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COZUCHI!京都ANAクラウンプラザホテルフェーズ2投資考察!

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COZUCHI!
京都ANAクラウンプラザホテルフェーズ2投資考察!

今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
京都”ANAクラウンプラザホテル” バリューアッププロジェクト フェーズ2に投資するべきか考察したよ!
今回は募集金額約110億円の超特大プロジェクトになります。

内容的に少し重いので、たくさん書いています!

結論
投資したい案件!
年利9%と高利回りですし、内容的にもそこまでリスクはないと判断しました。

訴訟に関しても、問題は多くないと考えています。

COZUCHIのキャンペーン情報
①新規登録キャンペーン
期間:2024/3/31まで
条件:当ブログキャンペーンリンクから登録

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②新規投資キャンペーン
期間:2024/3/31まで
*31日までに登録後、180日以内に投資でOKです。

条件:当ブログキャンペーンリンクから登録し新規投資した人
報酬:下記表を参考にしてください

ファンドへの初回投資額Amazonギフトカード
①30万円以上1,500円分
②50万円以上3,000円分
③100万円以上7,000円分
④200万円以上16,000円分
⑤300万円以上27,000円分
⑥500万円以上48,500円分

COZUCHI
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投資キャンペーン
*優先申込と一般申込で内容が異なります。
優先募集枠投資の方

対象:「フェーズ1」か「追加買取ファンド」に投資した方
条件:スイッチ申込をした方
報酬:「投資額の1%分のアマギフ」and「COZUCHIポイント6P」
一般募集枠投資の方
対象:一般募集で投資した方
条件:最低50万円の出資
【報酬】
投資額に応じてAmazonギフトカードを抽選でプレゼント
・300万円以上→10万円分(抽選で50名様)
・200万円~299万円→5万円分(抽選で200名様)
・100万円~199万円→1万円分(抽選で300名様)
・50万円〜99万円→3000円分(抽選で450名様)

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント

・キャンペーンについて
・スイッチ申込について
・COZUCHIの実績
・まとめ(投資するべきか)

お知らせ

COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました!
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「COZUCHIFAND」という名称で発売されます!
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう!
COMMOSUSの詳細↓

京都”ANAクラウンプラザホテル” バリューアッププロジェクト フェーズ2の基本情報

ファンド名京都”ANAクラウンプラザホテル” バリューアッププロジェクト フェーズ2
利回り9%(インカム2%+キャピタル7%)
運用期間12ヶ月(2023/12/31運用開始)
募集金額約110億
募集方式先着
「フェーズ1」か「追加買取ファンド」に投資した方は2023年11月18日~22日の間にスイッチ申込で優先的に出資できます
募集期間優先出資者:11/18~24
一般出資者:12/9 19時
備考キャンペーンあり
優先出資あり
ファンド運営TRIAD株式会社

結論は「投資したい案件!」とさせていただきました。
年利9%と高利回りですし、内容的にもそこまでリスクはないと判断しました。

訴訟に関しても、問題は多くないと考えています。
*過去の訴訟や現在の訴訟についても解説しておきます。

投資キャンペーン
*優先申込と一般申込で内容が異なります。
優先募集枠投資の方

対象:「フェーズ1」か「追加買取ファンド」に投資した方
条件:スイッチ申込をした方
報酬:「投資額の1%分のアマギフ」and「COZUCHIポイント6P」
一般募集枠投資の方
対象:一般募集で投資した方
条件:最低50万円の出資
【報酬】
投資額に応じてAmazonギフトカードを抽選でプレゼント
・300万円以上→10万円分(抽選で50名様)
・200万円~299万円→5万円分(抽選で200名様)
・100万円~199万円→1万円分(抽選で300名様)
・50万円〜99万円→3000円分(抽選で450名様)

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ポイント
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京都”ANAクラウンプラザホテル” バリューアッププロジェクト フェーズ2の概要

ポイント
・本ファンドの概要
・フェーズ1の経緯
・地上権抹消登記請求事件
・今後の方針
・共有物分割請求訴訟の落とし所?
・エリアの特徴
・対象物件の特徴

本ファンドの概要

ポイント
・ANAクラウンプラザホテル京都の土地、建物、底地
・ホテルのバリューアップを図るプロジェクト

本ファンドは、京都市営地下鉄東西線 二条城前駅徒歩1分に位置する「ANAクラウンプラザホテル京都」建物及び地上権の全て、並びに底地の共有持分68%を投資対象としています。
約3年間に渡ってホテルのバリューアップを図るプロジェクトです。

まずはフェーズ1での経緯について説明していきます!

