【COZUCHI】湯島事業用地フェーズ1ファンドの投資考察!

資産形成

【COZUCHI】
湯島事業用地フェーズ1ファンド
じぇいの投資考察!

今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
湯島事業用地フェーズ1ファンドに投資するべきか考察したよ!

結論!
積極的に投資するべき!
個人的には利回り増大の可能性があると見ているから、その点も踏まえて解説していくね!

この記事でわかること
・本プロジェクトの基本情報
・本プロジェクトのポイント
・COZUCHIの過去の実績
・まとめ(投資するべきか)

湯島事業用地フェーズ1の基本情報

ファンド名湯島事業用地フェーズ1
利回り6%(インカム0.1%+キャピタル5.9%)
*考察では利回り上昇の可能性あり
運用期間18ヶ月 (2022/8/31運用開始)
募集金額約22億
募集方式抽選
募集期間2022年8月6日~8月12日
備考利回り上昇の余地あり
ファンド運営TRIAD株式会社

利回りは6%とCOZUCHIの中では標準的な数値になりました。ただしクラウドファンディング業界では十分に高い利回りになっています。
また、考察でもお話ししますが、今回は利回り上昇予知が高いと判断していますので、激アツファンドになるかと思います。

これから何故、利回り上昇の可能性が見込めるか?について説明していくね!

湯島事業用地フェーズ1のポイント

本プロジェクトのポイント
・湯島駅直結の希少性の高い物件
・テナント交渉費用は共同事業支社が支払う
・交渉不可でも利回り6%の買取オプションを確保

交渉成功し、開発用地にすれば利回りUP!

湯島駅直結の希少性の高い物件

本物件は東京メトロ千代田線 湯島駅の5番出口と直結している、希少性の高い物件です。
駅直結で希少性の高い本物件の価値は非常に安定しており、開発用地としてのポテンシャルも非常に高いため、リスクが少なくリターンが高い物件になっています。

当物件の最終的な売却方法ですが、
「一旦更地にして、再開発して売却する」
がCOZUCHIと共同事業者の希望する売却方法です。
しかしながら、当物件には数多くのテナントが入居しているため、各テナントに立ち退き交渉をする必要性があります。

テナント交渉費用は共同事業者が負担する

本プロジェクトにおける「テナント交渉費用は共同事業者が負担する」ことになっています。
今回のCOZUCHIと共同事業者の役割は以下のようになっています。
COZUCHI
→物件を保有し売却先を選ぶ
共同事業者
→交渉実務とそこにかかるコスト負担

そのため、上手くいくか不明瞭なテナントの権利交渉コストがCOZUCHIは負担しなくて良いことになっています。

この権利交渉が失敗に終わっても、テナントを埋め直して収益物件として売却することもできるってことだね。なにより支払いが少ないと単純にリスクも減るからね。

交渉不可でも利回り6%の買取オプションを確保

今回の利回り6%はどこから算出されているのか、、
それは「18ヶ月経って売却できない場合は、共同事業者が年利6%の利益を上乗せして買い取るオプション」から算出されています。
つまり、権利交渉に失敗して大手への売却ができていない最悪のケースの利回りが6%ということなんですね。

共同事業者が買取りオプションを使わないケースは考慮されないの?という疑問にもお答えします!

この買取りオプションは共同事業者が必ずしも使わなければいけないものではありません。
ただし、現実的に考えて18ヶ月間の間に権利交渉のためにコストを使っているのは共同事業者です。共同事業者は今まで掛けていたコストを回収するために引っ込みつかない状況になっています。
そのため、オプション契約を放棄して他社に譲るような自体は考えにくいと思われます。

交渉成功し、開発用地にすれば利回りUP!

利回り6%は権利交渉に失敗したケースをもとに算出されています。
交渉が成功し、開発ファンドにできた場合は利回りは上昇すると考えられます。
また、18ヶ月という期間も交渉の進捗次第では短くなる可能性もあります。

正直、交渉は共同事業者が行うから、現時点ではどうなるか不明瞭だね。
交渉失敗時でも利回り6%は確保。交渉成功時はさらに大きな利回りになると考えておくと良いね。

COZUCHIは過去にも開発物件で利回りが大きく上昇したケースがあります。
交渉成功時には包み隠さず、正確に上昇利回り分を投資家に分配してくれるのでそこの心配はいらないです。

COZUCHIの実績

COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。

ファンド名想定利回り実際の利回り
六本木事業用地20%36.30%
田端EXITファンド12%15.2%
品川区五反田Ⅱ9%63.1%
練馬区武蔵関Ⅰ12%283.5%
世田谷区砧EXITファンド50.9%110.5%
渋谷区恵比寿EXITファンド46.9%62.2%
神奈川県武蔵新城Ⅰ10%24.1%
世田谷区経堂Ⅱ4.5%4.5%
神奈川県茅ヶ崎Ⅰ6%6%
TOKYOマンション7区分ファンドⅠ4.5%4.5%
港区広尾Ⅲ2%8%
港区広尾Ⅱ4.2%4.2%
世田谷区経堂Ⅳ6%6%
品川区五反田Ⅰ5%5%
港区広尾4.2%4.2%
品川区法人量2物件6%6%
世田谷区経堂Ⅲ6%6%
世田谷区経堂Ⅱ6%6%
世田谷区経堂Ⅰ6%6%

まとめ(投資するべきか)

結論
・投資する
理由
・利回り6%は高い
・また、利回り増大の可能性は高そう
・ただし18ヶ月と長期投資になるのが難点

今回はかなり投資条件としては良いとみています。
冷静に考えて、リスクが低く上振れ期待もできるので投資すべきと判断しました。
ただし、18ヶ月間という資金拘束があるので、そこまで大きく投資はしないようにしたいですね。

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