DARWIN fundingの評判は？開発型の特徴・注意点と運営会社の決算を解説

※本記事にはPRを含む場合があります。

※不動産クラウドファンディングは元本保証ではありません。
想定利回りは確定ではなく、元本割れの可能性があります。

DARWIN fundingは、新築マンションなどの開発資金へ1万円から出資し、主に完成後の売却益を狙う不動産クラウドファンディングです。

不動産の仕入れ・開発・販売を行う会社が運営しています。
特典のある募集も多い一方、工事の進み方、土地の権利、売却価格、運営会社の財務まで納得できる案件を選ぶ必要があります。

この記事でわかること
・結論：DARWIN fundingは新築住宅の開発・売却を選んで投資するサービス
・直近ファンド情報
・DARWIN fundingとは
・DARWIN fundingの仕組み
・DARWIN fundingの特徴（メリット）
・DARWIN fundingのデメリット（注意点）
・怪しい / 危ないと言われる理由
・DARWIN fundingの口コミ・評判
・運営会社の会社概要 / 信頼性
・運営会社の「本業」を分解する
・ダーウィンアセットパートナーズの決算 / 財務レポート
・DARWIN fundingの実績
・キャンペーン情報
・登録〜出資までの流れ
・FAQ
・利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
・まとめ
・出典・参考

結論：DARWIN fundingは新築住宅の開発・売却を選んで投資するサービス

ポイント
・新築住宅の開発・売却が中心
・現在は1万円から参加可能
・土地権利と売却条件が判断の軸
・純利益と資金回収にも注意

DARWIN fundingは、一棟のマンションを買わずに、不動産会社の開発事業へ少額で参加したい人に向くサービスです。
住宅の仕入れから建築、販売、管理までの実務があり、投資対象と会社の事業がつながっています。

ただし、建物が完成すれば必ず予定価格で売れるわけではありません。
建築費が増えたり売却が遅れたりすると、分配と元本返還にも影響します。
土地を借りて建てる案件では、土地・建物をともに所有する案件とは売却条件も変わります。

特典を受け取るために出資額を増やすより、資金の使い道、土地の権利、工事と売却の計画を自分の言葉で説明できる案件へ、金額を抑えて参加する使い方が現実的です。
説明が食い違う条件は、出資前に解消しておきたいところです。

DARWIN fundingとは

サービス名	DARWIN funding
運営会社	ダーウィンアセットパートナーズ株式会社
主な対象	新築の共同住宅を建築する開発型
契約形態	匿名組合型
最低投資額	現行の募集は1口1万円から
主な利益	完成物件の売却益など
優先劣後	投資家より先に会社の劣後出資が損失を負担
公式サイト	DARWIN funding公式サイト

DARWIN fundingでは、ワンルームや1Kを中心とする新築レジデンスの開発案件が続いています。
完成前に必要な資金を集め、物件の販売によって投資家への分配と元本返還につなげる商品です。

運営会社は、自社ブランドのマンション・アパート開発に加え、投資用不動産の売買や賃貸管理を行っています。
投資家は土地探しや入居者対応を任せられますが、工事・売却・会社の資金繰りが結果に影響する投資である点は押さえておく必要があります。

DARWIN fundingの仕組み

ポイント
・会社と出資契約を結ぶ
・建築・売却から分配と元本返還
・劣後額を超える損失は投資家へ
・会社の業務継続も関係

投資家は不動産を直接所有せず、会社へ出資する

ポイント
・契約相手はダーウィンアセットパートナーズ

投資家は、事業を行うダーウィンアセットパートナーズと匿名組合契約を結びます。
会社が対象不動産を保有・運用し、その事業の損益を契約に沿って分配します。
投資家が部屋や土地を自分名義で持つ仕組みではありません。

建築と売却が終わって、投資家へお金が戻る

ポイント
・完成・売却・費用支払いを経て返還

開発型では、土地や建築に先にお金を使い、完成物件を売った代金から費用などを支払って、分配と元本返還に回します。
建築資金だけを集める案件もあるため、土地までファンドの対象に含まれるとは限りません。

