ALTERNA（オルタナ）の評判は？三井物産グループの不動産デジタル証券を解説

※本記事にはPRを含む場合があります。
※想定利回り、手数料、売却条件、キャンペーンは変更される場合があります。
投資前に最新の商品説明書、目論見書、契約締結前交付書面を確認してください。

ALTERNA（オルタナ）は、大型不動産へ小口で投資したい人の選択肢になる一方、元本保証や自由な換金を求める人には向かないサービスです。
運営は三井物産デジタル・アセットマネジメント。
三井物産グループの金融商品取引業者ですが、グループ名や登録が投資家の損失を補償するわけではありません。

評判を判断するときは、物件の賃料や借入比率（LTV）に加え、購入・保有・売却の費用まで確認しましょう。
途中売却の制度はありますが、商品ごとの申請期間に限られ、成立や時期は保証されません。
通常の手順では、売却手数料を差し引いた受取額は1口あたり基準価額の97%（小数点以下切り捨て）です。

結論｜約5年保有でき、商品ごとの条件を比べられる人向け

判断のポイント
・使う時期が決まっていない余裕資金で考える
・利回りとLTV、手数料、売却条件をセットで比べる
・口コミと商品の公式条件を分けて読む

当サイトが2026年8月10日に集計した不動産デジタル証券21商品の募集条件では、想定利回りは年3.0〜5.2%、設計期間は約5年が中心でした。
以下の商品集計はこの時点の比較資料です。
現在の商品総数や最新の募集条件を表すものではなく、銀行融資などを裏付けとする「そだつ貯蓄」とも区別しています。

運営主体	三井物産デジタル・アセットマネジメント 金融商品取引業者：関東財務局長（金商）第3277号 グループ関係は元本保証ではない
向いている人	約5年の保有と延長の可能性を受け入れられる人 物件・テナント・借入・費用を確認できる人
向いていない人	元本保証を求める人 必要な日に確実に現金化したい人
費用	販売手数料は商品ごとに異なる 表示利回りは運用・信託報酬控除後の税引前 購入・売却時の費用も含めて比較する
途中売却	申請期間・対象商品に制約あり 通常の手順での受取額は基準価額の97% 全部または一部が成立しない場合もある
評判の読み方	投稿者の保有経験と広告を区別する 元本・費用・換金条件は最新の目論見書と公式FAQで確かめる

運営・費用・通常売却条件の確認日：2026年9月7日。
根拠：運営者の公式情報、商品と元本リスクの説明、手数料の解説、売却価格・手数料のFAQ。
個別条件は各商品の最新書面を優先してください。

この記事でわかること
・評判・口コミの読み方
・途中売却の条件
・税金と手数料
・運営会社と三井物産グループの関係
・キャンペーンの対象と期限

ALTERNA（オルタナ）とは

サービス名	ALTERNA（オルタナ）
商品区分	不動産デジタル証券 受益証券発行信託の受益権 信託財産の中身は商品ごとに異なる
運営会社	三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社
投資額の目安	10万円程度から 1口価格と最低口数は商品ごとに確認
想定利回り	2026年8月10日に集計した21商品の募集条件では年3.0〜5.2%
設計期間	約5年が中心
主な収益	不動産の賃料収入 物件売却時の利益
途中売却	商品ごとの申請期間に買取申請 成立保証なし
税区分	原則として申告分離課税
元本保証	なし

ALTERNAは、三井物産グループが組成・販売・運用する不動産デジタル証券サービスです。
個人では購入しにくい大型ホテル、レジデンス、商業施設などに、10万円程度から投資できる点が大きな特徴です。

分配金や売却・償還益は原則として申告分離課税の対象で、特定口座にも対応しています。
約5年保有する商品が中心で、公式公開商品の想定利回りは年3.0〜5.2%です。
賃料収入に加え、物件の売却価格、借入金、各種費用が最終的な収益を左右します。

上場REITのように市場で毎日売買する商品ではありません。
商品ごとの申請期間に運営会社へ買取を申し込み、全部または一部が成立しない場合もあります。
そのため、三井物産グループという名前だけでなく、裏付け不動産、テナント、LTV、販売手数料、出口まで比べることが重要です。

ALTERNA（オルタナ）の仕組み

仕組み
・不動産に関する権利を信託で管理
・投資家はデジタル証券を購入
・賃料と売却代金が主な収益源
・借入金と費用は投資家より先に支払い
・権利の記録にブロックチェーンを利用

投資家は受益証券発行信託の受益権を表すデジタル証券を保有します。
信託財産には不動産信託受益権を直接入れる型と、不動産を保有する会社への匿名組合出資持分を入れる型などがあり、正確な契約関係は商品資料で確認します。

不動産の管理や賃貸、売却は専門会社が担うため、投資家が入居者対応や修繕手配をする必要はありません。
信託を使うことで対象資産を関係会社の固有財産から分ける仕組みが採られていますが、不動産価値の下落リスクまで消えるわけではありません。

物件の売却代金から借入金と費用を支払った残額が、投資家の償還原資になります。
匿名組合を挟む商品では、合同会社などの営業者と信託の間にも契約関係があるため、目論見書のスキーム図まで確認します。

ALTERNAの商品を選ぶときの確認ポイント

確認する順番
・賃料とテナントを確認
・LTVと借入条件を確認
・取得価格と鑑定評価を比較
・売却方法と運用延長条件を確認
・購入・保有・売却時の費用を確認
・保有中の商品との重複を確認

1. 賃料	固定賃料か変動賃料か テナントの信用力と契約期間を確認
2. 借入	LTV、金利、返済期限を確認 借入金は投資家より先に返済
3. 物件価格	取得価格と鑑定評価額を比較 鑑定評価額は将来の売却価格ではない
4. 出口	予定売却時期、延長条件、売却方針を確認 売却益と売却損の両方を想定
5. 費用	購入時手数料、信託報酬、運用報酬、売却時の控除を確認
6. 分散	用途、地域、主要テナントを確認 商品数が増えても中身が重なる場合あり

