エムトラスト株式会社とは？会社概要・決算公告・事業モデルとTORCHESとの協力関係を解説
※本記事にはPRを含む場合があります。
※不動産クラウドファンディングは元本保証ではありません。想定利回りは確定ではなく、元本割れの可能性があります。
投資判断はご自身の責任で、各ファンドの契約成立前書面・重要事項説明書等をご確認ください。
税務（確定申告の要否等）は個別事情で異なるため、税理士・税務署等へご相談ください。
エムトラスト株式会社は、TORCHES株式会社へ出資し、ファンド組成で協力する不動産会社です。
エムトラストの出資・協力は、TORCHESのファンドの元本・分配を保証するものではありません。
TORCHESの評判、メリット・デメリット、始め方はTORCHES（トーチーズ）の評判記事で解説しています。
この記事でわかること
・結論：エムトラストの主力事業とTORCHESとの関係
・エムトラストの会社概要
・沿革・TORCHES/SOLMINAとの関係
・住宅分譲の収益構造
・決算公告・財務規模から読み取れること
・TORCHES株式会社（運営会社）の位置づけと許認可
・WeCapital等との提携
・ファンドごとに確認する項目
・よくある質問（FAQ）
・まとめ
・出典・参考
結論：エムトラストは都心部の住宅分譲が主力｜TORCHESのファンド組成にも協力
エムトラストの主力は、都心部の土地を仕入れ、権利調整や商品企画を経て売却する住宅分譲事業です。
TORCHESへの出資とファンド組成の協力は、個別ファンドの元本や分配を保証しません。
- エムトラストは、東京23区など都心部を中心に、土地の仕入れ・価値向上・売却によって収益を得る会社
- 強みは、用地の仕入れと、権利関係が複雑な土地を販売可能な状態へ整える事業力
- TORCHESの住宅分譲型ファンドは、物件の売却益を主な収益源とするため、エムトラストの本業と接点がある
重要な注意点
・企業規模が大きくても、元本保証にはなりません。
・エムトラストの出資・協力も、元本・分配を保証するものではありません。
・不動産クラファンはファンドごとに手数料・優先劣後・売却計画・延長条件が異なります。
・最終判断は、各ファンドの契約成立前書面・重要事項説明書等を確認して行ってください。
エムトラストの会社概要
| 会社名 | エムトラスト株式会社（M-Trust Inc.） |
| 設立 | 2015年10月21日 |
| 本社所在地 | 東京都中央区八重洲2丁目2番1号（東京ミッドタウン八重洲 セントラルタワー11階） |
| 法人番号 | 5011001107919 |
| 代表者 | 松井 眞紀 氏 |
| 資本金 | 5,000万円 |
| 主な事業 | 住宅分譲事業（都心の用地仕入れ・商品化・販売） |
| 上場区分 | 非上場 |
会社情報の確認点
・法人番号と本社所在地
・決算公告に記載された資産・負債・純資産
・TORCHES株式会社の許可・登録番号
・前身法人からTORCHES株式会社までの社名変更と本社移転の経緯
沿革・TORCHES/SOLMINAとの関係
エムトラストは2015年に設立されました。
一方、TORCHESの運営法人は2018年設立のソーシャルファイナンス株式会社を前身とし、2025年の社名変更と本社移転を経て現在の体制になっています。
- 2015年10月：エムトラスト株式会社を設立
- 2018年2月：現在TORCHESを運営する会社の前身、ソーシャルファイナンス株式会社を設立
- 2025年10月30日：ソーシャルファイナンス株式会社からTORCHES株式会社へ社名変更し、本社を移転
- 2025年10月30日：不動産クラウドファンディング領域への事業拡張を発表
- 2025年11月24日：不動産クラウドファンディングサービスTORCHESを開始
- 2026年8月31日：TORCHES株式会社の株主構成を変更。エムトラストは株式保有とファンド組成の協力を継続
SOLMINA運営法人からTORCHESへ｜社名変更と事業拡張の経緯
ポイント
