TORCHES（トーチーズ）の評判は？高利回りの理由・メリット・デメリット、本業・決算を解説

※本記事にはPRを含む場合があります。
※TORCHESは元本保証のない投資商品なので、出資前に最新の契約成立前書面を読み、余裕資金で判断してください。

TORCHES（トーチーズ）は、短い期間で高い利益を狙う売却益型の不動産クラウドファンディングです。
想定利回りは平均14.57％、運用期間は平均6.28か月でした。
数字は魅力的ですが、47件は運営側の劣後出資が1％以下で、全件が不動産などの売却に利益を頼る設計です。
この記事では、高利回りという結果だけでなく、売却先、売買契約、劣後出資、運営会社とエムトラストとの協力体制・財務まで分けて検証します。

この記事でわかること
・結論：TORCHESは出口まで自分で確認できる人向け
・直近ファンド情報
・TORCHES（トーチーズ）とは
・TORCHESの仕組み
・TORCHESの特徴（メリット）
・TORCHESのデメリット（注意点）
・TORCHESが怪しい・危ないと言われる理由
・TORCHESの口コミ・評判
・運営会社の会社概要 / 信頼性
・運営会社の「本業」を分解する
・TORCHESの決算 / 財務レポート
・TORCHESの実績
・TORCHESのキャンペーン情報
・口座開設（登録）〜出資までの流れ
・TORCHESのFAQ
・利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
・まとめ：高利回りより売却出口を優先して選ぶ
・出典・参考 / 調査方法

結論：TORCHESは出口まで自分で確認できる人向け

ポイント
・短期・高利回り型
・売却出口が最重要
・劣後出資は薄い
・少額・分散が前提

TORCHESは、高い想定利回りだけで決めず、誰が・何を・いくらで買う計画なのかまで確認できる人に向いています。
安定した家賃収入を重視する人や、運営会社の名前だけで投資先を選びたい人には向きません。

魅力は、想定利回りの平均が14.57％、運用期間の中央値が6か月という短期・高利回りの設計です。
TORCHESの報告上は22ファンドが償還を終え、償還済み案件の加重平均実績年利は14.54％でした。
集計対象の47/58件は劣後出資が1％以下で、58件すべてが売却益型でした。
売却価格が想定を下回ったときに運営側が先に負担する余地は小さく、予定どおり売れない影響が投資家側へ届きやすい設計です。

最も慎重に見たいのは、18％・10か月の系統用蓄電池用地10件です。
10件とも償還公表がなく、従来の都心不動産案件で得られた実績を、そのまま蓄電池用地にも当てはめることはできません。
TORCHESは、資産運用の中心に据えるより、失っても生活に影響しない範囲で、出口を説明できる案件だけを選ぶ高リスク枠として使う方が合っています。

TORCHES（トーチーズ）とは

項目	内容
サービス名	TORCHES（トーチーズ）
商品の種類	不動産クラウドファンディング
運営会社	TORCHES株式会社
出資・協力企業	エムトラスト株式会社
主な利益	不動産・土地・権利などの売却益
配当形式	集計対象は全件キャピタル型
1口の金額	1万円
実際の最低投資額	1万～10万円。 10万円の案件が中心
募集方式	先着式と抽選式
主な許認可	不動産特定共同事業、第二種金融商品取引業、宅地建物取引業
元本保証	なし
公式サイト	TORCHES公式サイトはこちら！

エムトラスト株式会社はTORCHES株式会社へ出資し、ファンド組成で協力しています。
なお、エムトラストの出資・協力は、ファンドの元本・分配を保証するものではありません。

TORCHESは、投資家から集めたお金で不動産などを取得・運用し、売却益を中心に配当と元本返還を目指す不動産クラウドファンディングです。
よくある家賃収入中心の不動産クラウドファンディングとは性格が違います。
集計対象はすべてキャピタル型で、利益の中心は保有中の賃料ではなく、売却時の差益です。

そのため、「物件が存在するから大丈夫」では足りません。
取得価格、売却予定価格、買い手、売買契約の条件、売却までに必要な手続きまで読む必要があります。

TORCHESの仕組み

ポイント
・投資家は運営会社と契約
・利益の中心は売却差益
・劣後出資が先に損失負担
・運営停止も投資家リスク

投資家のお金はTORCHESが行う不動産事業に入る

ポイント
・匿名組合契約を締結
・不動産の持分は持たない
・事業の損益を分配

投資家はTORCHES株式会社と匿名組合契約を結び、ファンドの不動産事業へ出資します。
匿名組合契約とは、投資家自身が不動産の所有者になるのではなく、運営会社が行う事業の損益を受け取る契約です。

不動産や権利の取得、管理、売却、投資家への報告と送金はTORCHESが担います。
投資家は日常の管理をしなくてよい一方、売却や資金管理を自分でコントロールできません。

配当と元本返還は売却結果に左右される

ポイント
・全件が売却益型
・売却代金が重要
・年利は年間換算

集計対象は58件すべてキャピタル型でした。
賃料を長期間積み上げるより、取得した不動産、土地、持分、地上権などを売り、取得費用や諸費用を上回った部分から利益を出す設計です。

想定利回りは、事業計画どおり進んだ場合の年間換算値です。
表示が15％でも、3か月で終われば単純計算の配当は税引前約3.75％であり、投資額が15％増える意味ではありません。

