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【COZUCHI】渋谷区広尾底地プロジェクトフェーズ3の考察

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【COZUCHI】
渋谷区広尾底地プロジェクトフェーズ3の考察

今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
渋谷区広尾底地プロジェクトフェーズ3に投資するべきか考察したよ!

結論
お金に余裕があるならフェーズ4などへの期待を込めて投資しても良い
おそらく今回のファンドでの利回りの上昇や早期返還などの期待は薄いと思います。
理由についても解説していきます。

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④200万円以上16,000円分
⑤300万円以上27,000円分
⑥500万円以上48,500円分

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この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント

・スイッチ申込について
・COZUCHIの実績
・まとめ(投資するべきか)

お知らせ

COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました!
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「COZUCHIFAND」という名称で発売されます!
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう!
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渋谷区広尾底地プロジェクトフェーズ3の基本情報

ファンド名渋谷区広尾底地プロジェクトフェーズ3
利回り4.5%(インカム3.5%+キャピタル1%)
運用期間24ヶ月(2023/12/28運用開始)
募集金額約5億
募集方式抽選
フェーズ2申込者はスイッチ申込で優先的に出資できます
募集期間優先出資者:12/11~15
一般出資者:12/11~15
備考優先出資あり
ファンド運営TRIAD株式会社

今回のファンドは底地プロジェクトのフェーズ3案件になります。「フェーズ2→フェーズ3→フェーズ4」というように再編成されて続いていく案件になります。
そのため、どこかで投資していれば優先的に次回フェーズで投資できるので、利回り以上の価値があると思います。
後ほど解説しますが、最終フェーズ以外は利回りの上昇の可能性などは低めだと考えていますので、継続的に投資したい人が応募すべきだと思います。

こういったファンド情報はTwitterや利回りカレンダーで共有しているので、よかったらフォローと導入お願いします!
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渋谷区広尾底地プロジェクトフェーズ3の概要

ポイント
・渋谷区広尾 底地プロジェクトフェーズ2の継続ファンド

プロジェクトの経緯と今後の方針
底地から得られる地代と譲渡承諾料
マスターリースによる安定配当
最終的には開発用地としての売却戦略

渋谷区広尾 底地プロジェクトフェーズ2の継続ファンド

ポイント
・渋谷区広尾 底地プロジェクトフェーズ2の継続ファンド
・長期的な運用を想定する大規模構想の3年目

本ファンドは、東京メトロ日比谷線 広尾駅から徒歩6分に位置する、借地権付区分マンション4戸及び底地の所有権を投資対象としています。
フェーズ1ファンドをベースに始まった長期的な運用を想定する大規模構想の3年目です。
約197坪の底地を保有し、地代と賃料収入に加え区分取引に係る譲渡承諾料といったインカムゲインを獲得しながら、底地上の借地権付区分マンション3棟について追加取得を行い、最終的に土地建物を完全所有権化することで開発用地としての売却を目指します。

まずはフェーズ2までの経緯について説明していきます!

プロジェクトの経緯

フェーズ1と2では約197坪の底地と区分マンション2戸取得しました。
地代と賃料収入に加え区分取引に係る譲渡承諾料といったインカムゲインを獲得しながら無事終了することができました。
今回のフェーズ3では区分マンション全57戸のうち追加で2戸取得し、合計4戸を運営する予定です。

本ファンドは底地の上にあるマンションを少しずつ買っていくようなファンド構成になっています。
土地+建物で売却するまではファンドが継続的に続く構成になっています。
底地から得られる地代と譲渡承諾料について解説します。


底地から得られる地代と譲渡承諾料

ポイント
・借地権者(建物の所有者)に対し土地の利用権を貸す対価で収益
・譲渡承諾料などで収益

本ファンドでCOZUCHIが所有しているのは以下の2点になります。
・土地(底地)
・全57戸あり、そのうち4戸

そのため残りの53戸はオーナーが別にいて、オーナーは毎月の地代の支払いを設定されています。(買い取り済みの4戸については、賃料収入が収益)
また、オーナーが物件を売却する際には「譲渡承諾料」の支払いもあります。
この譲渡承諾料が今後重要な要素になってきますので、頭の片隅に置いておいてください。

通常は物件を住む人に貸して収益を得るけど、今回は土地をオーナーに貸している感覚だね!

