TORCHES（トーチーズ）は怪しい？評判・口コミとエムトラストの本業を徹底分析
TORCHES(トーチーズ)の評判は？
過去案件を解析し、強みと弱みを解説！
また運営元の解析や投資したい案件の特徴を記載しています。
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TORCHES(トーチーズ)
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この記事でわかること
・結論：TORCHESは「短期×キャピタル型」で高利回りを狙いたい人向け
・直近ファンド情報
・TORCHES(トーチーズ)とは
・TORCHES(トーチーズ)の仕組み
・TORCHES(トーチーズ)の特徴
・TORCHES(トーチーズ)のデメリット
・危ない？怪しい？と言われる理由を“会社・本業・案件構造”から分解する
・TORCHES(トーチーズ)の口コミ・評判（参考）
・TORCHES株式会社の会社概要
・親会社エムトラストの「本業」を分解する
・TORCHES(トーチーズ)の実績
・TORCHES(トーチーズ)のキャンペーン情報
・口座開設（登録）〜出資までの流れ
・よくある質問（FAQ）
・利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
・まとめ
- 結論：TORCHESは「短期×キャピタル型」で高利回りを狙いたい人向け。ただし“優先劣後・手数料・出口”は案件ごとに必ず確認
- TORCHES(トーチーズ)とは
- TORCHES(トーチーズ)の仕組み
- TORCHES(トーチーズ)の特徴
- TORCHES(トーチーズ)のデメリット
- 危ない？怪しい？と言われる理由を“会社・本業・案件構造”から分解する
- TORCHES(トーチーズ)の口コミ・評判（参考）
- TORCHES株式会社の会社概要
- 親会社エムトラストの「本業」を分解する
- TORCHES(トーチーズ)の実績
- TORCHES(トーチーズ)のキャンペーン情報
- 口座開設（登録）〜出資までの流れ（最短で迷わない手順）
- よくある質問（FAQ）
- 利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
- まとめ
結論：TORCHESは「短期×キャピタル型」で高利回りを狙いたい人向け。ただし“優先劣後・手数料・出口”は案件ごとに必ず確認
TORCHES（トーチーズ）は、短期で売却益（キャピタル）を狙う設計が目立つ不動産クラウドファンディングです。
一方で、不動産クラファンは「サービス名で安心」ではなく、ファンドごとに条件が変わる投資商品です。
特にTORCHESは案件ごとに、
- 最低投資額（1万円〜／最小口数の指定あり）
- 優先劣後比率（厚い/薄いが案件で変わる）
- 想定利回り（高いほどリスクも見やすい）
- 手数料（取得・売却・その他コスト）
- 出口戦略（売却先・売買契約・解除条項など）
が変わるため、案件精査できる人ほど相性が良いサービスです。
更新日：2026/03/05
直近ファンド情報
No.20 港区赤坂2丁目ファンド
・年利12%+期間6ヶ月
・先着(3/2 12時)
＊初投資でデジタルギフト4000円
＊10万円〜
〜ワンポイント(AI)〜
東京メトロ千代田線「赤坂駅」徒歩4分の赤坂タワーレジデンスの42階の区分(専有108.33㎡)の転売案件。
AI評価↓
推定の売却価格：7億〜8億円
根拠（価格決定のロジック）
・同一住戸番号（4207）で、42階・専有112.57㎡（募集表記）が外部情報と一致し、比較の軸（面積・階）が固い。
・同マンションの売出事例で、42階・112.52㎡が7.98億円という“同階・同規模”に極めて近い参照点がある
・一方で、他の売出（21階100㎡で6.48億等）から、室内状態・専用使用権・リフォーム等で数千万円単位のブレが出るのは自然であり、また売出→成約にはディスカウントが入り得るため、下限側を7億円程度まで許容してレンジ化。
周辺相場(同物件売り出し事例)↓
42階・112.52㎡：7億9,800万円（SUUMO掲載）
21階・100.04㎡：6億4,800万円（LIFULL HOME’S掲載）
28階・90.52㎡：6億5,000万円（LIFULL HOME’S掲載）
25階・90.07㎡：5億3,800万円／9階・129.50㎡：7億2,800万円（KEN掲載）
＊このレンジは売り出し価格(制約価格ではない)からの推定
＊劣後1%
＊手数料：優先出資額の5%＋消費税
No.21 墨田区緑1丁目ファンド
