【COZUCHI】渋谷駅前開発プロジェクトに投資すべきか考察!

資産形成

【COZUCHI】
渋谷駅前開発プロジェクト
投資すべきか考察!

今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
渋谷駅前開発プロジェクトフェーズ1に投資するべきか考察したよ!

結論!
絶対に投資するべき!!
今回は利回り9%+投資期間10ヶ月の激アツファンドです。内容も最高なので考察で解説していきます

*優先投資権を持っている方のみが対象のファンドです。

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント

・優先投資権とは
・COZUCHIの実績
・まとめ(投資するべきか)

COZUCHIのキャンペーン情報

期間:2022/9/1~9/30
対象:新規投資家登録+初めて10万円以上の投資
報酬:投資額の1%のアマギフプレゼント!
COZUCHI
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渋谷駅前開発プロジェクトフェーズ1の基本情報

ファンド名渋谷駅前開発プロジェクト
利回り9%(インカム0.1%+キャピタル8.9%)
運用期間10ヶ月 (2022/9/20運用開始)
募集金額約15億
募集方式抽選
募集期間2022年9月3日~9月9日
備考利回り上昇の余地あり
優先投資権が必要
ファンド運営TRIAD株式会社

「利回り9%+投資期間10ヶ月」の激アツファンドが開催が決定されました。
COZUCHI1周年にめちゃくちゃ良いファンドを持ってきてくれましたね。
今回のファンドは利回りだけでなく中身も最高なのでしっかり解説していきます。

ちなみに今回のファンドはフェーズ2の可能性や利回りの更なる上昇の可能性も高いです。
投資できる方は必ず投資した方が良い物件になります。

併せて読みたい!
【じぇいのほったらかし投資戦略】
利回り6%以上の激アツファンドの狙い方!

渋谷駅前開発プロジェクトのポイント

本プロジェクトのポイント
・渋谷駅徒歩1分の最強の立地
・国土交通省の地価価格から15%ディスカウントで購入
・利回り上昇の可能性と売却戦略
・フェーズ2への期待

渋谷駅徒歩1分の最強の立地

本物件は「渋谷駅徒歩1分+駅直結の渋谷マークシティからエスカレーターを降りて地上に出た時に左にある物件」になります。
渋谷のスクランブル交差点は1度に3000人の人が移動しているともいわれるほど、渋谷には人口が多いです。また若者中心のトレンドの発信地としても有名ですね。
その渋谷の駅から徒歩1分の物件はCOZUCHI史上最高の立地といっても過言ではありません。
また渋谷の再開発はまだまだ進む予定があり、現在決まっているものでも2027年まで続いており、渋谷ストリームや渋谷スクランブルスクエアなど様々な目新しい施設が生まれてきています。

正直よくこんな土地を安く買えたよね。
なぜ安く買えたのか?も次の項目で説明していくね。

国土交通省の地価価格から15%ディスカウントで購入

今回は国土交通省が定めた地価の公示価格から算出して15%ディスカウントで取得することに成功しています。
いつもは周辺の売却事案などから算出されるのですが、ここまで立地の良い物件の売買は滅多にないため地価の公示価格で算出されています。
一般的に地価公表価格は実際の相場価格よりもかなり安い金額での表示されています。(不動産に少し詳しい方なら常識的なものです)そのため、実際にディスカウント率ではかなり割安で仕入れることができていると言えるでしょう。

かなり割安だから転売するだけでもかなりの利益が見込めるね。
でもこんな土地をどのように仕入れたかが気になるよね。

今回の物件は売却主の都合により9/20までに決済する必要がありました。
そのため大手の銀行や会社を使用して売却はスケジュール的に難しく、COZUCHIで速攻でファンド組成して買い取ることになりました。
こういった素早く売却しなければいけない背景があったので、かなり割安で仕入れることに成功しています。

素早く15億の金額を用意できる会社ってほとんどないからね。。
大手だと様々な承認なども必要だし、COZUCHIのスピード感があったから取れた案件だね。

利回り上昇の可能性と売却戦略

売却戦略は主に2つ
①シンプルに転売
→利回り上昇期待
②開発して投資用として売却
→フェーズ2への期待

売却戦略が主に上記の2つになります。
それぞれの売却戦略に関しても詳しく話していきます。

今回のようなレベルの不動産だと、なんでもできるのが強い点だね。COZUCHI側がしっかり考えて最高の形で売却してくれるはずだよ!

シンプルに転売

今回は開発プロジェクトとしていますが、シンプルな転売の可能性も高いです。
先ほど説明したように、国土交通省が定めた地価の公示価格から算出して15%ディスカウント、実際の売買相場からするとさらに割安で購入することに成功しています。
そのため、速攻で売却したとしても15%以上の利益が見込めると考えています。

速攻で売却する場合は、おそらく早期返還+利回りの上昇があると考えているよ!
でも個人的には再開発してフェーズ2に移行すると思っています。

開発して投資用として売却

渋谷は再開発都市としてどんどん開発が進んでる土地です。
渋谷駅徒歩1分の好立地場所は必ず再開発されるといっても過言ではありません。
そのため、しっかりと開発を行い「物件+土地」で売るという戦略が利益の最大化につながると考えられます。

再開発の場合はフェーズ1での利回り上昇の期待は薄いかな。
個人的には再開発の方で話が進んでいくと睨んでいるよ!

