【COMMOSUS】
湯島事業用地Ⅰ(TRIAD#2)の投資考察
COMMOSUSからキャンペーン適応ファンドの公開です！
湯島事業用地Ⅰ(TRIAD#2)ファンドですね！
キャンペーン・貸付先・担保情報・成功や早期償還の可能性について詳しく解説していきます。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・COMMOSUSの実績
・まとめ（投資するべきか）
【キャンペーン情報】
新規登録＆投資キャンペーン
期間：2023/10/19~12/20
対象：新規投資家登録した人(先着1000名限定)
条件：新規登録後12/27までに初回投資
報酬：初回投資額に応じたAmazonギフト券配布
| 出資金額 | 特典 |
| 1万円 ～ 5万円未満 | Amazonギフトカード500円 |
| 5万円 ～ 10万円未満 | Amazonギフトカード1,000円 |
| 10万円 ～ 50万円未満 | Amazonギフトカード1,500円 |
| 50万円 ～ 100万円未満 | Amazonギフトカード5,000円 |
| 300万円以上 | Amazonギフトカード10,000円 |
COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました！
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「COZUCHIFAND」という名称で発売されます！
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう！
COMMOSUSの詳細↓
湯島事業用地Ⅰ(TRIAD#2)の基本情報
| ファンド名 | 湯島事業用地Ⅰ(TRIAD#2) |
|---|---|
| 利回り | 8% |
| 運用期間 | 6ヶ月 (2023/12/19運用開始) |
| 募集金額 | 2.4億円 |
| 募集方式 | 先着 |
| 募集期間 | 2023年12月11日13時〜 |
| 担保 | あり ・抵当権第1順位の不動産が担保 |
| 保証 | あり ・個人による連帯保証契約 |
結論から話しておくと、『投資したい』案件です！
本案件は「年利8%+投資期間6ヶ月」の利回り案件になります。
キャンペーン内容込みなら最大年利18%の案件に進化します！
また、担保も問題ない水準かと思います。
こういったファンド情報はTwitterや利回りカレンダーで共有しているので、よかったらフォローと導入お願いします！
Twitterはこちら
利回りカレンダー導入はこちら！
【利回りカレンダー】
簡単に導入できる一括管理＋自動更新のファンド情報アプリ！
ポイント
・クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資系の「年利・投資期間・先着抽選募集の有無」が1目でわかる。
・googleカレンダーに登録するだけで設定完了(自動更新)
・誰でも簡単に複数社のファンドを把握できる
【じぇいのほったらかし投資戦略】
利回り6%以上の激アツファンドの狙い方！
湯島事業用地Ⅰ(TRIAD#2)
ポイント
・本ファンドの概要
・湯島事業用地プロジェクトについて
・プロジェクトの時系列(COZUCHI案件との関わり)
・本案件成功と早期償還の可能性について
・担保評価について
・キャンペーンで最大年利18%
本ファンドの概要
ポイント
・TRIAD社に貸付
・湯島事業用地プロジェクトの事業用地の買い取り資金の一部に
・ブリッジファイナンスのようなファンド
株式会社TRIADに貸付を行うファンドです。
ご存知の人も多いと思いますが、TRIADはCOZUCHIの1号事業者(ファンド運営会社)であり、COMMOSUSとCOZUCHIの親的な立場にある会社です。
TRIAD社はCOZUCHIにて文京区湯島における複数の土地および建物の取得を目指しており、これらを集約・一体化して第三者に売却する「湯島事業用地プロジェクト」を進めています。
上記プロジェクトでCOZUCHIにて追加で資金調達を行う予定ですが、それまでの繋ぎ資金が本ファンドとなっています。
湯島事業用地プロジェクトの概要
ポイント
・COZUCHIで募集されたファンド
・もうすぐフェーズ２が組成される
・湯島駅の5番出口と直結している、希少性の高い物件に投資
COZUCHIで運営されている『湯島事業用地プロジェクト』では、東京メトロ千代田線 湯島駅の5番出口と直結している、希少性の高い物件に投資運用しています。
現状は建物などがある状況ですので、テナントに立退交渉の後、更地にして再開発して売却することを目指しています。
湯島事業用地プロジェクトに関しては当ブログでファンド解説をしています。
詳しいプロジェクト解説記事はこちらです。
そしてこのファンドではもうすぐフェーズ２が組成されます。
それまでの繋ぎ資金となるのですが、その辺りについて解説していきます。
プロジェクトの時系列(COZUCHI案件との関わり)
ポイント
・フェーズ２では隣接した土地を購入予定
