CAMEL(キャメル)の不動産クラファンは怪しい？疑念を調査！
不動産クラウドファンディングのCAMEL！
今回はCAMELが怪しい！胡散臭い！ポンジ！？いう声が多かったので調査してきました。
株式会社ジェリービーンズグループが、CAMEL運営会社の株式会社グローバルクラウドエステートとの資本業務提携、株式取得、新しい広告マーケティング子会社の設立を発表しています。
この記事でわかること
・CAMELが怪しいと言われる理由
・株主構成
・CAMELのドバイ/海外/蓄電池案件について
・CAMELの運営メンバーと株主まわり
・CAMELの直近3期決算
・募集中ファンドや過去実績について
・まとめ
【注意点】
ここはかなり謎のファンドが多い印象です。
キャンペーンは魅力的なものが多いのですが、ファンドページに情報が少なすぎて収益源すら不明瞭なものも多いです。
ご新規の方は特にこの辺りも考慮して投資の判断をお願いします。
→収益源すら不明瞭なものが多く、異常なキャンペーン訴求などもあり、要注意かと思います。
CAMELが怪しいと言われる理由
怪しいと言われる理由
①Youtuberに取り上げられた
②サイレントのキャンペーン修正など
③案件内容がわかりにくい
④異常なキャンペーン集客
おそらくですが、『怪しい！胡散臭い！』と言われる理由はこれらが原因ではないかと思われます。
上記の内容について解説していきます。
Youtuberに取り上げられた
ポイント
・KENZO【新宿109】さんに取り上げられた
・広告宣伝に問題があった可能性あり
詐欺撲滅系YoutuberKENZO【新宿109】さんに取り上げられたことがあります。
もちろん良い意味ではなく『悪い意味で』です。
内容としましては、不動産クラファンの内容ではなく広告宣伝の部分に対してのものでした。
詐欺だ！という内容ではなく、この広告良いの？みたいな感じですね。
経緯は不明ですが、既に動画は非公開にされています。
なので、今は視聴できない状態ですね。
サイレントのキャンペーン修正など
ポイント
・キャンペーン内容がサイレント修正
経緯としては
・ファンド総額3200万円のファンド募集があり、50万以上投資で抽選で100名にAmazonギフト券5万円分の告知
↓
・50万円×100名＝5000万円なので、実質当選確率100%である
↓
・抽選で50名にいつのまにか修正
というキャンペーンのサイレント修正がありました。
キャンペーンの計算の甘さや告知無しで修正するCAMELに不信感を抱いた人が多かったようです。
必ず当たるキャンペーン以外では落選者も多いようで、抽選しているのか疑問の声もあります。
ただし、この辺りについては調査できませんので、わかりません。
案件内容がわかりにくい
ポイント
・ファンド内容の説明が雑
・過去の劣後出資率などが見れない
・海外、データセンター、蓄電池など通常の不動産賃貸より複雑な案件もある
CAMELのファンドではドバイの不動産案件や企業応援系の案件が多いです。
ドバイ不動産に関しての説明はマシですが、企業応援系の案件の説明は雑です。
最終的な出口の説明が不十分なことが多いので、よくわからないまま投資している人も多いかと思います。
収益源すら不明なファンドも多いので、投資の際はこの辺りも含めて判断をお願いします。
→本当に収益源すら不明瞭なものが多く、異常なキャンペーン訴求などもあり、要注意かと思います。
異常なキャンペーン集客
ポイント
・主にLINEなどでの集客で還元が高すぎる
・2026年IRでは、新設予定子会社がCAMEL集客を担う予定と明記
主にLINEなどでのクローズドな環境で投資額の10%超の高すぎるキャンペーン集客が目立ちます。
立ち上げ期で大きめのキャンペーンをすることはあると思いますが、これが常態化していて利益が出ているのかは疑問が残ります。
2026年IRで株主・関連先の確認ポイントが増えた
ポイント
・主にLINEなどでの集客で還元が高すぎる