また、ファンドの運用終了と、建物の完成・外部への売却は同じ出来事ではありません。
計画を見直して同じ事業を別のファンドで募集する場合、次の投資は別契約です。
前の契約の終了だけで、その土地の開発が完了したとは判断できません。

劣後出資は一定の損失を先に受け持つ

ポイント
・損失を吸収する範囲は契約次第

優先劣後方式では、一般投資家の優先出資に先立ち、会社の劣後出資が損失を負担します。
劣後割合が10%の案件と20%の案件では、その金額の厚みが違います。

対象となる損失が劣後額を超えれば、一般投資家の元本にも損失が及びます。
どの評価や清算に適用されるかは契約条件で決まり、工事費の増加、分配不足、会社の倒産まで全て補う保証ではありません。

会社の倒産や業務停止も、分配・返還に影響する

ポイント
・会社本体の信用も負担

物件を保有し、工事・売却・分配を進めるのは運営会社です。
同社の倒産や深刻な業務停滞が起きると、工事の継続、買い手探し、報告、分配・元本返還の手続きが遅れ、出資額の全てを回収できない可能性があります。
個別物件の採算に加え、会社が事業を続ける力も判断材料になります。

DARWIN fundingの特徴（メリット）

ポイント
・1万円から出資額を抑えられる
・開発・販売の実務につながる
・予定年利は6%前後が中心
・特典を受け取れる募集も
・10〜20%の劣後出資

1万円から、新築住宅の開発へ参加できる

ポイント
・一棟を買わずに小口で出資

現行の募集は1口1万円から参加できます。
土地取得や建築を自分で行わずに開発事業へ出資でき、1案件へ入れる金額も調整しやすい設計です。
生活費や近いうちに使うお金を除き、案件・会社ごとの上限を決めて参加したい人に使いやすい単位です。

仕入れ・建築企画・販売をつなぐ会社が運営する

ポイント
・住宅開発と売却の実務がある

運営会社は用地の取得、建築企画、自社ブランド住宅の販売を行い、購入後の賃貸管理も扱っています。
物件を造るだけでなく、購入する不動産オーナーとの接点も持つ事業です。

開発型の配当は売却を通じて生まれるため、販売まで扱う体制がある点が、このサービスの強みです。

予定年利は6%前後が中心

ポイント
・全体の中央値6.4%

公開募集の集計では、予定年利の中央値は6.4%、単純平均は約6.50%です。
5〜6%台が33回を占める一方、8%台や10%台の募集もあります。
案件ごとに予定利回りの幅があり、中心となる年利帯から比較できます。

キャンペーン対象なら、配当以外の特典も受け取れる

ポイント
・特典のある募集が継続

ギフト券やデジタルギフトなどの出資特典を付けた募集があります。
同じ投資額でも対象条件を満たせば受取額が増えるため、利用者にとって魅力の一つです。

特典の付与時期、対象者、最低出資額は募集ごとに変わります。

会社の劣後出資が、一定の損失を先に負担する

ポイント
・劣後10%と20%の募集がある

全公開募集では、劣後出資10%が27回、20%が24回です。
会社も損失を負担する設計で、直近の開発シリーズは10%が続いています。
同じ予定年利でも、劣後額の厚みと、完成・売却に必要な費用の余裕は合わせて比べたい条件です。

DARWIN fundingのデメリット（注意点）

ポイント
・建築費と売却価格に左右される
・土地の権利と調達範囲が重要
・再募集でも開発が続く場合
・会社の利益と回収待ち資産に注意
・途中解約に制約

建築費が増え、予定価格で売れないと利益が縮む

ポイント
・完成まで費用と時間が先行

開発型は、完成済みの建物から賃料を受け取るだけの投資とは違います。
資材・人件費の上昇、施工会社との調整、工事の遅れが開発費を増やし、その後の販売価格が想定を下回ると利益も小さくなります。

売却が遅れる間にも、保有費用や資金調達の負担が続きます。
予定利回りが高くても、工事費と販売価格の差が十分でなければ、分配の減少や元本損失につながります。

建築資金だけの募集では、土地の条件を読み落としやすい

ポイント
・土地代の除外と権利形態は別

開発型41〜48号には、調達目的が建築資金のみで、土地の取得資金は募集対象に含まれない説明があります。
土地代を集めないことだけでは、土地の所有者や、ファンドが保有・売却する権利の範囲は分かりません。