優先劣後は損失を消す仕組みではない

ポイント
・運営側が先に損失負担
・保護範囲は劣後割合まで
・元本保証ではない

投資家の出資を「優先出資」、運営側の出資を「劣後出資」とし、事業に損失が出た場合は劣後出資から先に負担する仕組みです。

ただし、劣後出資が1％なら、単純な考え方では事業価値が1％を超えて下がった部分が投資家側へ及ぶ可能性があります。
実際の損失は契約、費用、売却条件で変わるため、1％を厳密な損失境界とは考えないでください。

売却不成立や運営会社の停止で流れは崩れる

ポイント
・売却不成立で配当減少
・売却遅延で元本返還も遅延
・会社停止で手続き停滞

買い手が代金を支払わない、契約が解除される、許認可や権利調整が遅れる、予定価格で売れないといった事態が起きれば、配当が減ったり元本が戻らなかったりする可能性があります。

また、ファンドを運営するTORCHESが倒産、事業停止、行政上の問題などで業務を続けられなくなれば、物件自体に価値が残っていても、売却、報告、配当、元本返還の手続きが遅れたり大きく損なわれたりする可能性があります。

TORCHESの特徴（メリット）

ポイント
・想定利回りは高水準
・運用期間は短め
・償還実績を確認可能
・不動産会社とファンド組成で協力
・選別投資に使いやすい

想定利回りは平均14.57％

ポイント
・平均14.57％
・中央値14.5％
・最高18％

想定利回りは8.5～18％で、平均14.57％、中央値14.5％でした。
高い配当を実現するには、計画どおりの価格と時期で売却し、費用を差し引いて利益を残す必要があります。

予定どおり売却できれば、短い期間でも一定の配当を狙える点は魅力です。
ただし、想定利回りは保証ではありません。
高い数字だけを見て、売却条件や権利関係の確認を省かないでください。

運用期間は平均6.28か月

ポイント
・平均6.28か月
・中央値6か月
・最短3か月

運用期間は3～10.5か月で、平均6.28か月、中央値6か月でした。
長期案件へ何年も出資するサービスではなく、比較的短い周期で結果を確認できる設計です。

予定どおり終われば次の投資先へ回しやすい一方、途中解約は原則できません。
短期表示でも延長の可能性があるため、予定期間だけで使い道の決まったお金を入れないことが前提です。

22ファンドの償還実績がある

ポイント
・償還済み22ファンド
・実績年利14.54％
・遅延・損失0の会社報告

償還実績は、TORCHES自身の集計で56ファンド中22ファンドです。
22ファンドでは元本と配当の送金が終わり、加重平均実績年利は14.54％、遅延・損失は0と報告されています。

高い想定利回りが表示だけで終わらず、実際に償還まで進んだ案件があることは評価できます。
ただし、これはTORCHESによる集計であり、第三者監査の結果ではありません。
残る34ファンドや今後の案件まで同じ結果になる保証もありません。

エムトラストの仕入れと売却経験を生かせる

ポイント
・協力企業は不動産売買会社
・取扱物件は幅広い
・他社で100案件超を経験

ファンド組成で協力するエムトラストは、土地、戸建て、収益物件、一棟・区分物件、底地、借地、共有持分まで扱う不動産会社です。
不動産を探し、売れる状態へ整え、買い手へつなぐ実務は、売却益型ファンドと相性があります。

エムトラストは、他社の不動産クラウドファンディングを通じて100案件を超える組成・運用・償還を経験したと公表しています。
案件供給や売却の経験をTORCHESのファンド組成に生かせる点は強みですが、エムトラストの協力は元本・分配の保証ではありません。

高リスク枠を案件ごとに選びやすい

ポイント
・1口1万円
・最低額は案件別
・少額・分散が前提

すべての案件で1口1万円ですが、最低投資額は1万円が6件、2万円が2件、5万円が9件、10万円が41件でした。
金額の選択肢はあるものの、実際には10万円からの案件が中心です。

出口を説明できる案件だけを選んだうえで、同じ地域や蓄電池用地へ集中させず、資産全体の中でも高リスク枠を小さく保つ使い方が前提です。
最低額が自分の1案件上限を超えるなら、無理に参加しない判断も必要です。

TORCHESのデメリット（注意点）

ポイント
・劣後出資は薄い
・全件が売却益型
・契約締結後も未確定
・蓄電池用地は未償還
・最低額は10万円中心

47/58件は劣後出資1％以下

ポイント
・99対1が46件
・100対0が1件
・運営側の負担余地は小さい

優先劣後比率は99対1が46件、100対0のリセールが1件でした。
合計47件は、運営側が先に損失を負担する割合が1％以下です。

劣後出資が薄いほど、売却価格の小さな下振れや想定外の費用が投資家の元本へ届きやすくなります。
高い利回りだけでなく、取得価格と売却予定価格の差、売却費用、劣後割合を一緒に見る必要があります。

全件が売却益型で出口に依存する

ポイント
・家賃より売却益
・市況悪化に弱い
・延長時の収入は限定的

集計対象は58件すべてキャピタル型でした。
安定した家賃収入で時間を稼ぐ設計ではなく、売却価格と売却時期が結果を大きく左右します。

買い手の融資が付かない、市況が悪化する、権利調整が長引くと、運用延長、配当減少、元本割れにつながる可能性があります。
予定期間の短さは、出口が早く決まる前提で初めてメリットになります。

売買契約の表示だけでは償還は確定しない

ポイント
・締結表示は15件
・決済完了とは別
・解除条件の確認が必要

売買契約締結済みと読み取れる表示は15/58件で確認できました。
残る43件は、公開情報から確認できなかったという意味であり、契約が存在しないと断定するものではありません。

