確認します。

NOI利回りの目安は何％？

NOI利回りに、全国・全用途へ共通する適正値はありません。
地域、用途、築年、賃貸契約、テナント信用力、残存期間、修繕状態、流動性によって、市場が求める利回りが変わるためです。

参考として、日本不動産研究所の第54回「不動産投資家調査」には、2026年4月時点の市場参加者による期待利回りが掲載されています。
主な例は次のとおりです。

用途・エリア	期待利回りの例
オフィス・丸の内／大手町	3.2％
賃貸住宅・東京城南	ワンルーム3.6％、ファミリー3.7％
都心型商業・銀座	3.3％
郊外型商業・東京	5.0％
物流施設・東京	江東地区3.8％、多摩地区4.0％

この表の読み方
上の数字は、調査条件に合う標準的な物件を想定した市場参加者の期待利回りです。
個別物件の実績NOI利回りでも、安全と危険を分ける基準でもありません。
用途、地域、築年、基準日、収益の定義が違う物件へ、そのまま当てはめないでください。

目安を使うなら、同じ用途・地域・築年・賃貸条件・基準日の物件と比較します。
さらに、分子が実績NOIか予想NOIか、分母が取得価格か鑑定価格か、CAPEXを反映したNCFかもそろえます。
一つでも条件が違えば、差が物件の魅力から生じたのか、計算方法から生じたのか分からなくなります。

NOIとキャップレートから物件価格を考える

長期的に安定すると考えるNOIとキャップレートがあれば、簡易的な収益価格は「NOI ÷ キャップレート」で計算できます。

キャップレート	NOI800万円から求める価格
4.5％	約1億7,778万円
5.0％	1億6,000万円
5.5％	約1億4,545万円
6.0％	約1億3,333万円

NOIが同じなら、市場が求めるキャップレートが上がるほど価格は下がります。
金利上昇、資金調達環境の悪化、物件・地域への評価低下などで、投資家がより高い利回りを求めるようになるからです。

さらに、NOIが10％減って720万円となり、キャップレートも5.0％から5.5％へ上昇すると、簡易価格は約1億3,091万円です。
当初の1億6,000万円から約18.2％下がります。
収益低下と要求利回り上昇が同時に起きると、価格への影響が重なることが分かります。

これは将来価格の予測ではなく、式の動きを理解するための単純な試算です。
実際の鑑定では、安定的な純収益の査定、CAPEX、一時金、将来の賃料、売却費用、複数の評価手法なども考慮されます。

NOI利回りが高ければよいとは限らない

NOI利回りが高い理由は、大きく「NOIが多い」か「物件価格が低い」かのどちらかです。
どちらも一見すると有利ですが、将来も維持できるかを確認しなければなりません。

高いNOI利回りで確認したい理由
・現在の賃料が相場より高く、更新時に下がる可能性がある
・一社のテナントへ収入が集中している
・満室想定や将来の賃上げが強すぎる
・必要な修繕やCAPEXが先送りされている
・借地権、旧耐震、用途、立地、流動性などのリスクが価格へ反映されている
・売り急ぎではなく、収益悪化を見込んで価格が下がっている

高い分子が現実的かを確認する

満室想定賃料、稼働率、賃料単価、その他収入、運営費用のどこかが楽観的なら、予想NOIは高く見えます。
周辺相場、過去の入居率、テナントの契約期限、フリーレント、修繕履歴と照らし、再現性がある収益かを確認します。

低い分母に理由がないかを確認する

物件価格が低いのは割安だからとは限りません。
権利関係、建物状態、賃貸需要、災害、土壌、違法状態、出口の狭さなど、将来の買い手が嫌う要因を反映している場合があります。
利回りが相場より高いほど、差が生じた理由を言葉で説明できる状態にしてください。

低いNOI利回りにも納得できる理由が必要

都心の好立地、長期契約の優良テナント、築浅、代替しにくい用途などは、安定性や売却しやすさが評価され、利回りが低くなることがあります。
ただし、低利回りなら安全という意味でもありません。
金利、賃料、価格が少し動くだけで投資妙味が薄れるため、流動性と下値余地まで確認します。