・TORCHES株式会社は、SOLMINAを運営していたソーシャルファイナンス株式会社の社名変更後の法人
・社名変更と同時期に、不動産クラウドファンディング領域へ事業を拡張
TORCHES株式会社は新設法人ではなく、SOLMINAを運営していた法人が社名を変更した会社です。
運営法人は2025年10月30日に、ソーシャルファイナンス株式会社からTORCHES株式会社へ社名を変更し、本社を移転しました。
同時に、不動産クラウドファンディング領域への事業拡張も発表しています。
徳島に本店を置く経緯
前身法人は四国財務局の登録を受け、徳島を拠点として事業を運営していました。
現在の本店所在地や許可・登録の所管にも、その経緯が引き継がれています。
住宅分譲の収益構造｜仕入れ・価値向上・売却
エムトラストの住宅分譲事業では、土地を仕入れ、権利調整や造成、商品企画によって価値を高めた後に売却します。
住宅分譲型ファンドの収益と運用期間も、物件の価値向上と売却の進み方に左右されます。
住宅分譲で利益が生まれる仕組み
ポイント
・住宅分譲事業の主な収益源は物件の売却益
・利益はおおむね売却価格－仕入価格－造成・建築費－諸費用・金利で決まる
・売却までの期間が延びるほど、金利や管理費などの負担が増える
・投資時は、物件の売却計画と契約上の解除・延長条件を確認する
住宅分譲では、仕入価格と売却価格の差から、造成・建築費、販売費、金利などを差し引いた金額が利益になります。
TORCHESの住宅分譲型ファンドを検討する際も、収益の根拠と運用延長の可能性を、この事業構造に沿って確認する必要があります。
① 仕入れ（用地取得）｜収益性は取得価格に左右される
住宅分譲の収益性は、土地の取得価格に大きく左右されます。
都心部は用地取得の競争が激しく、情報収集、価格査定、契約条件の設計が重要です。
- 情報取得の速さ（仲介・地主・業者ネットワーク、意思決定の速さ）
- 取得できる物件の幅（複雑な条件を解決するノウハウ）
- 値付けの精度（出口の売価から逆算して、金利・工期・諸費用まで織り込む）
- 契約条件の組み方（停止条件、引渡し、越境/境界、解体負担など）
複雑な条件の土地を割安に仕入れられる理由
権利関係・形状・接道・法規などに課題がある土地は、買い手が限られるため価格が抑えられる場合があります。
不動産会社が課題を解消できれば、仕入価格と売却価格の差を広げられる可能性があります。
② 価値向上｜販売しやすい状態へ整える
仕入れた土地の権利関係や境界、建築条件などを整えることで、販売先の選択肢や売却価格が変わります。
主な作業は次のとおりです。
- 権利関係・境界・越境の整理（交渉が長引くと費用が増える）
- 更地化（解体、地中障害の確認、造成、ライフライン引込）
- 建築可能な規模の検討（用途地域、建ぺい率・容積率、接道、セットバック等）
- 商品企画（戸建て、土地、他の不動産会社への売却など、販売先に合わせて決める）
権利調整や造成に時間がかかるほど、金利や管理費などの負担が増えます。
これらの工程や売却の遅れは、ファンドの運用延長につながる可能性があります。
③ 売却（出口）｜誰に売るかで、回転も粗利も変わる
主な売却先は、個人、他の不動産会社、投資家・事業者の3つです。
売却先によって、販売期間と利益率のバランスが変わります。
- 個人（実需）に売る：粗利は取りやすいが、販売期間が読みにくい（市況の影響を受けやすい）
- 他の不動産会社へ売る：利益率は抑えられる一方、比較的早く資金を回収しやすい
- 投資家・事業者へ一括で売る：条件が合えば早期売却も可能だが、金利環境によって価格が変動しやすい
ファンドの判断では、売却計画の具体性が重要です。
・売却先の属性（誰に売るのか）
・売買契約の有無（締結済み/交渉中/想定のみ）
・解除条項（手付解除、ローン特約 等）
これらの説明が不足している案件は、想定利回りだけで判断せず、売却遅延や価格下落の可能性を慎重に検討する必要があります。
④ TORCHESを資金調達に組み込む目的｜調達手段の選択肢を広げる
住宅分譲は、物件を売却して資金を回収し、次の仕入れへ回す事業です。