また、売買契約があっても、買い手の代金支払い、契約で決めた条件の達成、契約解除の有無を経て初めて売却が完了します。
「売却先あり」「契約済み」という言葉だけでなく、決済予定、解除条件、買い手の支払能力まで読めるかが重要です。

系統用蓄電池用地10件に償還公表はない

ポイント
・10件すべて年利18％
・10件すべて10か月
・10件すべて劣後1％

系統用蓄電池用地は10件あり、すべて想定利回り18％、運用期間10か月、先着式、優先劣後99対1でした。
条件が同じ方向へ集中しているため、一つの事業環境の変化が複数案件へ影響する可能性があります。

投資対象は用地や地上権であり、蓄電池設備の稼働収益をそのまま受け取る商品とは限りません。
系統接続、許認可、開発の進み具合、買い手が約束どおり代金を払えるか、土地や権利を別の相手に売れるかを分けて確認する必要があります。

10件には償還を終えたと確認できる案件がありません。
従来の都市部案件の実績を、事業内容の違う蓄電池用地の安全性へ置き換えないでください。

一口1万円でも10万円必要な案件が中心

ポイント
・最低10万円が41件
・途中解約は原則できない
・費用は最新書面で確認

「1口1万円」は、必ず1万円から投資できるという意味ではありません。
集計対象の41/58件は最低10万円で、1万円から申し込めたのは6件でした。

出資後の途中解約は原則として難しく、運用が延びれば使えない期間も長くなります。
出資時の振込手数料は投資家負担です。
分配・元本返還時の送金手数料は運営側負担ですが、ファンドの組成・運営に関する報酬率は一般公開情報だけでは確認できませんでした。
応募前に、自分の画面へ交付される最新書面で費用と契約条件を確認してください。

TORCHESが怪しい・危ないと言われる理由

ポイント
・高利回りと薄い劣後
・不動産サービスは新しい
・許認可は安全保証ではない
・未償還案件が多い

TORCHESに不安を感じる理由は、高い想定利回り、薄い劣後出資、売却への依存が同時に重なっていることです。
詐欺やポンジスキームかどうかを示す一次情報は確認できませんが、そのことから安全だと判断することもできません。

高利回りには高利回りになる事情がある

ポイント
・平均年利14.57％
・全件が売却益型
・47件が劣後1％以下

平均14.57％という想定利回りは、通常の賃貸収入だけで簡単に出せる水準ではありません。
仕入れ価格と売却価格の差、権利調整、短期転売、買い手との契約など、事業上の難しさを引き受けることで高い利益を目指しています。

利回りの高さは魅力であると同時に、売却が計画から外れたときの損失可能性を示す手がかりです。
想定利回りだけを他社と比較しても、リスクの大きさは分かりません。

TORCHESという不動産サービスの実績はまだ短い

ポイント
・法人設立は2018年
・社名変更は2025年
・不動産サービスは新しい

TORCHES株式会社の法人自体は2018年に設立されています。
もとの社名はソーシャルファイナンス株式会社で、再生可能エネルギー投資サービス「SOLMINA」を運営してきました。

TORCHESへ社名を変え、不動産クラウドファンディングを始めたのは2025年です。
法人運営の履歴と、TORCHESという不動産サービスの運用履歴は分けて評価する必要があります。

許認可と協力企業は元本を保証しない

ポイント
・必要な許認可は保有
・協力企業は不動産会社
・個別案件は別判断

不動産特定共同事業、第二種金融商品取引業、宅地建物取引業の許認可があり、法令に沿って募集や契約を行う体制は確認できます。

ただし、許認可は個別案件の売却成功を保証する制度ではありません。
エムトラストの売上規模や不動産経験も、TORCHESの元本・分配を自動的に補償するものではありません。

遅延・損失の発表がなくても将来は分からない

ポイント
・会社報告は遅延0
・会社報告は損失0
・未償還は34ファンド

遅延や元本割れを知らせる発表は確認できず、TORCHES自身も償還済み22ファンドについて遅延・損失0と報告しています。
これは過去の公表範囲を知る材料にはなります。

一方、未償還は34ファンドあり、蓄電池用地10件にも償還公表はありません。
過去に問題が公表されていないことと、現在運用中の案件が安全であることは別です。

不安を解消するには、「怪しい会社か」という一語で決めるのではなく、投資対象、売却先、契約条件、劣後割合、運営会社の財務を順番に確認する必要があります。

TORCHESの口コミ・評判

ポイント
・満足度調査は未確認
・個別体験は一般化しない
・公式実績と条件を優先

調査方法や回答者数が明示された、代表性のある満足度調査は確認できませんでした。
少数の体験談だけで「評判がよい」「悪い」と決めず、公式の償還実績と案件条件を優先して判断します。

利用者全体を示す満足度調査は確認できない

ポイント
・回答者数が未確認
・調査方法が未確認
・評判の断定は避ける

個別の感想が見つかっても、それが利用者全体を表すとは限りません。
回答者数、投資経験、投資額、調査時期、質問方法が分からない情報から、サービス全体の満足度を判断するのは困難です。

口コミが少ないことも、サービスの良し悪しを示す証拠にはなりません。
確認できない部分は無理に評価せず、会社が公表する実績と契約前の書面で補います。

キャンペーン情報と投資評価は分けて見る

ポイント
・特典は運用実績ではない
・応募額は安全性を示さない
・案件条件を先に確認

キャンペーンや募集案内は、投資のきっかけにはなっても、利用者の運用結果や安全性を示すものではありません。
応募額が募集額を上回った案件もありますが、応募の多さと売却の成功は別です。

