※本記事にはPRを含む場合があります。
※不動産クラウドファンディング、ソーシャルレンディング、事業投資型クラウドファンディングはいずれも元本保証ではありません
蓄電池案件は、同じ「系統用蓄電池」でも、不動産クラウドファンディング、ソーシャルレンディング、事業投資型クラウドファンディングで投資家が見ているものが変わります。
ここを混ぜると、利回りだけ高く見えて、実際に何のリスクを取っているのかが見えにくくなります。
先に結論を言うと、蓄電池案件は「どれが一番安全か」ではなく、自分がどのリスクを読めるか、リスクリターンはどうか、で見た方がいいです。
この記事では、蓄電池案件を3つのスキームに分けて、投資前に何を見るべきかを整理します。
不動産クラファンとソシャレンの制度差はソシャレンと不動産クラファンの違い、募集額の見方は不動産クラウドファンディングの募集金額は高すぎる？で詳しく書いているので、ここでは蓄電池案件のスキーム差に絞ります。
この記事でわかること
・蓄電池案件の3形態の違い
・蓄電池案件で共通して見るポイント
・不動産クラファン型の見方
・ソシャレン型の見方
・事業投資型クラファンの見方
・3スキーム比較表
・FAQ
結論｜蓄電池案件はスキームごとに見るリスクが違う
先に結論
・蓄電池案件は利回りだけで比較しない
・不動産クラファン型はあくまでも土地や地上権が投資対象
・ソシャレン型は借入を行い担保なども取得できる
・事業投資型は蓄電池事業や権利取得・譲渡に近い出資
図説｜3つのスキームでお金と回収材料が変わる
蓄電池案件は、同じ「蓄電池」という名前でも、投資家のお金が向かう先と、万一のときに残る回収材料が違います。
かなり単純化すると、次のように分けると読みやすいです。
| スキーム | お金の向かい先 | 主に見るもの | 有事に残る回収材料 |
| 不動産クラファン型 | 土地・地上権 | 土地や地上権の純粋な価格 蓄電池事業の実行力 売却先や保証会社の財務 | 土地・地上権が中心。 設備や接続権が投資家に効かないと毀損幅が大きくなる |
| ソシャレン型 | 借入人へ貸付。 借入人が蓄電池事業や取得資金に使う | 借入人の財務、担保、LTV、返済原資、担保順位 | 動産担保、別不動産担保、保証、売却・借換え原資など |
| 事業投資型 | 蓄電池事業や権利取得・譲渡に近い形で投資 | 契約履行と事業実行力が中心。 | 土地部分は残る可能性 不明瞭な部分が多い |
蓄電池案件で一番避けたいのは、「蓄電池は成長分野だから良さそう」だけで投資することです。
もちろん、再生可能エネルギーの調整力として蓄電池の需要があるのは事実です。
ただ、投資家が取っているリスクは、蓄電池市場そのものではなく、ファンドごとの契約、投資対象、担保、出口です。
たとえば、不動産クラファン型の蓄電池案件では、投資対象が蓄電池設備そのものではなく、土地や地上権などの不動産部分のみになります。
この場合、蓄電池設備、接続権、売買契約、買取保証などが説明されていても、有事の際に投資家の投資対象は土地のみなので、募集金額によっては元本毀損率が大きくなる可能性があります。
一方、ソシャレン型では、貸付先の財務、担保、LTV、返済原資、担保順位が見えることがあります。
さらに、蓄電池設備のような動産部分や、別の不動産担保を組み合わせられる設計なら、不動産クラファン型よりもリスクを読みやすいケースがあります。
事業投資型は、蓄電池事業そのものに近い形で投資できる一方、担保がないケースも多く、営業者と実行主体が分かれると情報を追いにくくなります。
「事業に近いから良い」ではなく、事業収益、契約、権利、実行主体の財務と実行力まで読めるかが重要です。
各スキームはこの後深掘りをして実事例を出しながら解説します！
蓄電池案件で共通して見るポイント
ポイント
・系統接続の状況を見る
・何に投資しているかを見る
・売却先、譲渡先、返済原資の具体性を見る
・工事、名義変更、権利調整の未完了リスクを見る
・有事の下値を土地単体、設備込み、別担保込みで考える
・高利回りの理由を説明できる案件だけ候補に残す
蓄電池案件で共通して見たいのは、まず「何が価値の中心なのか」です。
蓄電池案件の価値は、ただの土地価格だけで決まるわけではありません。系統接続、設備、電力取引、売却先、事業権利、工事の進捗などが絡みます。
ただし、投資家に効く価値はスキームによって違います。
土地や地上権に投資しているのか、借入人に貸し付けて担保を取っているのか、接続権や事業権利の譲渡益を取りにいくのか。