同じ想定利回りでも、LTVが高い商品と低い商品では、物件価格が下がったときの投資家元本への影響が違います。
また、商業施設を複数持っていても、主要テナントや業態が同じなら、実質的な分散は限定されます。

ALTERNA（オルタナ）の特徴（メリット）

ポイント
・大型不動産へ10万円程度から投資
・想定利回りは年3.0〜5.2%の設計
・原則として申告分離課税
・条件付きの途中売却制度
・組成・運用・信託をグループで連携
・ホテル・住宅・商業施設から選択

大型不動産へ10万円程度から投資できる

ポイント
・投資単位は商品ごとに設定
・大型ホテルや商業施設も対象
・現物管理の手間なし

ALTERNAでは、個人が単独で購入しにくい大型不動産へ小口で投資できます。
ホテル、レジデンス、商業施設など、賃料の発生構造が異なる資産を選べる点が特徴です。

近年の商品には1口1万円・最低10口という設計例がありますが、過去には1口10万円の商品もあります。
最低投資額を一律と考えず、募集ページの1口価格と最低申込口数を確認します。

年3.0〜5.2%の想定利回りから選べる

ポイント
・公開商品の募集条件は年3.0〜5.2%
・中央値は年3.6%
・売却損益は別に確認

公式に公開された21商品の募集条件では、想定利回りは年3.0〜5.2%、中央値は年3.6%でした。
極端な高利回りではなく、賃料収入を中心に約5年保有する設計が多いサービスです。

想定利回りの計算には、元本払戻金（利益超過分配）が含まれる場合があります。
元本払戻金は利益ではなく元本の前倒し返還であり、物件売却による利益や損失を表示利回りへ含めない商品もあるため、利回りの定義を商品説明書で確認します。

分配金と売却益は原則として申告分離課税になる

ポイント
・税率は原則20.315%
・特定口座に対応
・他の上場株式等と損益通算できる場合あり

個人が受け取る分配金は、上場株式等の配当所得として原則20.315%が源泉徴収されます。
売却益や償還差益も上場株式等の譲渡所得として扱われるため、雑所得になる商品より税務管理をしやすい点がメリットです。

特定口座を利用すれば、年間取引報告書を使って申告手続きを整理できます。
ただし、法人、非居住者、商品の法的構成によって扱いが異なる場合があるため、個別判断は税務署や税理士へ確認してください。

運用期間中に途中売却を申請できる商品がある

ポイント
・商品ごとに売却申請期間あり
・満期前の換金経路を用意
・成立と価格は保証されない

商品によっては、運用期間中に運営会社へ買取を申請できます。
約5年の保有を基本にしつつ、やむを得ず資金が必要になったときの出口が用意されている点はメリットです。

ただし、申請できる期間は商品ごとに異なり、申請すれば必ず売れるわけではありません。
通常の受取額は基準価額の97%となるため、売却制度は『いつでも額面で換金できる仕組み』ではありません。

組成・販売・運用・信託をグループで連携している

ポイント
・不動産と金融の専門人材
・運用会社と信託会社が連携
・役割分担は元本保証ではない

運営会社は、不動産の取得、商品組成、デジタル証券の販売、運用管理を担います。
さらに、グループ内のオルタナ信託が受託機能を担うことで、商品を作ってから管理するまでの役割を連携しやすい体制です。

この運営力は、商品供給と継続管理を評価する材料になります。
一方で、グループ内で役割を持つことと、三井物産が投資家の損失を補償することは別です。

ホテル・住宅・商業施設などから選べる

ポイント
・ホテル・旅館6商品
・レジデンス6商品
・商業施設4商品
・用途の違いを分散に活用

公開商品の対象資産には、ホテル・旅館、レジデンス、商業施設、オフィスなどがあります。
宿泊需要、住宅賃料、小売売上といった異なる収益要因を組み合わせられる点は、単一物件だけを持つより分散しやすい特徴です。

ただし、イオン関連の名称を含む商品は3件ありました。
複数商品へ投資しても、主要テナントや小売セクターが重なると同じ要因の影響を受けるため、名称ではなく中身で分散を確認します。

ALTERNA（オルタナ）のデメリット（注意点）

ポイント
・元本と分配金は保証されない
・約5年の保有と延長に備える
・途中売却は期間・価格・買取余力に制約
・購入時や売却時に費用がかかる
・借入金は投資家より先に返済
・金利・鑑定・テナント・出口の影響
・用途やテナントが重なる場合あり

元本と分配金は保証されない

ポイント
・預金保険の対象外
・不動産価格と賃料で損益が変動
・グループ名は損失補償ではない

ALTERNAは元本保証の商品ではありません。
賃料の減少、修繕費の増加、金利上昇、物件売却価格の下落により、分配金が減ったり元本割れしたりする可能性があります。

運営会社が金融商品取引業者であることや、三井物産グループであることは重要な確認材料です。
ただし、どちらも対象不動産の価格下落を補う制度ではありません。

約5年を基本に保有し、運用延長にも備える必要がある

ポイント
・設計期間の中央値は約60か月
・予定日に売却できない場合あり
・余裕資金で投資

公開商品の設計期間は平均61.6か月、中央値60.2か月で、約5年が中心です。
予定した時期に希望価格で物件を売れなければ、運用期間が延びる可能性もあります。

教育費や住宅購入資金など、使う時期が決まっているお金には向きません。
途中売却を前提にせず、満期と延長の両方を受け入れられる余裕資金で投資します。

途中売却は申請期間・価格・買取余力に制約がある

ポイント
・申請期間は商品ごとに異なる
・一部だけ成立する場合あり
・通常の受取額は基準価額の97%

途中売却は常時受け付ける市場取引ではありません。
売却申請期間外は申請できず、申請期間内でも買取余力などにより全部または一部が成立しない場合があります。

不動産評価が更新されたときや、基準価額に重要な影響が生じたときは、申請の取消しや受付停止が行われる場合もあります。
換金経路はありますが、流動性は上場REITより低いと考えます。