特典の条件はキャンペーン情報で確認し、投資判断では売却先、劣後出資、運用期間、最低投資額を先に確認してください。

評判より償還実績と案件条件を確認する

ポイント
・償還済み22ファンド
・未償還34ファンド
・過去実績は将来保証外

TORCHESの月次報告では、基準時点の56ファンドのうち22ファンドが償還済み、34ファンドが未償還です。
償還済み案件の加重平均実績年利は14.54％ですが、過去の結果が今後の案件にも続く保証はありません。

口コミでは確認しにくい投資対象、売却先、売買契約、劣後出資は、ファンドページと自分に交付される契約書面で確認してください。
集計の詳しい内容はTORCHESの実績で確認できます。

運営会社の会社概要 / 信頼性

ポイント
・運営はTORCHES株式会社
・エムトラストが出資
・同社とファンド組成で協力
・SOLMINAもTORCHES株式会社が運営
・出資・許認可は元本・分配の保証ではない

項目	内容
会社名	TORCHES株式会社
旧社名	ソーシャルファイナンス株式会社
設立	2018年2月
所在地	徳島県徳島市寺島本町東三丁目12番6号 徳島駅前濱口ビル7階
代表取締役	與那嶺 健人、田中 勝真
資本金	1億円
出資企業	エムトラスト株式会社
不動産特定共同事業	徳島県知事 第2号（第1号・第2号、電子取引業務）
第二種金融商品取引業	四国財務局長（金商）第25号
宅地建物取引業	徳島県知事（1）第3197号
主なサービス	TORCHES、SOLMINA
公式サイト	TORCHES公式サイトはこちら！

エムトラスト株式会社はTORCHES株式会社へ出資し、同社と連携してファンドを組成しています。
この出資・協力は、ファンドの元本・分配を保証するものではありません。

法人は2018年設立、不動産サービスは2025年開始

ポイント
・法人運営は2018年から
・社名変更は2025年
・実績期間は分けて評価

TORCHES株式会社は2018年にソーシャルファイナンス株式会社として設立され、再生可能エネルギー分野のクラウドファンディングを運営してきました。
2025年10月にTORCHES株式会社へ社名を変え、翌11月に不動産クラウドファンディング「TORCHES」を始めています。

したがって、法人を「できたばかり」と見るのは正確ではありません。
一方、現在の不動産ファンドを同じ条件で運用してきた歴史が長いわけでもありません。
法人の継続年数と、不動産サービスの償還実績を分けて判断することが大切です。

許認可は募集と運営の法的な土台

ポイント
・不動産事業の許可あり
・電子募集の登録あり
・投資損失は保証されない

不動産特定共同事業の許可により、投資家から出資を集めて不動産事業を行えます。
第二種金融商品取引業の登録は、匿名組合契約などの募集を扱うための土台です。
宅地建物取引業の免許は、不動産売買や仲介を行うための資格です。

これらは事業を合法的に行うために重要ですが、売却価格、配当、元本を国や自治体が保証する制度ではありません。

エムトラストが出資・ファンド組成で協力

ポイント
・エムトラストがTORCHESへ出資
・不動産仕入れ・ファンド組成で協力
・出資・協力は元本・分配の保証ではない

エムトラストは、住宅分譲を中心に幅広い不動産を仕入れ、権利を調整し、販売する会社です。
同社はTORCHES株式会社へ出資し、ファンド組成にも協力しています。
案件の供給と売却先を探す実務に、エムトラストの不動産経験を生かせる体制です。

ただし、出資・協力関係と、エムトラストがファンドの損失を補うことは別です。
エムトラストの出資・協力は、ファンドの元本・分配を保証するものではありません。

エムトラストの不動産事業や財務を詳しく確認したい方は、エムトラストの会社・財務分析もあわせてご覧ください。
TORCHESのファンド組成に協力する企業の事業規模と、その実績だけでは判断できない点を整理しています。

SOLMINAは同じ法人が継続運営する

ポイント
・旧社名から継続
・再生可能エネルギー型
・TORCHESと商品は別

SOLMINAは、太陽光発電所など再生可能エネルギーを扱うクラウドファンディングです。
社名変更後もTORCHES株式会社が運営を続けています。

同じ法人にクラウドファンディング運営の経験がある点は確認できますが、SOLMINAの運用結果をTORCHESの不動産案件へそのまま置き換えることはできません。
投資対象、契約、利益の出方はサービスごとに確認が必要です。

信頼性は体制と個別案件を分けて読む

ポイント
・会社の実在を確認可能
・許認可も確認可能
・元本安全性は別判断

法人の所在地、代表者、資本金、出資企業、許認可、エムトラストの不動産事業は確認できます。
匿名の運営者が実体不明のまま募集しているサービスではありません。

それでも、薄い劣後出資や売却依存という商品上のリスクは残ります。
信頼性の評価は、「会社が実在するか」「業務を行う資格があるか」「個別案件の出口が妥当か」の三つに分けると過信を避けられます。

運営会社の「本業」を分解する

ポイント
・本業は不動産売買
・利益源は仕入れと売却の差
・TORCHESは小口化を担当
・売却停滞が弱点

主な利益源は不動産の仕入れと売却

ポイント
・住宅分譲が中心
・売却差益が主軸
・正確な内訳は分からない

エムトラストの本業は、住宅分譲を中心とした不動産売買です。
土地や物件を仕入れ、そのまま、または権利調整や商品化を経て売却し、仕入れ額と売却額の差から利益を得るモデルと読み取れます。

