renga(レンガ)の仕組みや税制などを深掘り解説！
ブロックチェーンを活用した新しい不動産投資「renga（レンガ）」を徹底解説。仕組みやGK-TKスキーム、税制（総合課税・分離課税）などをわかりやすく紹介します。
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rengaのキャンペーン情報
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・ブログ経由で、はじめてrengaの口座を開設する方
・口座開設の申込時にキャンペーンコード『じぇい』を入力
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内容：はじめての投資として第4号ファンドを成約すると、成約金額に応じてPayPayポイントをプレゼント
・30万円以上100万円未満：3,000円分
・100万円以上300万円未満：1万円分
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条件：
・賞品付与時にメールマガジンを購読している方
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内容：第4号ファンドの成約金額に応じて、個人はPayPayポイント、法人は商品券をプレゼント
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・1,000万円以上3,000万円未満：10万円相当
・3,000万円以上：30万円相当
条件：
・個人は、特典の案内時にメールマガジンを購読していることが必要です。
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キャンペーンコード：じぇい
この記事でわかること
・renga(レンガ)とは
・デジタル証券(セキュリティ・トークン)とは?
・renga(レンガ)は総合課税(雑所得)?分離課税?
・金融商品取引法上のデジタル証券
・デジタル証券の安全性について
・J-REITと比べたメリットやデメリット
・不動産クラウドファンディングと比べたメリットやデメリット
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＊2026年10月27日18:00～11月24日まで
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・100万円以上300万円未満：1万円相当
・300万円以上500万円未満：3万円相当
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・1,000万円以上3,000万円未満：10万円相当
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【案件概要】
両国の2021年築「AIFLAT両国」27戸と、馬込の2022年築「ARKMARK馬込」48戸を取得する計画で、賃料改善と約5年後の売却を目指す不動産STです。
総額35億9,500万円
借入予定23億円
匿名組合出資12億9,500万円
取得予定価格は2棟合計33億3,440万円で、分配の原資は賃料収入、最終回収は売却代金などから借入・費用を引いた残額です。
しっかり賃料を増額させ収益向上して売却できるかが重要な案件。
AI考察↓
AI独立算定価格
2棟合計・条件付き参考30億〜37億円
＊2026年10月時点の募集水準へ賃料入替後、賃貸保有する法人・ファンド等への通常売却を想定した税抜価格で、5年後の予測やST持分の評価額ではありません。
根拠
対象の募集は、両国の1K26.35㎡が月14.9万円＋共益費1万円、馬込の1K25.28㎡が12.4万円＋管理費1.5万円、2LDK43.48㎡が21万円＋1.5万円です。
これらと住戸構成から満室賃料を組み、空室・賃貸管理・固定資産税等・入居者募集・修繕更新費などを控除した物件段階の年間純収益を2棟で約1.06億〜1.15億円と仮定しました。
借入利息やファンド運営費は、この金額からさらに差し引かれます。
REITの取得と第三者への売却を照合し、還元利回りを両国3.1〜3.5％、馬込3.2〜3.6％と仮定しています。
木場駅徒歩4分の「コンフォリア木場公園」は14.6億円で売却され、売主鑑定の純収益を売価で割ると約3.05％でした。
