【COMMOSUS】
中央区 銀座一丁目 プロジェクト (TRIAD FUND 8号)の考察！
COMMOSUSから新しいファンドの公開です！
中央区 銀座一丁目 プロジェクト (TRIAD FUND 8号)ですね！
利回り・貸付先・担保ついて詳しく解説していきます。
＊１営業日で口座開設されるので7/21~22の午前中くらいまでに登録すれば間に合うかと思います
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・COMMOSUSの実績
・まとめ（投資するべきか）
COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました！
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「TRIAD FAND」という名称で発売されます！
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう！
COMMOSUSの詳細↓
中央区 銀座一丁目 プロジェクト (TRIAD FUND 8号)の基本情報
| ファンド名 | 中央区 銀座一丁目 プロジェクト (TRIAD FUND 8号) |
|---|---|
| 利回り | 6.5% |
| 運用期間 | 12ヶ月 (2024/7/30運用開始) |
| 募集金額 | 2.3億円 |
| 募集方式 | 先着 |
| 募集期間 | 2024年7月23日12時30分〜 |
| 担保 | あり（根抵当権第1順位） |
| 保証 | あり（個人による連帯保証） |
結論から話しておくと、『投資してもよい』案件です！
本案件は「年利6.5%+投資期間12ヶ月」と高利回り案件になります。
担保は底地ですので、上に建物がある限りは地代収入が得られます。担保水準に問題はないですし、借入先もCOZUCHIの1号事業者であるTRIADです。
少し前のデータではありますが、2023/2月の決算も非常に良い内容で返済可能性は高いと思います！
ただし、不安点としては『京都ANAクラウンプラザホテルフェーズ２』のゴタゴタでTRIAD社のリスクが上がっている状態です。
京都ANAクラウンプラザホテルフェーズ２についての記事
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ポイント
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中央区 銀座一丁目 プロジェクト (TRIAD FUND 8号)
ポイント
・本ファンドの概要
・TRIADについて
・担保について
・担保物件について
・TRIADの業績など
・懸念点
本ファンドの概要
ポイント
・TRIAD社に貸付
・東京メトロ有楽町線銀座一丁目駅から徒歩1分の底地の購入
・権利調整によるバリューアップ後に売却
株式会社TRIADに貸付を行う案件です。
東京メトロ有楽町線銀座一丁目駅から徒歩1分の底地のバックファイナンス資金に充当する予定です。
権利調整によるバリューアップ後、第三者への売却を予定しております。
借入金の元本および利息の返済は、対象物件の売却、もしくは同社の自己資金でおこなう計画です。
「底地」とは?
借地権が設定されている土地です。
底地所有者は借地権者に土地を貸して、地代収入を得ます。
建物が無くならない限りは、安定した収益が期待できます。
TRIADについて
ポイント
・COMMOSUSとCOZUCHIの親的な立場
・大幅な増収増益決算
・業務提携もしてるので、悪い案件は提示しないはず？
ご存知の人も多いと思いますが、TRIADはCOZUCHIの1号事業者(ファンド運営会社)であり、COMMOSUSとCOZUCHIの親的な立場にある会社です。
個人的にはCOMMOSUSのTRIAD案件は悪い条件で出されることはないのではないかと考えています。
2023年2月期の売上は約127億円（前期比242.1%）、営業利益は約20億円（前期比431.3%）と、大幅な増収増益決算となっております。
COZUCHIを使って、順調に規模を拡大しているようです。
本案件が成功しなくても、TRIADの自己資金での弁済は充分に可能ではないかと考えています。
また下記に今までのTRIAD案件解説記事も載せておきます
白金台事業用地プロジェクト(TRIAD#1)
湯島事業用地Ⅰ(TRIAD#2)
東中野事業用地(TRIAD#3)
北参道プロジェクト(TRIAD#4)
目黒区中目黒プロジェクト(TRIAD#5)
世田谷区代田橋プロジェクト(TRIAD#6)
