※本記事にはPRを含みます。
※不動産クラウドファンディングは元本保証ではありません。
FANTASファンド284号・285号は、藤沢市の一棟ビルを改修して売却する、予定年利4％・運用約6か月の案件です。
早期終了時の配当の仕組みと、物件を売った後に残るお金を分けて比較します。
この記事の流れ
・FANTAS fundingの簡易説明
・アップサイド配当について
・FANTASファンド284号について
・FANTASファンド285号について
・FANTAS technologyの財務について
・総評
FANTAS fundingの簡易説明
ポイント
・1万円から不動産へ出資できる仕組み
・今回は賃貸中の一棟ビルを改修して売却
FANTAS fundingは、FANTAS technology株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。
1万円から出資でき、運営会社が不動産を取得・運用し、賃料や売却益をもとに利益を分配します。
今回の284号・285号は、すでに賃貸中のビルを買い、外壁・屋根などを改修して投資家へ販売する計画です。
配当原資は主に売却益で、工事の仕上がりだけでなく、買主の購入・融資と売買決済まで進むことが必要になります。
共通の運用予定は2026年11月27日〜2027年5月27日
配当・払戻予定日は2027年6月3日です。
どちらも借入予定はなく、FANTAS側の劣後出資は出資総額の10％。
サービス全体の特徴は、FANTAS fundingの評判・仕組みと運営会社の解説にまとめています。
アップサイド配当について
ポイント
・早期終了時も利益の範囲で合計2％を目指す
・実際の受取額と年換算利回りを分けて見る
早く運用が終わっても、当初の約6か月分に相当する配当額を目指す仕組みです。
同じ利益を短い期間で受け取るため、年換算の利回りが上がります。
たとえば10万円の出資で利益2,000円を受け取れば、実利益率は2％です。
約6か月なら単純年換算約4％、約3か月なら約8％になります。
年換算利回りは、待機期間や再投資を含めた年間収益とは異なります。
契約上は「早期終了時に合計2％まで」
- 通常の計算：
賃貸利益から年1％、売却利益から年3％。実日数を365で割るため、半年で約2％は概算です。 - 早期終了時：
賃貸利益側は出資額の1％まで。売却利益側は出資額の2％から賃貸側の分配額を差し引き、合計2％を目指します。 - 分配の条件：
過去の損失の補てんなどを経て、分配できる利益があること。所定配当後の残利益は事業者に帰属します。
売却益の超過分に応じて投資家の配当が際限なく増える契約ではありません。
今回のアップサイドは、主に早期終了による年換算利回りの上昇を指します。
売却が予定どおり進まなければ、所定の通知により契約期間を最長2年延長できます。
FANTASファンド284号について
ポイント
・年利4%/期間6ヶ月
・抽選方式(11/16~23)
・出資総額8,000万円
・優先出資額7200万円
・劣後出資額800万円
・二方道路の一棟ビル。
駅距離と建物資料に確認点
案件概要
対象は藤沢市本町の「渡辺第1ビル」。
1990年築の鉄骨造3階建てで、店舗・事務所・住宅の計4区画が資料上は満室です。
土地213.94㎡、延床362.64㎡で、北西・南西の二方の公道に面しています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 2026年11月16日19時〜11月23日8時59分 |
| 予定年利・期間 | 年4％・約6か月 |
| 出資総額 | 8,000万円 |
| 優先出資 | 7,200万円 |
| 劣後出資 | 800万円（出資総額の10％） |
| 年間賃料 | 706.2万円 |
| 開示年間経費 | 約126.6万円 |
賃料から開示経費を引いた差額は年約579.6万円ですが、空室・募集・追加修繕・設備更新などの負担は別途見込む必要があります。
2026年11月27日の取得予定で、外壁・屋根の補修塗装、設備点検・必要交換、外構の手入れを計画しています。
AI考察
売却価格の目安
価格の目安は、条件付きで約8,800万〜1億円です。
計画改修を終え、現行賃料が続き、家賃収入を求める個人・資産管理法人などへ一棟で通常売却する場合の参考価格です。
近隣の「メルヴェイユ湘南」は売出8,780万円・表面利回り約7％、「ララス湘南」は5,900万円・8.01％。
これらを参考に、年収706.2万円を表面7〜8％で割ると約8,828万〜1億89万円となるため、細かな桁を丸めて示しています。