土地、戸建て、収益物件、一棟ビル・マンション、区分、底地、借地、共有持分まで扱っています。
どの種類が売上や利益の何割を占めるかは開示されていないため、正確な収益構成までは断定できません。

仕入れ資金と在庫回転が事業を左右する

ポイント
・先に仕入れ資金が必要
・売れるまで資金固定
・金利と保有費が負担

不動産売買は、売上が立つ前に土地や建物を仕入れる資金が必要です。
売却までの間は、借入金利、固定資産税、管理、工事、権利調整、人件費などの負担が続きます。

高く売ることだけでなく、仕入れから売却までの期間を短くすることが利益と資金繰りを左右します。
2025年9月期の売上高535億円と売上総利益・営業利益の過去最高という会社発表は、物件を大きく回した結果と考えられますが、利益率や物件別の採算は開示されていません。

TORCHESは案件を小口化して運営する

ポイント
・投資商品へ組み替え
・募集と契約を担当
・売却後に配当・償還

TORCHES株式会社は、不動産案件を個人が参加できる金額へ小口化し、募集、契約、資金管理、運用報告、配当、元本返還を担います。

エムトラスト側から見ると、クラウドファンディングは不動産案件に必要な資金を投資家から集める手段になります。
TORCHES側から見ると、エムトラストの仕入れ網や売却経験を生かし、ファンドを継続供給する仕組みです。

ファンドの組成・運営報酬がどの会社へ、どの計算で支払われるかは一般公開情報だけでは特定できません。
収益配分は最新の契約書面で確認する必要があります。

SOLMINAは再生可能エネルギー分野を担う

ポイント
・同じ法人が運営
・投資対象は別分野
・運営機能は共通し得る

TORCHES株式会社は、不動産ファンドのTORCHESに加えて、再生可能エネルギー分野のSOLMINAを運営しています。
投資家の登録、契約管理、入出金、報告といった運営機能を共有できる可能性があります。

一方、太陽光発電所と不動産売却では、事業収入、許認可、設備、出口が異なります。
SOLMINAの経験が運営事務に役立つことは考えられても、TORCHES案件の売却成功を裏付けるものではありません。

関係会社が取引に入る場合は価格の妥当性が重要

ポイント
・エムトラストがファンド組成に協力
・投資家とは利害差あり
・取得価格の確認が重要

エムトラストが見つけた案件をTORCHESのファンドへ組み入れる場合、関係会社間で情報や実務を共有しやすい利点があります。
その一方、売り手、組成協力者、運営者、投資家の利益が常に一致するとは限りません。

すべての案件がエムトラストとの直接売買だと断定するものではありませんが、関係会社が取引に入る案件では、取得価格、売却予定価格、手数料、第三者評価、買い手との関係を確認したいところです。

売却市況が悪化すると複数の負担が重なる

ポイント
・売却期間が長期化
・金利負担が増加
・募集鈍化も影響

不動産価格が下がる、買い手の融資が厳しくなる、権利調整や開発許可が遅れると、売却期間が延びて保有費用も増えます。
高い想定利回りを維持する余地は小さくなり、劣後出資が薄い案件では投資家側への影響も早くなります。

新しいファンドの募集が鈍れば、関係企業がクラウドファンディングを通じて案件資金を集める速度も落ちます。
ただし、既存ファンドの元本返還は新規募集ではなく、その案件の売却代金や事業収入で行われるべきです。
新規募集の継続だけを既存案件の安心材料にしないでください。

TORCHESの決算 / 財務レポート

ポイント
・TORCHESの株主資本は1.05億円
・TORCHESの株主資本比率は1.44％
・エムトラストの売上は拡大
・新旧資料は単純比較できない

比較できる同じ形式の3期決算はそろっていません。
TORCHES第9期の単期決算、エムトラスト第8期の単期決算、新しい会社発表は、それぞれ会社と対象時期を分けて読みます。

比べられる3期表は作れない

ポイント
・TORCHESは第9期のみ
・エムトラストは古い単期決算
・比べられる数字だけ採用

TORCHES第9期は2026年2月末、エムトラスト第8期は2023年9月末の数字です。
会社も決算期も違うため、同じ表へ並べて成長率を計算することはできません。

TORCHESについて同じ形式の過去2期分は確認できず、3期推移は示せません。
数字がそろわない部分は推測で埋めず、確認できる範囲だけで評価します。

TORCHESは資産72.92億円に対して株主資本1.05億円

ポイント
・総資産72.92億円
・負債71.87億円
・株主資本1.05億円

TORCHES第9期	金額
流動資産	71億2,214万5千円
固定資産	1億6,961万1千円
総資産	72億9,175万7千円
流動負債	71億8,665万円
株主資本	1億510万6千円
当期純利益	384万6千円

株主資本を総資産で割った株主資本比率は約1.44％です。
資産の約97.67％は会計上の流動資産で、負債として表示された区分も流動負債のみです。
流動資産は会計上の区分であり、含まれる資産が短期間に帳簿上の金額で換金できることを意味しません。

ただし、要約決算だけでは流動資産の中身が現預金、不動産、未収金などのどれに当たるか分かりません。
流動負債にも匿名組合から受け入れた出資金がいくら含まれるかは示されていません。
資産が大きいことを、そのまま手元資金の多さとは読めません。

