【COMMOSUS】
中央区 水天宮前 プロジェクト (TRIAD FUND 7号)の考察！
COMMOSUSから新しいファンドの公開です！
中央区 水天宮前 プロジェクト (TRIAD FUND 7号)ですね！
利回り・貸付先・担保ついて詳しく解説していきます。
＊１営業日で口座開設されるので5/28~29の午前中くらいまでに登録すれば間に合うかと思います
同時募集のTRIAD FUND5~7はこちらから飛べるようにしておきます↓
目黒区 中目黒 プロジェクト (TRIAD FUND 5号)
・年利7%+期間11ヶ月
・先着(5/30 12時30分)
ファンド解説記事はこちら
世田谷区 代田橋 プロジェクト (TRIAD FUND 6号)
・年利7%+期間11ヶ月
・先着(5/30 12時30分)
ファンド解説記事はこちら
中央区 水天宮前 プロジェクト (TRIAD FUND 7号)
・年利7%+期間11ヶ月
・先着(5/30 12時30分)
ファンド解説記事はこちら
TRIAD FUND5号6号7号に10万円以上出資した人は
『投資額の1%分のAmazonギフト券』
が配布されます！！
実質利回り上昇となりますね！
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・COMMOSUSの実績
・まとめ（投資するべきか）
COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました！
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「TRIAD FAND」という名称で発売されます！
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう！
COMMOSUSの詳細↓
中央区 水天宮前 プロジェクト (TRIAD FUND 7号)の基本情報
| ファンド名 | 中央区 水天宮前 プロジェクト (TRIAD FUND 7号) |
|---|---|
| 利回り | 7% |
| 運用期間 | 11ヶ月 (2024/6/10運用開始) |
| 募集金額 | 2.2億円 |
| 募集方式 | 先着 |
| 募集期間 | 2024年5月30日12時30分〜 |
| 担保 | あり（根抵当権第2順位） |
| 保証 | あり（個人による連帯保証） |
結論から話しておくと、『投資したい』案件です！
本案件は「年利7%+投資期間11ヶ月」と高利回り案件になります。
担保水準に問題はないですし、借入先もCOZUCHIの1号事業者であるTRIADです。
少し前のデータではありますが、2023/2月の決算も非常に良い内容で返済可能性は高いと思います！
こういったファンド情報はTwitterや利回りカレンダーで共有しているので、よかったらフォローと導入お願いします！
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【利回りカレンダー】
簡単に導入できる一括管理＋自動更新のファンド情報アプリ！
ポイント
・クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資系の「年利・投資期間・先着抽選募集の有無」が1目でわかる。
・googleカレンダーに登録するだけで設定完了(自動更新)
・誰でも簡単に複数社のファンドを把握できる
中央区 水天宮前 プロジェクト (TRIAD FUND 7号)
ポイント
・本ファンドの概要
・TRIADについて
・担保について
・担保物件について
・TRIADの業績など
本ファンドの概要
ポイント
・TRIAD社に貸付
・東京都中央区に所在する土地及び建物の仕入
・内装工事後に第三者への売却
株式会社TRIADに貸付を行う案件です。
東京都中央区に所在する土地及び建物の仕入れ資金及び諸費用に充当する予定です。
内装工事をおこない、第三者への売却を予定しております。
借入金の元本および利息の返済は、対象物件の売却、もしくは同社の自己資金でおこなう計画です。
TRIADについて
ポイント
・COMMOSUSとCOZUCHIの親的な立場
・大幅な増収増益決算
・業務提携もしてるので、悪い案件は提示しないはず？
ご存知の人も多いと思いますが、TRIADはCOZUCHIの1号事業者(ファンド運営会社)であり、COMMOSUSとCOZUCHIの親的な立場にある会社です。
個人的にはCOMMOSUSのTRIAD案件は悪い条件で出されることはないのではないかと考えています。
2023年2月期の売上は約127億円（前期比242.1%）、営業利益は約20億円（前期比431.3%）と、大幅な増収増益決算となっております。
COZUCHIを使って、順調に規模を拡大しているようです。
本案件が成功しなくても、TRIADの自己資金での弁済は充分に可能ではないかと考えています。