J-REITの開示資料でNOI利回りを確認する方法

J-REITでは、物件取得の適時開示、決算説明資料、資産運用報告、有価証券報告書などにNOIやNOI利回りが掲載されます。
JPXのJ-REIT情報や各投資法人のIRページから一次資料を確認できます。

取得資料では「年換算実績NOI ÷ 取得価格」、決算資料では期間実績NOI、鑑定評価では将来の安定的な純収益というように、同じ物件でも目的が違います。
まず表の脚注で、実績か予想か、年換算したか、取得価格・帳簿価額・鑑定評価額のどれで割ったかを確認します。

J-REITで見る順番
1. 物件別NOIと算定期間
2. 稼働率、賃料単価、テナント集中
3. NOI利回りの分母
4. 鑑定NOI・NCFとキャップレート
5. 修繕費・CAPEXと今後の工事計画
6. 借入金利、LTV、返済期限
7. 投資法人全体の分配金と投資口価格

物件のNOIが増えても、借入利息、運用報酬、増資による口数増加、売却損益などによって一口当たり分配金は同じように増えない場合があります。
J-REITの分配金利回りは、予想分配金を現在の投資口価格で割る数字です。
物件NOI利回りとは分子も分母も違うため、直接並べて優劣を決めないでください。

不動産クラウドファンディングでNOIをどう使う？

不動産クラウドファンディングでは、投資家向け想定利回りと物件のNOI利回りを分けて見ます。
想定利回りは投資家への分配設計であり、物件収益から借入返済、運営報酬、各種費用、優先・劣後の配分などを経た後の数字です。

J-REITと不動産クラウドファンディングで物件NOIから投資家利回りへ至る流れ

インカム型は賃料が分配を支えられるかを見る

賃料を主な配当原資とする案件では、満室想定賃料、稼働率、賃貸契約、運営費用、修繕、借入利息を確認します。
投資家への予定分配額がNOIに近すぎる場合、空室や費用増加を吸収する余裕が小さい可能性があります。
マスターリースがある場合も、最終テナントの賃料と営業者が受け取る賃料、解約条件を分けて見ます。

キャピタル型・開発型はNOIだけで判断しない

売却益を主な配当原資とする案件や開発中の物件では、現在のNOIが低い、またはほとんどない場合があります。
それだけで案件が悪いとは言えませんが、投資判断の中心は取得・組成価格、完成までの資金、工事、販売価格、売却先、出口へ移ります。
賃料のない土地や開発案件へ、完成後のNOI利回りだけを当てはめるのは危険です。

NOIが非開示なら、分からない部分を残す

募集ページに賃料や運営費用がなければ、正確なNOIは計算できません。
周辺賃料から推計する方法はありますが、テナント契約、空室、フリーレント、管理費、修繕を確認できなければ誤差が大きくなります。
推計値を確定値のように扱わず、契約成立前書面、財産管理報告書、鑑定評価の要約などで開示範囲を確認してください。

物件価格とファンドの組成総額、借入れ、劣後出資の関係は、不動産クラウドファンディングの募集金額の見方で整理しています。
物件収益からどの費用を経て分配されるかは、不動産クラウドファンディングの分配原資も確認してください。

資料を読むときの9つの確認項目

NOI利回りを比較するときは、次の9項目を順番に確認すると、数字の見かけに引っ張られにくくなります。

確認項目	見る内容
1. 実績か予想か	過去実績、直近実績、取得後予想、安定稼働予想を混ぜていないか
2. 算定期間	通年値か、短期間を年換算した数字か
3. 収入の前提	満室想定、実際の稼働率、賃料単価、その他収入、フリーレント
4. 運営費用	管理、保険、固定資産税、通常修繕などをどこまで含むか
5. CAPEX	大規模修繕や設備更新をNOIの外へ置き、先送りしていないか
6. 分母	取得価格、総投資額、帳簿価額、鑑定評価額のどれか
7. キャップレート	NOIかNCFか、取引利回りか期待利回りか、基準日はいつか
8. 投資家までの費用	借入利息、運営報酬、積立金、取得・売却費用、税金
9. ストレス時	空室、賃料低下、費用増加、金利上昇でNOIと価格がどう変わるか