【COMMOSUS】
港区六本木プロジェクト(TRIADFUND9号)の考察！
COMMOSUSから新しいファンドの公開です！
港区六本木プロジェクト(TRIADFUND9号)ですね！
利回り・貸付先・担保ついて詳しく解説していきます。
＊１営業日で口座開設されるので10/6の午前中くらいまでに登録すれば間に合うかと思います
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・COMMOSUSの実績
・まとめ（投資するべきか）
COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました！
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「TRIAD FAND」という名称で発売されます！
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう！
COMMOSUSの詳細↓
港区六本木プロジェクト(TRIADFUND9号)の基本情報
| ファンド名 | 港区六本木プロジェクト(TRIADFUND9号) |
|---|---|
| 利回り | 4.5% |
| 運用期間 | 18ヶ月 (2024/10/15運用開始) |
| 募集金額 | 2億円 |
| 募集方式 | 先着 |
| 募集期間 | 2024年10月7日15時 |
| 担保 | あり（抵当権第1順位） |
| 保証 | あり（個人による連帯保証） |
結論から話しておくと、『投資してもよい』案件です！
本案件は「年利4.5%+投資期間18ヶ月」と高利回り案件になります。
超一等地の六本木７丁目一棟ビルが担保に入れられており、評価額は約13億円です。本ファンドでは2億の貸付ですので、LTV=15.3%となっており非常に安全性が高いです。
また、本ファンドでは9/14~19にCOZUCHI側でもファンド組成がされております。
安全性の面では担保の兼ね合いでこちらの方が良いです。
COZUCHI側では六本木７丁目一棟ビルのファンド解説はこちら
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ポイント
・クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資系の「年利・投資期間・先着抽選募集の有無」が1目でわかる。
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・誰でも簡単に複数社のファンドを把握できる
港区六本木プロジェクト(TRIADFUND9号)
ポイント
・本ファンドの概要
・TRIADについて
・担保について
・担保物件について
・TRIADの業績など
・COZUCHIでも同物件のファンド組成あり
本ファンドの概要
ポイント
・TRIAD社に貸付
・六本木駅徒歩2分の複合ビルの購入
・修繕工事をしてバリューアップ後に売却
株式会社TRIADに貸付を行う案件です。
六本木駅徒歩2分の複合ビルの購入資金に充当する予定です。
修繕工事をしてバリューアップ後、第三者への売却を予定しております。
借入金の元本および利息の返済は、対象物件の売却、もしくは同社の自己資金でおこなう計画です。
TRIADについて
ポイント
・COMMOSUSとCOZUCHIの親的な立場
・大幅な増収増益決算
・業務提携もしてるので、悪い案件は提示しないはず？
ご存知の人も多いと思いますが、TRIADはCOZUCHIの1号事業者(ファンド運営会社)であり、COMMOSUSとCOZUCHIの親的な立場にある会社です。
個人的にはCOMMOSUSのTRIAD案件は悪い条件で出されることはないのではないかと考えています。
2023年2月期の売上は約127億円（前期比242.1%）、営業利益は約20億円（前期比431.3%）と、大幅な増収増益決算となっております。
COZUCHIを使って、順調に規模を拡大しているようです。
本案件が成功しなくても、TRIADの自己資金での弁済は充分に可能ではないかと考えています。
また下記に今までのTRIAD案件解説記事も載せておきます
白金台事業用地プロジェクト(TRIAD#1)
湯島事業用地Ⅰ(TRIAD#2)
東中野事業用地(TRIAD#3)
北参道プロジェクト(TRIAD#4)
目黒区中目黒プロジェクト(TRIAD#5)
世田谷区代田橋プロジェクト(TRIAD#6)
中央区水天宮前プロジェクト(TRIAD#7)
中央区銀座一丁目プロジェクト(TRIAD#8)
もちろん案件は成功してほしいですが、ソシャレンの場合は担保＆貸付先自己資金で弁済できるかどうかで安全性が決まると考えています。
案件の詳細についても見ていきましょう。
担保について
ポイント
・対象物件を不動産担保
・抵当権第1順位
・LTVは15.3%
対象物件に対して根抵当権第1順位を設定します。
対象物件の評価額は13.07億円で、融資額が2億円ですのでLTVは15.3%となっています。
本案件はCOZUCHIの親会社TRIADとのコラボ案件であるため、非常に高いLTVを実現しています。
同業他社の上場企業子会社であるAGクラウドファンディングなどではLTV85％以下を出資基準にしており、大丈夫な水準かと思います。