黒字でも財務の余裕は厚くない

ポイント
・当期純利益384.6万円
・利益剰余金はマイナス
・流動負債が流動資産を上回る

第9期は384万6千円の最終黒字ですが、利益剰余金は2,489万3千円のマイナスです。
資本金と資本剰余金を合わせて株主資本を保っている形で、累積利益が厚く積み上がっている状態ではありません。

流動資産71億2,214万5千円に対して流動負債は71億8,665万円で、差は約6,451万円です。
ただし、要約決算には現預金、保有不動産、匿名組合出資金、借入金、支払期限の内訳がありません。
この差だけで手元資金の不足や資金繰りの良し悪しは判断できません。

エムトラストは旧決算で株主資本21.28億円

ポイント
・総資産88.27億円
・株主資本21.28億円
・当期純利益7.07億円

エムトラスト第8期	金額
流動資産	76億6,500万円
固定資産	11億6,200万円
総資産	88億2,700万円
流動負債	49億5,800万円
固定負債	17億3,900万円
株主資本	21億2,800万円
当期純利益	7億700万円

第8期の株主資本比率は約24.11％でした。
流動資産は76.65億円、負債は流動・固定を合わせて66.97億円ですが、要約決算だけでは現預金、不動産在庫、借入金などの詳しい内訳は分かりません。
この表は2023年9月末の古い単期情報で、現在の支払能力を直接示すものでもありません。

売上と営業利益は3年連続で増加

ポイント
・売上300億円から535億円
・営業利益13億円から22億円
・法定決算とは別資料

会社発表の年表示	売上高	売上総利益	営業利益
2023年	300億円	34億円	13億円
2024年	401億円	43億円	15億円
2025年	535億円	71億円	22億円

エムトラストが作成した業績図では、売上高は300億円から535億円、売上総利益は34億円から71億円、営業利益は13億円から22億円へ増えています。
2025年9月期の売上総利益と営業利益は過去最高と説明されています。

不動産の取扱規模と利益が拡大している点は確認できます。
ただし、この3年表は会社発表であり、法定決算公告や監査済み有価証券報告書ではありません。
新しい損益の推移と、2023年9月末の貸借対照表を一つの最新決算のように混ぜないことが重要です。
新しい現預金、保有不動産、借入金、営業上の現金収支は未取得です。

クラウドファンディングへの依存度は算出できない

ポイント
・出資金の内訳は分からない
・売上依存度も不明
・個別案件は別評価

TORCHESの総資産に対して匿名組合出資金が何％あるかは、要約決算に金額の内訳がないため算出できません。
クラウドファンディングが会社の売上や利益の何％を占めるかも分かりません。

財務面で確認できるのは、TORCHES単体の株主資本が薄く、エムトラストには旧決算時点で一定の株主資本と利益があったことまでです。
エムトラストの規模が大きくても、個別ファンドの不動産価値、売却契約、資金管理、劣後出資の薄さは別に確認する必要があります。

TORCHESの実績

ポイント
・想定年利は平均14.57％
・運用期間は平均6.28か月
・47件が劣後1％以下
・償還済みは22/56

予定条件の集計と、実際に償還した結果は分けて見ます。
公開一覧は57ファンドとリセール1件の58URL、月次の運営報告は基準時点の56ファンドを数えているため、件数は一致しません。

指標	結果
想定利回り	8.5～18％
想定利回りの平均・中央値	14.57％・14.5％
運用期間	3～10.5か月
運用期間の平均・中央値	6.28か月・6か月
募集方式	先着47件・抽選11件
配当形式	キャピタル型58件
劣後出資	1％以下が47件
ページ上の運用終了表示	24件
会社報告の償還済み	22/56ファンド
会社報告の未償還	34/56ファンド
償還済みの加重平均実績年利	14.54％

※上記は過去の実績であり、将来の運用成果を保証するものではありません。
不動産市況や売却結果などにより、元本欠損の可能性があります。

想定利回りは16～18％が最多

ポイント
・16～18％が25件
・12～13.9％が16件
・低利回り帯は少数

想定利回り	件数
8.5～9.9％	1件
10～11.9％	6件
12～13.9％	16件
14～15.9％	10件
16～18％	25件

想定利回り16～18％が25件で最も多く、全体の約43％を占めます。
高利回り案件が一部にあるのではなく、サービス全体が高い売却益を目指す設計です。

高利回り帯ほど、売却価格、権利、買い手、劣後割合を丁寧に確認してください。
数字の高さだけを過去実績と見なすことはできません。

運用期間は6～7.9か月が最多

ポイント
・6～7.9か月が19件
・3～3.9か月が13件
・10か月台も14件

運用期間	件数
3～3.9か月	13件
4～5.9か月	10件
6～7.9か月	19件
8～9.9か月	2件
10～10.5か月	14件

6～7.9か月が19件で最も多い一方、3～3.9か月の超短期が13件、10～10.5か月も14件あります。
短期中心ですが、最近目立つ蓄電池用地は10か月に集中しています。

早期償還になれば年利表示が維持されても、実際に受け取る金額は保有日数分だけです。
短く終わることを、必ずしも予定利益額の上振れとは考えないでください。

都市部不動産と蓄電池用地で性格が違う

ポイント
・都市部住宅・土地等45件
・蓄電池用地10件
・その他3件

投資対象の分類	件数
都市部住宅・土地等	45件
系統用蓄電池用地	10件
リゾートホテル用地	1件
新築ペントハウス	1件
リセール	1件

中心は都市部の住宅・土地ですが、系統用蓄電池用地が10件まで増えています。
同じTORCHESでも、都市不動産の転売と蓄電池事業用地の売却では、買い手、許認可、価値の根拠が違います。