・2026年IRでは、新設予定子会社がCAMEL集客を担う予定と明記
さらに2026年4月28日のIRでは、ジェリービーンズグループが新設予定の広告マーケティング子会社が、CAMELの専属代理店（一次受け）として、広告宣伝、投資家集客、プロモーション活動を一括して担う予定とされています。
つまり、今後のCAMELは集客・広告の部分がより大きなテーマになる可能性があります。
株主構成
東証グロース上場企業のジェリービーンズグループがCAMELの運営会社である株式会社グローバルクラウドエステート(以下GCE)と業務提携/株式取得(5.5%)を発表しました。
これによって株主構成などが明確になったので、確認していこうと思います。
ポイント
・ジェリービーンズグループがGCEとの資本業務提携を発表
・GCE株式1,000株を1億円で取得予定
・取得後の議決権比率は5.5%
・CAMELの専属代理店として広告・投資家集客を担う新会社を設立予定
・系統連系蓄電池案件をCAMELファンドに組み込む検討も記載
今回の追加情報で一番大きいのは、株式会社ジェリービーンズグループが、CAMEL運営会社の株式会社グローバルクラウドエステートと資本業務提携をするという点です。
開示資料では、ジェリービーンズグループが株式会社ジャパンメデュケーションからGCE株式1,000株を1億円で取得予定とされています。取得後の議決権比率は5.5%です。
| 項目 | IRで確認できる内容 |
|---|---|
| 開示日 | 2026年4月28日 |
| 提携相手 | 株式会社グローバルクラウドエステート |
| 株式取得元 | 株式会社ジャパンメデュケーション |
| 取得株数 | 普通株1,000株 |
| 取得価額 | 1億円（1株10万円） |
| 取得後議決権比率 | 5.5% |
| 払込期日 | 2026年4月30日 |
| 広告・集客 | 新設予定のJBマーケティングがCAMELの専属代理店（一次受け）として担う予定 |
| 新規案件 | JBサステナブルの系統連系蓄電池案件をGCEファンドへ組み込むことを検討 |
ここ、けっこう大事です。
単なる「上場企業がちょっと出資します」ではなく、CAMELの広告・集客を新会社が担う予定、さらに蓄電池案件の組み込み検討までセットで出ています。
GCEの株主構成がかなり具体的に見えた
ポイント
・IRでGCEの大株主と持株比率が開示された
・上位4法人だけで94.45%
・株主名簿そのものではないが、公開情報としてはかなり重要
今回のIRでは、株式会社グローバルクラウドエステートの大株主と持株比率が出ています。
これはかなり重要です。
今までは外から見えにくかった部分が、上場企業の適時開示である程度見えるようになりました。
| 株主 | 株数 | 持株比率 |
|---|---|---|
| 株式会社グランエース | 5,200株 | 28.89% |
| 株式会社ジャパンメデュケーション | 5,000株 | 27.78% |
| 株式会社RWAマーケティング | 4,000株 | 22.22% |
| 株式会社GCEP | 2,800株 | 15.56% |
| 加藤慶也氏 | 900株 | 5.00% |
| 暖満興産株式会社 | 100株 | 0.56% |
上位4法人だけで94.45%です。
つまり、GCEは株主がかなり分散している会社というより、少数の株主にかなり集中している会社として見た方が良いです。
また、ジェリービーンズグループが1,000株を取得予定なので、予定通り完了すればジャパンメデュケーションの保有分が5,000株から4,000株へ減り、ジェリービーンズグループが5.5%前後の株主になる構図です。
RWAマーケティングとGCEPの代表者が同じ
ポイント
・RWAマーケティングはGCE株式22.22%
・GCEPはGCE株式15.56%
・両社の代表者として小田祐郷氏が確認できる
