※本記事はPRを含みます。不動産クラウドファンディングは元本・利回りが保証される投資ではありません。
GATES FUNDING33号は、福岡と岡山の賃貸アパートを約4ヶ月で売却し、年14％の配当を目指すファンドです。今回は「その家賃と物件価格で、買ってくれる人がいるのか」を中心に考察します。
個人的には、年14％という予定利回りに加え、すでに家賃収入があり、売却が予定どおり進まなくても土地・建物の換金価値を検討できる点は評価しています。一方、運用中の物件を所有するのはGATESで、投資家が不動産を直接持つ仕組みではありません。GATESの財務状況にも注意し、事業者自体をハイリスク枠に置いて、他の事業者や資産にも分散する。その中の一つとして加えるなら、検討する余地があるというのが僕の評価です。
この記事で見ること
・年14％の配当を出すために必要な売却益
・福岡7,080万円、岡山7,620万円を家賃と市場資料から検討
・元本回収に必要な価格と、自社買取の注意点
GATES FUNDING33号の基本情報
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ファンド名 | 一棟不動産バルクファンドVol.1 |
| 予定利回り | 年14.0％・税引前 |
| 予定運用期間 | 2026年11月25日〜2027年3月24日 約4ヶ月・120日 |
| 募集期間 | 2026年11月7日19時〜11月12日23時59分 抽選式 |
| 払込期限 | 2026年11月18日 |
| 投資単位 | 1口1万円 |
| 優先出資 | 1億3,965万円・95％ |
| GATESの劣後出資 | 735万円・5％ |
| 対象不動産の取得額 | 2物件合計1億4,700万円 |
| ファンドの借入 | 予定なし |
| 分配 | 償還時。早期終了・期間延長の可能性あり |
福岡の「Creo筥松」と岡山の「レオパレス中野第6・第7」、計3棟の賃貸アパートをまとめて取得し、約4ヶ月での売却を目指すファンドです。
運用中の家賃収入と売却益を原資に、年14％の配当を目指します。
福岡は家賃収入を重視する買主、岡山は築古建物の減価償却を活用したい買主への販売を想定しています。
異なる地域・買主層の物件を組み合わせ、GATESの顧客基盤を使って売却する計画です。
年14％の配当には、どのくらいの売却益が必要？
ポイント
・運用中の家賃収入が配当原資の一部
・予定配当の達成には売却益も必要
| 120日間の概算 | 金額 |
|---|---|
| 2物件の家賃収入 | 約402万円 |
| 開示された管理費・点検費 | 約73万円 |
| 上の費用だけを引いた残り | 約329万円 |
| 優先出資者への予定配当 | 約643万円 |
| 売却益で補う差額 | 約314万円＋未開示の費用 |
家賃は月101万9,800円、管理費は月16万8,400円、法定点検費は2物件合わせて年20万円です。
約329万円からは、さらに固定資産税、保険、修繕、空室や入替えの負担などを考える必要があります。
取得・売却にかかる費用もあります。
「管理運営報酬0％」と「物件の運営コストがゼロ」は別です。
つまり、1億4,700万円で取得した物件を同額で売るだけでは、予定配当の全額には届きません。
必要になるのは、家賃の手残りに加えて、費用を吸収できる売却益。
その価格を、次の買主が払えるかを見ていきます。
福岡「Creo筥松」の7,080万円をどう見る？
ポイント
・駅徒歩圏と現在の家賃が評価材料
・買主の融資期間と維持費が価格を左右
| 物件の条件 | 内容 |
|---|---|
| 所在地・交通 | 福岡市東区筥松4丁目7-11 貝塚駅徒歩5分（募集ページ） |
| 建物 | 2013年1月築・木造2階建・8戸 |
| 土地／延床 | 181.00㎡／186.44㎡ |
| 開示稼働・家賃 | 8戸満室 月41万7,500円・年501万円 |
| 取得予定価格 | 7,080万円 |
| 現行家賃の表面利回り | 約7.08％ |
同じ建物の募集家賃は、周辺と大きく離れていない
同住所・同築年の募集では、2階の21.93㎡が家賃5万5,000円＋共益費3,500円でした。
近くの2015年築「Creo筥松六番館」も、22.6㎡で家賃5万5,000円＋共益費4,000円。
5万円台の単身向け賃貸という商品には、周辺の募集例があります。
ただし、対象の募集は11月6日時点で「解約予定」。書面の満室表示と直ちに矛盾するとはいえませんが、運用中に退去・募集費が発生する可能性はあります。
売出利回りを当てるだけなら約8,000万円。でも手残りも見る
近隣の原田2丁目では、2016年築・木造9戸の「ベルフィールカレン箱崎」が9,300万円、表面利回り6.24％で売り出されていました。
対象の年501万円を同じ6.24％で割ると約8,030万円です。
もっとも、これは売主の希望条件を当てた数字。
成約価格ではなく、築年・戸数・駅距離・経費も違います。ここで「8,000万円で売れる」と結論にするのは早いと思います。
対象の管理費は年58万5,600円。
そこに空室損、点検、税・保険、募集・修繕、将来の設備更新分まで仮に見込むと、買主の年間手残りは約309万円という試算になります。