蓄電池用地10件はすべて想定利回り18％・10か月・先着式・劣後1％で、償還公表がありません。
まとめて一つの新しい案件群として管理し、投資額が偏らないようにしたいところです。

劣後割合と募集方式は偏りが大きい

ポイント
・99対1が46件
・先着式が47件
・全件が売却益型

優先劣後比率	件数
90対10	7件
97対3	4件
99対1	46件
100対0	1件

運営側の劣後出資が10％ある案件は7件に限られ、99対1が46件を占めます。
先着式も47件と多く、検討時間が短くなりやすい構成です。

先着順でも、利回りと募集速度だけで申し込まないでください。
劣後割合、売却条件、最低投資額を先に決めておく方が、募集開始後に焦りにくくなります。

最低投資額と売買契約は案件差がある

ポイント
・最低10万円が41件
・契約締結表示は15件
・応募額だけで人気判断はできない

最低投資額	件数
1万円	6件
2万円	2件
5万円	9件
10万円	41件

一口1万円でも、約7割は最低10万円でした。
複数案件へ分散したい場合は、1件10万円を前提に総投資額を計算する必要があります。

売買契約締結済みと読み取れる表示は15件でした。
残る43件は未締結と断定できず、15件も代金決済や償還が確定した意味ではありません。
契約の有無だけでなく、解除条件と決済条件まで確認してください。

累計募集額312.4億円、累計応募額464.3億円という数値はTORCHES自身の集計です。
ただし、応募額は実際の入金額や投資家数ではなく、先着・抽選・キャンセル待ちの条件でも変わります。
応募超過を人気や安全性の証明には使えません。

実績年利と実際の受取割合は違う

ポイント
・償還済み22ファンド
・加重平均年利14.54％
・早期償還は受取額も短期分

表示	意味
実績年利15％	1年間続いたと仮定した年間換算
実運用1.2か月	単純計算で税引前約1.5％

「運用終了」と表示されたページは24件ありますが、これは不動産事業の運用が終わった状態で、投資家口座へ元本が入った状態と同じではありません。
TORCHESは運用終了後10営業日以内の配当・元本返還を目標としていますが、目標日数は保証ではありません。

TORCHESは、56ファンド中22ファンドが償還済みで、22ファンドすべてについて元本と配当を予定どおり送金し、遅延・損失は0と報告しています。
累計分配・償還総額は95.1億円超ですが、この金額には投資家へ返した元本も含まれ、利益額ではありません。
延べ償還投資家数19,929人も、同じ人が複数案件へ投資した重複を含みます。

加重平均実績年利14.54％は、償還済み案件を投資額で重みづけし、結果を年間換算した数字です。
たとえばNo.1は実績年利15％、実際の運用期間1.2か月とされています。
単純計算では15％×1.2÷12＝約1.5％が保有期間の税引前利益率の目安で、投資額が15％増えたわけではありません。

年利換算で予定を上回っていても、早く終われば受取額は短い期間分になります。
反対に、売却が遅れれば配当や元本返還が遅れる可能性があります。
年利、運用日数、実際の入金額を三つに分けて確認してください。

TORCHESのキャンペーン情報

口座開設（登録）〜出資までの流れ

STEP1：会員登録をする

ポイント
・メールアドレスを登録
・パスワードを設定

メールアドレスとパスワードを登録し、会員ページを作ります。
先着案件へ申し込む予定があるなら、募集開始前に投資家登録まで終えておく方が落ち着いて判断できます。

STEP2：投資家登録と本人確認を終える

ポイント
・基本情報を入力
・本人確認書類を撮影
・審査は1～2営業日程度

住所、勤務先、投資経験、振込先口座などを入力し、スマートフォンで本人確認書類と顔を撮影します。
審査完了後、通常1～2営業日程度で登録が完了します。

STEP3：案件と契約書面を確認する

ポイント
・投資対象を確認
・売却条件を確認
・費用と劣後を確認

想定利回りだけでなく、投資対象、取得価格、売却先、売買契約、優先劣後、運用期間、延長条件を確認します。
一般公開情報で分からない費用や詳細条件は、自分に交付される最新の契約成立前書面で確認してください。

STEP4：応募後に指定口座へ振り込む

ポイント
・先着・抽選を確認
・入金期限を厳守
・振込手数料は自己負担

先着式は募集枠へ申し込み、抽選式は当選後に出資が確定します。
案内された期限までに指定口座へ振り込みます。
出資時の振込手数料は投資家負担です。

STEP5：運用報告と入金を確認する

ポイント
・運用状況を確認
・売却完了を確認
・配当と元本を確認

運用中は、売却契約、条件変更、早期終了、期間延長などのお知らせを確認します。
事業が終わると、配当と元本が登録口座へ送金されます。
分配・元本返還時の送金手数料は運営側負担です。

TORCHESのFAQ

Q1. TORCHESは怪しい・詐欺ですか？

公開情報だけで詐欺やポンジスキームと断定できる事実は確認できません。
ただし、それは安全の証明でもありません。
高い想定利回り、劣後出資の薄さ、売却への依存を個別案件ごとに確認してください。