買主の取得後方針は未確認ですが、低い利回りでも取引が成立する参考です。
本件の中心価格は34億円前後で、取得予定価格33.344億円は中心付近と考えます。
鑑定合計38.9億円は、低い要求利回りや収益成長を評価する買主が必要な高値側です。
既存契約がすぐ増額されるわけではなく、馬込の近隣新築には家賃2か月無料の募集もあります。
想定平均分配金利回り年3.2〜3.6％（税引前）は、賃料上昇を見込んだ5年間の平均です。
出資金残高を基準とし、元本の一部返還を含み、売却損益は含みません。
借入は取得予定価格比約69％で、融資契約は届出時点で未締結、金利などは未開示です。
売却時には借入・売却費用・条件次第で成功報酬も引かれ、物件価格の下落が出資元本へ大きく響きます。
renga(レンガ)とは
| サービス名 | renga（レンガ） |
| 社名 | デジタル証券株式会社 |
| 本店所在地 | 東京都港区赤坂四丁目15番1号 赤坂ガーデンシティ3階 |
| 代表者 | 代表取締役CEO 山本 浩平 |
| 投資単位 | 10万円単位 （ファンドにより変動） （ミニマムは10万円ではない) |
| 公式サイト | renga（レンガ）公式HP |
renga（レンガ）は2025年9月1日にスタートしたばかりの新しいデジタル証券サービスです。
「不動産クラウドファンディング」と似ていますが、法的には金融商品取引法に基づくデジタル証券として位置づけられています。
これにより、従来のクラウドファンディングよりも透明性が高く、証券としての安定した枠組みで投資できるのが大きな特徴です。
本記事では
・rengaの仕組みについて
・税制度について
・他商品との比較
などをメインに記載しています。
rengaの事業者情報やメリットなどはこちらの記事を参照ください。
デジタル証券(セキュリティ・トークン)とは?
「デジタル証券（セキュリティ・トークン）」とは、株式や不動産などの資産の権利をブロックチェーン上でデジタル化した証券のことを指します。
従来の証券と異なり、紙や証券会社の内部システムに記録されるのではなく、ブロックチェーン上に取引履歴や保有情報が記録される点が特徴です。
ちなみにブロックチェーンと聞くとNFTや暗号資産を思い浮かべるよね。
そのあたりとの違いもざっくり記載しておきますね。
NFT（非代替性トークン）や暗号資産（仮想通貨）とは異なり、セキュリティ・トークンは法的に“証券”として扱われる点が大きな違いです。
たとえば、ST（セキュリティ・トークン）は金融庁の認可を受けた第一種金融商品取引業者のみが募集・販売できるなど、法的な枠組みの中で厳格に運用されます。
それではrengaなどが発行するST(セキュリティ・トークン)とはなにか？という点に入ります。
セキュリティ・トークンとは?
「セキュリティ・トークン（Security Token）」とは、有価証券に該当するトークンを意味します。
つまり、「株式」「債券」「不動産信託受益権」などと同様、金融商品取引法上の規制を受けるデジタル証券です。
少し表現が固いのでrenga掲載の画像を使って説明すると、、
非上場で組成される私募ファンドのような、いわゆる「みなし有価証券」をデジタル証券として電子化(トークン化)することです。
「ファンドの出資持分」（権利）をトークン化＝デジタル証券にすることで、非上場ファンド商品でありながら
・換金性
・小口化
などを行うことができます。
不動産やインフラといった安定収益を生む資産を対象にした商品に対して小口投資家もアクセスすることができるようになっています。
GK-TKスキームを採用
デジタル証券「renga」は、資産流動化の手法として一般的なGK-TKスキームを採用しています。
以下のように構成されます。
・GK（合同会社）：不動産などの資産を保有・運用する特別目的会社（SPC）
・TK（匿名組合）：投資家が資金を出資し、GKと匿名組合契約を結ぶ
投資家は匿名組合（TK）を通じて合同会社（GK）に出資します。
合同会社（GK）は、その資金と金融機関からの借入金で対象資産（不動産信託受益権など）を取得・運用し、得られた収益を匿名組合契約の出資比率に応じて投資家に分配します。
この仕組みをブロックチェーン上でトークン化することで、出資持分（匿名組合出資）をセキュリティ・トークンとして発行・譲渡可能にするのがデジタル証券型STの特徴です。
renga(レンガ)は総合課税(雑所得)?分離課税?
