【不動産特定共同事業法とクラウドファンディング徹底解説】
1号2号3号4号の違いと匿名組合・任意組合の違いがわかる！
不動産特定共同事業法とクラウドファンディングの関係性を解説しています。
・不動産特定共同事業法の1号2号3号4号の違いからくる、第一号事業と特例事業(SPC)の差。
・匿名組合と任意組合の違い
をわかりやすく解説しています。
この記事でわかること
・不動産特定共同事業法とは？
・代表的な契約種別
・不動産特定共同事業法1号2号3号4号の違い
・第1号事業と特例事業(SPC)の違い
・代表的な不動産クラウドファンディング会社
・不動産特定共同事業法のガイドライン
・まとめ
・高利回りファンドに投資する秘訣
不動産特定共同事業法とは？
不動産特定共同事業法は、投資家と不動産事業者の関係をルール化し、業務の適正な運営と投資家保護に関する仕組みを定めた法律です。具体的には、資金の適正な利用や情報の開示、運営報告などが求められます。
不動産特定共同事業により、不動産事業者は投資家から集めた資金を利用して不動産を取得＆運営を行います。そして、投資家は出資した金額に応じて収益を得ることができます。
これによって地方の物件にも資金が集まりやすくなり、空き家問題や老朽化した物件の改善にも役立てられます。
不動産クラウドファンディングとの関係性
上記で説明した『不動産特定共同事業』が一般的に不動産クラウドファンディングと言われます。
ただし、１言で不動産クラウドファンディングといっても『契約種別』『取得免許』などの差でその内容は大きく異なります。
本記事では代表的な『契約種別』『取得免許』のメリットとデメリットを詳しく解説していきます。
代表的な契約種別
・匿名組合型
・任意組合型
代表的な取得免許
・不動産特定共同事業法1号＆2号事業者
→第1号事業ができる
・不動産特定共同事業法3号＆4号事業者
→特例事業ができる(SPCスキーム)
代表的な契約種別
不動産クラウドファンディングの代表的な契約は『匿名組合型』『任意組合型』の２種類です。
みなさんが投資しているものの多くは『匿名組合型』のものになっています。
| 任意組合型 | 匿名組合型 | |
|---|---|---|
| 運用期間 | １０年程度の中長期が多い | 数ヶ月〜２年程度が多い |
| 不動産の所有権 | ◯ | × |
| 劣後出資 | × | ◯ |
| 事業者倒産リスク | 隔離効果に期待 | 有 |
| 責任 | 無限責任 | 有限責任 |
| 節税効果 | 有 | 無 |
匿名組合型
ポイント
・不動産の所有権は会社
・有限責任である
最も多い不動産クラウドファンディングの契約種別になります。
匿名組合型では不動産の所有者は『組合と会社』になります。そのため、第一号事業者が倒産した場合は不動産の差押リスクなどがあります。
しかし、優先劣後構造などで投資家を守る仕組みもあります。
基本的に、投資家は投資した額以上の損失がでることはありません。
後ほど説明しますが特例事業(SPCスキーム)を採用している場合は倒産リスクが少なかったりします。
任意組合型
ポイント
・現物不動産投資に最も近い
・不動産の所有者は投資家
・無限責任
・資産圧縮効果あり
任意組合型は現物不動産をみんなで購入するという認識が最も近い契約形態です。
実際に『所有権は個々の投資家』『借入併用の場合は投資額以上のリスクあり』『節税効果の資産圧縮効果あり』となっており、現物不動産に非常に似通っています。
また、優先劣後構造などの仕組みは基本的にはありません。
不動産特定共同事業法1号2号3号4号の違い
不動産特定共同事業法では『1号と2号』『3号と4号』がそれぞれセットで取得されることが多いです。
これは『1号と2号で第一号事業スキーム』『3号と4号で特例事業スキーム』ができるからです。
ほとんどの不動産クラウドファンディング会社は『1号と2号で第一号事業スキーム』で行われています。
＊理由は3号と4号の取得難易度が高いためです。
＊第一号事業と特例事業の違いは後ほど解説します。
不動産特定共同事業法1号事業者
【内容】
不動産特定共同事業契約を締結し、契約に基づいて運営される不動産取引から得られる利益等の分配を行う事業
【資本金】
・１億円