借地権なら、土地を借りる対価の地代、契約期間、建物売却時の承諾や費用が収益と売りやすさに影響します。
底地に抵当権がある場合は、借地権との優先関係や土地が処分されたときの扱いも重要です。
土地・建物のどの権利を売り、その代金のどこまでが出資者への返還に使われるのかが曖昧な案件は、価格の妥当性も判断しにくくなります。

別ファンドでも同じ物件への投資になることがある

ポイント
・工事の再計画と前契約の終了を区別

開発型36号は旧27号、38号は旧22号、43号は旧28号を再構築した案件です。
会社は、建築費や物流コストなどの上昇を踏まえた計画見直しと説明しています。

前の契約が終わっても、建物の開発自体が続いている場合があります。
再投資する人は、前回から増えた費用、工事の残り、募集額と劣後額、売却の前提を比べる必要があります。
同じ事業への出資を繰り返しているなら、号数を分けてもその土地と開発計画への集中は続きます。

売上の拡大に比べ、会社に残る利益は小さい

ポイント
・2026年3月期の純利益は約271万円

運営会社は2026年3月期に売上107.87億円、営業利益2.41億円を計上しました。
一方、利息や支払配当金などを負担した後の当期純利益は約271万円です。
純資産は3.35億円で、自己資本比率は約6.0%にとどまります。

資産には現金以外の立替金や未完成工事への支出も多く含まれます。
売上が大きいことを、期日に支払える現金が豊富という意味には読み替えられません。
詳しい内訳は財務章で説明します。

運用開始後に自由に現金化できる商品ではない

ポイント
・解約はやむを得ない事由などに限定

クーリングオフ期間などを除き、運用開始後の解約はやむを得ない事由がある場合に限られます。
持分の譲渡にも会社の判断が伴うため、必要な日に自由に売ってお金を戻せるとは限りません。

予定運用期間のほか、払い戻し期日まで見込んで出資する必要があります。
早期売却で予定より早く返る場合もありますが、その分、受け取る配当金の総額が少なくなることがあります。

怪しい / 危ないと言われる理由

ポイント
・特典の大きさだけでは判断できない
・土地・建築・売却の説明が重要
・許認可と元本保証は別

DARWIN fundingに不安を感じやすいのは、高い予定年利や大きな特典が目立つ一方、建築費の範囲、土地の権利、売却代金の帰属を募集画面だけで把握しにくい案件があるためです。
特典や応募額から、物件の収益性や会社の支払能力までは判断できません。

必要なのは、「誰の土地に何を建て、どの権利をいくらで売り、費用を払った後にいくら残るか」という説明です。
書面と募集説明に違いがあるなら、そのまま出資せず、権利と資金の使い道が一致する回答を得る必要があります。

不動産特定共同事業の許可は、開発の成功や元本返還を行政が保証するものではありません。
判断を止める目安は、募集画面と契約書面を読んでも、利益を生む作業や売却後の取り分が説明できないことです。

DARWIN fundingの口コミ・評判

ポイント
・特典を評価する声がある
・工事・権利・財務への疑問も
・個別の体験を全体評価にしない

特典や少額投資を評価する声

ポイント
・使い方を知る材料

利用者の公開投稿には、出資特典に魅力を感じて申し込んだ体験や、元本と分配金を受け取ったという報告があります。
特典と小口投資の組合せは関心を集める理由です。

ただし、紹介目的の投稿や、運営会社が選んだ利用者の声も含まれます。
少数の受取報告から、全ての案件の償還や利用者全体の満足度を判断することはできません。

土地の権利や再募集、利益の薄さを気にする声

ポイント
・疑問は個別条件と一次資料で照合

外部の分析記事では、同じ場所での再募集、借地権と募集画面の説明、会社に残る利益の小ささが論点になっています。
こうした指摘は、契約と決算を読むきっかけになります。