【結論】
・総合課税(雑所得)
あれ？でも分離課税と謳っているデジタル証券もあったような、、、
代表的なサービスについてざっくり紹介します。
デジタル証券によっては分離課税のものもある
ざっくりとした
・各デジタル証券サービス名
・運営会社
・税区分
などを記載しておきます。
【renga(レンガ)】
運営：デジタル証券株式会社
税区分：総合課税(雑所得)
【ALTERNA(オルタナ)】
運営：三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社
税区分：分離課税
【ASTOMO (アストモ)】
運営：三菱UFJモルガン・スタンレー証券／スマートプラス株式会社 共同運営
税区分：分離課税
【Hash Dash】
運営：Hash DasH Holdings株式会社
税区分：総合課税(雑所得)
この総合課税(雑所得)/分離課税の違いがどこで生まれるのかも見ていきます。
そのために金商法上のデジタル証券の取り扱いについて説明します。
金融商品取引法上のデジタル証券
前述した通りデジタル証券は
・法的に“証券”として扱われる
・第一種金融商品取引業者のみが募集・販売できる
となっています。
デジタル証券は基本的には第一項有価証券として扱われます。
＊適用除外電子記録移転権利を除く
renga(レンガ)の場合は電子記録移転権利に該当するので、第一項有価証券となります。
第一項有価証券の商品は基本的には分離課税扱いになることが多いのですが、デジタル証券の場合はスキームによって
・総合課税(雑所得)
・分離課税
が変わります。
これは『何をデジタル証券化したか？』というところで区別されます。
【用語解説】
一項有価証券
概要：流動性が高く、一般的に取引が活発な有価証券です。
具体例：国債、株券、社債券、投資信託の受益証券など。
二項有価証券
概要：一項有価証券に該当しない、いわゆるオルタナティブ資産など、比較的流動性が低い商品が含まれます。
具体例：合同会社の社員権、匿名組合員持分、投資事業有限責任組合員持分、信託受益権など。
ここでもともとのスキーム別にデジタル証券を種類分けしてみましょう。
デジタル証券の種類
大前提として我々不特定多数の個人投資家がアクセスするデジタル証券は基本的に第一項有価証券となっています。
＊適用除外電子記録移転権利は違う
しかし、税制度に関しては
『デジタル証券化する方法によって、税の取扱いが異なっている。』
という状況です。
・何をデジタル証券化したか？
・それ際の税制度
を表にしてみました。
| デジタル証券化 する前のもの | 例 | サービス | 税制度 |
|---|---|---|---|
| 第一項有価証券 | ・国債・地方債 ・社債 ・株式 ・投資信託 ・受益証券発行 ・信託の受益権 | ASTOMO ALTRNA | 分離課税 |
| 第二項有価証券 | ・組合型ファンド ・信託受益権 | renga HashDash | 総合課税 (雑所得) |
実際に一般社団法人日本STO協会発行の『セキュリティトークンに関する
現状等について』でも下記の表がありました。
rengaの場合は組合型ファンドをデジタル証券にしているので、雑所得区分となっています。
この辺りの歪みは一般社団法人日本STO協会も税制改正要望をしているようですね。
デジタル証券の安全性について
ここでは少し話が変わりますが、
そもそもブロックチェーン管理って安全なん？大丈夫？
と心配な人もいると思いますので、その点について解説します。
なんとなくブロックチェーンとか使わずに自社PCで管理した方が安全じゃない？
という方向けの説明です。
基本的にブロックチェーンでの管理は
・分散台帳の安全性
・ブロック構造での改ざん耐性
・承認プロセスによる不正排除
・データの透明性と追跡可能性
・障害にも強い耐障害性
の５つの理由で高い安全性を実現していると思います。
１つずつざっくり説明します。
- 分散台帳の安全性