比較は成約価格ではなく売出価格です。
構造・築年・駅距離が異なり、消費税・共益費の収益条件も完全には揃っていません。
ララス湘南は掲載更新が2025年10月27日で、現在の販売可否・成約状況は未確認です。
立地・建物資料の確認点
二方道路は評価できますが、駅距離と建物資料に確認点があります。
- 駅徒歩は約5分の表示に対し、外部建物情報は10分、地図の徒歩経路は約800m・11分でした。今回の価格に「駅徒歩5分」の加点はしていません。
- 検査済証の台帳記載はなく、原本も保存されていません。買主の確認や融資審査に関わり得ます。工事見積・調査報告・完了検査結果は未取得です。
書面記載の物件価格9,450万円と出資総額8,000万円には1,450万円の差があります。
ただし、実取得代金・改修費・資金負担との関係が不明なため、差額をそのまま含み益や追加の劣後資金とは扱えません。
費用を引いた回収額
下値の8,800万円で売る仮定では、優先元本に約1,003万円の余地があります。
売却費を売価の3.3％＋6.6万円、その他の未払費用・債務等を300万円と置くと、残額は8,203万円。
優先元本7,200万円を1,003万円上回ります。
300万円は工事見積ではなく、費用感応度を見るための仮定です。
残現金・敷金・実際の債務は未確認のため、回収額はこの仮定による試算です。
285号も同じ売却費・未払等の仮定で比較します。
FANTASファンド285号について
ポイント
・年利4%/期間6ヶ月
・先着方式(11/18 19時)
・出資総額10,200万円
・優先出資額9180万円
・劣後出資額1020万円
・南側の公道に面する一棟ビル。
・検査済証の交付記録あり。
下値売却時は費用増に注意
案件概要
対象は藤沢市鵠沼神明の「渡辺第2ビル」。
1992年築の鉄骨造3階建てで、店舗・事務所・住宅の7区画が資料上は満室です。
土地245.06㎡、延床375.44㎡で、南側の幅員約12mの公道に面しています。
284号のような二方道路ではありません。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 募集方式 | 先着 |
| 募集期間 | 2026年11月18日19時〜11月23日8時59分 |
| 予定年利・期間 | 年4％・約6か月 |
| 出資総額 | 1億200万円 |
| 優先出資 | 9,180万円 |
| 劣後出資 | 1,020万円（出資総額の10％） |
| 年間賃料 | 826.2万円 |
| 開示年間経費 | 約137.4万円 |
賃料から開示経費を引いた差額は年約688.8万円です。
284号と同様に、空室・追加修繕・募集・設備更新などを別途見る必要があります。
外壁・屋根などの修繕後に売却する計画です。
AI考察
売却価格の目安
価格の目安は、条件付きで約1億〜1億1,400万円です。
計画修繕後・現行賃料継続・賃貸保有する投資家への通常売却を前提にしています。
284号と同じ2つの売出を参照し、駅徒歩12〜13分という距離と、築年が若く敷地・建物が広い点を考慮しました。
判断上の表面利回り7.25〜8.25％を置き、年収826.2万円を割ると約1億15万〜1億1,396万円です。
利回りの調整は成約から求めた係数ではなく、物件差を踏まえた判断を含みます。
書面記載の物件価格1億1,200万円は参考レンジ内です。
一方、出資総額1億200万円との差1,000万円は、取得・改修費や資金負担の内訳が分からないため、確定利益とは扱えません。
建物資料・利用用途・立地の確認点
検査済証の交付記録と、1階の利用用途は確認材料になります。
- 1992年7月16日の検査済証交付を示す台帳記録があります。原本・確認図書の保存はありません。個別の工事見積・調査報告・完了検査結果も未取得です。
- 同住所に「サロンデイ鵠沼神明」の施設掲載があり、1階の看板とも整合します。賃料・契約残期・解約条件・賃料保証は未確認です。
同じ建物には2026年5〜6月、39.25㎡・家賃6.5万円の住宅募集履歴もあります。
防災図の選択表示では建物中心に着色がない一方、前面道路に内水浸水深0.3〜0.5mの色分けがありました。
埋蔵文化財包蔵地内でもあり、掘削を伴う工事では届出などの条件が関係します。
費用を引いた回収額
1億円で売る場合は、未払費用の増加に注意が必要です。
売却費336.6万円、その他未払等300万円を引くと残額は9,363.4万円。
優先元本9,180万円との差は183.4万円で、早期2％の配当総額183.6万円まで含めると、わずかに届きません。