マスターリースによる安定配当

ポイント
・地代と賃料収入が保証され、安定したインカム配当が可能

マスターリースとは、第三者が一括して借り上げを行うことで空室の有無に関わらず、安定した賃料収入を得ることができます。
そのため空室になっても配当は安定しており、出資者にとってはリスクが少ない投資となります。

最終的には開発用地としての売却戦略

ポイント
・積極的に借地権付き区分マンションの追加買取の交渉
・完全所有になれば資産価値が上昇

本ファンドは未買取りの53戸を全て買取り、完全所有物件として開発用地となり坪単価1400万円程度での売却を目指しています。
そのために毎年少しずつ買い取り交渉を重ねていくこととなり、かなり長期の大規模プロジェクトとなっております。

問題はCOZUCHIが買取先になれるかどうかだよね?

マンション53戸の所有者は、マンションを売却する際には、借地契約に基づき、底地の所有者であるTRIAD社の承諾を得ないと、売却することができません。また、譲渡承諾料の支払いも必要になるので、よほどの条件でない限りTRIADに売却する方向になる可能性が高いです。
底地を所有するTRIAD社は区分マンションの所有者に交渉がしやすい有利な状況のため、売却の意思さえあれば交渉は容易かと思われます。

かなり時間はかかるだろうけど、完全所有物件となる日はきそうだよね。
個人的には完全所有で開発用地として売るときは利回り上昇の可能性があると思うよ!

スイッチ申込と一般申込について

つまり、フェーズ2の出資金額以下が本ファンドに投資できる金額となります。
スイッチ申込の後に一般参加することができないので注意してください。

前回参加者以外は一般申込になります。
優先と一般の同時発売になりますので、好きな方に参加しましょう。
*増額する方はこちらで参加してください。

COZUCHIの実績

COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。

ファンド名想定利回り実際の利回り
六本木事業用地20%36.30%
田端EXITファンド12%15.2%
品川区五反田Ⅱ9%63.1%
練馬区武蔵関Ⅰ12%283.5%
世田谷区砧EXITファンド50.9%110.5%
渋谷区恵比寿EXITファンド46.9%62.2%
神奈川県武蔵新城Ⅰ10%24.1%
世田谷区経堂Ⅱ4.5%4.5%
神奈川県茅ヶ崎Ⅰ6%6%
TOKYOマンション7区分ファンドⅠ4.5%4.5%
港区広尾Ⅲ2%8%
港区広尾Ⅱ4.2%4.2%
世田谷区経堂Ⅳ6%6%
品川区五反田Ⅰ5%5%
港区広尾4.2%4.2%
品川区法人量2物件6%6%
世田谷区経堂Ⅲ6%6%
世田谷区経堂Ⅱ6%6%
世田谷区経堂Ⅰ6%6%

まとめ(投資するべきか)

結論
・金余り状態なら投資してもOK!!
理由
・本ファンドの利回りは4.5%と少し低い
・今回のフェーズでの利回り上昇の可能性は低そう
・ただし、フェーズ4に投資する権利は利回り以上の価値がある
・最終フェーズでは利回り上昇の可能性も考えられる

今回のファンドは少し利回りが低めであることは否めないです。
しかし、フェーズ4に投資する権利は利回り以上の価値があるとも考えられます。また、最終フェーズでは利回り上昇の可能性が考えられますが、最終フェーズ投資者は前回フェーズ投資者で固められそうな気もするので、それも込みで投資するのはありですね。

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①30万円以上1,500円分
②50万円以上3,000円分
③100万円以上7,000円分
④200万円以上16,000円分
⑤300万円以上27,000円分
⑥500万円以上48,500円分

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