フェーズ1の経緯

ポイント
・京都“ANAクラウンプラザホテル”バリューアッププロジェクト フェーズ1
・地上権抹消登記請求事件が訴訟

フェーズ1にて建物及び地上権の全てを取得し、リノベーション工事をはじめとしたバリューアップ計画を検討していました。
途中、一部の土地共有持分者より地上権抹消登記請求事件が訴訟提起されておりましたが、2023年8月には交渉がまとまり、一部共有持分を買い取ることで訴訟は取り下げられました。
なおフェーズ1に関しては別記事でまとめていますので、そちらも参考にしてください。

この買取が追加買取ファンドだね。
買い取ったことで最終的に僕たちの持分は以下のようになりました。

・建物=ANAクラウンプラザホテル
・地上権=土地を使用する権利
・底地=土地を貸している権利

となっており、地上権を全て保有しているのでその上の建物のANAクラウンプラザホテルもCOZUCHI(TRIAD社)が保有しています。
底地に関しては、68%のため土地の賃借料を払う必要がある状態となっています。

これで終わりかと思いきや、、
残りの32%の人たちが最初と同じ内容で地上権抹消登記請求事件が訴訟提起してきました。
ここからがフェーズ2の始まりです!

地上権抹消登記請求事件

ポイント
・1回目は買い取って終了
・2回目は残りの32%が起こしている
・地上権抹消登記請求事件ってそもそもなに?
・TRIAD社の言い分

1回目の地上権抹消登記請求事件は共有持分を買い取って終了でしたが、残りの32%の方が地上権抹消登記請求事件をもう一度起こしました。
そもそも地上権抹消登記請求事件とは何かを説明します。

地上権抹消登記請求事件とは?
名前の通り、登記済みの地上権を抹消するために起こした訴訟です。
今回の争いの論点としては、
・譲渡が適法に行なわれたかどうか
になるかと思われます。
例えば、
・譲渡者が認知で判断ができなかった
・おどされていた
などの理由があれば地上権譲渡が認められない可能性があります。

TRIAD社の言い分としては
『本件訴訟における争点について善意・無過失であり、TRIAD社が本件地上権を取得した場合に本件地上権が無効になることは無い』
とのことです。
先ほどの論点に沿って言い換えると
『真っ当に地上権を取得してるんやから、何が悪いねん!言いがかりやろ!!』
とのことですね。

とはいえ訴訟が起こされているので、今後の方針について記載していきます。

今後の方針

ポイント
・マーケット調査とプラン作成を進め今後のバリューアップ施策等を決定
・共有物分割請求訴訟を起こす

マーケット調査とプラン作成を進め今後のバリューアップ施策等を決定』については、引き続きホテルとしての価値を高める努力をするということですね。
問題はこちらです。
共有物分割請求訴訟を起こす
まずは共有物分割請求訴訟とは何か説明します。

共有物分割請求訴訟とは?
共有持分を持つ共有者一人がその他各共有者に対して、「不動産を自分一人の名義にさせて欲しい」と申し出る行為のことです。法的に強制力があるため、他の共有者は共有状態を解消するため手続きを進めなければなりません。

具体的に、法的に『誰がどれだけの持分があるかを定義する』ための訴訟ですね。
この訴訟にて、しっかりと自分の持分が定められることになります。

結局この共有物分割請求訴訟の落とし所について記載しています。
*ここからは予測になります。

共有物分割請求訴訟の落とし所?

ポイント
・たぶん32%の人は高く売りたいのでは?
・共有物分割請求訴訟で公平な値段がつけられる

*ここからは予測です

1回目の訴訟が最終的に買取で終わったことから、地上権の取り消しまでできる可能性は低いかと思います。
2回目の訴訟の目的は、1回目の買取額では満足しなかったので、もう一度訴訟を起こしている可能性が高いかと思います。
ここで、共有物分割請求訴訟の重要性がでてきます。
裁判所手続を踏むことで、
『地上権者であるTRIAD社と土地の共有持分者の双方にとって公平な形で金銭精算が行われると考えられます。』
これによって裁判所としう第3者の目の中で公平に取引が進むかと思われます。
実際買取になった場合は追加買取ファンドが組成されると思います。

