【COZUCHI】自由が丘一棟ビルファンドに投資すべきか考察

資産形成

【COZUCHI】
自由が丘一棟ビルファンド
投資すべきか考察

今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
自由が丘一棟ビルファンドに投資するべきか考察したよ!

結論!
投資してもよい
利回り5%の投資期間18ヶ月案件は正直少し投資しにくいね。
ただし、今回のファンドの中身をよくみてみると利回り上昇の可能性が高そうなんだ。
その点について詳しく解説していくよ!

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・COZUCHIの実績
・まとめ(投資するべきか)

自由が丘ファンドに付加価値がつきました!!
報酬:優先投資権
対象;本ファンドに30万以上投資

「優先投資権とは?」
過去に1度だけ配布されたことのある優先投資権です。
全てのファンドに優先的に投資できる他、優先投資権対象者のみのファンドもあります。
次回ファンドが「利回り9%の投資期間10ヶ月ファンド」で優先投資権を持っている人のみのファンドとなる予定です!

自由が丘一棟ビルファンドの基本情報

ファンド名自由が丘一棟ビルファンド
利回り5%(インカム3%+キャピタル2%)
運用期間18ヶ月 (2022/9/14運用開始)
募集金額約12億
募集方式抽選
募集期間2022年8月24日~8月31日
備考利回り上昇の余地あり
ファンド運営TRIAD株式会社

利回り5%とCOZUCHIの中では控えめの利回りとなりました。
また、運用期間も最大18ヶ月とかなり長めの設定になっていますね。
ただ本ファンドの最大のポイントは「利回りの固さ(確実性)」と「利回り上昇余地が多い」ことだと思います。

今回はかなり利回りの確実性は高いと思うよ!
個人的には利回り上昇する可能性も高いと思っているので、そのあたりを詳しく解説していきます!

併せて読みたい!
【じぇいのほったらかし投資戦略】
利回り6%以上の激アツファンドの狙い方!

自由が丘一棟ビルファンドのポイント

本プロジェクトのポイント
・自由が丘駅徒歩5分の好立地
・相場より安い賃料で貸出されている
・街づくりが進めば利回りもUP!

自由が丘駅徒歩5分の好立地

不動産投資で一番重要な立地は、「自由が丘駅徒歩5分」となっています。
自由が丘は、渋谷から8分、横浜から18分と非常に優れたエリアです。
近年は話題のスイーツ店やセレクトショップなどの出店増加によりお洒落な街並みが形成されており、日々開発が盛んに進んでいるエリアですね。
また令和2年に都市計画決定されたので、今後は開発がさらに急スピードで進んでいくことが予想されます。

不動産物件で一番重要な立地は大丈夫そうだね。
都市化計画などもあるので、廃れていう可能性は低いかな。

相場より安い賃料で貸出されている

ポイント
・本物件の利回りは現状4%
・9つのテナントのうち5つは相場を下回る賃料設定
・2つのテナントは約50%ものディスカウントにて賃料設定
・1つは空室になっている。

本物件は10個の部屋に分かれて建築されています。
そのうち1つが空室で9つがテナントで埋まっている状態です。(この状態で利回り4%)
賃料の設定としては5テナントが相場を下回る賃料になっており、2テナントに限っては50%以下の賃料になっています。
まずはこの2テナントと空室の1件を正常な賃料で貸し出すことで収益性を上げていく予定です。
そのときの利回りは5.4%になる予定です。

インカムゲインによる収益もありますが、売却によるキャピタルゲインにより収益ももちろんあります。
本立地周辺事例が算出した売却時表面利回りが年4.8%になります。
その際は本ファンドの想定利回り年5%を超える配当は可能です。

賃料の改善があれば利回り上昇の可能性はありそうだね。
また、普通に売却しても5%以上の配当がありそうな記述もみられるね。

街づくりが進めば利回りもUP!

ポイント
・都市再生推進法人が進める街づくりエリアに位置
・周辺環境の向上や人口の流入が期待でき、賃料上昇可能性UP!

本物件があるエリアは目黒区が指定した都市再生推進法人が進める街づくりエリアです。
そのため、今後も継続して発展が進んでいくと考えられており、人口や環境も向上していく見込みがあります。
もちろんそういった要因でも不動産の価値は高まり、より高く売却できることを意味します。

また、本物件は商業施設が立ち並ぶ人通りが多い学園通り沿いに面しており、かつ約170坪のまとまった土地です。
このような土地はあまり存在しないため、非常に希少性が高い
です。
用途地域が変更され容積率が上昇した場合、より規模の大きい建築物を建てることが可能になるため、本立地の資産価値は上昇します。

今後発展が期待されるエリアで「駅近好立地+広さによる希少性」はかなりのセールスポイントになるね。
こういった点で利回り上昇の可能性が高いとみているよ!

COZUCHIの実績

COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。

ファンド名想定利回り実際の利回り
六本木事業用地20%36.30%
田端EXITファンド12%15.2%
品川区五反田Ⅱ9%63.1%
練馬区武蔵関Ⅰ12%283.5%
世田谷区砧EXITファンド50.9%110.5%
渋谷区恵比寿EXITファンド46.9%62.2%
神奈川県武蔵新城Ⅰ10%24.1%
世田谷区経堂Ⅱ4.5%4.5%
神奈川県茅ヶ崎Ⅰ6%6%
TOKYOマンション7区分ファンドⅠ4.5%4.5%
港区広尾Ⅲ2%8%
港区広尾Ⅱ4.2%4.2%
世田谷区経堂Ⅳ6%6%
品川区五反田Ⅰ5%5%
港区広尾4.2%4.2%
品川区法人量2物件6%6%
世田谷区経堂Ⅲ6%6%
世田谷区経堂Ⅱ6%6%
世田谷区経堂Ⅰ6%6%

まとめ(投資するべきか)

結論
・お金が余っているなら投資したい。
理由
・利回り5%だか利回り上昇の可能性は高そう。
・立地が良く固いファンド
・フェーズ2への優先投資件の可能性

今回のファンドは値だけみれば「年利5%+投資期間18ヶ月」と少し微妙な案件です。
ただし本ファンドはかなり底堅くリスクはかなり低いかなと考えております。
また、利回り向上の可能性も高く、投資しても良いかと思います。

またフェーズ2がある場合はフェーズ1に投資していると優先的に投資できるね。
継続的に投資し続けられる案件でもあるね。

自由が丘ファンドに付加価値がつきました!!
報酬:優先投資権
対象;本ファンドに30万以上投資

「優先投資権とは?」
過去に1度だけ配布されたことのある優先投資権です。
全てのファンドに優先的に投資できる他、優先投資権対象者のみのファンドもあります。
次回ファンドが「利回り9%の投資期間10ヶ月ファンド」で優先投資権を持っている人のみのファンドとなる予定です!

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