購入時や途中売却時に費用がかかる

ポイント
・近年の商品は購入時手数料の例あり
・途中売却は通常3%控除
・出金手数料は月2回目から145円

近年の商品には、1口あたり400円または440円などの購入時手数料が設定された例があります。
一方、過去には購入時手数料が0円の商品もあり、費用は一律ではありません。

通常の途中売却では基準価額の97%が受取額となり、実質的に3%分が差し引かれます。
短期間で売却すると、分配金より購入・売却費用の負担が大きくなる可能性があります。

LTVが高いほど不動産価格の下落に弱くなる

ポイント
・公開商品のLTVは47.6〜79.2%
・借入金は投資家より先に返済
・高LTVほど元本の値動きが大きい

公式商品資料で確認できたLTVは47.6〜79.2%でした。
LTVが高いほど少ない投資家資金で大きな不動産を保有できますが、物件価格が下がったときは投資家元本の減少率が大きくなります。

担保や信託があるから元本が守られるのではなく、売却代金から借入金と費用を先に支払った残りが投資家へ戻ります。
利回りとLTVは必ずセットで比較します。

金利・鑑定評価・テナント・売却価格の影響を受ける

ポイント
・借入金利の上昇で収益減
・鑑定評価額で売れるとは限らない
・主要テナント退去で賃料減

借入金利が上がると、賃料から投資家へ回る利益が減ります。
また、鑑定評価額は一定の前提で計算した評価であり、将来その金額で売却できる保証はありません。

ホテルや商業施設では、運営会社や主要テナントの信用力も重要です。
退去、賃料減額、業績悪化が重なると、保有中の分配と売却価格の両方へ影響します。

商品数が増えても用途やテナントが重なる場合がある

ポイント
・同じ商業セクターへ集中する場合あり
・主要テナントの重複を確認
・他の保有資産も含めて分散

ALTERNA内で複数商品を購入しても、商業施設やホテルに偏れば、景気や消費動向の影響が重なります。
特に同じ企業グループが主要テナントになる商品は、地域が違っても信用リスクの一部が共通します。

商品数ではなく、用途、地域、テナント、LTV、売却時期を分けることが大切です。
上場REITや現金など、ALTERNA以外の資産も含めて配分を考えます。

運営会社・システム・制度変更の影響も受ける

ポイント
・運営継続と事務体制が必要
・システム停止で手続き遅延の可能性
・法令・税制・規約変更の可能性

信託による資産分離は重要ですが、分配、報告、売却、名義管理には運営会社や関係会社の事務が必要です。
運営会社の信用低下、システム障害、関係会社の交代により、手続きが遅れる可能性があります。

金融商品取引法、税制、商品規約が変われば、売却方法や手取りも変わり得ます。
長期商品だからこそ、購入後も運用報告と重要なお知らせを確認します。

ALTERNAの途中売却｜申請期間・価格・手数料

途中売却の結論
・売却申請期間は商品ごとに設定
・申請しても成立は保証されない
・通常の受取額は基準価額の97%
・一部だけ買い取られる場合あり
・評価更新や重要事象で停止・取消しの場合あり

ALTERNAの途中売却は、運営会社へ買取を申請する仕組みです。
上場市場へ注文を出す方式ではなく、各商品の定める期間と条件に従います。

申請できる時期	商品ごとに異なる 売却申請を受け付けない期間あり
売却価格の基準	不動産の純資産価値などをもとに算出
通常の受取額	基準価額の97%
成立	保証なし 全部または一部が成立しない場合あり
所要期間	目安は示されても確約ではない 審査・手続きで時間がかかる場合あり
停止・取消し	評価更新や重大な価格変動事由などで行われる場合あり

売却制度の使い方は、満期前に必ず現金化することではありません。
約5年保有を基本にし、予想外の資金需要が起きたときに申請できる補助的な出口と考えるのが現実的です。

売却を前提に投資する場合は、申請可能な月、基準価額の更新時期、買取上限、受取額の計算を購入前に確認してください。
商品によっては途中売却の対象外となる可能性もあります。

なお、相続・大規模災害などで通常の売却不可期間に売る必要があると運営会社が認める例外手続きは、受取額が原則として基準価額の90%となる場合があります。
通常手順の97%と条件が異なり、この例外でも売却機会は保証されません。
公式の売却価格・手数料FAQで個別の適用条件を確認してください。

ALTERNAのLTV（借入比率）と元本割れリスク

LTVの見方
・LTVは物件価値に対する借入比率
・公式公開商品の範囲は47.6〜79.2%
・7商品が60%以上
・2商品が70%以上
・借入金は投資家より先に返済

LTVが60%なら、物件価値100に対して借入金60、投資家側の資金などが40というイメージです。
売却時には借入金が先に返済されるため、物件価格の下落はまず投資家側の持分に効きます。

LTV50%未満	1商品 借入の影響は相対的に小さい
LTV50〜59.9%	13商品 公開商品の中心
LTV60〜69.9%	5商品 価格下落への感応度が高まる
LTV70%以上	2商品 出口価格と借入条件を特に確認

例えばLTV70%の商品で物件価格が10%下がると、単純化すれば投資家側の持分30に対して10の価値減少が生じます。
つまり、物件価格の下落率より投資家元本の下落率が大きくなる可能性があります。

実際の損益には、賃料、現預金、売却費用、借入残高、運用報酬なども影響します。
LTVだけで安全性を決めず、返済期限、金利、鑑定評価、テナント、出口を合わせて確認します。