匿名の評判だけで損失や不正を認定するのではなく、現在の契約条件と会社の説明を照らす必要があります。
建築費の上昇による再募集は会社も説明しており、投資家にとっては工事がどこまで進み、見直し後の費用を回収できるかが中心です。

運営会社の会社概要 / 信頼性

ポイント
・契約相手はダーウィンアセットパートナーズ
・開発・販売・管理を扱う
・海外不動産会社は別法人
・販売・管理・建築の体制

会社名	ダーウィンアセットパートナーズ株式会社
代表者	男松 祐次
設立	2009年9月18日
資本金	1億円
本社	東京都港区南青山1-1-1 新青山ビル東館3階
従業員	50名（2025年5月末時点）
宅地建物取引業	国土交通大臣（1）第10526号
不動産特定共同事業	東京都知事 第163号／第1号・第2号
賃貸住宅管理業	国土交通大臣（1）第007265号
特定建設業	東京都知事 第160176号
グループ会社	エジプトニューキャピタル不動産法人株式会社

投資家と契約し、物件を動かすのは運営会社本体

ポイント
・出資・開発・分配を同社が担う

ダーウィンアセットパートナーズは、不動産の売買、仲介、賃貸、管理、開発を行う会社です。
DARWIN fundingでは同社が契約相手となり、物件の取得・建築・運用・売却と、投資家への分配を担います。

投資家 → ダーウィンアセットパートナーズ → 対象不動産の開発・売却 → 費用等の支払い → 投資家への分配・元本返還
取得・開発・分配を一つの法人が担うため、責任を負う会社が分かりやすい形です。

各免許は、不動産を取引・管理・建築するための土台

ポイント
・売買・管理・建築の免許

不動産特定共同事業の第1号は、投資家と契約して不動産取引を行い、その収益などを分配する事業です。
第2号は、その契約の代理・媒介に関する事業で、同社は電子取引にも対応しています。

宅建業、賃貸住宅管理業、特定建設業の免許・登録は、販売・管理・建築請負という事業の広がりに対応しています。

開発ブランドと販売・管理がつながっている

ポイント
・BASE・D-STYLEを展開

2017年に新築アパートのBASE、2022年に新築マンションのD-STYLEを始めています。
用地取得と建築企画から購入者への販売、その後の入居者募集や家賃管理まで扱う体制です。

完成物件を買うオーナーへ、入居者募集や管理も提案できるため、開発・販売と保有後の運用を続けて支えられる体制です。

エジプト不動産を扱うグループ会社がある

ポイント
・エジプトの不動産事業を展開

エジプトニューキャピタル不動産法人株式会社は、2022年に設立されたエジプト不動産を扱うグループ会社です。
本体もフィリピンやエジプトの不動産を紹介し、現地業者と仕入れ・契約・管理・売却支援を行っています。

本体と関連会社の株式関係や報酬の分担は、確認した資料からは分かりません。
国内のファンドでは、引き続き契約相手のダーウィンアセットパートナーズが不動産事業を担います。

運営会社の「本業」を分解する

ポイント
・軸は投資用不動産の仕入れ・開発・販売
・取得・工事費を先に払う
・管理は所有者の運用を支える
・クラファンは開発資金の調達
・工事と売却の同時停滞が負担

同社の本業の軸は、投資用不動産を仕入れ、必要に応じて開発し、オーナーへ販売する事業と捉えると分かりやすくなります。
区分マンションや一棟物件の売買、自社開発、購入後の管理をつなげています。
事業別の売上・利益構成は分からないため、開発・中古売買・管理がそれぞれ何割を占めるかは断定できません。

主な仕事	収入と先にかかる負担
不動産の売買・開発	購入者からの売却代金。土地・物件取得費、建築費、保有費を先に負担。
管理・仲介・運用支援	所有者への管理・仲介などの対価。募集、集金、修繕手配、人員の費用。
海外不動産・太陽光	物件・設備の販売と運用支援。仕入れ、現地対応、保守体制などの負担。
DARWIN funding	投資家からの事業資金。売上利益とは異なり、分配と元本返還を伴う。