・単純合算では37.78%だが、共同保有や一体支配とは断定しない
RWAマーケティング公式サイトでは、代表取締役として小田祐郷氏が記載されています。
GCEP公式サイトでも、代表取締役社長として小田祐郷氏が記載されています。
そしてIR上、RWAマーケティングはGCE株式22.22%、GCEPは15.56%を保有しています。
この2社を「同じ代表者が出てくる株主」として見ると、単純合算では37.78%になります。
ただし、これは法的な共同保有や一体支配を意味するものではありません。
株主間契約、議決権拘束、実質株主、担保設定などは公開情報だけでは確認できません。
GCEPと旧ActiveBoxの行政処分履歴はかなり重要
ポイント
・GCEPはGCE株式15.56%の株主
・Gビズインフォ上のGCEP法人番号は7010001145919
・関東財務局のActiveBox行政処分ページにも同じ法人番号が記載
・現在のGCEPが当時と同じ体制という意味ではないが、処分後の体制変更や改善対応は確認必須
今回の調査で一番重いのは、GCEPの論点です。
GCEPは、IR上でGCE株式15.56%を持つ株主として出てきます。
Gビズインフォで確認できる株式会社GCEPの法人番号は、7010001145919です。
一方、関東財務局が2024年1月12日に公表した「株式会社ActiveBoxに対する行政処分について」でも、ActiveBox株式会社の法人番号として7010001145919が記載されています。
つまり法人番号ベースでは、現在のGCEPと、行政処分を受けた旧ActiveBoxは同じ法人格と読むのが自然です。
ただし、これは現在のGCEPが当時と同じ役員・株主・業務体制であると断定するものではありません。
商号変更、役員変更、事業内容変更、改善対応が行われている可能性はあります。
CAMELの運営会社GCEの15.56%株主に、法人番号上は旧ActiveBoxとつながるGCEPが入っている。
そして旧ActiveBoxの行政処分内容は、投資家保護の観点では軽くありません。
| 関東財務局の指摘 | 投資家目線で気になる点 |
|---|---|
| 無登録で投資運用業を行っていた状況 | 金融商品まわりの法令遵守体制をどう改善したのか |
| 金融商品取引契約の締結・勧誘で虚偽のことを告げる行為 | 投資家向け説明、広告、契約書面の管理体制 |
| 人的構成・業務運営体制が不十分 | 現在の役員・内部管理・コンプライアンス体制 |
| 登録取消し | 現在のGCEPがどの業務を行っているか |
| 業務改善命令 | 改善対応が完了しているか、説明できるか |
ここは個人的にはかなり重く見ています。
「昔の会社だから関係ない」で終わらせるには、GCEの15.56%株主として出てきているのが大きいです。
ジャパンメデュケーションからの株式取得も気になる
ポイント
・JBGへの売却元はジャパンメデュケーション
・IRでは代表取締役が河野勇樹氏と記載
・河野氏はGCE代表者としても記載されている
・売却経緯や利益相反管理は外からは確認できない
ジェリービーンズグループがGCE株式を取得する相手は、株式会社ジャパンメデュケーションです。
IRでは、このジャパンメデュケーションの代表取締役として河野勇樹氏が記載されています。
同じIRでは、GCEの代表者も河野勇樹氏です。
つまり開示上は、GCE代表者として登場する人物が、GCE株式の売却元であるジャパンメデュケーションの代表者としても出てくる構図です。
これ自体が悪いという話ではありません。
ただし、株式取得の経緯、売却理由、売却代金の使途、利益相反管理、ジャパンメデュケーションとGCEの取引関係などは、投資家目線では確認したくなります。
広告・集客が強くなるなら、投資家はなおさら冷静に見るべき
ポイント
・JBマーケティングがCAMELの専属代理店予定
・投資家集客とプロモーション活動を一括して担う予定