銀行融資に不動産クラウドファンディングを組み合わせることで、物件ごとに資金調達手段を選びやすくなる場合があります。
ただし、個別案件の調達構成は、各ファンドの契約成立前書面や事業計画で確認する必要があります。
住宅分譲型ファンドで確認したい項目
- 仕入れ済みか／これから仕入れるか（未仕入れはブレ幅が大きい）
- 価値を高めるための工程（解体・造成・権利調整・許認可など、工期が延びる可能性があるか）
- 想定する売却先（個人、他の不動産会社、投資家・事業者など）
- 出口の根拠（査定、近隣成約、売買契約の有無、想定価格の妥当性）
- 売却が遅れた場合の対応（値下げ余地、期間延長、別の売却先への切替など）
これらを確認すると、収益が生まれる条件と、運用期間が延びる要因を区別しやすくなります。
決算公告・財務規模から読み取れること
非上場企業の場合、上場企業ほど詳細な開示はありません。
ただし、決算公告（貸借対照表など）から、規模感や体力の一部は読み取れます。
決算公告で分かる範囲とファンド判断の限界
ポイント
・非上場でも決算公告（貸借対照表）から、資産規模・純資産・内部留保は確認できる
・ただし決算公告は開示粒度が粗い（借入内訳、キャッシュフロー、在庫中身は見えない）
・不動産クラウドファンディングでは、個別ファンドの売却条件と契約条項が損益を左右する
公表された売上高
エムトラストは、創業10年目にあたる2025年9月期の売上高が535億円だったと発表しています。
プレスリリースの売上高と決算公告は開示目的や範囲が異なるため、会社規模を把握するための参考情報として扱う必要があります。
決算公告で確認できる財務規模（第10期・第9期）
第9期と第10期の決算公告には、総資産・純資産・利益剰余金・当期純利益などの主要数値が記載されています。
決算公告は更新されるため、投資時には最新の公告も確認してください。
| 決算期 | 総資産 | 負債 | 純資産 | 当期純利益 | 利益剰余金 | 自己資本比率 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 第10期 | 約188.9億円 | 約150.8億円 | 約38.1億円 | 約9.6億円 | 約37.6億円 | 約20.2% |
| 第9期（参考） | 約139.6億円 | 約108.8億円 | 約30.8億円 | 約7.3億円 | 約28.1億円 | 約22.1% |
資産・負債・純資産の変化
- 資産規模が増加：不動産業では、販売用不動産や開発中の物件が増えると総資産も増えやすいため、事業拡大の影響が含まれると考えられます。
- 負債も増加：用地取得や開発に借入を使う場合、事業拡大とともに負債も増えます。売却が遅れた場合の利払いと資金繰りには注意が必要です。
- 純資産・利益剰余金も増加：利益の蓄積は損失を吸収する余力の一部になります。ただし、現預金や販売用不動産の内訳までは決算公告だけでは分かりません。
- 自己資本比率は約20％前後：第9期から第10期にかけて低下しているため、資産拡大に対する負債の増え方と、売却が遅れた場合の財務余力を継続して確認する必要があります。
決算公告だけでは分からない点
- 開示項目が限られる：現預金、販売用不動産の内訳、短期・長期借入金、キャッシュフローは分かりません。
- 売却の遅れは費用増加につながる：金利や管理費が積み上がり、想定していた売却条件が悪化する可能性があります。
- 会社規模とファンドの安全性は別：個別ファンドの売却条件、優先劣後、担保、借入比率、費用設計を確認する必要があります。
エムトラストの売上規模や純資産の増加は会社の財務状況を判断する材料になりますが、個別ファンドの元本や分配を保証しません。
投資判断では、契約成立前書面・重要事項説明書・事業計画に記載された条件を優先してください。
※掲載した業績・決算数値は過去の実績であり、将来の運用成果を保証するものではありません。
個別ファンドには元本欠損の可能性があります。
TORCHES株式会社（運営会社）の位置づけと許認可
TORCHESはTORCHES株式会社が運営しています。