ALTERNA（オルタナ）の税金と手数料

ポイント
・分配金は原則20.315%の源泉徴収
・売却益・償還差益は原則申告分離課税
・特定口座に対応
・表示利回りは運用・信託報酬控除後
・販売手数料は商品ごとに異なる
・途中売却は通常3%分を控除
・元本払戻金は利益ではない

分配金の税金	上場株式等の配当所得 原則20.315%を源泉徴収
売却益・償還差益	上場株式等の譲渡所得 原則20.315%の申告分離課税
特定口座	対応 源泉徴収あり・なしを選択
表示利回り	運用報酬・信託報酬を差し引いた後 税引前の予想分配金利回り
販売手数料	商品ごとに異なる 申込金額に含まれ別途入金は不要
一度だけかかる費用	取得報酬、売却報酬、当初・終了時信託報酬など 商品財産から支払い
保有中の費用	運用報酬、信託報酬、物件費用など 商品財産から支払い
元本払戻金	利益ではなく元本の前倒し返還 みなし譲渡損益が生じる場合あり
途中売却	通常は基準価額の97%を受領
入金	通常振込は振込手数料を利用者負担 クイック入金は無料
出金	月1回無料 同月2回目以降は1回145円

表示利回りから運用報酬がさらに引かれるわけではない

ポイント
・表示利回りは運用・信託報酬控除後
・販売・取得・売却時の費用は別
・税引後の手取りで比較

ALTERNAの表示利回りは、保有中の運用報酬と信託報酬を差し引いた後の税引前予想分配金利回りです。
表示利回りから毎年同じ費用を追加で請求されるわけではありませんが、販売・取得・売却時の費用や税金は総リターンへ影響します。

販売手数料がある商品でも、手数料は申込金額に含まれるため、表示された申込金額とは別に追加で入金する必要はありません。
ただし、申込金額の全額が不動産取得へ回るわけではなく、料率と資金使途は商品ごとの目論見書で確認します。

元本払戻金は利益ではなく、みなし譲渡損益が生じる

ポイント
・予想分配金に含まれる場合あり
・元本の前倒し返還
・平均取得価額を再計算

一部商品では、予想分配金に元本払戻金（利益超過分配）が含まれます。
これは利益ではなく、減価償却費などを原資に元本の一部を償還前に返す仕組みです。

元本払戻金を受け取ると、税法上は証券の一部を売却したものとみなされ、みなし譲渡損益が計算されます。
分配額だけで収益性を判断せず、利益分配と元本払戻金の内訳、再計算後の平均取得価額を確認してください。

税制面はALTERNAの大きな特徴ですが、税引後の手取りは販売手数料や売却時の控除でも変わります。
想定利回りだけでなく、予定保有期間全体の費用を引いて比較します。

上場株式等との損益通算や繰越控除を使える場合があります。
ただし、個別の税務判断は投資家の所得状況で異なるため、確定申告前に税務署や税理士へ確認してください。

ALTERNA（オルタナ）の評判・口コミ

評判の傾向
・大型不動産へ小口投資できる点を評価
・三井物産グループへの関心が高い
・約5年の保有期間を長いと感じる声
・購入・売却費用を気にする声
・途中売却をいつでも可能と誤解しやすい

公開投稿では、個人では買いにくいホテルや商業施設へ投資できる点、分離課税を使える点に関心が集まっています。
一方で、金利が上がる環境で約5年保有することや、購入時手数料、LTV、売却時の出口を慎重に見る意見もありました。

口コミを読むときは、広告投稿と実際の保有経験を分けます。
また、『必要なら売れる』という説明だけで判断せず、公式FAQにある申請期間、97%の受取額、成立保証がない点まで確認してください。

良い評判｜大型物件と税制を評価する声

ポイント
・大型物件を10万円程度から選べる
・申告分離課税を使える
・商品資料の情報量が多い

ALTERNAの強みとして評価されやすいのは、物件の規模と税制です。
募集資料では、対象物件、鑑定評価、借入、テナント、想定収支を確認でき、数字を読みたい投資家には比較材料があります。

気になる評判｜保有期間・費用・出口への不安

ポイント
・約5年は短期資金に不向き
・費用は商品ごとに異なる
・売却申請と成立は別

不安として挙がりやすいのは、運用期間と途中売却です。
売却制度があることで流動性を高く感じやすいものの、常時売買できる市場ではないため、満期保有できるかを先に判断する必要があります。

口コミだけでなく商品資料を優先する

ポイント
・投稿者の保有有無を確認
・募集時期で条件が変わる
・最終判断は目論見書

購入手数料や最低投資額は商品によって変わるため、過去の口コミが現在の商品に当てはまるとは限りません。
口コミは気づきを得る材料にとどめ、最終的には各商品の最新書面を優先します。

ALTERNA（オルタナ）は怪しい？安全性を検証

確認できる事実
・運営会社は金融商品取引業者
・監査済み財務資料を毎年開示
・対象不動産を信託で管理
・三井物産が持株会社へ53%出資
・元本・分配・途中売却の保証はなし

ALTERNAを詐欺と判断できる一次情報は確認できません。
運営会社の登録、監査済み決算、商品ごとの目論見書、信託を使った資産管理など、確認できる情報はあります。

ただし、『怪しくない』ことと『損をしない』ことは別です。
不動産価格、賃料、借入金利、売却費用による投資損失はあり得ます。

金融商品取引業の登録	販売・運用に必要な体制を確認する制度 元本保証ではない
三井物産グループ	人材・案件供給・事業継続力の確認材料 親会社による損失補償ではない
受益証券発行信託	不動産信託受益権や匿名組合出資持分などを固有財産から分けて管理 不動産価値の下落は防げない
監査済み決算	運営会社の財務を確認できる 各商品の元本保証とは別
途中売却制度	換金申請の経路を用意 価格・時期・成立を保証しない

