【COMMOSUS】
東中野事業用地(TRIAD#3)の考察！
COMMOSUSから新しいファンドの公開です！
東中野事業用地(TRIAD#3)ですね！
利回り・貸付先・担保情報・ついて詳しく解説していきます。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・COMMOSUSの実績
・まとめ（投資するべきか）
COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました！
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「COZUCHIFAND」という名称で発売されます！
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう！
COMMOSUSの詳細↓
阿佐ヶ谷 事業用地 (絆の力#1)の基本情報
| ファンド名 | 東中野事業用地(TRIAD#3) |
|---|---|
| 利回り | 8% |
| 運用期間 | 14ヶ月 (2024/2/16運用開始) |
| 募集金額 | 4.7億万円 |
| 募集方式 | 先着 |
| 募集期間 | 2024年2月8日13時〜 |
| 担保 | あり ・抵当権第1順位の不動産が担保 |
| 保証 | あり ・個人による連帯保証契約 |
結論から話しておくと、『投資したい』案件です！
本案件は「年利8%+投資期間14ヶ月」と高利回り案件になります。
担保が少し心もとない水準ではあることが気がかりですが、貸付先TRIADは不動産クラファンのCOZUCHIを活用し事業を順調に成長させています。
総合的にみて、安全面は問題ないのではないかと考えています。
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ポイント
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東中野事業用地(TRIAD#3)
ポイント
・本ファンドの概要
・TRIADについて
・本物件の売却戦略について
・担保評価について
本ファンドの概要
ポイント
・TRIAD社に貸付
・中野区東中野に所在する土地及び建物の資金
・開発用地として第三者への売却を予定
株式会社TRIADに貸付を行うファンドです。
JR/都営大江戸線東中野駅から徒歩4分に位置している土地及び建物の取得を行います。
同物件を権利調整後、開発用地として第三者への売却を予定しており、売却代金または自己資金によって、弁済予定です。
TRIADについて
ポイント
・COMMOSUSとCOZUCHIの親的な立場
・大幅な増収増益決算
・業務提携もしてるので、悪い案件は提示しないはず？
ご存知の人も多いと思いますが、TRIADはCOZUCHIの1号事業者(ファンド運営会社)であり、COMMOSUSとCOZUCHIの親的な立場にある会社です。
個人的にはCOMMOSUSのTRIAD案件は悪い条件で出されることはないのではないかと考えています。
2023年2月期の売上は約127億円（前期比242.1%）、営業利益は約20億円（前期比431.3%）と、大幅な増収増益決算となっております。
COZUCHIを使って、順調に規模を拡大しているようです。
本案件が成功しなくても、TRIADの自己資金での弁済は充分に可能ではないかと考えています。
もちろん案件は成功してほしいですが、ソシャレンの場合は担保＆貸付先自己資金で弁済できるかどうかで安全性が決まると考えています。
案件の詳細についても見ていきましょう。
本物件の売却戦略について
ポイント
・JR/都営大江戸線東中野駅から徒歩4分の土地＋建物
・開発用地として第三者への売却を予定
・現在定住している人とテナントと調整が必要
・既に大手デベロッパーからの購入意図が伺われてる
JR/都営大江戸線東中野駅から徒歩4分に位置している土地及び建物の取得を行います。
同物件を権利調整後、開発用地として第三者への売却を予定しています。
エリアとしては、中野坂上駅、大久保駅、新大久保駅なども徒歩圏内であり、高い交通利便性があります。既に大手デベロッパーからの購入意図が伺われており、売却に関しては問題なさそうです。
本案件の難しいところも説明していきます。
本物件の建物にはテナントや住居人がいるため、調整をしなければ取り壊すことができない点です。
TRIADとしては
・旧耐震基準に基づいて建てられた建物
＊現行の耐震基準を満たしておらず、開発促進が求められている
・半数以上の賃借人は定期建物賃貸借契約
＊定期建物賃貸借契約は契約期間が明示的に定められており終了が決まってる
である点から比較的スムーズに権利調整を行えるものと見込んでいるようです。
店舗部分については、東中野駅周辺で移転候補地が複数存在することから、現実的なものにする予定だそうです。
COZUCHIでもそうだけど、TRIADはこういった複雑な案件を得意としているから、ある程度勝算があって行っているのだと思います。
担保評価について
ポイント
・対象物件を不動産担保
・抵当権第1順位を設定
・LTVは約85.9%
対象物件を不動産担保として抵当権第1順位を設定します。
不動産評価額は約5億4,700万円となっております。
今回の貸付金額である4億7000万円からLTVを計算すると、約85.9%となっております。
同業他社の上場企業子会社であるAGクラウドファンディングなどではLTV85％以下を出資基準にしており、少し担保評価額としては心もとない水準かと思います。
＊AGクラウドファンディングの詳細はこちら
LTVとは？
loan to valueの略称で、借入金の安全度を測る指標です。貸付の対象となる物件の評価額と、実際の貸付金額の比率をあらわし、一般的には以下の式で計算されます。
LTV=貸付残高/担保評価額
例えば、不動産の評価額が100万円で、70万円の融資を行う場合、LTVは70%となります。
現時点では建物にテナントなどがあるので、旧耐震基準の建物＋土地の評価額なので値がつかないのだと思います。
とはいえ、本案件が失敗する時というのは、権利調整がうまくいかなかった時だと思うので、LTV的には少し心もとないです。
ただし、本物件の売却資金＋TRIADの自己資金があれば弁済可能ではないかと考えているので、そこまで悲観的に考えてはいません。
貸付先の母体が大きいので、大丈夫かと。
COMMOSUSの実績
過去の利回り実績
2023/3月時点で年利6%以上のファンドの組成確率は37%でした。
これはCAMPFIRE Ownersの時からの全てのファンドで算出しています。
最近はCOZUCHIとの業務提携があったためか、比較的年利6%以上のファンドが増えてきている印象です。
過去の投資期間実績
2023/3月時点では激アツファンド水準である期間12ヶ月以下の確率は93%と非常に高くなっています。
基本的には11ヶ月ファンドでの組成が多い印象です。
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資したい案件
理由
・高利回り
・貸付先はTRIADで黒字経営企業
・担保は少し心もとない水準
・TRIADの会社規模が大きいので、担保＋自己資金で返済可能と判断
結論から話しておくと、『投資したい』案件です！
本案件は「年利8%+投資期間14ヶ月」と高利回り案件になります。
担保が少し心もとない水準ではあることが気がかりですが、貸付先TRIADは不動産クラファンのCOZUCHIを活用し事業を順調に成長させています。
総合的にみて、安全面は問題ないのではないかと考えています。