投資前には、運営会社の許可・登録と、個別ファンドの契約条件を確認する必要があります。
ポイント
・TORCHES株式会社はエムトラストの出資を受け、ファンド組成で連携
・エムトラストの出資・協力は元本・分配の保証ではない
・不動産クラウドファンディングは不動産特定共同事業法等の枠組みで運営されるため、許可・登録の確認が必要
・投資前に契約成立前書面、重要事項説明書、主なリスクを確認
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 出資・協力関係 | エムトラスト株式会社がTORCHES株式会社へ出資し、ファンド組成で協力。出資・協力は元本・分配を保証しない |
| 不動産特定共同事業 | 徳島県知事 許可 第2号 |
| 宅地建物取引業 | 徳島県知事（1）第3197号 |
| 第二種金融商品取引業 | 四国財務局長（金商）第25号 |
クーリングオフは書面受領日から8日以内
TORCHESでは、書面を受領した日から8日以内のクーリングオフが案内されています。
手続きや適用条件は主なリスクと各ファンドの書面で確認してください。
許可・登録の状況は変わる可能性があるため、投資前に最新の会社概要、法定表示、業務管理者名簿も確認してください。
WeCapital等との提携
エムトラストは、WeCapital株式会社との資本業務提携を公表しています。
出資比率や契約条件など、公表されていない内容は判断材料に含められません。
WeCapitalとの資本業務提携
提携内容には、不動産案件の供給、案件調査、販売経路などの協力が含まれる可能性があります。
ただし、個別ファンドで各社が担う役割や利害関係は、当該ファンドの契約成立前書面や重要事項説明書で確認する必要があります。
ファンドごとに確認する5項目
エムトラストの会社規模だけでは、個別ファンドの安全性を判断できません。
投資前には、売却計画、中途解約、手数料、優先劣後、借入の5項目を確認してください。
売却計画・解約・手数料・優先劣後・借入の確認表
確認方法
・案件ページ、契約成立前書面、重要事項説明書をファンドごとに確認
・不明点が残る場合は、投資額を抑えるか、投資を見送ることも検討
・確認表を使っても元本保証にはならない
| 項目 | 確認内容 |
|---|---|
| ① 売却計画 | 確認資料：案件ページ、契約成立前書面、重要事項説明書、査定書・鑑定書等 確認点：想定する売却先、売買契約の有無と解除条項、売却価格の根拠、売却が遅れた場合の対応 |
| ② 中途解約・クーリングオフ | 確認資料：契約成立前書面、重要事項説明書、FAQ 確認点：クーリングオフの期間と手続き、中途解約の可否、持分再募集の有無、解約時の精算方法 |
| ③ 手数料 | 確認資料：案件ページ、契約成立前書面、重要事項説明書 確認点：取得・売却・組成・管理にかかる費用、入出金の振込手数料、税金・保険・修繕・仲介費用の扱い |
| ④ 優先劣後 | 確認資料：案件ページ、契約成立前書面、重要事項説明書 確認点：優先・劣後出資の比率、劣後出資者、損失を負担する順序、借入がある場合の返済順位 |
| ⑤ 借入 | 確認資料：契約成立前書面、重要事項説明書、事業計画 確認点：借入の有無と金額、金利・期限・返済方法、出資金との返済順位、売却価格が下落した場合の影響 |
注意点
この5項目を確認しても、元本保証にはなりません。
想定利回りだけでなく、売却条件・解約時の精算・手数料・優先劣後・借入を合わせて判断してください。
運営会社と制度の確認
- 会社概要、法定表示、主なリスク、業務管理者名簿で許可・登録を確認したか
- 運営会社と出資・協力企業の関係を理解したか
ファンド条件の確認
- 出口：売却先・売買契約の有無・解除条項（手付解除/ローン特約 等）
- 延長：延長条件・上限・通知方法
- 優先劣後：比率は案件で変わる（1%など薄いケースは吸収余力が小さい）
- 手数料：取得時・売却時・組成・その他コスト（利回りに直結）
- 借入併用：借入がある場合の返済順位と条件
