【COZUCHI】
六本木事業用地Ⅱフェーズ3の投資情報を考察！
今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
六本木事業用地Ⅱフェーズ3に投資するべきか考察したよ！
結論
投資すべき案件！
年利も高く、利回り上昇の可能性があると考えているからです！
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・COZUCHIの実績
・まとめ（投資するべきか）
COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました！
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「COZUCHIFAND」という名称で発売されます！
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう！
COMMOSUSの詳細↓
六本木事業用地Ⅱフェーズ3の基本情報
| ファンド名 | 六本木事業用地Ⅱフェーズ3 |
|---|---|
| 利回り | 7%（インカム0.1%＋キャピタル6.9%） |
| 運用期間 | 15ヶ月 (2023/6/10運用開始) |
| 募集金額 | 約3.5億 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 2023年5月4～10日 |
| 備考 | 利回り上昇の可能性あり。 |
| ファンド運営 | TRIAD株式会社 |
結論から話しておくと、投資すべきな案件です。
年利も高く、利回り上昇の可能性があると考えているからです！
こういったファンド情報はTwitterや利回りカレンダーで共有しているので、よかったらフォローと導入お願いします！
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【利回りカレンダー】
簡単に導入できる一括管理＋自動更新のファンド情報アプリ！
ポイント
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・誰でも簡単に複数社のファンドを把握できる
六本木事業用地Ⅱフェーズ3
ポイント
・フェーズ１からの大人気ファンド
・これまでの進捗状況
・フェーズ３のゴールと利回り上昇の可能性
フェーズ１からの大人気ファンド
ポイント
・フェーズ１からの大人気ファンド
・共有の建物だが一棟で売る予定
| 物件名 | 六本木 事業用地Ⅱ |
|---|---|
| 所在地 | 東京都港区六本木七丁目 |
| 最寄駅 | 東京メトロ千代田線「乃木坂」駅 徒歩8分 東京メトロ日比谷線「六本木」駅 徒歩3分 都営大江戸線「六本木」駅 徒歩3分 |
| 物件種別 | 居宅・共同住宅 |
| 面積 | 266.01㎡（うち事業者持分2分の1） |
まず本物件は建物全体の半分をCOZUCHIが保有している状態です。
そのうち半分はA氏(仮)が保有しており、売却想定としては
・A氏と共に建物を売却
・A氏から買取をし、建物を売却
を目指しています。
好立地の物件ですので、丸ごと売れるのであれば、非常に利幅をとれるということで人気ファンドとなっています。
ちなみに４つの考えられるシナリオのうち、③の場合は年利10%予測です。
①、②の場合はさらに利益が出ることが予想されます。
これまでの進捗状況
フェーズ１,2からの進捗
・売却シナリオ③→①or②へ
・A氏は売却に積極的
・再測量で敷地面積が増加する可能性
「A氏が売却に積極的なため、売却シナリオの中でも①と②の蓋然性が高まった状況になったから」です。
本来であれば予定通りシナリオ③で売却(利回り10%)して終了することも可能でした。
しかし、A氏が売却に積極的だったためより高く売れるシナリオ①or②を目指すということです。
これによりさらに利益が上がる可能性も見えてきました。
フェーズ２の段階で共有者との共有持分状態を解消する合意は概ね出来ているとのことです。
またフェーズ２の際に確定測量を行った結果、実測約91坪あることが確定しました。
本物件の敷地面積が登記上の面積よりも約14％増加したことで、本物件の資産評価は上昇したので、さらに利益が増加します。
80坪の予定が91坪に増えたよ！
坪単価で計算することが多いので、資産価値が上昇したね。
フェーズ３のゴールと利回り上昇の可能性
ポイント
・フェーズ３で売却予定
・共有状態解消に向け交渉し売却
・利回り増大する可能性はあると考える
今回のフェーズ３はいよいよ売却のフェーズになります。
そのためには、『共有持分状態を解消する』必要があります。
共有持分状態を解消する合意は概ね出来ておりますが、共有物分割請求訴訟を行うことで協議を加速させ、売却までのスケジュールが一定程度明確にする予定だそうです。
COZUCHI的には過去同様の事例から、共有状態解消の難易度はそれほど高くないと考えているみたいです。
最終的には協議終了後に売却活動が行われます。
COZUCHIは売却が比較的スムーズにいくことが多いので、ここで早期償還になる可能性などもあるかなと考えています。
また、もともと再測量による敷地面積の数量増加などから想定よりも高い売値で売却の可能性もあると思います。
個人的には協議からの売却が想定より早くいき、早期償還による実質的な利回りの上昇の可能性が高いと見ています。
COZUCHIの実績
COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。
| ファンド名 | 想定利回り | 実際の利回り |
|---|---|---|
| 六本木事業用地 | 20% | 36.30% |
| 田端EXITファンド | 12％ | 15.2％ |
| 品川区五反田Ⅱ | 9％ | 63.1％ |
| 練馬区武蔵関Ⅰ | 12％ | 283.5％ |
| 世田谷区砧EXITファンド | 50.9％ | 110.5％ |
| 渋谷区恵比寿EXITファンド | 46.9％ | 62.2％ |
| 神奈川県武蔵新城Ⅰ | 10％ | 24.1％ |
| 世田谷区経堂Ⅱ | 4.5％ | 4.5％ |
| 神奈川県茅ヶ崎Ⅰ | 6% | 6% |
| TOKYOマンション7区分ファンドⅠ | 4.5％ | 4.5％ |
| 港区広尾Ⅲ | 2％ | 8％ |
| 港区広尾Ⅱ | 4.2％ | 4.2％ |
| 世田谷区経堂Ⅳ | 6％ | 6％ |
| 品川区五反田Ⅰ | 5％ | 5％ |
| 港区広尾 | 4.2％ | 4.2％ |
| 品川区法人量2物件 | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅲ | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅱ | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅰ | 6％ | 6％ |
COZUCHIについてもっと詳しく！
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資すべき！
理由
・7%と高利回り
・リスクは少ないと判断
・リスクは長期化する可能性のみ
・個人的には早期終了すると思っている
今回は年利7%とCOZUCHIの中でも高利回り案件になります。
リスクとしては、協議が進まないことですが、共有物分割請求訴訟などで協議を加速する措置が取られているのでそこれほど長期化の確率は高くないと考えています。
むしろ協議終了からの売却が想定より早めに終了し、早期償還により利回り上昇の可能性も考えています。
このことから『投資すべき案件』と位置づけしました。