物件を仕入れ、販売価格と取得・開発費の差を利益にする

ポイント
・買い手への引渡しで資金を回収

区分マンションや一棟物件を仕入れて販売する場合、売上には物件価格が大きく表れます。
そこから仕入代金や建築費などを引いて粗利益が残り、営業人員・広告・事務所などの費用を負担します。

販売代金を受け取る前に取得費と工事費が必要なので、利益率だけでなく、いつ買い、いつ完成し、いつ売れるかが重要です。
建築費が増えても販売価格へ転嫁できなければ、同じ売上でも利益は減ります。

管理と仲介は、販売した後も顧客との接点になる

ポイント
・入居者募集・集金・修繕対応

賃貸管理では、オーナーに代わって入居者を募集し、賃貸借契約、家賃の集金・送金、滞納対応、退去や原状回復を扱います。
管理等の対価を得る仕事ですが、日々の人員とシステム、修繕の手配も必要です。

保有物件の入替えや借換えの支援も行うため、販売した顧客が再び購入・売却する接点にもなります。
こうした業務は不動産を運用して売る体制を支えますが、管理事業の売上額と利益率は開示されていません。

DARWIN fundingは、完成・販売前の開発資金を集める

ポイント
・資金調達と物件利益は別

開発ファンドの募集目的は、土地取得や建築費などを投資家から調達することです。
会社にとっては、物件が完成して売れるまでの先行支出を支える手段になります。

集まった出資金自体が会社の利益になるわけではありません。
会社は不動産から生んだ利益を契約に沿って分配し、終了時には元本を返す必要があります。
応募額が増えたことと、開発・販売で利益を残せたことは別の成果です。

海外不動産と太陽光は、国内住宅とは違う商品を扱う

ポイント
・現地・設備の実務も必要

海外不動産では、現地の開発会社や仲介業者を介して物件を調べ、契約、運用中の管理、売却を支援します。
国内住宅と異なり、為替、現地制度、開発会社の履行なども成果に関わります。

2025年に始めたエネルギー事業では、低圧太陽光発電所の投資商品と運用支援を扱っています。
販売する設備や保守を支える仕事ですが、会社全体への利益寄与は開示されていません。

工事の遅れと買い手の減少が重なると、現金回収が遅れる

ポイント
・支出先行・回収後ろ倒し

資材や施工費が上がると開発に必要なお金が増え、工事が延びると完成後の販売も後ろへずれます。
その間の保有費や利息を払い続けるため、次の事業に使える現金も減ります。

さらに買い手の融資が付きにくくなったり、新規の出資募集が鈍ったりすると、売却待ちの期間を別の資金でつなぐ必要が高まります。
工事、売却、調達を同時に続けられるかが、この事業モデルの強さと弱さを左右します。

ダーウィンアセットパートナーズの決算 / 財務レポート

ポイント
・売上と営業利益は拡大
・利息・支払配当後の純利益は小さい
・自己資本比率は約6.0%
・立替金と未完成工事への支出が大きい

ダーウィンアセットパートナーズ単体の2024年3月期〜2026年3月期の3期決算を見ていきます。

増収・営業増益でも、最終利益は約271万円

ポイント
・売上規模と残る利益に差

単位：百万円	2024/3	2025/3	2026/3
売上高	7,027.5	7,918.7	10,786.9
売上総利益	907.3	1,136.0	1,479.6
営業利益	66.2	139.0	241.2
経常利益	54.3	6.6	19.4
当期純利益	30.8	2.9	2.7

売上高は70.27億円から107.87億円へ伸び、営業利益も6,623万円から2.41億円へ増えました。
不動産を販売し、事業費用を払った段階の利益は拡大しています。

一方、2026年3月期の経常利益は1,940万円、当期純利益は271万円です。
営業利益が増えても、会社に最後に残る利益は薄い状態です。

営業外の支払配当金と利息が、利益を大きく消費する

ポイント
・支払配当金1.97億円・利息0.39億円

単位：百万円	2024/3	2025/3	2026/3
支払利息	38.0	34.0	39.2
支払配当金	記載なし	120.8	196.6
営業外費用計	38.1	154.8	235.7