Q2. TORCHESは元本保証ですか？

元本保証ではありません。
売却価格の下落、売却遅延、買い手の不履行、運営会社の事業継続問題などにより、元本割れや元本返還の遅れが起こる可能性があります。

Q3. TORCHESの利回りはどれくらいですか？

集計対象の想定利回りは8.5～18％、平均14.57％、中央値14.5％です。
これは事業計画上の年利で、実際の受取額や元本を保証する数字ではありません。

Q4. 実績年利14.54％なら、投資額が14.54％増えますか？

増えるとは限りません。
14.54％は償還済み案件の実績を年間換算した加重平均です。
実際の受取割合は、年利に実際の運用日数を掛けて考える必要があります。

Q5. 最低投資額はいくらですか？

一口は1万円ですが、案件ごとに最低口数が違います。
集計対象では最低10万円が41件で最も多く、1万円から投資できたのは6件でした。

Q6. 手数料はかかりますか？

出資時の振込手数料は投資家負担です。
配当・元本返還時の送金手数料は運営側が負担します。
ファンドの組成・運営報酬率は一般公開情報だけでは確認できないため、最新の契約成立前書面で確認してください。

Q7. 途中解約はできますか？

原則としてできません。
法定のクーリング・オフなど限られた場合を除き、運用終了と元本返還まで使わない資金で申し込む必要があります。

Q8. 系統用蓄電池案件は安全ですか？

安全とは断定できません。
集計対象の10件はすべて想定利回り18％、10か月、劣後1％で、償還公表がありません。
土地・地上権・設備・系統接続のどこへ投資するのか、売却先と決済条件は何かを確認してください。

Q9. 売買契約済みなら元本返還は確実ですか？

確実ではありません。
売買契約後も、前提条件、解除条件、買い手の資金調達、代金決済が残ります。
契約締結と売却代金の入金、投資家への元本返還は別の段階です。

Q10. TORCHESとエムトラスト、SOLMINAの関係は？

TORCHES株式会社はエムトラスト株式会社の出資を受け、同社と連携してファンドを組成しています。
同じTORCHES株式会社が再生可能エネルギー投資サービスSOLMINAも運営しています。
エムトラストの出資・協力やSOLMINAの運営経験は参考になりますが、出資・協力は個別ファンドの元本・分配を保証するものではありません。

Q11. TORCHES株式会社が倒産したらどうなりますか？

配当、元本返還、物件売却、情報開示などの手続きが遅れたり、大きく損なわれたりする可能性があります。
物件に価値があっても、投資家が自由に売却できるわけではありません。

Q12. 年齢制限と税金はどうなりますか？

登録は原則として満18歳以上80歳未満です。
個人の配当には20.42％が源泉徴収され、一般に雑所得として扱われます。
確定申告の要否は所得状況で変わるため、税務署や税理士へ確認してください。

利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール

「TORCHESだけでなく、他の不動産クラファンやソシャレンもまとめて見たい」
そんなときに便利なのが利回りカレンダーです。
複数サービスの募集予定をGoogleカレンダーで一括確認できるので、ファンド管理がかなり楽になります。

まとめ：高利回りより売却出口を優先して選ぶ

ポイント
・想定年利は平均14.57％
・運用期間は平均6.28か月
・償還済みは22ファンド
・47件は劣後1％以下
・蓄電池用地は未償還

TORCHESは、短い期間で高い売却益を狙える一方、損失を受け止める劣後出資が薄く、売却不成立の影響を受けやすい不動産クラウドファンディングです。

会社報告では22ファンドが償還を終え、償還済み案件の加重平均実績年利は14.54％でした。
高い想定利回りが実現した事例はありますが、未償還34ファンドと、実績のない蓄電池用地10件も残っています。

向いているのは、投資対象、買い手、売買契約、劣後出資、最低投資額を読んだうえで、資産全体の一部だけを投じられる人です。
TORCHES内で複数案件を持つだけでは運営会社への集中は残るため、他の資産や事業者にも分けてください。
そのうえで、売却代金が入るまでの筋道を自分の言葉で説明できる案件だけを選ぶことが重要です。

出典・参考 / 調査方法

ポイント
・ファンド詳細を全件集計
・償還は月次報告で判定
・口コミの代表性は断定しない
・財務は一次資料を優先

ファンド一覧の全ページから到達できる詳細を確認し、57ファンドとNo.6リセール1件を別URLとして集計しました。
平均は単純平均、中央値は数値を小さい順に並べた中央の値です。
投資対象の分類は案件名に明記された用途を基準にしています。

案件ページの「運用終了」は償還完了と同じ意味ではないため、償還件数と実績年利はTORCHESの月次レポートを使いました。
売買契約は詳細本文で締結済みと読める表示だけを数え、表示がない案件を未締結とは扱っていません。

口コミは、調査方法と回答者数が明示された代表性のある第三者調査を確認できなかったため、満足度の傾向を断定していません。
評判の代わりに、会社が公表する償還実績と、ファンドページ・契約前の書面で確認できる案件条件を分けて評価しました。

財務数値は、TORCHESの官報決算公告、エムトラストの政府再掲決算、エムトラスト自身の業績発表を使用しました。
法定公告と会社発表を分け、資料にない負債内訳、手元資金、匿名組合出資金の割合は推測していません。

• TORCHES公式サイト
• TORCHES ファンド一覧
• TORCHES FAQ
• TORCHES お知らせ一覧
• TORCHES 第7回月次レポート
• TORCHES株式会社 会社概要
• SOLMINA 社名変更・本社移転のお知らせ
• エムトラスト株式会社 会社概要
• エムトラスト株式会社 事業内容
• エムトラスト株式会社による2025年9月期業績・TORCHES事業開始発表
• 官報 号外第173号「TORCHES株式会社 第9期決算公告」
• gBizINFO「エムトラスト株式会社 第8期決算公告」