また下記に今までのTRIAD案件解説記事も載せておきます
白金台事業用地プロジェクト(TRIAD#1)
湯島事業用地Ⅰ(TRIAD#2)
東中野事業用地(TRIAD#3)
北参道プロジェクト(TRIAD#4)
もちろん案件は成功してほしいですが、ソシャレンの場合は担保＆貸付先自己資金で弁済できるかどうかで安全性が決まると考えています。
案件の詳細についても見ていきましょう。
担保について
ポイント
・対象物件を不動産担保
・抵当権第2順位
・LTVは76.8%
対象物件に対して抵当権第2順位を設定します。
対象物件の評価額は9億6,800万円で、先順位の金額を引いた後のLTVは76.8%となっています。
同業他社の上場企業子会社であるAGクラウドファンディングなどではLTV85％以下を出資基準にしており、大丈夫な水準かと思います。
＊AGクラウドファンディングの詳細はこちら
LTVとは？
loan to valueの略称で、借入金の安全度を測る指標です。貸付の対象となる物件の評価額と、実際の貸付金額の比率をあらわし、一般的には以下の式で計算されます。
LTV=貸付残高/担保評価額
例えば、不動産の評価額が100万円で、70万円の融資を行う場合、LTVは70%となります。
担保物件について
ポイント
・東京メトロ半蔵門線「水天宮前駅」から徒歩5分
・物件詳細は掲載されていないが、売りやすそうな立地
対象物件は対象物件は、東京メトロ半蔵門線「水天宮前駅」から徒歩5分に位置しています。
水天宮前駅周辺は高級感あふれるタワーマンションが立ち並ぶ一方で、多くのオフィスビルも存在し、オフィス街としての側面も持ち合わせています。
詳しい立地情報などは記されていませんが、立地は良いように思えます。
好立地であれば不動産の価値が運用期間の11ヶ月で急落することもないように思えます。
交渉などは結構デリケートなので、物件を特定しなければいけないCOZUCHIではなく、COMMOSUSでこそできる案件なのかもですね。
TRIADの業績など
ポイント
・2023/2月までは順調
・現預金も一定額保持している
・2024年度は速報値だけ出ている
＊増収減益で詳しい内容はまだ出ていない
2023/6月に正式公開された2023/2月のTRIADの業績になります。
直近業績ではありませんが、ある程度参考になるかと思います。
21年⇨23年と非常に順調に売上高と営業利益が推移しています。
決算は非常に良いものであると思います。
負債もかなりありますが、50%以上はCOZUCHI出資の預かり金となっています。
現預金も約14.8億円保有しており、一定額はあるようです。
ちなみに、COZUCHI案件は簿価総額比＋約18億円となる、244億円の外部評価となっているようで、販売用不動産の健全性を確保しています。
直近業績は速報値では一応でていました。
売上高：240億円超
営業利益：14億円超
ということですので、おそらく増収減益となっているようです。
ただ決算月を変更してるっぽいので比較しにくいですが、、
ここから追記情報！
2024年度1月の決算が出たので、そちらの情報です！
予想通り増収減益の決算でした。
前述の通り、決算月を変更しているので単純な比較はできませんが。。
一般的に決算月変更は税金対策だったりすることも多いので、あえて利益を減らしている可能性なども考えられます。
負債もかなりありますが、50%以上はCOZUCHI出資の預かり金となっています。
現預金も約21億円保有しており、一定額はあるようです。
資産の大部分を占めている販売用不動産についてです。
９割はCOZUCHIでの資金調達ということです。
２割が売却済みであり、残り８割に関しても仕入れ日から日が浅いので、想定外の売れ残りは少ないとのことです。
また価値も上がっているので、資産性に問題ないとのことです。
COMMOSUSの実績
過去の利回り実績
2023/3月時点で年利6%以上のファンドの組成確率は37%でした。
これはCAMPFIRE Ownersの時からの全てのファンドで算出しています。
最近はCOZUCHIとの業務提携があったためか、比較的年利6%以上のファンドが増えてきている印象です。
過去の投資期間実績
2023/3月時点では激アツファンド水準である期間12ヶ月以下の確率は93%と非常に高くなっています。
基本的には11ヶ月ファンドでの組成が多い印象です。
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資したい案件
理由
・高利回り
・担保も問題なさそう
・TRIAD案件
結論から話しておくと、『投資したい』案件です！
本案件は「年利7%+投資期間11ヶ月」と高利回り案件になります。
担保水準に問題はないですし、借入先もCOZUCHIの1号事業者であるTRIADです。
少し前のデータではありますが、2023/2月の決算も非常に良い内容で返済可能性は高いと思います！