2026年3月期は、支払配当金1.966億円と支払利息3,915万円を営業外費用に計上しています。
この2項目で2.357億円となり、営業利益2.412億円の大部分に相当します。
さらに前期損益修正損などの特別損失978万円があり、税引後の利益は小さくなりました。

支払配当金の詳しい相手と契約別内訳は、この決算書だけでは分かりません。
株主への配当や、DARWIN fundingの分配金の全額と決めつけることはできません。
支払利息とともに、営業利益から経常利益を大きく減らしている科目です。

純資産の増加は小さく、負債を使って資産を持つ

ポイント
・自己資本比率は9.0%から6.0%へ

単位：百万円	2024/3	2025/3	2026/3
総資産	3,679.4	5,469.1	5,615.0
負債	3,350.0	5,136.9	5,280.1
純資産	329.4	332.2	334.9
流動資産	3,572.8	5,357.7	5,482.6
流動負債	2,903.1	4,743.9	4,970.0

当記事計算	2024/3	2025/3	2026/3
自己資本比率	9.0%	6.1%	6.0%
流動比率	123.1%	112.9%	110.3%

総資産は3期で36.79億円から56.15億円へ増えましたが、純資産は3.29億円から3.35億円への小幅増です。
会社が負担できる損失の土台は、事業規模と同じ速さでは厚くなっていません。

自己資本比率は純資産を総資産で割った値、流動比率は流動資産を流動負債で割った値です。
工事費増や回収遅れが重なると、損失を吸収する自己資金の薄さが負担になります。

流動資産の約半分は立替金で、現金とは違う

ポイント
・立替先と回収期は決算書だけでは不明

単位：百万円	2024/3	2025/3	2026/3
現金・預金	775.5	547.2	482.4
立替金	1,569.6	2,607.4	2,643.9
未成工事支出金	記載なし	613.8	1,282.3
販売用不動産	805.4	1,164.0	533.7
未成工事受入金 （負債）	記載なし	571.7	1,153.4

2026年3月末の立替金は26.44億円で、総資産の約47.1%を占めます。
立替金は他者に代わって支払い、後で回収する性質の資産です。
相手先と回収時期はこの決算書だけでは分からず、必要なときに現金へ戻せるかを十分には判断できません。

未成工事支出金は、まだ完成していない工事へ支出した資産で、費用や債権そのものとは異なります。
12.82億円へ増えており、工事の完成や代金回収までお金が先に出ていることを示します。
一方、工事代金の前受けに当たる未成工事受入金も5.72億円から11.53億円へ増えています。
工事代金を先に受け取ることで資金を確保していますが、受け取った代金に対応する建物は、これから完成させて引き渡す必要があります。

流動比率が100%を上回っていても、流動資産54.83億円の全額をすぐ支払いへ使えるわけではありません。
現預金は4.82億円であり、立替金の回収と工事の進み方が、会社の資金繰りを読むうえで重要になります。

預り金類は大きいが、クラファン依存率は断定できない

ポイント
・科目の合計とサービス残高を区別

単位：百万円	2024/3	2025/3	2026/3
預り金＋長期預り金	2,274.1	3,209.6	3,262.3
短期＋長期借入金	923.0	1,225.5	708.7

預り金と長期預り金の合計は、2026年3月末で32.62億円です。
総資産の58.1%、負債の61.8%に当たり、純資産の約9.7倍あります。
ただし科目の内訳がないため、これを全額DARWIN fundingの出資残高とすることはできません。

クラウドファンディング資金への正確な依存度は、この決算書からは算定できません。
預り金類は大きな調達項目で、借入返済もある一方、利益の蓄積は小さい状態です。
売上の成長とともに、この調達資金に対して利益と現金をどれだけ残せるかが重要になります。

DARWIN fundingの実績

ポイント
・公開募集は51回
・予定年利の中央値6.4%
・予定期間の中央値10か月
・終了表示37件と償還完了は別

2026年10月23日時点のプロジェクト一覧と個別ページを集計しました。
対象は開発型1〜48号と初期の3案件、合計51回の募集です。
利回りと運用期間はページに掲載された予定条件を集計しています。

