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注意点
直近では毎回ポイ活でのかなり強めのキャンペーンを打って無理やり集めてる案件も多いのでその点もご確認の上で投資判断をお願いします。
また土地が借地権になっている案件も増えてきているため、成立前書面などで権利形態を確認しておきましょう。
＊土地が所有権か借地権かでは売値にも大きく影響があるかと

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更新日：2026/05/27
直近ファンド情報
DARWIN funding 開発型43号
・年利6.6%
・期間7ヶ月
・抽選
・2026年6月1日~10日
〜ワンポイント〜
JR南武線「浜川崎」駅徒歩5分の開発型ファンドで、2026年4月に運用終了した「開発型28号ファンド」を、建築資材価格・物流コスト上昇等を踏まえて再構築した案件。
28号→41号に再組成するにあたって土地の権利が所有権から借地権になっている。
土地は売却したということになっているが事業総額は330,000,000円→435,000,000円に増大している。
以下AI評価↓
推定売却価格: 160,000,000円〜220,000,000円
価格決定の根拠:
本件の価格は、開示対象価格435,000,000円を採用せず、完成後に第三者へ一棟売却する場合の収益価格から置いた。
対象は1K×10戸、延床280.6㎡の小規模レジデンスであり、収益力の源泉は賃料である。浜川崎駅の1K相場は主要賃貸サイトで6.7万〜8.3万円程度、近隣の募集事例には9万円台もあるが、これは募集賃料・個別仕様・レオパレス要因を含むため、安定賃料は1戸8.0万〜9.3万円、年額9.6百万〜11.16百万円とした。
利回りは、日本不動産研究所の東京城南ワンルーム一棟期待利回り3.6%を下限参考にしつつ、本件が浜川崎の小規模10戸、借地権、実賃料未開示、未完成、関連当事者取引、かつ借地権に優先する底地抵当権リスクを抱えることから、第三者買主の要求表面利回りを5.0%〜6.5%に補正した。
すると、年額賃料9.6百万円÷6.5%で約1.48億円、10.2百万円÷6.0%で約1.70億円、11.16百万円÷5.5%で約2.03億円、強めに見て11.16百万円÷5.0%で約2.23億円となる。
さらに地代、空室、管理費、修繕、公租公課を控除したNOIベースでは価格は下がりやすく、借地条件・底地抵当権のDDで買主が減額する蓋然性も高い。
一方、神奈川県の鉄骨造住宅建築費統計から見た建物原価は延床約84.9坪×126.8万円/坪で約1.08億円にとどまり、狭小5階建・防火・設計外構・予備費を加えても435百万円の市場売却価格を正当化しにくい。
したがって、通常の第三者売却価格は1.6億〜2.2億円が妥当であり、優先元本391.5百万円と想定配当約15.1百万円を物件売却だけで回収するには大幅に不足すると判断する。

DARWIN funding 開発型44号
・年利8.2%
・期間12ヶ月
・抽選
・2026年6月5日~20日
〜ワンポイント〜
西武新宿線「都立家政」駅まで徒歩5分の新築レジデンスを建築するための開発型のファンド。
土地の権利形態が所有権ではなく借地権となっており、「建築資金のみ」の調達とのこと。
以下AI評価↓
推定売却価格: 300,000,000円〜400,000,000円
価格決定の根拠:
本件の売却価格は、完成後に第三者へ一棟賃貸住宅として売却する前提で、収益還元法を中心に算定した。
対象建物は鉄骨造地上4階、延床499.58㎡、総戸数11戸の1LDK中心の共同住宅であり、土地権利は所有権ではなく借地権である。
開示上の対象不動産価格は543,000,000円だが、不動産鑑定士による鑑定評価は未取得で、未完成物件のため入居状況・賃料収入もまだ確認できない。
賃料面では、都立家政駅周辺の1LDK・2K・2DK相場は14万円程度とされており、駅徒歩5分の新築である点を考慮して、1戸あたり月額14万〜16万円、年間総賃料18.5百万〜21.1百万円程度を想定した。
一方、売却利回りについては慎重に見る必要がある。
CREAL掲載の周辺RC造事例では、中野区野方五丁目、若宮三丁目、新宿区下落合四丁目などの築浅RC物件で取引表面利回り4.2〜4.5%が示されている。
しかし、これらはRC造かつ比較的クリーンな所有権物件の参考水準であり、本件にそのまま適用するのは難しい。
本件はS造であることに加え、借地権物件であり、地代、更新条件、譲渡承諾条件、完成後の実賃料、マスターリースの有無が確認できない。
さらに、借地権に優先する抵当権が土地に設定されており、債務者が返済不能となった場合には抵当権実行により第三者が土地を取得し、借地権が対抗できず建物収去等のリスクがある旨も記載されている。
このような権利リスクを抱える小規模S造レジデンスでは、買主は通常の築浅RCレジより高い利回りを要求すると考えるのが自然である。
したがって、本件の売却利回りは表面5.5〜6.5%程度を中心に見るのが妥当と判断した。
年間総賃料18.5百万〜21.1百万円をこの利回りで割り戻すと、概算価格は約2.8億〜3.8億円台となる。駅距離や中野区内という立地の強みを一定程度加味し、上限側をやや引き上げる一方、借地権、優先抵当権、未稼働、鑑定未取得という売却時のディスカウント要因を反映し、最終的な推定売却価格は3.0億〜4.0億円とした。
開示価格543百万円とは大きな乖離があり、現時点の開示情報だけでは、想定利回り8.2%の配当と元本償還を安定的に実現できるだけの売却価格余力は乏しいと評価する。

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総額20口以上→2,000円分
総額40口以上→6,400円分
総額60口以上→12,000円分
総額80口以上→20,800円分
総額100口以上→30,000円分
総額200口以上→100,000円分

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必要なもの
・メールアドレス
・スマートフォン
＊ハガキで本人確認の場合は不要
・銀行口座
＊通帳、キャッシュカード、ネットバンキングのスクショのいずれかの画像のアップロードが必要
・身分証明書1点
＊運転免許証、マイナンバーカード、在留カード、住民基本台帳カード、運転経歴証明書、特別永住者証明書、のいずれかが必要

身分証明書
運転免許証、マイナンバーカード、在留カード、住民基本台帳カード、運転経歴証明書、特別永住者証明書、のいずれかが必要

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