運営会社が倒産した場合も返還時期や価格は保証されない

ポイント
・信託財産は固有財産と分離
・事務の引継ぎに時間がかかる可能性
・物件価値の下落は投資家が負担

信託財産は受託者の固有財産や運営会社の固有財産と区分して管理されます。
商品によって信託財産は不動産信託受益権や匿名組合出資持分などであり、運営会社の倒産が直ちにそれらの権利の消失を意味するわけではありません。

一方、管理や売却の担当者を交代する手続きが必要になり、分配や売却が遅れる可能性があります。
さらに、対象不動産の価値が下がっていれば、信託を使っていても元本割れは起こり得ます。

ALTERNA（オルタナ）の運営会社・会社概要・信頼性

会社を見るポイント
・運営会社は三井物産デジタル・アセットマネジメント
・2026年に持株会社の完全子会社へ再編
・三井物産は持株会社へ53%出資
・オルタナ信託が信託機能を担当
・グループ関係は元本保証ではない

会社名	三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社
所在地	〒103-0012 東京都中央区日本橋堀留町1-9-8 人形町PREX 4階
設立	2020年4月
代表者	代表取締役社長 上野貴司
資本金等	30億円 資本準備金を含む
株主	三井物産デジタル・インベストメント株式会社 100%
金融商品取引業	関東財務局長（金商）第3277号
主な事業	デジタル証券の商品組成・販売 不動産・インフラ資産の運用

2026年の再編後は持株会社を通じたグループ構造

ポイント
・MDIが運営会社の全株式を保有
・三井物産のMDI出資比率は53%
・LayerXや金融機関もMDIへ出資

2026年7月の再編により、運営会社は三井物産デジタル・インベストメント株式会社の完全子会社になりました。
持株会社には三井物産が53%、LayerXが35%、SMBC日興証券と三井住友信託銀行が各5%などを出資しています。

そのため、運営会社を『三井物産の直接100%子会社』と説明するのは現在の構造と異なります。
三井物産グループとの関係は強いものの、複数社がデジタル証券事業へ参画する持株会社体制です。

オルタナ信託が対象資産の受託機能を担う

ポイント
・運営会社が85.1%を保有
・対象資産を信託で管理
・運用会社と受託者の役割は別

オルタナ信託株式会社は、運営会社が85.1%を保有するグループ会社です。
対象不動産を信託財産として管理し、受益権を発行する受託者の役割を担います。

運営会社は商品組成・販売・運用を担い、信託会社は信託財産の管理を担います。
役割を分けることは財産管理の基本ですが、投資家の損失補償を意味しません。

登録・監査・開示は信頼性の材料だが安全の証明ではない

ポイント
・金融商品取引業者として登録
・監査済み決算を開示
・商品ごとに目論見書を開示
・投資損失は別に判断

運営会社は金融商品取引業者として登録され、監査法人トーマツによる監査済み財務資料を公開しています。
商品ごとの目論見書や鑑定情報も、投資判断の根拠を確認するうえで重要です。

ただし、登録や監査は将来の物件価格を保証しません。
会社の信頼性と、各商品の投資採算を分けて評価します。

ALTERNA運営会社の「本業」を分解する

本業の流れ
・投資対象を探して取得条件を設計
・信託受益権をデジタル証券化
・個人投資家へ販売
・賃貸・修繕・資金を管理
・物件売却と償還を実行
・正確なALTERNA単体の売上構成は非開示

不動産を取得し、投資商品として組み立てる

ポイント
・物件とテナントを調査
・借入と信託を設計
・鑑定・目論見書を準備

最初の収益基盤は、投資対象となる不動産を見つけ、金融商品として成立させる組成業務です。
物件価格、賃料、修繕、借入、信託、売却方針を組み合わせ、投資家へ示す想定利回りと期間を設計します。

この段階では、不動産価格が高すぎると将来の利回りや売却余地が小さくなります。
案件供給力だけでなく、取得価格を抑え、リスクに見合う条件を作れるかが重要です。

デジタル証券を引き受け、個人投資家へ販売する

ポイント
・金融商品として販売
・本人確認と顧客資金を管理
・販売量に応じて事業規模が拡大

運営会社はデジタル証券の販売窓口となり、口座開設、本人確認、入金、申込み、契約書面の交付を行います。
商品によっては購入時手数料があり、組成や販売に関する報酬も事業収益へつながります。

ただし、ALTERNAだけの売上高や、購入時手数料が売上に占める割合は公開されていません。
以下の説明は、公式の事業内容と決算科目から確認できる範囲に限ります。

保有中の不動産と投資家向け報告を管理する

ポイント
・賃料・費用・借入を管理
・分配金と基準価額を計算
・運用報告を継続

商品販売後は、対象不動産の賃貸、修繕、保険、借入、現預金を管理し、投資家へ分配と運用報告を行います。
この継続業務には、アセットマネジメント報酬や信託報酬などが関係します。

管理対象が増えると継続収益を得やすい一方、人員、システム、信託・会計事務の負担も増えます。
顧客預り金と分別管理する信託現金が増えているのは、販売規模の拡大を示す一つの材料です。

物件売却と償還で商品を完了させる

ポイント
・出口価格が投資家損益を左右
・借入金と費用を先に支払い
・次の商品供給だけでなく売却力も重要

運用の最後には不動産を売却し、借入金と費用を清算して投資家へ償還します。
賃料管理が順調でも、売却価格が下がれば最終損益は悪化します。

運営会社の能力を見るときは、商品を販売した件数だけでなく、予定に沿って物件を管理し、妥当な価格で売却できるかを確認します。
終了商品の結果と、最新の監査済み決算を分けて見ることが大切です。