ここを分けずに「蓄電池案件」と一括りにすると判断を間違えます。
| 確認項目 | 見る理由 |
| 系統接続 | 接続回答、接続契約、名義変更のどの段階かで事業価値が変わる |
| 土地・地上権 | 不動産クラファン型では投資対象の中心になりやすい |
| 蓄電池設備 | 設備そのものが担保や売却対象に入るかで下値が変わる |
| 売却先・譲渡先 | 出口の具体性を見る。契約済みでも決済条件を確認する |
| 借入人・営業者 | 工事、名義変更、売却、返済を実行できるかを見る |
| 別担保 | 蓄電池事業が止まった場合の回収材料になる |
| 募集額 | 土地単体の価値に対して重すぎないかを見る |
個人的には、蓄電池案件は元本毀損時の下振れ幅を見たいです。
予定通りに売れれば高利回り、という説明だけでは足りません。
もし売却先が買わない、工事が進まない、接続や名義変更で詰まるとなったときに、何が残るのか。
ここが投資判断の中心になります。
この点は、通常の区分マンションや都心不動産より読みにくいです。
蓄電池案件では、土地単体の価格と、蓄電池事業込みの価格が大きくズレることがあります。
そのため、利回りが高い理由を「成長分野だから」で終わらせず、現況価値、事業化後の価値、有事の換価価値を分けて考えたいです。
不動産クラファン型｜土地・地上権だけで見ると募集額が重く見えやすい
ポイント
・投資対象は蓄電池設備ではなく土地、地上権などに寄りやすい
・土地単体の下値と募集額の差を見る
・設備、接続権、売買契約が投資家にどこまで効くかを見る
・契約済みでも決済条件、工事完了条件、買主の実行力を見る
・土地だけで回収する場合の元本毀損率を想定する
不動産クラファン型の蓄電池案件は、少し厳しめに見た方がいいです。
理由は、蓄電池事業の価値が高く見えても、ファンドの投資対象が土地や地上権などの不動産部分に寄ることがあるからです。
要は数千万円の土地に対して数億の資金を集めて、蓄電池施設として売却するのが不動産クラファンでのスキームになります。
＊だいたい5億〜6億くらいの募集金額の場合は上記スキームかと
この場合、土地・地上権だけで見ると募集額が重く見えやすいです。
もちろん、蓄電池施設として売却できる前提なら高い価格がつくこともあります。
ただし、有事の際に蓄電池事業としての出口が崩れると、残るのは土地や権利だけになる可能性があります。
つまり、不動産クラファン型では、設備・接続権・売買契約・出口企業の実行力・買取保証などが投資家にどこまで効いているかを見ます。
売買契約があるのか、手付金があるのか、工事完了後決済なのか、買取保証があるのか、その保証会社に実行力があるのか。
有事の際に土地から回収できる可能性が低い以上、それ以外の安全策を見る必要があります。
もし土地単体の下値がかなり低く、蓄電池事業としての出口が崩れたときに回収材料が薄いなら、元本毀損率は大きくなる可能性があります。
逆に、売却契約、手付金、買取保証、保証会社の財務、接続権、土地の別用途の流動性まで説明できるなら、同じ高利回りでも見え方は変わります。
以下実際に募集されたファンド例になります
TORCHES｜高利回りの蓄電池用地ファンドを土地下値から読む
ポイント
・蓄電池用地ファンドの高利回り案件
・投資対象はあくまでも土地
・高利回りほど土地単体での下値と売却条件を見る
・親会社や運営側の実行力も合わせて確認する
TORCHESでは、「No.24 福岡県糟屋郡 系統用蓄電池用地ファンド」のような蓄電池用地ファンドが公開されています。
公開情報では、予定利回り18.0%、予定運用期間10.1ヶ月、募集額5億1,579万円、優先劣後99:1の案件として確認できます。
内容としては
・九州電力との連系確定済みの系統用蓄電池用地
・売却先企業との売買契約を締結済み
となっていますが、具体的な売却条件や売却先は明記されていないので、最終的な買い手の実行力などは不明な案件となっています。
また、投資対象は『土地』のみになっており、近隣の素地相場から推測すると数千万円台の土地に対して5億の資金を集めている形となっています。
そのため蓄電池事業が崩れた場合の土地としての価格は非常に薄いため、元本毀損率が大きくなる可能性があります。
年利18%というリターンに対してこれらのリスクを負えるかどうかを考えるのが投資家のするべきことです。
