【COZUCHI】
相模原リニア開発プロジェクトフェーズ２投資考察

今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
相模原リニア開発プロジェクトフェーズ２に投資するべきか考察したよ！

結論
今回は投資すべき案件
かなりの募集倍率になることが予想されますので、当たるか微妙です。。

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
 ・本ファンドのポイント
 ・COZUCHIの実績
 ・まとめ（投資するべきか）

追記
本ファンドの後継ファンドとして
相模原リニア開発残土受入れプロジェクトフェーズ３
が開催されることになりました！！
・年利7.5%
・期間12ヶ月
・抽選募集
・2024年1月4日~10日
フェーズ３のファンド解説記事↓

相模原リニア開発プロジェクトフェーズ２の基本情報
相模原リニア開発プロジェクトフェーズ２
COZUCHIの実績
まとめ（投資するべきか）

相模原リニア開発プロジェクトフェーズ２の基本情報

ファンド名	相模原リニア開発プロジェクトフェーズ２
利回り	8%（インカム0.1%＋キャピタル7.4%）
運用期間	12ヶ月 (2023/1/31運用開始)
募集金額	約9億
募集方式	抽選
募集期間	2023年1月13日～1月18日
備考	利回り上昇の余地あり
ファンド運営	TRIAD株式会社

結論から話しておくと、今回は投資すべき案件です！
ただし、かなりの募集倍率になることが予想されますので、当たるか微妙ですね。。
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合わせて読みたい！
【じぇいのほったらかし投資戦略】
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相模原リニア開発プロジェクトフェーズ２

ポイント
・リニア開発の残土受け入れ用地
・もともと採掘用地である
・マスターリース案件である
・リニア中止時にはTRIAD社が本物件を買い取る
・環境保全にもなる(植林)

リニア開発の残土受け入れ用地

ポイント
・リニアトンネル工事で排出される残土の受け入れ地
・2年目のファンド

本ファンドは、リニアトンネル工事で排出される残土の受け入れ地を投資対象としております。
そのため、JR東海が手掛けるリニア開発事業が滞らない限りは長期的な収益が安定して見込まれる予定となっています。
実際に本ファンドはフェーズ２(2年目)として組成されており、フェーズ１で１年間安定した収益を得た実績があります。

リニア中央新幹線事業の概要
・東京都を起点に、神奈川県・山梨県・長野県・愛知県（名古屋）を経過地に終点大阪までを結ぶ超電導リニアモーターカーを導入する。
・JR東海が建設主体となり、まずは東京・名古屋間の早期開業に向け事業を進めている。

残土受け入れ地として選ばれた理由
・約8割がトンネルとなる予定で現在各地で工事が進められている。
・本物件が神奈川県〜山梨県間を繋ぐ藤野トンネルの非常口である「大洞非常口」（残土排出場所でもある）から徒歩1分の場所に位置しているため

もともと採掘用地である

ポイント
・本物件はもともと採石場
・砕石されてできた穴を埋める必要がある物件

本物件は元々採石場として事業が行われており、砕石されてできた穴があります。
本来であれば、採掘後は塞ぐ必要があるのですが、採石事業を営んでいた元所有者が破綻した関係で復元がなされないまま放置されていました。
そこを格安でCOZUCHIが買い取り、本案件に繋げているというわけです。
残土受け入れ地としては非常に優位性が高い物件となっています。

マスターリース案件である

ポイント
・地代のマスターリース
・５年間のファンドを想定している

本物件の事業スキームとしては残土を受け入れる毎の量により収益が上がる構造となっています。
そのため、本来であれば残土受け入れ状況により、収入は変動します。
しかし、TRIAD社とフジノロック社間で地代のマスターリースを行い、地代としてファンドにおける配当原資を安定させています。

また、残土受け入れ完了及び森林の復元まではプロジェクト開始当初から約5年を想定されています。
ファンド自体は1年おきに再組成されますが、フェーズ５まで続く可能性が高いということですね。
次年度以降のファンドでは残土受け入れの状況によって配当も変動するようなファンド設計になっています。

想定外に残地の受け入れが少なくて、ファンド利回りが低下することはなさそうだね。
増益の見込みは薄いけれど、かなり固いファンドとなってるね。

リニア中止時にはTRIAD社が本物件を買い取る

ポイント
・JR東海が手掛けるリニア開発事業が行われる前提での投資案件
・中止となった場合は、直ちにファンドの運用を終了
・TRIAD社が本物件を買い取ることを予定

本事業はリニア開発事業の残地を受け入れることで成立しています。そのため、リニア開発そのものが終了した場合は、すぐに運用が終了されます。
また、残った土地はTRIAD社が買い取ることを予定しています。

想定外にファンドが早期終了するケースはあるかもね。
それでもそこまでの残地受け入れ金は発生しているので、リスクとしては少ないかな。

環境保全にもなる(植林)

ポイント
・周辺の森林と同等に復元する

残土の受け入れが完了した際には残土により穴が埋まり、必要な防災対策をした後に植林を行うことで周辺の森林と同等に復元する予定となっています。
もともと放置されていた採石場だったので、こうやって自然が戻ってくるのは良いことですね。

COZUCHIの実績

COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。

ファンド名	想定利回り	実際の利回り
六本木事業用地	20%	36.30%
田端EXITファンド	12％	15.2％
品川区五反田Ⅱ	9％	63.1％
練馬区武蔵関Ⅰ	12％	283.5％
世田谷区砧EXITファンド	50.9％	110.5％
渋谷区恵比寿EXITファンド	46.9％	62.2％
神奈川県武蔵新城Ⅰ	10％	24.1％
世田谷区経堂Ⅱ	4.5％	4.5％
神奈川県茅ヶ崎Ⅰ	6%	6%
TOKYOマンション7区分ファンドⅠ	4.5％	4.5％
港区広尾Ⅲ	2％	8％
港区広尾Ⅱ	4.2％	4.2％
世田谷区経堂Ⅳ	6％	6％
品川区五反田Ⅰ	5％	5％
港区広尾	4.2％	4.2％
品川区法人量2物件	6％	6％
世田谷区経堂Ⅲ	6％	6％
世田谷区経堂Ⅱ	6％	6％
世田谷区経堂Ⅰ	6％	6％