金利上昇と不動産価格下落が本業を難しくする

ポイント
・借入金利で分配余力が低下
・不動産価格下落で組成と出口が難化
・販売鈍化で収益と資金効率に影響

金利が上がると、商品内の借入費用が増え、投資家へ提示できる利回りや売却価格に影響します。
同時に不動産価格が下がれば、既存商品の出口と新商品の組成の両方が難しくなります。

運営会社の収益は、商品供給、販売、運用残高、売却の循環に影響されます。
正確な収益内訳は非開示のため、商品数だけで経営の安定性を断定せず、決算の利益と自己資本も確認します。

ALTERNA運営会社の決算・財務レポート

決算のポイント
・2026年3月期の売上高は30.26億円
・営業利益は6.58億円へ回復
・純資産は44.28億円
・顧客分別金信託は59.02億円へ増加
・自己資本規制比率は258.0%
・監査法人トーマツの監査済み

売上高	2024年3月期：20.56億円 2025年3月期：21.24億円 2026年3月期：30.26億円
営業利益	2024年3月期：4.78億円 2025年3月期：1.06億円 2026年3月期：6.58億円
当期純利益	2024年3月期：3.57億円 2025年3月期：1.05億円 2026年3月期：5.00億円
総資産	2024年3月期：45.00億円 2025年3月期：55.47億円 2026年3月期：105.49億円
純資産	2024年3月期：38.22億円 2025年3月期：39.28億円 2026年3月期：44.28億円
現金・預金	2024年3月期：32.45億円 2025年3月期：24.32億円 2026年3月期：13.78億円
顧客分別金信託	2024年3月期：0.53億円 2025年3月期：10.87億円 2026年3月期：59.02億円
顧客預り金	2024年3月期：3.18億円 2025年3月期：12.33億円 2026年3月期：54.95億円
自己資本規制比率	2024年3月期：707.4% 2025年3月期：396.5% 2026年3月期：258.0%

2025年3月期は営業利益が落ち込みましたが、2026年3月期は売上高30.26億円、営業利益6.58億円へ増加しました。
公式資料では、デジタル証券の取扱残高が2025年3月期の287億円から2026年3月期の408.48億円へ増え、商品組成・販売・運用の規模拡大が確認できます。

売上増加と利益回復は事業拡大を示す

ポイント
・売上高は前期比約42%増
・営業利益は6.58億円
・単年の回復だけで安全を断定しない

2026年3月期は売上高と利益が大きく伸びています。
販売するデジタル証券と管理する資産が増え、組成・販売・運用に関する収益が拡大したと考えられます。

一方、2025年3月期には利益が縮小しており、収益は毎年一定ではありません。
新商品の供給時期、販売状況、採用やシステム投資などで利益が変動する点も見ます。

顧客預り金の増加に合わせて分別管理する現金も増えている

ポイント
・顧客預り金は54.95億円
・顧客分別金信託は59.02億円
・運営会社の自由資金とは別

2026年3月期は、顧客預り金が54.95億円、顧客分別金信託が59.02億円へ増えました。
顧客から預かった資金の増加に合わせ、分別管理する現金を信託している構造が貸借対照表に表れています。

この顧客分別金信託は、運営会社が自由に使える現金ではありません。
また、各商品の対象不動産の価格下落を補償する準備金でもないため、会社財務と商品リスクを混同しないことが大切です。

自己資本規制比率は基準を上回るが低下傾向

ポイント
・2026年3月期は258.0%
・金融庁の監督基準120%を上回る
・3期連続で低下

自己資本規制比率は、金融商品取引業者が市場や取引先などのリスクに耐える余力を示す指標です。
2026年3月期の258.0%は、金融庁が監督上の基準とする120%を上回っています。

ただし、707.4%から396.5%、258.0%へ3期連続で低下しています。
事業拡大に伴って必要なリスク相当額が増えた影響も考えられるため、今後も比率と純資産の両方を確認します。

現預金の減少だけで資金繰りを断定しない

ポイント
・現金・預金は13.78億円
・純資産は44.28億円へ増加
・顧客分別金信託と区別して判断

運営会社自身の現金・預金は3期で32.45億円から13.78億円へ減りました。
一方、純資産は44.28億円へ増え、2026年3月期は5.00億円の純利益を計上しています。

現預金の減少だけで資金繰り悪化とは断定できませんが、事業拡大に必要な投資や運転資金との関係を今後も確認する必要があります。
なお、運営会社の黒字や純資産は、個別商品の元本保証ではありません。

ALTERNA（オルタナ）の実績｜公開商品の設計傾向

ポイント
・公式公開21商品の募集条件を集計
・想定利回りは年3.0〜5.2%
・設計期間の中央値は約60か月
・発行総額は約607.3億円
・運用終了が確認できる4商品の結果だけを掲載

ここでは、公式商品ページで公開された21商品の募集条件を集計しています。
運用が終了していない商品は、募集時の利回り、期間、LTV、対象資産などの商品設計だけを分析し、運用状況や分配状況には触れません。

集計対象	公式公開21商品 募集条件の取得日：2026年8月10日
想定利回り	年3.0〜5.2% 平均3.82%・中央値3.60%
設計期間	平均61.6か月 中央値60.2か月
発行総額	約607.3億円 1商品平均約28.9億円
LTV	47.6〜79.2% 平均59.4%・中央値58.1%
主な資産	ホテル・旅館6 レジデンス6 商業施設4 オフィス1 複合・その他4

ホテル・旅館とレジデンスが中心

ポイント
・ホテル・旅館6商品
・レジデンス6商品
・商業施設4商品
・同じ用途・テナントの重複に注意

ホテル・旅館	6商品
レジデンス	6商品
商業施設	4商品
オフィス	1商品
複合・その他	4商品

ホテル・旅館とレジデンスが各6商品で、全体の半数を超えます。
ホテルは宿泊需要や運営会社、レジデンスは入居率と賃料相場、商業施設は主要テナントの売上と信用力が重要です。