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FUNDI｜蓄電池のプロジェクトと保証会社や出口企業実行力を見る
ポイント
・蓄電池用地ファンドの高利回り案件
・投資対象はあくまでも土地
・出口企業などは明記されている
・保証会社も明記されている
「千葉県芝山町 蓄電池 FUNDI プロジェクト#8」では、公開情報上、予定利回り10.5%、予定運用期間1年、募集総額4.1億円の案件として掲載され、土地の地上権を投資対象とする説明があります。
・売買契約、工事完了後の決済、接続回答の取得
・出口企業の名前
・保証会社の名前
なども明記されています。
TORCHESなどと変わらず、投資対象は『土地』のみになっており、近隣の素地相場から推測すると数千万円台の土地に対して4億の資金を集めている形となっています。
予定通り進まなかった際の安全策が貼られている一方で、
・有事の際に保証会社が買い取れる実行力があるのか
・出口企業は買い取れる資金を保有しているのか
・売買条件や保証実行条件はどうなっているのか
などを確認する必要があります。
全て崩れた場合の土地値は低い一方で、そこに至るまでの安全策がどのくらい効くのかを考えながらリスクリターンを考慮して投資を考える必要があります。
ソシャレン型｜動産や別担保まで設計できるなら読みやすいケースがある
ポイント
・投資家は借入人への貸付として見る
・蓄電池設備や別不動産を担保にできるケースがある
・見る順番は借入人の財務、資金使途、返済原資、担保、LTV
・担保ありでも評価額、順位、換価性を割り引いて見る
・借換え頼み、担保が弱い、借入人の財務が悪い案件は慎重に見る
ソシャレン型の蓄電池案件は、不動産クラファン型より読みやすいケースがあります。
理由は、投資家のお金が土地そのものに入るのではなく、借入人への貸付として組成されるからです。
不動産クラファン型では、投資対象が土地や地上権に寄りやすく、蓄電池設備や接続権が投資家の回収にどこまで効くかが見えにくいです。
一方でソシャレン型の場合は、蓄電池設備などの動産部分を担保にしたり、全く別の不動産を担保にしたり、保証を付けたりする設計が可能です。
そのため、蓄電池案件との相性はソシャレン型の方が良いケースがあると思っています。
ただし、ソシャレンだから安全という話ではありません。
借入人が返せなくなれば、最終的には担保処分や保証実行で回収するしかありません。
担保評価が甘い、換価性が低い、返済原資が借換え頼み、借入人の財務が悪いなら、ソシャレン型でも普通に難しい案件になります。
・借入人の財務
・資金使途
・返済原資
・担保の中身
・LTVと担保順位
・担保を実際に売れるのか
を確認します。
蓄電池設備が担保に入っている場合でも、その設備を誰が買うのか、売却市場があるのか、どの価格なら換価できるのかを割り引いて見る必要があります。
不動産クラファン投資家がソシャレンにも登録する意味は、不動産クラファンユーザーがソシャレンサービスに登録する理由でも整理しています。
蓄電池案件では、担保、LTV、貸付先情報を横から見ることで、不動産クラファン型だけでは拾いにくい判断材料が増えます。
以下実際に募集されたファンド例になります
CAPIMA｜蓄電池関連以外を担保に設定
ポイント
・蓄電池関連の担保付ローンファンドが確認
・貸付用途が蓄電池プロジェクトの一部
・返済原資は金融機関からの借り換え
・担保は蓄電池プロジェクト以外の不動産や債権
CAPIMAでは「系統用蓄電池プロジェクト 担保付ローンファンド#1」が組成されたことがあります。
こちらのファンドでは
貸付用途：長期借地契約の係る借地料、連系工事負担金、蓄電池の購入資金・設置費用の一部支払い
返済原資：蓄電池設置工事の一定の進捗が確認できた時点で金融機関より蓄電池設置工事関連の借入
担保：貸付先及び関係会社が保有する発電施設（太陽光発電施設及び小型風力発電施設）と売電債権
となっていました。
本ファンドの場合は、
・貸付用途が蓄電池プロジェクトの一部に限定されている
・返済原資は売却ではなく事業進捗による金融機関からの借り換え
・担保は蓄電池プロジェクトに直接関係しない別の不動産や債権
というところがポイントになっていました。
他の蓄電池関連案件に比べて利回りが低かった反面、ファンド設計や担保の面では厚みがあった印象です。
CAPIMAのサービス詳細
AGクラウドファンディング｜蓄電池設備が追加担保
ポイント
・蓄電池関連の担保付ローンファンドが確認