指標	集計結果
公開募集回数	51回（開発型48回・初期3回）
募集時の予定年利	平均約6.50%／中央値6.4%
予定年利の範囲	4.4〜10.1%
予定運用期間	平均約9.74か月／中央値10か月
一覧の状況	運用終了37件／運用中13件／募集終了1件
元本の返還完了件数	公開の入金記録などから全件照合できず

予定利回りは5〜6%台が中心

ポイント
・6%台19回が最多

募集時の予定年利	募集回数
4%台	2
5%台	14
6%台	19
7%台	7
8%台	8
9%台	0
10%台	1

税引前の予定利回りは5〜6%台が中心ですが、直近には8%台や10%台もあります。
建築費の対象や土地の権利が変わる案件では、過去平均よりも個別の採算条件が重要です。

予定運用期間は10〜12か月が最多、劣後は10%か20%

ポイント
・短い予定でも返還日は別

募集時の予定期間	募集回数
6か月以下	8
7〜9か月	11
10〜12か月	28
13か月以上	4

一般投資家：会社の劣後出資	募集回数
90：10	27
80：20	24

予定期間は10〜12か月が28回で最も多く、長いものは20か月です。
初期3件は2〜3か月、開発型では5〜20か月の幅があります。
会社の劣後出資は、開発型だけでは10%が26回、20%が22回です。

投資対象は新築住宅の開発が中心

ポイント
・募集回数と異なる物件数を区別

投資対象のタイプ	募集回数
開発型シリーズ	48
初期の区分マンション等	3

開発型シリーズは、新築レジデンスを建築して売却する案件が中心です。
初期の3案件は既存の区分マンションを対象とし、その後は開発型が続いています。

同じ土地の計画を見直した再募集も含まれるため、募集回数の増加をそのまま別物件の開発経験や分散先の増加と読むことはできません。

運用終了37件には確定年利の表示がある

ポイント
・入金完了や工事完了とは別の情報

運用状況の表示	件数
運用終了	37
運用中	13
募集終了	1

運用終了と表示された37件では、運用結果欄に確定利回りが示されています。
ただし、この欄だけでは全投資家への元本入金日や工事の完成日まで分かりません。

会社はクラウドファンディングの事業紹介で過去の元本割れはないと説明していますが、その記載には集計の基準日と対象件数がありません。
全件の償還日と損失の有無を照合できる一覧までは、今回の公開確認では取得できていません。

キャンペーン情報

登録や出資の特典は時期・対象者・申込条件で変わります。
特典のために出資額を増やす前に、物件の条件と自分の投資上限を決めてください。

不動産クラウドファンディングの登録キャンペーン一覧も掲載しています。

登録〜出資までの流れ

ポイント
・本人確認後に応募
・書面を読んで出資を確定
・当選後の振込期限に注意

STEP1：会員登録と出資者登録を行う

ポイント
・本人確認書類・銀行口座を準備

メールアドレスを登録し、認証メールから手続きを進めます。
マイページで基本情報と本人確認を登録し、審査を受けます。
審査や修正に時間がかかる場合があるため、募集締切に余裕を持つと進めやすくなります。

STEP2：案件と契約成立前書面を読んで応募する

ポイント
・土地・工事・売却・劣後額で選ぶ

予定年利と期間のほか、集める資金の対象、土地の所有権か借地権か、工事進捗、売却の条件、優先・劣後の出資額、払い戻し期日を確認してください。
募集説明と書面の違いが解消しない場合は、申し込みを急ぐ必要はありません。

STEP3：当選後に契約を確定し、出資金を振り込む

ポイント
・期限と指定口座を確認

抽選式では、募集終了後に結果がマイページとメールで案内されます。
当選したら契約成立時書面を読み、出資確定の操作後に案内された口座へ期日までに振り込みます。
入金時の振込手数料は投資家負担です。

STEP4：工事の報告、分配と元本返還を確認する

ポイント
・運用終了後の支払日まで追う

運用中は工事の進捗や計画変更の連絡を読み、分配金と元本の支払予定を確認します。
早期売却で運用期間が短くなれば、予定していた総配当額も減る場合があります。
次の募集へ投資する場合も、同じ物件かどうかと契約条件を改めて判断してください。