複数商品に分けても、ホテル同士、商業施設同士へ偏れば、同じ景気要因の影響を受けます。
イオン関連の商品名は3件あり、地域だけでなくテナントの重複も確認します。

想定利回りは年3%台が過半数

ポイント
・年3.0〜3.4%は6商品
・年3.5〜3.9%は5商品
・年4.0%以上は10商品

年3.0〜3.4%	6商品
年3.5〜3.9%	5商品
年4.0〜4.4%	6商品
年4.5〜4.9%	3商品
年5.0%以上	1商品

想定利回りは年3%台が11商品で、公開商品の過半数です。
高い利回りだけを選ぶのではなく、LTV、テナント、運用期間、購入手数料まで同じ条件で比較します。

LTVは50%台が中心だが70%以上の商品もある

ポイント
・LTV50〜59.9%が13商品
・LTV60%以上が7商品
・LTV70%以上が2商品

50%未満	1商品
50〜59.9%	13商品
60〜69.9%	5商品
70%以上	2商品

公開商品の中心はLTV50%台ですが、70%以上の商品もあります。
同じ想定利回りなら、LTVが高い商品ほど物件価格下落時の元本への影響が大きくなるため、その分の収益上乗せが十分かを考えます。

運用終了が確認できる4商品は実績利回りが想定を上回った

ポイント
・終了確認できる4商品だけを集計
・実績利回りは5.00〜6.60%
・将来の商品結果を保証しない

浅草・まちなか旅館	想定4.0% 実績6.60%
浅草	想定4.3% 実績6.10%
横浜	想定3.5% 実績5.03%
日本橋・人形町	想定3.0% 実績5.00%

運用終了が公式確認できる4商品では、実績利回りが想定利回りを上回りました。
浅草・まちなか旅館は想定4.0%に対して実績6.60%、浅草は4.3%に対して6.10%、横浜は3.5%に対して5.03%、日本橋・人形町は3.0%に対して5.00%です。

これは終了した4商品の結果であり、今後の商品が同じように上振れする保証にはなりません。
売却益は市況、物件価格、費用、借入残高で変わるため、新しい商品は募集条件から改めて判断します。

ALTERNA（オルタナ）のキャンペーン情報

紹介コードや最新特典は、ALTERNAのキャンペーン・紹介コード記事でも整理しています。

ALTERNA（オルタナ）の始め方

始め方
・メールアドレスで会員登録
・本人確認とマイナンバー登録
・商品を確認して仮申込み
・期限までに購入資金を入金
・当選後に購入手続き
・分配と運用報告を確認

1. 会員登録と本人確認を行う

公式サイトからメールアドレスとパスワードを登録し、氏名、住所、投資経験などを入力します。
本人確認書類とマイナンバー確認書類を提出し、審査が完了すると取引口座を使えます。

2. 商品資料を読んで仮申込みする

商品ページで、物件、想定利回り、運用期間、LTV、テナント、販売手数料、途中売却条件を確認します。
希望口数を選んで仮申込みしますが、この時点では購入契約は成立していません。

3. 期限までに入金し、当選結果を確認する

仮申込金額以上を、銀行振込またはクイック入金で期限までに入金します。
投資可能額が不足すると当選対象外になる場合があり、当選・補欠当選の結果は登録メールアドレスへ届きます。

4. 当選後に購入手続きを行う

当選または補欠当選した場合は、購入申込期間内に目論見書、契約締結前交付書面、確認書を読み、購入数量を確定します。
購入手続きを完了すると約定・受渡へ進み、期限内に手続きしなければ辞退扱いになります。

5. 保有中は分配と運用報告を確認する

購入後は、分配金だけでなく、賃料、修繕、借入、鑑定評価、売却方針に関する運用報告を確認します。
必要時に売却を検討する場合は、申請期間と最新の基準価額を先に確認してください。

以上は新規募集商品の基本的な流れです。
再販売商品は購入方法が異なるため、各商品ページに表示される手順を確認してください。

運営会社の事業や商品組成の考え方は、当サイトのALTERNA運営会社インタビューでも確認できます。

ALTERNA（オルタナ）と他の不動産投資商品の比較

ポイント
・ALTERNAは物件を選ぶデジタル証券
・上場REITより流動性は低い
・分離課税を使える点が特徴
・rengaとは売却方法と税区分が異なる
・不動産クラファンより資料は金融商品寄り

ALTERNA	対象物件を選ぶ不動産デジタル証券 原則申告分離課税 途中売却は申請期間と買取条件あり
上場REIT	複数不動産を保有する上場商品 取引所の時間中に売買 市場価格が毎日変動
renga	物件を選ぶ不動産デジタル証券 投資家間の一本値売買 利益分配は雑所得
不動産クラウドファンディング	商品ごとに物件へ出資 途中換金は原則困難 分配は雑所得が一般的

上場REITより物件を選びやすいが流動性は低い

ALTERNAは、特定のホテルや商業施設など、投資先を自分で選べます。
一方、上場REITのように取引所で毎日売買できないため、換金性では劣ります。

rengaとは途中売却方法と税区分が異なる

rengaは匿名組合出資の権利をデジタル証券化し、投資家同士の注文を売買基準価格の一本値で合わせる方式です。
利益分配は雑所得で、ALTERNAは原則として申告分離課税です。表示利回りだけでなく、税引後と売却条件を比べます。

不動産クラウドファンディングより書面確認の比重が大きい

ALTERNAでは目論見書、信託契約、鑑定評価、借入条件など、金融商品としての資料が用意されます。
情報量が多い分、LTV、手数料、償還条件を読み取れる人に向きます。

そだつ貯蓄は銀行融資を裏付けとする別タイプ

ALTERNAでは、不動産デジタル証券とは別に、銀行融資などを裏付けとするデット型商品『そだつ貯蓄』も提供しています。
返済順位、運用期間、収益源が異なるため、本記事で集計した不動産デジタル証券と同じ基準では比較しません。

