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直近のファンド情報
みらファン第47号(愛知県岡崎市)
・年利6.1%
・期間3ヶ月
・抽選
・8/14~20
〜AI考察〜
第27号からの再組成案件。
愛知県岡崎市、JR岡崎駅徒歩5分の2021年築・鉄骨造2階建「FIT-EASY岡崎羽根店」。
土地は所有権でなく賃借権で、
総額1.60億円
優先1.44億円
劣後0.16億円
配当は上場テナントの賃料、元本は第三者売却・事業者買取・再々組成が原資。
推定売却価格
グロス1.15億～1.50億円
価格決定の根拠
売却対象は土地所有権ではなく、築5年の鉄骨造店舗建物と土地賃借権である。
土地価格は加算せず、年額賃料2,520万円から地代1,104万円、管理費、固定資産税・保険・修繕を控除し、第三者保有時のNOIを1,000万～1,150万円（中心1,070万円）、稼働率100％と置いた。
名古屋郊外型SCの期待利回り5.6％を基準に、単一テナント、借地、洪水、用途・買主の限定、借地契約非開示を加味して7.75～8.75％で還元すると1.14億～1.48億円。
残存約14年、割引率7.5～9.5％、終端還元率8～10％のDCFは1.04億～1.50億円、愛知県の鉄骨造店舗建築費80.6万円/坪を用いた減価・経済的陳腐化控除後の原価法は1.17億～1.57億円となる。
周辺店舗の7,000～8,500円/坪は募集賃料で、成約賃料ではないが、本件実賃料7,132円/坪の異常な高さは示さない。
現況は既に満室で価値向上策がないため計画達成価値も同じ1.15億～1.50億円、中心1.30億円、早期処分は0.95億～1.15億円とした。
みらファン第48号(愛知県名古屋市)
・年利5.5%
・期間6ヶ月
・先着
・8/17 18時
〜AI考察〜
第36号の再組成案件。
名古屋市中区大須の京屋ビル（1999年、RC7階、事務所1戸・1K15戸）を対象とする総額2.06億円の匿名組合型ファンド。
銀行借入8,000万円
優先1億80万円
劣後2,520万円
配当はMLの事務所賃料、元本は売却・自社買取・再組成頼み。
推定売却価格
1.35～1.65億円
価格決定の根拠
売却対象は土地・建物一棟。
主評価は収益還元法で、全賃貸面積425.39㎡を占める開示2契約の賃料合計1,113万円を営業者受領総額と仮定し、公租公課・保険・管理・修繕準備260～330万円、NOI780～850万円、還元利回り5.2～6.0％から1.30～1.63億円とした。
住戸の現行募集は4.6～4.8万円＋管理費0.5万円でML賃料と概ね整合するが、募集賃料であり成約賃料ではない。
案件書面の総賃料1,518.2万円は2契約合計より405.2万円多く、重複なき入金額か確認できないため採用しない。
積算法では、本件そのものに一致する2026年地価公示56.5万円/㎡から土地約0.82億円、築27年RCの残価0.35～0.45億円を加え1.15～1.45億円。
周辺一棟売出しの表面6.5～7.5％は成約価格でないため上限確認にのみ用いた。
募集住戸、BCR・石綿・修繕履歴未確認、匿名ML信用、買主・売買契約なし、第36号から同額再組成を下方調整し、現況1.35～1.60億円、通常売却1.35～1.65億円（中心1.50億円）、早期処分1.10～1.35億円とした。
総賃料1,518.2万円が実受領と証明されれば1.90～2.20億円へ上振れし得る。

本人確認必要書類
オンライン認証で本人確認をする場合（次のいずれか１点）
・運転免許証
・マイナンバーカード
・在留カード
・運転経歴証明書
・特別永住者証明書