複数のノードで取引データを共有・保存し、改ざんがあっても他ノードとの照合で自動検知・拒否。集中管理よりも安全性が高い仕組みです。 - ブロック構造での改ざん耐性
各ブロックが前のブロックと暗号的に連結。1つでも改ざんすると全体に影響し、膨大な計算力が必要になるため実質的に改ざん不可能です。 - 承認プロセスによる不正排除
複数の参加者が取引内容を検証・合意したものだけを記録。不正取引はネットワークの合意が得られず、承認されない仕組みです。 - データの透明性と追跡可能性
すべての取引がブロックチェーン上に公開され、履歴の削除や改ざんが不可能。KYC・AML対応により実名ベースの安全な取引が行えます。 - 障害にも強い耐障害性
データが分散保存されるため、一部サーバーが停止しても全体のデータは失われず、システム障害や災害にも強い高信頼な構造です。
ちなみに運営側としての安全性以外のメリットは
プロセス自動化での手続きの簡略化・コスト削減・スピード向上かと思います。
J-REITと比べたメリットやデメリット
個人的に僕が思うJ-REITと比べたメリットやデメリットは以下の通りです。
J-REITと比べたメリット
メリット
特定物件に直接投資できる
非上場型ゆえに市場変動の影響を受けにくい
- 特定物件に直接投資できる
J-REITは複数物件を組み合わせた分散型ですが、STは1案件単位で物件を選べるため、立地やタイプを自分で選別できます。 - 非上場型ゆえに市場変動の影響を受けにくい
J-REITは株式市場と連動して価格が変動しますが、デジタル証券は原則として実物不動産の価値に連動し、短期的な市況変動に左右されにくい特性があります。
J-REITと比べたデメリット
メリット
流動性がまだ低い
運営会社・スキームによる信用リスク
税制上の扱いが複雑
- 流動性がまだ低い
多くの案件は運用期間中に売却できず、J-REITのように市場で自由に取引することは現状できません。
途中売却可能なものもありますが、J-REIT並みの流動性がある。と言える状況ではないかと思います。 - 運営会社・スキームによる信用リスク
STは発行会社ごとにスキームが異なり、運用会社や匿名組合の信用リスクが直接影響します。J-REITに比べ分散効果は限定的です。 - 税制上の扱いが複雑
現状、STは総合課税（雑所得）扱いのものもあり、J-REITのような申告分離課税（20.315％）より税負担が重くなる場合があります。
不動産クラウドファンディングと比べたメリットやデメリット
個人的な見解にはなりますが、投資的な観点では
不動産クラウドファンディングがJ-REITやデジタル証券に優っている点は
『利回りが高い案件がある』
『劣後比率をたくさん入れて損失リスクを抑えた案件がある』
以外にはないかと思います。
・運営主体の安全性
・物件のリスク
・規制区分的なリスク
・税制上の差
・情報開示の差
などの点ではJ-REITやデジタル証券の方が優っているかと思います。
個人的には
・高利回り案件
・劣後たくさんいれた案件
などはJ-REITやデジタル証券に太刀打ちできると思いますが、これらのもの以外は不動産クラファンが優っている点は少ないと思います。
＊利回りが高けりゃOKと言ってるわけではありませんよ
＊低利回り案件を否定しているわけではないです
＊年収ない人は雑所得区分は逆に税制上有利になるかも
まとめ
「renga（レンガ）」は、2025年9月にスタートした新しいデジタル証券サービスで、ブロックチェーンを活用した次世代型の不動産投資スキームです。
法的には金融商品取引法に基づく「第一項有価証券（電子記録移転権利）」として扱われ、透明性と信頼性を兼ね備えた仕組みとなっています。
データの改ざん耐性や取引履歴の追跡可能性が高く、安全性の面でも優れています。
一方で税制面では総合課税（雑所得）扱いとなり、J-REITや他のデジタル証券サービス（ALTERNAなど）で採用されている分離課税とは異なる点に注意が必要です。
今後、税制改正やセカンダリ市場の整備が進めば、より流動性の高い投資手段として成長する可能性が高いでしょう。