その他未払等が600万円なら、残額9,063.4万円となり、優先元本にも116.6万円不足します。
逆に、売価1億1,200万円・その他300万円なら、全出資と優先出資者への2％配当を引いた後に140.2万円が残る計算です。
参考価格が妥当な範囲でも、費用を引いた手残りが十分かを分けて見る必要があります。
FANTAS technologyの財務について
ポイント
・3期とも黒字、2025年に利益が回復
・純資産の増加を、現金や元本保証とは区別
両ファンドの契約資料に載る、運営会社単体の3期決算です。
ファンド自体の収支とは区別して見ます。
3期の決算
単位：億円。
各期は11月期で、原表の千円単位を換算・四捨五入しています。
| 指標 | 2023/11 | 2024/11 | 2025/11 |
|---|---|---|---|
| 売上高 | 180.24 | 198.45 | 259.83 |
| 営業利益 | 2.81 | 1.26 | 4.63 |
| 当期純利益 | 1.42 | 0.68 | 2.45 |
| 指標 | 2023/11 | 2024/11 | 2025/11 |
|---|---|---|---|
| 総資産 | 47.17 | 67.76 | 47.09 |
| 負債 | 37.24 | 57.17 | 34.03 |
| 純資産 | 9.93 | 10.59 | 13.05 |
| 指標 | 2023/11 | 2024/11 | 2025/11 |
|---|---|---|---|
| 自己資本 比率 | 21.0％ | 15.6％ | 27.7％ |
※2023年の原表には、総資産と「負債＋純資産」に5.1万円の差があります。
記載値をそのまま換算しています。
黒字と純資産の増加をどう見るか
3期とも黒字ですが、利益の推移は一定ではありません。
2024年は増収でも減益となり、2025年に回復しました。
最新期の売上高は前期比約30.9％増、営業利益率は約1.8％です。
2025年は総資産・負債が減る一方、純資産は約13.05億円へ増加。
自己資本比率も15.6％から27.7％へ改善しており、運営継続を考えるうえでプラスの材料です。
ただし、純資産13.05億円は、すぐ使える現金やファンドの元本保証ではありません。
現預金・不動産在庫・有利子負債・返済期限の内訳や、今回2件への追加支援確約は未確認です。
負債34.03億円の全額が借入金という意味でもありません。
契約財産の分別管理は信託による倒産隔離とは異なり、事業者の破産時に保全される契約ではありません。
物件を通常売却する試算と、会社破綻時の回収は分けて考えます。
総評
ポイント
・配当の仕組みは共通でも、回収余力は異なる
・売却価格・費用・資金が戻る時期を合わせて判断
両件の魅力は、賃貸中の物件を改修して売る計画に、早期終了時も予定配当額を目指す仕組みが付いている点です。
一方、同じ年利4％でも、物件条件と費用控除後の余裕は異なります。
今回の条件付き試算では、284号は下値売却時の優先元本への余地が比較的大きい一方、駅距離と建物資料の確認点が残ります。
285号は検査済証の交付記録を評価できますが、下値で売る場合は費用増が回収へ響きやすいという違いがありました。
想定買主は、家賃収入を得る個人や資産管理法人などです。
減価償却も意識する顧客層への販売方針ですが、節税額は鉄骨の厚み・用途・土地建物の価格配分で変わります。
買主の自己資金や融資期間も売却を左右するため、節税向けという理由だけで価格を上乗せしていません。
判断を進める材料は、取得代金と総事業費の内訳、改修見積、区画別の賃貸条件、買主の購入・融資状況です。
両方に出資しても、運営会社・地域・改修再販という共通点は残ります。
年換算の数字だけでなく、売却価格・費用・資金が戻る時期を合わせて検討したい2案件です。
出典・参考
- FANTASファンド284号：募集条件、物件・改修計画、アップサイド配当。契約資料で資金構成、分配・延長・清算、会社単体決算を照合。
- FANTASファンド285号：同上。契約資料の閲覧には会員ログイン等が必要な場合があります。
- 藤沢市の地図情報：対象位置の照合、防災情報。
- LIFULLの284号対象建物情報、285号対象建物情報：建物・所在地・駅距離の照合。
- ウスイホーム・メルヴェイユ湘南、明治地所・ララス湘南：売出価格・収益・物件条件。成約価格ではありません。
- サロンデイの施設一覧、HOME’Sの285号対象建物の募集履歴：利用用途・過去の住宅募集額の照合。
- 国税庁・中古資産の耐用年数：減価償却の条件。
価格・回収の数値は、明示した条件による筆者の参考試算です。