＊AGクラウドファンディングの詳細はこちら
LTVとは？
loan to valueの略称で、借入金の安全度を測る指標です。貸付の対象となる物件の評価額と、実際の貸付金額の比率をあらわし、一般的には以下の式で計算されます。
LTV=貸付残高/担保評価額
例えば、不動産の評価額が100万円で、70万円の融資を行う場合、LTVは70%となります。
担保物件について
ポイント
・六本木徒歩2分の複合ビル
・新耐震基準以前に建築された建物
・店舗・事務所の底堅い賃貸需要
場所は東京メトロ日比谷線「六本木」駅 徒歩2分で、六本木通りから北に1本入った通りに面した一棟の複合ビルです。
本物件が建つ六本木7丁目エリアでは、2025年1月竣工予定にて住友不動産主導のもと高層ビルの開発なども行われています。
旧耐震基準で建てられており、一部に建築基準法違反もあります。
その部分を修繕するのが今回のファンド内容となっています。
立地は非常に良いので、店舗・事務所の底堅い賃貸需要が見込まれるかと思います。
実際に現在もテナント入居している状況となっています。
超好立地物件ですのでLTV=15.3%であれば、元本毀損リスクはかなり少ないかと！
TRIADの業績など
ポイント
・2024/1月の決算情報
・現預金も一定額保持している
増収減益の決算でした。
決算月を変更しているので単純な比較はできませんが。。
一般的に決算月変更は税金対策だったりすることも多いので、あえて利益を減らしている可能性なども考えられます。
負債もかなりありますが、50%以上はCOZUCHI出資の預かり金となっています。
現預金も約21億円保有しており、一定額はあるようです。
資産の大部分を占めている販売用不動産についてです。
９割はCOZUCHIでの資金調達ということです。
２割が売却済みであり、残り８割に関しても仕入れ日から日が浅いので、想定外の売れ残りは少ないとのことです。
また価値も上がっているので、資産性に問題ないとのことです。
COZUCHIでも同物件のファンド組成あり
ポイント
・COZUCHIでは六本木ビル７丁目ファンドとして組成
・金融機関借入部分が今回のファンドのこと
・COZUCHI投資家よりも優先して支払われる
・担保もあるので安全性はこちらが高い
・ただしアップサイド配当などはない
本案件はCOZUCHI側でも六本木ビル７丁目ファンドとして『年利5.5%+期間1年6ヶ月』で組成されています。
金融機関借入併用型との説明がありましたが、その金融機関がCOMMOSUSで今回のファンドとなっています。
以下COZUCHI側でのファンド情報と解説記事です↓
| ファンド名 | 六本木７丁目一棟ビル |
|---|---|
| 利回り | 5.5%(インカム1.2%、キャピタル4.3%) |
| 運用期間 | 1年６ヶ月(2024/10/15運用開始) |
| 募集金額 | 1,055,000,000円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 9/14~19 |
| 備考 | 金融機関借入あり 借入15.1％：優先79.8％：劣後5.1％ |
| ファンド運営 | TRIAD株式会社 |
COZUCHIの六本木ビル７丁目ファンド解説記事！
今回のCOMMOSUSのファンドは『年利4.5%+期間1年6ヶ月』とCOZUCHI案件に比べて年利が低く設定されています。
ただし、安全性はCOMMOSUSファンドの方が高いです。
理由としては
・売却時の配当はCOMMOSUSが優先される
・担保設定されているので、有事の際も物件を低価格で売却しても元本が償還される(LTV15.3%なので多少物件売却価格が落ちても問題ない)
の2点あります。
注意点としてはCOZUCHIと違いアップサイド配当はないので、早期償還時などでも利回りの上昇はありません。
COMMOSUSの実績
過去の利回り実績
2024/5月時点で年利6%以上のファンドの組成確率は68%でした。
これは最近のファンドを反映させるために、直近５０件の実績で算出しています。
最近はCOZUCHIとの業務提携があったためか、比較的年利6%以上のファンドが増えてきている印象です。
過去の投資期間実績
2024/5月時点では激アツファンド水準である期間12ヶ月以下の確率は86%と非常に高くなっています。
これは最近のファンドを反映させるために、直近５０件の実績で算出しています。
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資してもよい案件
理由
・そこそこ高利回り
・期間は長め
・TRIAD案件
・LTVが低く非常に安全性が高い
・COZUCHI側のファンドよりは利回りが低い
結論から話しておくと、『投資してもよい』案件です！
本案件は「年利4.5%+投資期間18ヶ月」と高利回り案件になります。
超一等地の六本木７丁目一棟ビルが担保に入れられており、評価額は約13億円です。本ファンドでは2億の貸付ですので、LTV=15.3%となっており非常に安全性が高いです。
また、本ファンドでは9/14~19にCOZUCHI側でもファンド組成がされております。
安全性の面では担保の兼ね合いでこちらの方が良いです。
COZUCHI側では六本木７丁目一棟ビルのファンド解説はこちら