フェーズ2への期待

再開発が行われる場合はフェーズ2でのファンド組成にて行われます。
そのため本プロジェクトはフェーズ1とフェーズ2の2段階に分かれて行うことになります。

不動産開発では大きく2つのフェーズがあります。
①開発に必要な許認可を取得する
→フェーズ1
②開発に必要な許認可に基づき、開発を行いリーシング等を行う
→フェーズ2

今回のファンドはフェーズ1の「①開発に必要な許認可を取得する」部分になります。

ファンドを分けている理由は、フェーズ1の段階で物件を売却する可能性もあるからだね。
何事もなく開発ファンドに移行するなら、フェーズ2として開発資金がさらに集められるよ!

COZUCHIの公式HPによると、
「フェーズ①の本プロジェクト出資者でご希望の投資家様には、フェーズ②のプロジェクトで優先的に出資可能な設計とする予定です。」
とのことなので、フェーズ1の投資家には同額をフェーズ2に投資できる設計になりそうです。

フェーズ2では更なる利回りUPの可能性もあるし、そもそも激アツ物件の開発だから絶対に投資したいね。そのためにはフェーズ1での投資が必要不可欠なんだ。

優先投資権とは

優先投資権とは
優先投資権とは様々な条件で獲得した際に得られる「ファンドに優先的に投資する権利」です。
内容は以下のものになります。
〇希望するファンドへ優先的に出資申込できる権利です。
〇権利そのものに申込金額の上限はありません。
※但し、ファンド毎に設定される申込上限額が上限となります。
〇抽選方式の優先募集に限り使用可能です。
〇使用できる回数は1回のみとします。
〇使用できる期間は付与後1年間とします。
※但し、ファンドの募集状況によって延長する場合があります。

今回のファンドは優先投資権でのみ応募することが可能です。一応優先投資権で埋まらない場合は一般公開されますが、埋まる可能性の方が高いと思います。

じぇいは優先投資権を持っているのでがっつり今回のファンドに参加するよ!

優先投資権の手に入れ方

優先投資権は2022/9月現在で手に入れる方法は1つです。
〇自由が丘一棟ビルファンドにおいて出資確定し、出資金の払込をされた投資家様に付与します。(30万円以上の出資で付与)
2022/9/5まで募集をおこなっている「自由が丘ファンドに投資する(30万以上)」ことで優先投資権を手に入れることができます。

優先投資権は過去に1回しか発行されてなくて、今回が2回目なんだ。
じぇいは「虎ノ門再開発プロジェクトフェーズ1」のときに手に入れたんだよね

由が丘一棟ビルファンドとは

ファンド名自由が丘一棟ビルファンド
利回り5%(インカム3%+キャピタル2%)
運用期間18ヶ月 (2022/9/14運用開始)
募集金額約12億
募集方式抽選
募集期間2022年9月1日~9月5日
備考利回り上昇の余地あり
ファンド運営TRIAD株式会社

今回優先投資権が配布される自由が丘一棟ビルファンドの基本情報になります。
詳しい解説記事も出していますのでご参考にしてください。

COZUCHIの実績

COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。

ファンド名想定利回り実際の利回り
六本木事業用地20%36.30%
田端EXITファンド12%15.2%
品川区五反田Ⅱ9%63.1%
練馬区武蔵関Ⅰ12%283.5%
世田谷区砧EXITファンド50.9%110.5%
渋谷区恵比寿EXITファンド46.9%62.2%
神奈川県武蔵新城Ⅰ10%24.1%
世田谷区経堂Ⅱ4.5%4.5%
神奈川県茅ヶ崎Ⅰ6%6%
TOKYOマンション7区分ファンドⅠ4.5%4.5%
港区広尾Ⅲ2%8%
港区広尾Ⅱ4.2%4.2%
世田谷区経堂Ⅳ6%6%
品川区五反田Ⅰ5%5%
港区広尾4.2%4.2%
品川区法人量2物件6%6%
世田谷区経堂Ⅲ6%6%
世田谷区経堂Ⅱ6%6%
世田谷区経堂Ⅰ6%6%

まとめ(投資するべきか)

結論
・積極的に投資したい

*本ファンドは優先投資権が必要です。
理由
・利回り9%+投資期間10ヶ月の激アツファンド
・立地や購入価格も最高の条件
・更なる利回り上昇期待
・フェーズ2への優先投資件の可能性

「利回り6%+投資期間12ヶ月以下」の場合は積極的に投資する激アツファンドに指定しているんだけど、今回はそれを大きく超える「利回り9%+投資期間10ヶ月」のファンドです。
さらにフェーズ2でも大きな利回り期待があり、本ファンドに投資しておけば、フェーズ2への優先投資も可能です。

じぇいはガッツリ投資していく予定です。
超激アツ案件なので、投資できる人は積極的にいきましょう!

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