| 年501万円から引く項目 | 本稿の基本仮定・年額 |
|---|---|
| 空室・貸倒等 | 約20万円・収入の4％ |
| 開示管理費・点検費 | 約69万円 |
| 税・保険・共用費等 | 約52万円 |
| 通常修繕・募集入替え | 27万円 |
| 屋根・設備などの更新分 | 24万円 |
| 残る手取り | 約309万円 |
この手残りに対し、買主が年4.4〜4.8％程度を求める条件や、費用が少し軽い条件を置くと、試算はおおむね6,400万〜7,500万円。
この率は成約から確認した市場利回りではなく、買主の採算を見るための仮定です。7,080万円が明らかに高いとまではいえませんが、大きな割安差を確認できたわけでもありません。
岡山の築37年・7,620万円は、節税需要で売れる？
ポイント
・同年代の木造アパートに取引実績あり
・既存家賃の維持と空室改善が価格の分かれ目
| 物件の条件 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 岡山市北区十日市東町2-21、2-20 |
| 建物 | レオパレス中野第6・第7 1989年11月築・木造2階建2棟 |
| 土地／延床 | 511.09㎡／479.52㎡ |
| 戸数・稼働 | 26戸中22戸・約84.6％ |
| 開示家賃 | 月60万2,300円・年722万7,600円 |
| 取得予定価格 | 7,620万円 |
| 現行家賃の表面利回り | 約9.49％ |
現行の平均収入より、再募集の金額が低い
同じ建物の18.48㎡の部屋は、家賃2万円＋管理費4,000円で募集されていました。
既存22戸の平均収入は月約2万7,400円で、募集額の月2万4,000円とは差があります。
契約条件の差も考えられますが、空き4戸を埋める期待と、退去後に家賃が下がる可能性の両方を見たいところです。
取引事例はあるが、7,620万円には空室改善がほしい
岡山市北区では、国土交通省の取引価格情報に同年代の木造共同住宅の取引が載っています。
| 取引・築年 | 価格と規模 |
|---|---|
| 神田町・2025年1〜3月 1989年築・木造共同住宅 | 3,600万円 土地240㎡・延床210㎡ |
| 下中野・2024年7〜9月 1988年築・木造共同住宅 | 4,500万円 土地340㎡・延床320㎡ |
| 奉還町・2026年1〜3月 1988年築・木造共同住宅 | 2,800万円 土地210㎡・延床210㎡ |
土地を含む売買総額を延床面積で割ると、事例は約13.3万〜17.1万円/㎡、対象は約15.9万円/㎡です。
価格水準は範囲内ですが、家賃や修繕状態が異なるため、そのまま査定額にはできません。
年722.76万円の家賃から開示管理費・点検費を引くと、年569.24万円。
税・保険50万円、通常修繕・募集入替え50万円、設備更新60万円を仮置きすると、年間手残りは約409万円です。
買主が年6.5〜7.5％を求める仮定では、価格は約5,500万〜6,300万円になります。
一方、既存収入を維持して空き3戸を月2万4,000円で埋め、費用を同額に据え置けば、手残りは約496万円。年6.5％で計算すると約7,630万円です。
追加の募集・修繕費は別途必要ですが、空室改善が進めば取得価格を説明しやすくなります。
築古木造の建物部分は、条件を満たせば4年で減価償却でき、買主の節税需要も見込めます。
ただし土地は償却できず、将来の売却税もあるため、節税額をそのまま価格に上乗せできるわけではありません。これは物件を買う人の話で、ファンド出資者自身の節税ではありません。
劣後出資5％で、どの価格まで元本を守れる？
ポイント
・元本回収と予定配当の達成は別の基準
・売却価格から費用を引いた残りで判断
GATESの劣後出資735万円が先に損失を負担します。
ただし、配当は事業の利益から支払うため、元本回収と年14％の達成は別です。
120日分の家賃差引額約329万円に対し、未計上の税・修繕・売買費用などを300万円／600万円と仮定すると、必要な売却価格は次のとおりです。費用は実際の見積額ではありません。
| 必要な2物件合計売価 | 追加費用300万円 | 追加費用600万円 |
|---|---|---|
| 優先元本を全額返す | 約1億3,940万円 | 約1億4,240万円 |
| 予定配当まで満額 | 約1億5,310万円 | 約1億5,610万円 |
前節の条件付き価格を合計すると、約1億1,900万〜1億3,800万円。
上の試算では元本回収にも余裕はなく、岡山の空室改善や、買主が受け入れる利回り・費用の条件が重要になります。
3段階の出口について
ポイント
・顧客基盤を使った販売が強み
・業者卸売の価格と自社買取の資金は別途確認
顧客基盤は強み。業者卸売には、次の買主の利益も必要
GATESは、区分マンションの仕入れ・販売から賃貸管理まで行ってきた会社です。今回、福岡は家賃収入による資産形成、岡山は減価償却を求める顧客へ販売する計画。グループ管理約3,000戸という顧客基盤を使える点は、単に一般市場へ広告を出すだけの売却と比べた魅力です。
平均売却期間約1.5ヶ月は会社の説明ですが、今回と同種・同価格帯の件数や期間のばらつきは示されていません。買主の融資、物件調査、契約、残代金の決済まで4ヶ月で終える必要があります。