・その前に先に土地を購入するのが本ファンド
「フェーズ１」では、不動産クラウドファンディングの「COZUCHI」で調達した22億円を原資に湯島駅直結の土地および建物を購入しました。
2024年3月以降に「フェーズ2」に移行し、その際には『隣接した土地および建物を購入して全体のバリューアップを図る予定』です。
今回の案件はフェーズ２開始前に『隣接した土地および建物を購入して全体のバリューアップを図る予定』の部分を完了してしまおうというものになります。
その後フェーズ２で資金調達して返済の流れになります。
COZUCHI『湯島事業用地プロジェクトフェーズ１』
↓
本ファンドで『隣接した土地と建物を購入』
↓
フェーズ２で『フェーズ１＋本案件』の資金調達をする
↓
返済
上記が全体の時系列になります。
本案件成功と早期償還の可能性について
ポイント
・COZUCHIでフェーズ２集めれればOK
・無理な場合はTRAIDが自己資金で返還
・早期償還の可能性が高い
本案件はCOZUCHIの『湯島事業用地プロジェクトフェーズ2』までのブリッジファイナンス的なものです。
結局は湯島事業用地プロジェクトフェーズ2が満額集まればその時点でプロジェクトの成功の有無は関係なく償還される可能性が高いです。
個人的には湯島事業用地フェーズ１は応募率481%の大人気ファンドであったため、フェーズ２も問題なく集まるかと思っています。
「フェーズ2」は2024年3月入り後速やかな実施を計画していることもあり、「フェーズ２」での資金調達をもって早期に本ファンドの運用を終了する可能性が高いです。
担保評価について
ポイント
・対象物件を不動産担保
・抵当権第1順位を設定
・LTVは約67.4%
対象物件を不動産担保として抵当権第1順位を設定します。
不動産評価額は約3.56億円となっており、今回は2.4億円の貸付ですのでLTVは約67.4%となっております。
＊本ファンドでは不動産から将来的に生み出される収益を、現在の価値に割り引いて不動産価格を計算する収益還元法によって査定
LTVとは？
loan to valueの略称で、借入金の安全度を測る指標です。貸付の対象となる物件の評価額と、実際の貸付金額の比率をあらわし、一般的には以下の式で計算されます。
LTV=貸付残高/担保評価額
例えば、不動産の評価額が100万円で、70万円の融資を行う場合、LTVは70%となります。
担保額としては十分かと思います。
投資期間も6ヶ月ですので、大きく担保の不動産価値が増減する可能性も低いと判断しています。
キャンペーンで最大年利18%
ポイント
・新規登録キャンペーン開催中
・最大年利18%になる
【キャンペーン情報】
新規登録＆投資キャンペーン
期間：2023/10/19~12/20
対象：新規投資家登録した人(先着1000名限定)
条件：新規登録後12/27までに初回投資
報酬：初回投資額に応じたAmazonギフト券配布
| 出資金額 | 特典 |
| 1万円 ～ 5万円未満 | Amazonギフトカード500円 |
| 5万円 ～ 10万円未満 | Amazonギフトカード1,000円 |
| 10万円 ～ 50万円未満 | Amazonギフトカード1,500円 |
| 50万円 ～ 100万円未満 | Amazonギフトカード5,000円 |
| 300万円以上 | Amazonギフトカード10,000円 |
COMMOSUSの実績
過去の利回り実績
2023/3月時点で年利6%以上のファンドの組成確率は37%でした。
これはCAMPFIRE Ownersの時からの全てのファンドで算出しています。
最近はCOZUCHIとの業務提携があったためか、比較的年利6%以上のファンドが増えてきている印象です。
過去の投資期間実績
2023/3月時点では激アツファンド水準である期間12ヶ月以下の確率は93%と非常に高くなっています。
基本的には11ヶ月ファンドでの組成が多い印象です。
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資したい案件
理由
・成功の可能性が高そう
・LTVも高め担保は十分
・キャンペーン込みで最大年利18%
結論から話しておくと、『投資したい』案件です！
本案件は「年利8%+投資期間6ヶ月」の利回り案件になります。
キャンペーン内容込みなら最大年利18%の案件に進化します！
また、担保も問題ない水準かと思います。
【キャンペーン情報】
新規登録＆投資キャンペーン
期間：2023/10/19~12/20
対象：新規投資家登録した人(先着1000名限定)
条件：新規登録後12/27までに初回投資
報酬：初回投資額に応じたAmazonギフト券配布
| 出資金額 | 特典 |
| 1万円 ～ 5万円未満 | Amazonギフトカード500円 |
| 5万円 ～ 10万円未満 | Amazonギフトカード1,000円 |
| 10万円 ～ 50万円未満 | Amazonギフトカード1,500円 |
| 50万円 ～ 100万円未満 | Amazonギフトカード5,000円 |
| 300万円以上 | Amazonギフトカード10,000円 |
