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注意点
直近では毎回ポイ活でのかなり強めのキャンペーンを打って無理やり集めてる案件も多いのでその点もご確認の上で投資判断をお願いします。
また土地が借地権になっている案件も増えてきているため、成立前書面などで権利形態を確認しておきましょう。
＊土地が所有権か借地権かでは売値にも大きく影響があるかと

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期間：未定
対象：新規登録者
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更新日：2026/04/27
直近ファンド情報
DARWIN funding 開発型41号
・年利6.4%
・期間6ヶ月
・抽選
・2026年5月1日~10日
〜ワンポイント〜
鶴見線「鶴見小野」駅徒歩5分圏の新築1K・19戸レジデンスを建築し、竣工後売却益を原資に配当・償還する開発型・キャピタル型ファンド。
＊土地の権利は借地権になっている。
＊借地権に優先する抵当権が設定あり
以下AI評価↓
推定売却価格: 240,000,000円〜380,000,000円
価格決定の根拠:
本件の価格算定は、開示された498,000,000円をそのまま採用せず、完成後の一棟収益物件としての市場売却価格を独立に推定した。
まず周辺賃料を見ると、鶴見小野駅徒歩3〜4分の新築1Kは20〜30㎡台で月額6.5万〜8.0万円台が中心であり、本件19戸の年間総収入は保守16.4百万円、標準18.2百万円、強気20.1百万円程度と置くのが妥当である。
地代、PM費、共用費、空室、修繕、税公課を控除したNOIは標準で13〜14百万円程度にとどまる。
JREIの横浜ワンルーム期待利回り4.3％は、築浅・徒歩10分以内・総戸数50戸程度の標準想定であり、本件のような鶴見線沿線の小規模19戸、借地権、竣工前出口、鑑定なし、土地抵当権優先リスク付き案件にそのまま適用できない。
公開売買事例では、鶴見駅・京急鶴見駅近の所有権築浅RC一棟は4％台で売り出される一方、鶴見小野の築古S造は8％台の利回りも見られる。
本件は新築である点はプラスだが、所有権ではなく借地権で、かつ借地権に優先する土地抵当権があるため、一般の買主は相当なリスクプレミアムを要求する。
よって表面利回り5.5〜6.8％、NOI利回り5.5〜6.5％を中心に置き、保守2.4億円、標準3.0億〜3.2億円、強気でも3.6億〜3.8億円とした。
498百万円で売却するには、年間賃料18.2百万円の場合で表面利回り約3.7％となり、借地権・抵当権リスク付きの小規模S造物件としてはかなり強気である。
さらに498百万円を建築費のみと読むと延床432.32㎡に対して約381万円/坪となり、S造共同住宅の通常工事費水準から大きく乖離する。
DARWIN funding開発型42号(中間分配あり)
・年利8.1%
・期間14ヶ月
・抽選
・2026年5月5日~20日
〜ワンポイント〜
京成本線「千住大橋」駅徒歩5分、北千住駅徒歩10分の千住河原町に新築レジデンスを建築する開発型・キャピタルゲイン依存型の案件。
開発途中の2027年1月に中間分配が予定されていますが、完成予定は2027年7月であるため、ファンド内留保資金に依存する可能性が高いです。
＊土地の権利は借地権になっている。
以下AI評価↓
推定売却価格: 380,000,000円〜500,000,000円
価格決定の根拠:
本件は、借地権付の新築一棟レジデンスとして評価する必要がある。
賃料面では、千住大橋駅の新築・駅徒歩1〜5分以内の1LDK相場を月額14.6万円前後と見込み、本件14戸の年間総収入を保守2,386万円、標準2,520万円、強気2,688万円程度とした。
近隣の所有権新築一棟物件では表面利回り4%台後半の売出事例もあるが、借地権物件では買主層が限定されやすく、金融機関の担保評価も所有権より厳しく見られやすい。
そのため、普通借地権で地代が低廉、借地期間が十分に長く、譲渡承諾や担保設定承諾が問題なく得られる好条件であれば表面利回り5.0〜5.5%程度、権利条件が未開示または不確実な場合は5.5〜6.2%程度を中心に評価するのが妥当である。
この前提では、年間総収入2,386万〜2,688万円を表面利回り5.0〜6.2%で割り戻した価格は概ね3.85億〜5.38億円となる。
別の見方として、千住河原町周辺の土地価格を坪約220万円、敷地約55.77坪とすると、所有権土地価格は約1.2億円となる。国税庁路線価図上の借地権割合60〜70%を参考にすると、底地相当の控除は0.4億〜0.6億円程度となり、さらに借地権一棟特有の流動性ディスカウント、地代負担、承諾料リスクを加味する必要がある。
以上から、普通借地権で条件が良ければ4.2億〜5.2億円、条件が未確認であれば3.8億〜4.8億円、定期借地権または残存期間・返還条件が重い場合は3.2億〜4.3億円程度が妥当な価格帯と考える。

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＊下記ボタンから遷移後のDAWIN公式HPに『Amazonギフト券プレゼント中』のバナーがあることを確認してください。
＊できる限り確認していますが、無い場合はキャンペーン終了となっています。
投資キャンペーン
対象：9号、10号の両ファンドに出資した人
＊必ず両方のファンドに出資してください
報酬：合計投資額に応じたアマギフ配布
総額20口以上→2,000円分
総額40口以上→6,400円分
総額60口以上→12,000円分
総額80口以上→20,800円分
総額100口以上→30,000円分
総額200口以上→100,000円分

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期間：2024/9/15〜2025/1/31
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さらに、さらに、、
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必要なもの
・メールアドレス
・スマートフォン
＊ハガキで本人確認の場合は不要
・銀行口座
＊通帳、キャッシュカード、ネットバンキングのスクショのいずれかの画像のアップロードが必要
・身分証明書1点
＊運転免許証、マイナンバーカード、在留カード、住民基本台帳カード、運転経歴証明書、特別永住者証明書、のいずれかが必要

身分証明書
運転免許証、マイナンバーカード、在留カード、住民基本台帳カード、運転経歴証明書、特別永住者証明書、のいずれかが必要

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