・年利12%+期間3.1ヶ月
・抽選(3/6~13)
＊初投資でデジタルギフト4000円
＊1万円〜
〜ワンポイント(AI)〜
都営大江戸線「両国駅」から徒歩7分の約32坪の土地と建物が対象。
土地・建物を取得後、運用し最終的に売却する予定とのことだが基本はキャピタル案件と見て良い。
成立前書面を読む限り立退予定とのことから、土地として売却する案件かもしれませんね。
以下AI評価↓
・推定の売却価格
1億4,000万円〜1億6,000万円。
＊これは土地単価で約132万円/㎡〜151万円/㎡に相当
・価格決定の根拠
土地値の芯は、公的価格比較から約1.14〜1.41億円。
そこに、両国徒歩7分、所有権、商業地域、複数駅利用可 という立地プレミアムは乗せられます。
ただし、1981年3月築の築古混合用途ビル で、公開賃貸履歴からも建物側の強い上振れ材料は乏しいです。
さらに、実効容積率が未確定 で、優先劣後1％・短期売却型 という構造上、保守的に見る必要があります。
以上から、1.4億円台後半〜1.5億円台前半が最もしっくりくる中心帯で、1.6億円は上限寄りと判断します。
＊劣後1%
＊手数料：優先出資額の10%＋消費税
【備考】
基本的に全部キャピタル型となっています。
ハイリスクハイリターン型の設計かなと思いますので、その点はご留意ください。
ただ個人的には土地転売系などは毀損した際でも出資額の1/10とかになる可能性は低いのではないかな？と思っています。
年利10%帯は実質事業出資みたいな案件も多いので、そこに比べると最大損失額はまだ小さいのかなと。
＊倒産時とかは別です
TORCHES(トーチーズ)とは
| サービス名 | TORCHES(トーチーズ) |
| 社名 | TORCHES(トーチーズ)株式会社 ＊エムトラスト社完全子会社 |
| 代表取締役 | 與那嶺 健人 |
| 本店所在地 | 徳島県徳島市寺島本町東三丁目12番6号 徳島駅前濱口ビル7階 |
| 利回り実績 | 8.5%~17% |
| 公式サイト | TORCHES(トーチーズ)公式HP |
TORCHESは、不動産特定共同事業法（いわゆる“不特法”）に基づいて運営される不動産クラウドファンディングです。
オンラインで募集・契約・運用を行うため、投資前に各ファンドの「契約成立前書面」等を確認する設計になっています。
また、運営会社は親会社グループ（エムトラスト）の不動産事業と関連する案件を扱う方針が示されており、案件の特徴やリスクはファンドごとに条件（優先劣後・最低投資額・出口戦略）が異なるため、毎回書面で確認することが重要です。
TORCHESの基本スペック（要点）
- 1口1万円から投資可能（案件により最低口数が異なる）
- 募集方式：先着/抽選が混在
- 主にキャピタル型（売却益中心）
- 出金（配当・償還）時の振込手数料は運営負担（無料）
- 入金（出資金の振込）手数料は投資家負担
- 親会社：エムトラスト株式会社（100%子会社としてTORCHESを運営）
TORCHES(トーチーズ)の仕組み
不動産特定共同事業（電子取引）で運営
TORCHESは不特法の枠組みで、複数の投資家から集めた資金で不動産を取得・運用し、収益を分配する仕組みです。
投資前には案件ごとに「契約成立前書面」「重要事項説明書」等を確認します。
下図のような仕組みでは運営されます。
組合型は「匿名組合」が中心
匿名組合は、投資家が不動産を直接所有するのではなく、不動産取引・運用という“事業”に出資して分配を受け取る形式です。
このため、以下の点が重要です。
- 不動産そのものだけでなく、運営・スキームのリスクもある
- 倒産・運用不能等のリスクをゼロにはできない（元本保証なし）
特に匿名組合は投資家が不動産を直接所有していない関係上、倒産時には大きく元本が毀損する可能性があります。
TORCHES(トーチーズ)の特徴
特徴(メリット)
・想定利回りが高めの案件がある
・アップサイド配当の可能性
・投資期間も短めに期待
・募集頻度が比較的高め（分散しやすい）
・運営母体はエムトラスト社
・戸建て用地仕入れから分譲事業に強み
・権利関係の調整系の案件もある
・優先劣後方式
想定利回りが高めの案件がある
ポイント
・高利回りの案件組成の経歴はあり
短期キャピタル型は、構造上“利回りが高く見えやすい”一方で、
売却価格・売却時期・コストの影響が大きいのが特徴です。
高利回り＝良い、ではなく
「利回りが高い理由（リスクの所在）」を言語化できるかが重要です。
アップサイド配当の可能性
ポイント
・アップサイド配当の可能性
・ファンドごとに詳細チェック