公平な値段がついたとしても、買い取らせてくれるかはわからないけどね。
それでも、共有持分に関して明確な定義ができれば、今後の賃借料などでも揉めにくくなるね。
個人的には買取で終わる気がします(勘)
*ちなみに1回目の訴訟は5ヶ月で終わっています。


エリアの特徴

京都市における延べ宿泊数はコロナ禍であった2020年、2021年は入国規制により外国人旅行客が激減し、また日本人客についても各種の行動規制により減少したものの、2022年には旅行支援等が後押しとなりコロナ禍前の9割近くまで回復しています。 2023年も1月~9月の合計は、対2019年同期間比で約33%増と全体でコロナ禍前を上回る水準となっています。

対象物件の特徴

二条城前駅徒歩1分に位置し、正面には世界遺産に登録されている「元離宮二条城」が立地しています。
敷地規模も約2,400坪と京都市内中心部においては非常に希少性の高い物件であり、世界遺産に近接している点など大型ホテルの開発に適した条件を満たす物件が今後他に市場に出回る可能性は極めて低いと考えられます。

キャンペーンについて

今回のキャンペーンは
優先募集枠投資の方
→スイッチ申込で投資した方
*スイッチ申込の詳しい説明は事項でしてます
一般募集枠投資の方
→12/9の先着申込した方
が定義となりますので、ご確認ください。

投資キャンペーン
*優先申込と一般申込で内容が異なります。
優先募集枠投資の方

対象:「フェーズ1」か「追加買取ファンド」に投資した方
条件:スイッチ申込をした方
報酬:「投資額の1%分のアマギフ」and「COZUCHIポイント6P」
一般募集枠投資の方
対象:一般募集で投資した方
条件:最低50万円の出資
【報酬】
投資額に応じてAmazonギフトカードを抽選でプレゼント
・300万円以上→10万円分(抽選で50名様)
・200万円~299万円→5万円分(抽選で200名様)
・100万円~199万円→1万円分(抽選で300名様)
・50万円〜99万円→3000円分(抽選で450名様)

スイッチ申込と一般申込について

つまり、フェーズ1又は買取ファンドの合計出資金額以下が本ファンドに投資できる金額となります。
スイッチ申込の後に一般参加することができないので注意してください。

前回参加者以外は一般申込になります。
12/9 19時からの先着発売になりますので、クリック合戦に参加しましょう。
*増額する方はこちらで参加してください。

COZUCHIの実績

COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。

ファンド名想定利回り実際の利回り
六本木事業用地20%36.30%
田端EXITファンド12%15.2%
品川区五反田Ⅱ9%63.1%
練馬区武蔵関Ⅰ12%283.5%
世田谷区砧EXITファンド50.9%110.5%
渋谷区恵比寿EXITファンド46.9%62.2%
神奈川県武蔵新城Ⅰ10%24.1%
世田谷区経堂Ⅱ4.5%4.5%
神奈川県茅ヶ崎Ⅰ6%6%
TOKYOマンション7区分ファンドⅠ4.5%4.5%
港区広尾Ⅲ2%8%
港区広尾Ⅱ4.2%4.2%
世田谷区経堂Ⅳ6%6%
品川区五反田Ⅰ5%5%
港区広尾4.2%4.2%
品川区法人量2物件6%6%
世田谷区経堂Ⅲ6%6%
世田谷区経堂Ⅱ6%6%
世田谷区経堂Ⅰ6%6%

まとめ(投資するべきか)

結論
投資したい案件!

理由
・年利9%と高い
・キャンペーンもある
・訴訟に関しては大丈夫と判断
・好立地で失敗しなさそう

結論は「投資したい案件!」とさせていただきました。
年利9%と高利回りですし、内容的にもそこまでリスクはないと判断しました。

訴訟に関しても、問題は多くないと考えています。
*過去の訴訟や現在の訴訟については解説の通りです

COZUCHIのキャンペーン情報
①新規登録キャンペーン
期間:2024/3/31まで
条件:当ブログキャンペーンリンクから登録

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報酬:Amazonギフト券2000円配布

②新規投資キャンペーン
期間:2024/3/31まで
*31日までに登録後、180日以内に投資でOKです。

条件:当ブログキャンペーンリンクから登録し新規投資した人
報酬:下記表を参考にしてください

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①30万円以上1,500円分
②50万円以上3,000円分
③100万円以上7,000円分
④200万円以上16,000円分
⑤300万円以上27,000円分
⑥500万円以上48,500円分

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