ALTERNA（オルタナ）のよくある質問

ALTERNAの元本は保証されていますか？

元本は保証されていません。
不動産価格、賃料、借入金利、売却費用などにより、分配金の減少や元本割れが起こる可能性があります。

ALTERNAはいつでも売却できますか？

いつでも売却できるわけではありません。
商品ごとの売却申請期間に申し込み、買取条件を満たした場合に売却できます。全部または一部が成立しない場合もあります。

途中売却ではいくら受け取れますか？

通常は、純資産価値などから算出した基準価額の97%が受取額です。
不動産評価や重要事象によって基準価額が変わったり、受付が停止されたりする場合があります。

最低投資額はいくらですか？

近年は10万円程度から購入できる商品が中心です。
1口価格と最低口数は商品ごとに異なるため、募集ページで確認してください。

想定利回りはどのくらいですか？

2026年8月10日に集計した21商品の募集条件では年3.0〜5.2%です。
平均は3.82%、中央値は3.60%でしたが、将来の分配や売却益を保証する数字ではありません。

運用期間はどのくらいですか？

約5年が中心です。
公開商品の設計期間は平均61.6か月、中央値60.2か月でした。物件売却の状況により延長される可能性があります。

税金は雑所得ですか？

個人の分配金は原則として上場株式等の配当所得、売却益・償還差益は譲渡所得です。
原則20.315%の申告分離課税となり、特定口座も利用できます。

購入時や出金時に手数料はかかりますか？

販売手数料は商品ごとに異なります。
販売手数料がある場合も申込金額に含まれ、手数料分を別途追加で入金する必要はありません。入金は通常振込の銀行手数料を利用者が負担し、出金は月1回無料、同月2回目以降は1回145円です。

表示利回りから運用報酬がさらに引かれますか？

表示利回りは、運用報酬と信託報酬を差し引いた後の数字です。
ただし、販売・取得・売却時の費用、途中売却手数料、税金は別に総リターンへ影響します。

分配金はすべて利益ですか？

すべてが利益とは限りません。
一部商品では元本払戻金が含まれ、元本の前倒し返還としてみなし譲渡損益と平均取得価額の再計算が発生する場合があります。

ALTERNAの商品はNISAで購入できますか？

現在、ALTERNAの商品はNISA制度の対象外です。
ALTERNAの通常口座で取引し、分配金や売却・償還損益には原則として申告分離課税が適用されます。

三井物産の100%子会社が運営していますか？

現在は、持株会社が運営会社の全株式を保有しています。
三井物産はその持株会社へ53%出資しており、運営会社の直接株主ではありません。

運営会社が倒産したら不動産はどうなりますか？

対象不動産は信託財産として固有財産と区分されますが、返還時期や元本は保証されません。
管理会社の交代や物件売却に時間がかかり、不動産価値が下がれば損失もあり得ます。

LTVが高い商品は危険ですか？

LTVが高いほど、物件価格下落時に投資家元本が減りやすくなります。
ただし、LTVだけで決めず、賃料、金利、テナント、売却方針、想定利回りを合わせて判断します。

複数商品へ投資すれば分散できますか？

商品数を増やすだけでは十分ではありません。
用途、地域、主要テナント、LTV、売却時期が重ならないかを確認します。

ALTERNAは怪しいサービスですか？

詐欺と判断できる一次情報は確認できません。
登録、監査済み決算、信託、目論見書を確認できますが、投資損失や途中売却不成立のリスクは残ります。

まとめ｜利回りだけでなくLTV・売却条件・分散まで確認

登録前の最終確認
・約5年保有できる余裕資金か
・賃料と主要テナントは安定しているか
・LTVと借入金利は許容できるか
・購入・保有・売却の費用を確認したか
・途中売却を確実な出口と考えていないか
・用途・地域・テナントが重なっていないか

ALTERNAは、大型不動産へ10万円程度から投資でき、原則として申告分離課税を使える不動産デジタル証券です。
三井物産グループの組成・運用体制や、商品ごとの情報開示は比較材料になります。

一方、約5年の保有、購入時手数料、借入による値動きの拡大、限定的な途中売却には注意が必要です。
特に『売却申請できる』ことと『必要な日に希望額で売れる』ことを分けて考えます。

最終判断は、想定利回りだけでなく、物件の賃料、LTV、借入金利、出口、費用、保有資産との重複を並べて行います。
条件を理解したうえで約5年保有できる人にとって、ALTERNAは不動産投資の選択肢になります。

出典・参考

• ALTERNA公式サイト
• ALTERNA 商品の仕組み・商品一覧
• 三井物産デジタル・アセットマネジメント 運用終了商品の実績
• ALTERNA 売却価格と受取額
• ALTERNA 売却申請の条件
• ALTERNA 分配金の税金
• ALTERNA 売却・償還時の税金
• ALTERNA 手数料の公式解説
• ALTERNA 新規募集商品の利用手順
• ALTERNA 想定利回りの算出方法
• ALTERNA 元本払戻金とみなし譲渡損益
• ALTERNA NISA口座の対象可否
• ALTERNA そだつ貯蓄の公式発表
• 三井物産デジタル・アセットマネジメント 会社概要
• 2026年7月の持株会社体制に関する公式発表
• オルタナ信託に関する公式発表
• 2024年3月期 業務及び財産の状況に関する説明書
• 2025年3月期 業務及び財産の状況に関する説明書
• 2026年3月期 業務及び財産の状況に関する説明書
• 金融庁 金融商品取引業者の自己資本規制比率
• ALTERNA オルタナ夏の分散投資祭り

※公開情報は変更される場合があります。投資判断は最新の公式サイト、目論見書、契約締結前交付書面をご確認ください。