・貸付用途は土地と蓄電池設備
・返済原資は売却による資金
・担保は蓄電池用地と設備
・設備は追加担保にする形
AGクラウドファンディングでも系統用蓄電池ファンドが組成されたことがあります。
系統用蓄電池ファンド#1（埼玉県熊谷市_第1回）
こちらのファンドでは
貸付用途：土地の取得資金、系統用蓄電池購入資金及び設備建築資金
返済原資：売却代金を原資として本ファンドの元利金を返済予定
担保：土地＋系統用蓄電池設備
＊対象動産である系統用蓄電池設備の設置完了後に動産譲渡担保権を設定
となっていました。
また、追加募集を行う場合がある旨も記載されていました。
本ファンドの場合は、
・貸付用途が土地取得〜蓄電池設備まで含まれている
・返済原資は売却益
・担保は蓄電池施設などで、施設完成後に担保追加
というところがポイントになっていました。
先ほどのCAPIMAに比べると蓄電池市場に影響されやすい設計になっている反面、不動産クラファン案件と違って蓄電池施設にも担保設定できている特徴があります。
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事業投資型クラファン｜蓄電池事業そのものに近いが、読む難度は高い
ポイント
・蓄電池事業や権利取得、譲渡に近い形で見る
・不動産クラファン型より事業に近いが、担保は弱くなりやすい
・営業者、実行主体、権利保有者、譲渡先が分かれると追いにくい
・高利回りほど契約履行と譲渡代金の回収条件を見る
・担保がない場合は事業者の信用力と実行力に大きく依存する
事業投資型クラファンは、蓄電池事業そのものに一番近い形で投資できる可能性があります。
不動産クラファン型のように土地だけに寄るのではなく、接続権、地上権、事業権利、譲渡益など、蓄電池事業の中身に近い説明が出ることがあります。
一方で、読む難度はかなり高いです。
ソシャレンのように担保があるわけではなく、不動産クラファンのように土地の下値だけで見られるわけでもありません。
営業者、実行主体、権利保有者、譲渡先が分かれると、投資家側から情報を追いにくくなります。
また、事業投資型クラファンという設計自体が少ないため、比較できる実例が少ない点も懸念点です。
土地部分が残る可能性はありますが、それが投資家の回収にどこまで効くかは商品設計次第です。
担保がない場合、実質的には営業者や事業者の信用力、契約の履行、譲渡先の支払いに依存します。
利回りが高い案件ほど、どの段階のリスクを取っているのかを分けて考える必要があります。
以下実際に募集されたファンド例になります
ミラリタ｜接続権・地上権など事業権利に近い案件を見る
ポイント
・蓄電池事業の権利価値に近い案件
・接続権、地上権、譲渡先、譲渡代金の回収条件を見る
・担保がない場合は、営業者と実行主体の信用力が重要
・高利回りほど、どの段階のリスクを取るのかを分けて見る
ミラリタでは、公開ファンド一覧上で「福岡県北九州市 系統用蓄電池用 接続権取得・譲渡ファンド」などの蓄電池関連案件が確認できます。
公開データでは、予定利回り30%、予定運用期間4ヶ月、募集金額1億1,800万円の案件があり、接続権や地上権の取得、譲渡による分配原資が説明されています。
予定利回り30%という数字だけを見ると非常に魅力的です。
ただし、この利回りは、短期間で接続権や地上権を取得し、譲渡まで進める前提のリターンです。
つまり、権利取得、名義変更、譲渡先との合意、譲渡代金の回収までを読めないと判断できません。
事業投資型は、不動産クラファン型のような「土地だけに対して募集額が重い」という歪さを避けられるように見える一方で、ソシャレン型のような担保やLTVで見られないケースがあります。
そのため、担保ではなく、契約と実行力で見る投資になります。
確認したいのは、
・接続権がどの段階なのか
・地上権は取得済みなのか
・譲渡先は決まっているのか
・譲渡代金はいつ、どの条件で支払われるのか
・実行主体の財務状況や実行力に問題はないか
・失敗時に投資家へ残る回収材料は何か
です。
高利回りである理由がどこかにあるはずなので、その辺りを自分で納得できる場合に投資するのが良いでしょう。
ミラリタのサービス詳細
比較表｜3つの蓄電池案件は何を見ているか
ポイント
・不動産クラファン型は不動産部分の下値を見る
・ソシャレン型は貸付先と担保設計を見る
・事業投資型は事業収益と契約履行を見る
・自分が検証できないスキームは無理に触らない