・キャンペーン訴求が強いサービスだからこそ、広告と契約書面の差を確認したい
ジェリービーンズグループは、資本業務提携に伴って新会社「株式会社JBマーケティング（仮称）」を設立予定としています。
この新会社は、CAMELの専属代理店（一次受け）として、広告宣伝、投資家集客、プロモーション活動を担う予定です。
これは、CAMEL側にとっては集客力強化の材料かもしれません。
ただ、投資家側から見ると、広告・キャンペーンで見える印象と、契約成立前書面で確認できる実態がズレていないかを、今まで以上に確認した方が良いと思います。
特にCAMELは、もともと高利回りや高還元キャンペーンのインパクトが強いサービスです。
広告が強くなればなるほど、投資家側は冷静に「なぜこの利回りなのか」「なぜこの還元ができるのか」「最終的な償還原資は何か」を見る必要があります。
CAMELのドバイ/海外/蓄電池案件について
ポイント
・CAMELはドバイ不動産、インド、データセンター、蓄電池などテーマが広い
・普通の国内賃貸不動産案件より読み解きが難しい
・2026年IRで蓄電池案件の組み込み検討も明記
CAMELのメインファンドはドバイ不動産の案件です。
最近ではラスアルハイマ不動産 / MASAレジデンスシリーズの案件が頻繁に募集されています。
案件内容としては『想定収支表の記載がない割に上記の賃貸損益から分配』などと記載されており、非常にわかりにくい説明です。
加えて、過去の公開案件を見ていくと、海外不動産だけでなく、インド案件、データセンター案件、系統用蓄電池案件のようなテーマもあります。
これらは、単純に「マンションを買って賃料で分配します」という案件よりも、収益源や出口の確認が難しいです。
| テーマ | 確認したいこと |
|---|---|
| ドバイ/UAE不動産 | 完成物件か、竣工前権利か、出口売却先、為替、現地法、竣工遅延時の償還原資 |
| インド案件 | 対象不動産の権利、現地事業者との関係、収益源が賃料・売却益・利息・事業収益のどれか |
| データセンター | 土地賃料なのか、データセンター事業収益なのか、電力・設備・工事・稼働リスク |
| 系統用蓄電池 | 系統連系契約、EPC/O&M、容量市場・需給調整市場・卸電力市場などの収益源 |
| 広告/キャンペーン連動案件 | キャンペーン原資、広告費、投資家還元が運営会社の財務に与える影響 |
今回のIRでは、ジェリービーンズグループ傘下のJBサステナブルが手掛ける系統連系蓄電池プロジェクトを、GCEの運用ファンドへ組み込むことを検討するとされています。
これはかなり大きいです。
系統用蓄電池は、社会的意義はあります。
ただし投資商品としては、不動産だけでなく、電力市場、設備、接続、工事、制度変更、運用会社の実行力が絡みます。
つまり、「不動産クラファンだから不動産だけ見ればOK」ではないタイプの案件です。
蓄電池やデータセンターが悪いわけではないです。
ただ、通常の不動産賃貸より確認項目が増えるので、利回りだけで判断するとかなり危ないと思います。
CAMELの運営メンバーと株主まわり
ポイント
・代表取締役：河野勇樹氏
・2026年IRで株主構成がかなり具体化
・株主と関連会社の確認が投資判断上かなり重要になった
他にも運営メンバーはいますが、今回は代表取締役の河野勇樹氏、過去に公式発表で出ていた長田忠千代氏、そして今回のIRで新しく見えた株主まわりを中心に整理します。
取締役会長（非常勤）：長田 忠千代氏の経歴
現在は退任されたのか長田氏はHP上から消えていました。
1956年生まれ。1980年 株式会社三菱銀行。
2006年 株式会社三菱東京 UFJ 銀行執行役員。
2013年 同社専務取締役(代表取締役)。銀行退任後はベンチャー・ スタートアップへの投資・育成支援をライフワークとし、多くの有望ビジネスの 役員・顧問を務める。特に、AI・WEB3.0 等先端分野に関心深く一般財団法人 メタバース推進協議会、一般社団法人生成 AI 活用普及協会理事等を務める。