FAQ

最低いくらから投資できますか？

現行の募集は1口1万円からです。
過去には開発型1号のように最低5口・5万円の案件もあるため、対象ファンドの最低額を優先してください。

元本と利回りは保証されていますか？

保証されません。
優先劣後方式を使っていても、契約上の劣後額を超える損失や会社の信用悪化により、元本の全部または一部を失う可能性があります。

途中解約できますか？

クーリングオフ期間ややむを得ない事由などを除き、自由な解約はできません。
第三者への譲渡にも会社の判断が伴うため、必要な日にすぐ現金化できるとは限りません。

運用終了日に元本が銀行口座へ戻りますか？

同じ日とは限りません。
予定運用終了日と払い戻し期日は別に示されます。
建築や売却の遅れに加え、終了後の支払手続きまで見込んで資金を用意する必要があります。

建築資金だけを集める案件なら、土地のリスクはありませんか？

土地代を集めないことは、土地の権利に問題がないという意味ではありません。
所有者、借地の条件、抵当権との優先関係、売却代金の帰属で、建物の売りやすさと回収額が変わります。

再募集は前のファンドの延長ですか？

別の号数で再募集する場合は、新しい出資契約です。
同じ土地の開発が続く場合もあり、前契約の終了だけで建築完了とは判断できません。
費用、劣後額、工事の残り、元本返還の計画を比べる必要があります。

手数料はかかりますか？

出資金を振り込む際の手数料は投資家負担です。
分配金の支払いにかかる振込手数料は事業者負担です。

分配金には税金がかかりますか？

個人の分配金は雑所得に分類され、源泉徴収の対象です。
確定申告の要否は他の所得などで変わるため、年間の取引記録をそろえて税務署や税理士へ確認してください。

利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール

DARWIN fundingと他サービスの募集日を同じカレンダーで見られると、応募の重なりと資金の配分を考えやすくなります。
複数サービスをGoogleカレンダーに追加して、年利・予定期間・募集方式をまとめて確認できます。

まとめ

ポイント
・開発の実務へ少額で参加
・特典より土地・工事・売却条件を優先
・会社の現金回収にも注意

DARWIN fundingの魅力は、不動産を仕入れ、建て、売る会社の事業へ、小さな金額から参加できることです。
開発・販売・管理の実務がつながっている一方、利益の多くは工事と売却の成功に左右されます。

借地権や建築資金のみの案件では、何を取得し、何を売った代金で投資家へ返すかまで説明がそろうことが大切です。
会社決算も、売上や黒字だけでなく、残る利益と立替金・工事資産の回収から判断する必要があります。

特典に合わせて金額を増やさず、条件に納得できた案件へ出資額を抑えて参加してください。
分からない権利関係や費用が残る案件、返還まで待てないお金を使う投資は見送るのが無理のない選択です。

出典・参考

募集条件の集計基準日は2026年10月23日です。
公開51回を募集単位で数え、年利と期間は募集時の予定値を単純集計しています。
会社財務は単体の2024〜2026年3月期で、平均・中央値・財務比率は掲載数値から当記事で計算しています。

• DARWIN funding・サービスと利用手順
• 全プロジェクト一覧
• 出資契約・手数料・早期償還など
• 会社の倒産・解約・譲渡などのリスク
• 建築資金のみの募集・運営事業者財務状況（第15〜17期）の添付
• 開発型36号・旧27号の再募集
• 開発型38号・旧22号の再構築
• 開発型43号・旧28号の再募集
• 会社概要・免許・沿革
• 不動産の売買・販売支援
• 用地取得・開発・販売
• 賃貸管理の業務
• 海外不動産の仕入れ・管理・売却支援
• 太陽光発電所の販売・運用支援
• 会社のクラウドファンディング事業説明・元本割れに関する説明
• 利用者の出資・特典・受取体験（個人の投稿）
• 開発型29号の権利・再募集に関する外部分析
• 会社の利益に関する外部分析