| 形態 | 主に見るもの | 強み | 注意点 |
| 不動産クラファン型 | 土地や地上権の純粋な価格 蓄電池事業の実行力 売却先や保証会社の財務 | 一般的に利回りが高いことが多い | 投資対象はあくまでも土地のみ |
| ソシャレン型 | 借入人の財務、担保、LTV、返済原資、担保順位 | 動産部分や別担保まで設計できるケースあり | 担保評価、順位、換価性を割り引いて見る必要あり |
| 事業投資型 | 契約履行と事業実行力が中心。 | 蓄電池事業そのものに近い形で見られる | 担保がない場合、契約と実行力への依存度が高い |
この表だけ見ると、ソシャレン型が一番読みやすく見えるかもしれません。
ただし、これは動産部分や別担保、借入人財務、返済原資がしっかりしている場合の話です。
担保が弱い、LTVが高い、返済原資が借換え頼み、借入人の財務が悪い、担保の換価性が低いなら、ソシャレン型でもリスクはあります。
逆に、不動産クラファン型でも、土地の下値が読みやすく、売買契約や保証の実行力が見えるなら候補に残ることはあります。
事業投資型も、契約、譲渡先、営業者、実行主体が明確で、短期で権利譲渡まで見えるなら面白いです。
ただ、読者側が事業構造を理解できないなら、利回りだけで触る投資ではありません。
FAQ
蓄電池案件は不動産クラファンとソシャレンのどちらが安全ですか？
どちらが安全とは言い切れません。
不動産クラファン型は土地・地上権・出口価格を見ます。ソシャレン型は借入人、担保、LTV、返済原資を見ます。動産部分や別担保まで設計されているなら、ソシャレン型の方がリスクを読みやすいケースがあります。
不動産クラファン型の蓄電池案件で一番注意する点は何ですか？
土地・地上権だけで見たときに募集額が重くないかです。
蓄電池設備、接続権、売買契約、買取保証が説明されていても、それが投資家の元本回収にどこまで効くかを確認します。土地だけで回収する場合の元本毀損率も見ます。
ソシャレン型の蓄電池案件は何を見ればいいですか？
借入人の財務、資金使途、返済原資、担保、LTV、担保順位です。
蓄電池設備や別不動産が担保に入る場合は、評価額だけでなく換価性を見ます。担保ありでも、実際に売れるかどうかは別問題です。
事業投資型の蓄電池案件は何が難しいですか？
事業収益、契約、権利、実行主体を読めないと判断しにくい点です。
ソシャレンのような担保がなく、不動産クラファンのような不動産下値だけでも見られません。営業者と実行主体が違う場合は、さらに情報を追いにくくなります。
蓄電池案件は高利回りなら投資してもいいですか？
高利回りだけでは判断できません。
高利回りの理由を、土地の下値、設備、接続権、契約、担保、返済原資で説明できるかが重要です。説明できない高利回りは、リスクに対して割に合わない可能性があります。
未償還・進行中の蓄電池案件は成功事例として見てよいですか？
見ない方がいいです。
募集完了や運用中は、資金が集まった、または運用されている状態であり、最終回収が完了したことを意味しません。この記事では、進行中案件はスキーム例として扱い、成否評価はしません。
まとめ｜蓄電池案件は「何に投資しているか」を先に見る
まとめ
・蓄電池案件はスキームごとに投資対象が違う
・不動産クラファン型は土地、地上権、出口価格を見る
・ソシャレン型は借入人、担保、LTV、返済原資を見る
・事業投資型は事業収益、契約、実行主体を見る
・不動産クラファン型は土地だけで見た場合の下値を置いておく
・ソシャレン型は動産や別担保まで見えるなら読みやすいケースあり
・高利回り案件は分散の一部として、説明できるリスクだけ取る
蓄電池案件は、面白いテーマです。
ただし、面白いテーマと、投資家の元本が守られやすい案件は別です。
不動産クラファン型なら、土地・地上権だけで見たときに募集額が重くないか。
ソシャレン型なら、動産部分や別担保まで設計され、LTVや返済原資が読めるか。
事業投資型なら、接続権、地上権、譲渡契約、営業者の実行力を追えるか。
この違いを分けて見るだけで、蓄電池案件の見え方はかなり変わります。
個人的には、動産部分や別担保まで確認できるなら、蓄電池案件はソシャレン型の方がリスクを読みやすいケースがあると思っています。
ただし、それも案件ごとの開示次第です。
結局は、利回りではなく、何に投資して、何で返ってきて、ダメだったときに何が残るのかです。
ここを説明できる案件だけ、分散の一部として検討するのが現実的です。