- リスク：匿名組合の性質（倒産時リスク）・市況悪化・売却遅延
結論
エムトラストの規模や実績は判断材料の一つになりますが、最終的に損益を左右するのは
個別ファンドの売却条件、契約条項、手数料、優先劣後です。
投資前に、契約成立前書面と重要事項説明書を確認してください。
よくある質問（FAQ）
Q1. エムトラストはどのような会社ですか？
都心部を中心に住宅分譲を行う不動産デベロッパーです。
土地を仕入れ、権利調整や造成、商品企画によって価値を高めた後に売却します。
Q2. TORCHESとはどのような関係ですか？
TORCHES株式会社はエムトラスト株式会社の出資を受け、同社と連携してファンドを組成しています。
エムトラストの出資・協力は、ファンドの元本・分配を保証するものではありません。
不動産クラウドファンディングサービスTORCHESの運営主体はTORCHES株式会社です。
Q3. 決算公告から何が分かりますか？
決算公告から、資産規模、負債、純資産、利益剰余金などを確認できます。
ただし、現預金、販売用不動産、借入金、キャッシュフローの詳しい内訳は分からないため、個別ファンドの安全性を直接示す資料ではありません。
Q4. 投資前に何を確認すべきですか？
各ファンドの契約成立前書面と重要事項説明書を確認してください。
売却計画、手数料、延長条件、優先劣後、借入の有無はファンドごとに異なります。
まとめ
エムトラストは、都心部の土地を仕入れ、権利調整や商品企画によって価値を高めて売却する住宅分譲事業を主力としています。
TORCHES株式会社へ出資し、ファンド組成でも協力していますが、この関係は個別ファンドの元本・分配を保証しません。
投資前には、売却計画、解約・延長条件、手数料、優先劣後、借入の有無を確認してください。
TORCHESの評判や始め方は、TORCHES（トーチーズ）の評判記事で解説しています。
出典・参考
会社情報や許可・登録、サービス内容は更新される可能性があります。
投資前に各リンク先の最新情報をご確認ください。
- エムトラスト株式会社 公式サイト：https://m-trust.co.jp/
- エムトラスト発表：2025年9月期 売上高535億円（PR TIMES）：https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000018.000070783.html
- SOLMINA：社名変更・本社移転のお知らせ：https://solmina.jp/notification/2025-10-30/
- TORCHES公式サイト（概要）：https://www.torches.fund/
- TORCHES：主なリスク：https://www.torches.fund/pages/risk
- TORCHES発表：サービス開始（PR TIMES）：https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000002.000168373.html
- WeCapitalとの資本業務提携（発表資料の転載）：https://www.excite.co.jp/news/article/Prtimes_2023-10-02-52226-8/
- 国土交通省：不動産特定共同事業者等の一覧：https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/tochi_fudousan_kensetsugyo_tk5_000001_00014.html
- 金融庁：金融商品取引業者登録一覧：https://www.fsa.go.jp/menkyo/menkyoj/kinyushohin.xlsx
- gBizINFO（法人情報・決算公告等）：https://info.gbiz.go.jp/hojin/ichiran?hojinBango=5011001107919
- 関連記事：TORCHESの評判記事：https://j-life-consultation.com/torches-m-trust/35981/