『想定を上回る価格で物件が売却された場合には、その差益分を追加配当として投資家の皆さまへ還元いたします。』
とPRTimesで言及されていました。
現状はアップサイド配当というよりも成立前書面での上限値での配当になりそうです。
例えば、1号案件ですと『年利10.2%+期間6ヶ月』の案件ですが、成立前書面では残利益があった場合は年利15%までは配当する。と記載されています。
成立前書面の確認が必須になりそうですね。
＊本記事では書面確認を行い上振れ可能性がある場合は言及する予定です。
短期運用が多い
ポイント
・比較的短期の案件の経歴あり
案件によって運用期間は異なりますが、短期設計のファンドが多いのもTORCHESの特徴です。
「長期で資金拘束されるのは嫌」「短期で回して分散したい」タイプに向きます。
資金拘束が短く分散投資しやすい、一方で出口（売却）が詰まると、延長や条件変更の影響を受けやすいです。
募集頻度が比較的高め（分散しやすい）
ポイント
・募集頻度が比較的高め
・分散しやすい
公式FAQでは、TORCHESは平均して月に4〜6件程度を掲載・募集している旨が示されています。
新規ファンドが定期的に出ると、投資家は分散しやすくなります。
ただし、案件数が多い＝必ず良いではなく、
「品質が維持されているか」を書面で確認する姿勢が重要です。
また、匿名組合の仕組み上、投資家からの預かり金は負債になりますので、財務悪化には注意が必要です。
運営母体はエムトラスト社
ポイント
・運営はTORCHES(トーチーズ)株式会社
・エムトラスト社完全子会社
運営はTORCHES(トーチーズ)株式会社となっておりますが、同社はエムトラスト社が100%株式を取得している完全子会社です。
PRtimesでも
『エムトラスト株式会社、設立10年で売上高535億円を達成――完全子会社「TORCHES株式会社」を設立し、不動産クラウドファンディング事業を開始』
という見出しで告知されていましたので、エムトラスト社の事業の１つとして考えて良いかと思います。
戸建て用地仕入れから分譲事業に強み
ポイント
・東京23区を中心に住宅分譲事業を展開
・用地の選定から開発まで手がける
エムトラスト社は東京23区を中心に住宅分譲事業を展開しており、用地の選定から商品企画、建築計画、施工管理まで一気通貫で請け負うことを強みとしております。
実際、ヤマワケ時代も
・土地取得＋新築住宅建設して売却
という案件が多く組成されていました。
後述しますが土地取得の際に古家付き土地を購入して、解体後に建設して売却などの案件が多く、分譲住宅地案件とは少し違う点は注意してください。
権利関係の調整系の案件もある
ポイント
・権利関係の調整系の案件も
・訳あり土地に価値を付加する案件
エムトラスト社の会社HPにも
『土地の買い手がつかず困窮している案件、取引のスピード感が求められる案件、権利関係の複雑な調整が必要な案件などにおいて付加価値を感じていただける』
と記載している通り、権利関係調整系の案件も取り扱っています。
実際に訳ありの土地を格安で仕入れ、住宅用地や新築戸建て建設をして販売するような案件が組成されたこともありました。
この手の案件はリスクが高いと言われますがその分利回りも高いことが多いのが特徴です。
銀行融資がつきにくい関係上、クラファンで組成されることが多くなるのかもしれませんね。
優先劣後方式
ポイント
・優先劣後方式
・損失は運営から受ける
簡単に優先劣後システムを説明すると
何か問題があり投資物件価値が減少した場合「劣後出資者(運営)」が先に損失を被り、その後に「優先出資者(個人投資家)」が損失を受ける仕組みです。
そのため少しの損失であれば運営が損失を被るだけで投資家が損失を被ることはないということですね。
劣後割合はファンドによって変わるので毎回確認してください。
また借入併用の場合は投資家の優先出資よりも借入返済が優先される点も注意してください。
TORCHES(トーチーズ)のデメリット
デメリット
・優先劣後が薄い案件がある（99:1など）
・元本割れリスクはある
・すぐに換金できない
・入出金手数料がかかる
・エムトラスト社の状況も気になるところ
優先劣後が薄い案件がある（99:1など）
ポイント
・優先劣後が薄い案件がある
劣後が1%だと、価格下落・コスト増の吸収余力が小さくなります。
また案件によっては取得時・売却時などの手数料が比較的大きく、売却価格の下振れやコスト増の影響を受けやすい設計になっている場合があります。
利回りだけでなく、手数料の種類と金額、優先劣後、出口条件をセットで確認するのが重要です。
元本割れリスクはある
ポイント
・元本保証があるわけではない