業者への卸売に切り替わる場合、買う業者は再販売の経費、修繕、保有中の金利、自社の利益を見込みます。
したがって、個人投資家に売れる価格と、業者が仕入れられる価格は分けて考えます。卸売網があることだけで、現在の取得価格を維持できるとはいえません。
自社買取の資金は、会社の利益とは別に確認したい
直接販売と業者卸売がまとまらなければ、GATESが買取り、保有する予定です。ただし、買取価格、無条件の履行義務、確保済み資金まで確認できる開示ではありません。独立した第三者による元本保証とは異なります。
GATESの財務｜増益でも、自己資本の厚みには注意
ファンドの契約相手であるGATES株式会社の単体決算を確認すると、売上と利益は増えています。一方、資産と負債も大きく増えており、利益だけで安全性を判断するのは難しい状況です。
| GATES単体の決算要旨 | 2024年12月期 | 2025年12月期 |
|---|---|---|
| 売上高 | 約213.00億円 | 約230.89億円 |
| 営業利益 | 約1.51億円 | 約5.51億円 |
| 経常利益 | 約0.54億円 | 約2.18億円 |
| 当期純利益 | 約0.35億円 | 約1.43億円 |
| 総資産 | 約29.50億円 | 約78.96億円 |
| 負債合計 | 約26.84億円 | 約74.86億円 |
| 純資産 | 約2.66億円 | 約4.10億円 |
| 自己資本比率 | 約9.02％ | 約5.19％ |
2025年は営業利益約5.51億円、当期純利益約1.43億円を確保しており、増収増益そのものはプラスです。
ただ、総資産が約29.50億円から約78.96億円へ増える一方、純資産は約2.66億円から約4.10億円へ増えたため、自己資本比率は約9.02％から約5.19％へ下がっています。
事業規模の拡大に対して、損失を吸収する自己資本の割合は薄くなっています。
不動産の売却代金が入る前に支払いが重なれば、黒字の会社でも資金繰りが厳しくなることはあります。ここで「GATESが現在その状態にある」と断定しているわけではありませんが、物件の評価だけでなく、GATESが売却・清算・返還まで事業を続けられるかも重要なリスクだと考えています。
物件を所有するのはGATES。物件の価値と返還の確実さは別
ファンド財産はGATESの固有財産や他のファンドと分別管理されます。ただし、信託による倒産隔離とは異なり、GATESが破綻した場合にもその財産が保全される仕組みではありません。物件に売却価値が残っていても、その金額がそのまま、予定どおり投資家へ戻るとは限らない点には注意が必要です。
だからこそ、僕はGATESを財務面も含めたハイリスク枠として考えます。
GATESの複数のファンドに分けても、運営会社への依存は共通です。
他の事業者や資産にも分散し、GATES全体への投資額に上限を設けることが、この案件を検討するうえで大切だと思います。サービス全体の仕組みはGATES FUNDINGの解説記事もご覧ください。
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| 確定した出資額 | 抽選の内容 |
|---|---|
| 100万円以上 | 5万円分・10名 |
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当選者には2027年1月末頃にメールで配布予定です。配布時期は前後する場合があります。受取りまでの会員資格や有効なメールアドレスなどの条件もあります。必ずもらえる特典ではないので、物件価格や元本回収の評価には足していません。最新の条件は申込み前に確認してください。
まとめ｜年14％を評価し、ハイリスク枠の分散先として考える
ポイント
・年14％と、賃料を生む実物資産の換金価値を評価
・物件の所有者はGATES。財務・事業者リスクにも注意
・集中投資を避け、ハイリスク枠の分散先として検討
僕は、年14％という予定利回りと、現在も賃料を生んでいる土地・建物に一定の換金価値が見込める点を評価しています。売却が計画どおりに進まない場合にも、実物資産の価値をもとに別の売却先を検討できることは、この案件の魅力です。
ただし、物件の下値と投資家の元本回収は同じではありません。GATESの2025年末の自己資本比率は約5.19％で、手元資金や借入の返済時期も十分には見えていません。物件の所有者・契約相手がGATESである以上、この事業者リスクは引き受ける必要があります。
そのリスクを理解し、他の事業者や資産へ分散したうえで、ハイリスク枠の一つに加えるなら、十分検討できる案件ではないかというのが僕の評価です。予定配当の未達や元本損失、償還の長期化が起きても生活資金や資産形成全体を損なわない額に抑え、GATES全体への集中を避けることを前提に考えたいと思います。
出典・参考
GATES FUNDING33号 募集ページ（概要・物件・スキーム）および添付「契約成立前交付書面」30ページ・「電子取引業務に係る重要事項説明書」13ページ
GATES FUNDING33号 プレゼントキャンペーン（公式お知らせ・notice_id=11243）