中央区水天宮前プロジェクト(TRIAD#7)
もちろん案件は成功してほしいですが、ソシャレンの場合は担保＆貸付先自己資金で弁済できるかどうかで安全性が決まると考えています。
案件の詳細についても見ていきましょう。
担保について
ポイント
・対象物件を不動産担保
・抵当権第1順位
・LTVは79%
対象物件に対して根抵当権第1順位を設定します。
対象物件の評価額は2.91億円で、融資額が2.3億円ですのでLTVは79%となっています。
同業他社の上場企業子会社であるAGクラウドファンディングなどではLTV85％以下を出資基準にしており、大丈夫な水準かと思います。
＊AGクラウドファンディングの詳細はこちら
LTVとは？
loan to valueの略称で、借入金の安全度を測る指標です。貸付の対象となる物件の評価額と、実際の貸付金額の比率をあらわし、一般的には以下の式で計算されます。
LTV=貸付残高/担保評価額
例えば、不動産の評価額が100万円で、70万円の融資を行う場合、LTVは70%となります。
担保物件について
ポイント
・東京メトロ有楽町線銀座一丁目駅から徒歩1分の底地
・借地権が設定されており安定した収益がある
対象物件の底地は、東京メトロ有楽町線銀座一丁目駅から徒歩1分に位置しています。
超一等地の底地となります。
底地には借地権が設定されているので、上に建物がある限りは安定した収益が確保できます。建物の維持管理などの手間もありません。
・銀座の超一等地
・期間12ヶ月
・収益は安定
ということですので、12ヶ月間に大きな値崩れリスクなどは低いかと思います。
TRIADの業績など
ポイント
・2024/1月の決算情報
・現預金も一定額保持している
増収減益の決算でした。
決算月を変更しているので単純な比較はできませんが。。
一般的に決算月変更は税金対策だったりすることも多いので、あえて利益を減らしている可能性なども考えられます。
負債もかなりありますが、50%以上はCOZUCHI出資の預かり金となっています。
現預金も約21億円保有しており、一定額はあるようです。
資産の大部分を占めている販売用不動産についてです。
９割はCOZUCHIでの資金調達ということです。
２割が売却済みであり、残り８割に関しても仕入れ日から日が浅いので、想定外の売れ残りは少ないとのことです。
また価値も上がっているので、資産性に問題ないとのことです。
懸念点
ポイント
・本案件は良い案件だと思う
・『京都ANAクラウンプラザホテルフェーズ２』のゴタゴタが気がかり
TRIAD社では現在COZUCHI案件である『京都ANAクラウンプラザホテルフェーズ２』がゴタゴタに巻き込まれております。
COZUCHIの説明では、問題ないそうですし、実際内容をみても大丈夫なようには思えます。
ただし、この案件はTRIAD社も12億出資している事業ですので、失敗すれば経営が危うくなる可能性もあります。
そういった意味ではTRIAD社に大きなお金を預けにくい状況であると思います。
京都ANAクラウンプラザホテルフェーズ２についての記事
とはいえ担保も根抵当権第1順位を設定されているので、そこまで気にしなくても良いかもしれませんが。
COMMOSUSの実績
過去の利回り実績
2023/3月時点で年利6%以上のファンドの組成確率は37%でした。
これはCAMPFIRE Ownersの時からの全てのファンドで算出しています。
最近はCOZUCHIとの業務提携があったためか、比較的年利6%以上のファンドが増えてきている印象です。
過去の投資期間実績
2023/3月時点では激アツファンド水準である期間12ヶ月以下の確率は93%と非常に高くなっています。
基本的には11ヶ月ファンドでの組成が多い印象です。
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資してもよい案件
理由
・そこそこ高利回り
・TRIAD案件
・ANA案件が少し気がかり
・とはいえ担保水準よいので大丈夫か？
結論から話しておくと、『投資してもよい』案件です！
本案件は「年利6.5%+投資期間12ヶ月」と高利回り案件になります。
担保は底地ですので、上に建物がある限りは地代収入が得られます。担保水準に問題はないですし、借入先もCOZUCHIの1号事業者であるTRIADです。
少し前のデータではありますが、2023/2月の決算も非常に良い内容で返済可能性は高いと思います！
ただし、不安点としては『京都ANAクラウンプラザホテルフェーズ２』のゴタゴタでTRIAD社のリスクが上がっている状態です。
京都ANAクラウンプラザホテルフェーズ２についての記事