CAMELの説明ではこれだけの記載でしたが、個人的に調べた経歴は以下の通りになっています。
【長田 忠千代氏の経歴】
1980年 株式会社三菱銀行(現三菱UFJ銀行) 入社
2006年 株式会社三菱東京UFJ銀行(現三菱UFJ銀行) 執行役員 就任
2010年 株式会社三菱東京UFJ銀行 常務執行役員 就任
2012年 株式会社三菱東京UFJ銀行 代表取締役常務 就任
2014年 株式会社三菱東京UFJ銀行 代表取締役専務 就任
2015年 東京急行電鉄株式会社常勤監査役 就任
2020年 株式会社バンカーズ・ホールディング 代表取締役会長 就任（現在相談役）
2024年 株式会社グローバルクラウドエステート 取締役会長 就任
→現在は退任されたのかHP上から消えていました。
なお、RWAマーケティング公式サイトでは、株主欄に長田忠千代氏の名前も確認できます。
RWAマーケティングはGCE株式22.22%を持つ株主です。
このため、長田氏についてはGCE側の役職表示だけでなく、RWAマーケティング側との関係も見ておいた方が良いと思います。
代表取締役：河野 勇樹氏の経歴
2006年 株式会社アクセスホールディング。
2009年 株式会社ウェブクルー。
2013年 ネクストエナジー株式会社 代表 取締役。
2015年 株式会社エネプライム 代表取締役。( 非常勤 )
2023年 株式会社グローバルクラウドエステート 代表取締役。
河野 勇樹氏の経歴は上記のようになっています。
ネクストエナジー株式会社と株式会社エネプライムは共に太陽光発電などの会社のようです。
株式会社エネプライムに関しては2021年に上場企業のウインテスト株式会社からオランジュ株式会社という太陽光発電の保守点検などをする企業を買い取っていたりします。
今回のIRでは、GCEの代表者として河野勇樹氏が記載されています。
さらに、GCE株式の売却元であるジャパンメデュケーションの代表取締役としても河野勇樹氏が記載されています。
このあたりは、外から見るとかなり気になるポイントです。
株主まわりで確認したいこと
投資前に確認したいこと
・GCEの最新株主名簿
・ジェリービーンズグループの株式取得が予定通り完了したか
・GCEP/旧ActiveBoxの行政処分後の改善対応
・RWAマーケティングとGCEPの関係
・ジャパンメデュケーションとGCEの関係
・各CAMEL案件に関連当事者取引があるか
正直、ここまで調べると「CAMELは高利回りだから良いね！」で終わらせるのは難しいです。
許認可があること、ファンドが募集されていること、登録者数が増えていることは事実として見て良いと思います。
ただ、それとは別に、株主・関連会社・案件の収益源・広告集客の流れを確認しないと、投資判断としては薄いと思います。
CAMELの直近3期決算
株式会社グローバルクラウドエステートの財務情報について、2026年4月28日のIRで2023年11月期、2024年11月期、2025年11月期の3期分が確認できました。
これはかなり重要です。
以前見ていた決算よりも、事業が急拡大している一方で、純資産が厚くなっていないことがよりはっきりしました。
| 決算期 | 売上高 | 営業利益 | 経常利益 | 当期純利益 | 純資産 | 総資産 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023年11月期 | 53百万円 | 0百万円 | 40百万円 | 0百万円 | 98百万円 | 308百万円 |
| 2024年11月期 | 513百万円 | △33百万円 | 40百万円 | 1百万円 | 99百万円 | 2,719百万円 |
| 2025年11月期 | 1,730百万円 | 65百万円 | 55百万円 | 1百万円 | 96百万円 | 8,193百万円 |
単純計算の自己資本比率は以下のようになります。
| 決算期 | 自己資本比率（単純計算） | 見方 |
|---|---|---|
| 2023年11月期 | 約31.8% | この時点ではまだ見やすい水準 |
| 2024年11月期 | 約3.6% | 総資産が急拡大し、純資産の厚みが相対的に低下 |
| 2025年11月期 | 約1.2% | 総資産8,193百万円に対して純資産96百万円 |
売上高は53百万円から1,730百万円へ急拡大しています。
総資産も308百万円から8,193百万円へ急拡大しています。
この伸び方だけを見ると、たしかに事業はかなり大きくなっています。
ただし、純資産は98百万円→99百万円→96百万円と、ほぼ増えていません。
事業規模や資産規模は大きくなっているのに、損失を吸収する自己資本の厚みはほぼ横ばいです。
ここはかなり気になります。
売上と総資産が伸びているのは事実。
ただ、純資産がほぼ増えていないので、投資家目線では「急拡大しているけど余力は薄い」と見ています。
また、当期純利益も0百万円、1百万円、1百万円とかなり薄いです。
2025年11月期は営業利益65百万円、経常利益55百万円ですが、最終利益は1百万円にとどまっています。
最終利益が厚くないので、自己資本が積み上がりにくい構造にも見えます。
不動産クラウドファンディングの会計は、通常の事業会社と単純比較しにくい部分もあります。
匿名組合財産、ファンド資産、借入、分別管理、関連当事者取引などの処理を見ないと、完全には判断できません。
ただ、外から見える数字だけで言えば、「総資産急拡大に対して純資産がかなり薄い」という評価になります。
他社：一律資産の5%を条件に投資
＊資産状況や会社が怪しげなところは1/2〜2/3に投資上限を縮小
上記のルールに則って管理人は投資してます。
【CAMELの場合】
今まで：会社自体の怪しさもあったため2/3投資上限で出資
↓
今後：会社自体の怪しさ＋財務の薄さ＋株主/関連先の確認ポイント増加のため、基本は投資見送り
に変更していく方針です。
もともとファンド説明が雑だったりする会社ですので、リスクは高かったですが、今回のIRで確認すべき項目がさらに増えましたからね。
募集中ファンドや過去実績について
CAMELの募集中ファンドやファンド実績についてはこちらの記事でまとめております。
また不動産クラファン情報の収集に便利なツールの紹介もしておきます。
CAMELのファンド情報や過去実績
まとめ
現状では告知の仕方やファンド説明の不足感が否めず、そこから不信感に繋がっているのではないかと思います。
新規の不動産クラファン事業者であるため、まだまだ償還数の実績も少ないので判断が付きにくいの点は時間が解決してくれます。
→収益源すら不明瞭なものが多く、異常なキャンペーン訴求などもあり、要注意かと思います。
心配な人は一旦様子見でも良いかもしれません。
【注意点】
ここはかなり謎のファンドが多い印象です。
キャンペーンは魅力的なものが多いのですが、ファンドページに情報が少なすぎて収益源すら不明瞭なものも多いです。
ご新規の方は特にこの辺りも考慮して投資の判断をお願いします。
僕は今後、CAMELは基本的に様子見寄りです。
やるとしても、契約成立前書面までしっかり見て、極小額で確認するレベルだと思っています。
他社：一律資産の5%を条件に投資
＊資産状況や会社が怪しげなところは1/2〜2/3に投資上限を縮小
上記のルールに則って管理人は投資してます。
【CAMELの場合】
今まで：会社自体の怪しさもあったため2/3投資上限で出資
↓
今後：会社自体の怪しさ＋財務の薄さ＋株主/関連先の確認ポイント増加のため投資見送り
に変更していく方針です。
もともとファンド説明が雑だったりする会社ですので、リスクは高かったですが、今回のIRでさらに慎重に見る必要が出てきました。
CAMELのファンド情報や過去実績