(小規模第1号事業者の場合は1000万円)
不動産特定共同事業法2号事業者
【内容】
不動産特定共同事業契約締結の代理もしくは媒介をする事業
【資本金】
・1000万円
(小規模第2号事業者の場合も1000万円)
不動産特定共同事業法3号事業者
【内容】
特例事業者の委託を受け、不動産特定共同事業契約に基づいて運営される不動産取引に係る業務を行う事業
【資本金】
・5000万円
不動産特定共同事業法4号事業者
【内容】
特例事業者が当事者となる不動産特定共同事業契約締結の代理・媒介をする事業
【資本金】
・1000万円
第1号事業と特例事業(SPC)の違い
匿名組合型の投資の場合は最も顕著に第1号事業と特例事業(SPC)の違いがでます。
今回は匿名組合型ファンドの際の差をしっかりと比較していきます。
| 特例事業 (匿名組合型) | 1号事業者 (匿名組合型) | |
|---|---|---|
| 利回り | ファンドに依存 銀行融資があるため 利回りが良くなりやすい | ファンドに依存 |
| 不動産の所有権 | × | × |
| 劣後出資 | ◯ | ◯ |
| 事業者倒産リスク | ほぼ無し 隔離効果に期待 | 有 |
| 売却・換金 | 原則不可 | 原則不可 |
第1号事業の特徴
ポイント
・所有権が不動産クラウドファンディング会社
・銀行融資は可能ではあるが難しい
・1号2号の許可が必要
第1号事業の場合は不動産の所有権は不動産クラウドファンディング会社になります。
そのため倒産隔離ができず、不動産クラウドファンディング会社が倒産した場合は不動産は差押されるリスクが高いです。
銀行などで融資は法律上は受けられますが、不動産以外のリスクもあるのでなかなか融資を受けれないのが現状かと思います。
現状はほとんどの不動産クラウドファンディング会社がこの形態です。
特例事業(SPCスキーム)の特徴
ポイント
・所有権が特例事業者のため倒産隔離されている
・銀行融資が通りやすい
・3号4号の許可が必要
特例事業の場合は不動産の所有者は特例事業者(SPC)になります。
そのため不動産クラウドファンディング会社が倒産しても、差押対象にならないため倒産隔離されていると言えます。
銀行も不動産リスクのみで良いため、物件さえ良ければ融資が受けられやすいです。
現状このモデルを実行している会社は僅かしかありません。
SPC(特別目的会社）とは
企業が不動産等の特定の資産を会社から切り離し、その資産を利用した事業のためだけに作られる会社(ペーパーカンパニー)です。
特定の資産を運営会社のクレジットから切り離すことで、その資産の価値にのみ依拠して資金調達ができるようになります。
代表的な不動産クラウドファンディング会社
特例事業(SPCスキーム)を採用している代表的な会社
特例事業(SPCスキーム)を採用している会社はほとんどありません。
そもそも不動産特定共同事業法3号4号を取得している会社が少ないからです。
取得していても、1号2号のスキームで運用している会社がほとんどです。
最近ではLEVECHY(レベチー)がSPCスキームを売りにして、進出してきているね。
| サービス名 | LEVECHY (レベチー) |
| 社名 | ジャパン・プロパティーズ株式会社 |
| 代表取締役 | 高 将司 |
| 本店所在地 | 東京都港区六本木6-7-10 簗場ビル3F |
| 公式サイト | LEVECHY (レベチー)公式HP |
不動産特定共同事業3号4号の許可を受けることでレベル違いな安全性と高配当性能を確立した不動産クラウドファンディング会社です。
3号4号の許可の取得は非常に難しく、不動産クラファン界隈で取得できている会社はほとんどありません。
LEVECHYについてもっと詳しく！
第一号事業を採用している代表的な会社
ほとんどの不動産クラウドファンディング会社がこれに該当します。
今回は『匿名組合型』『任意組合型』の両方のサービスを提供している有名ところを挙げさせていただきます。
| サービス名 | COZUCHI（コヅチ） |
| 運営会社名 | LAETOLI株式会社 |
| サービス開始年 | 2019年 ＊2021年にCOZUCHIへ名称変更あり |
| 期待利回り | 2.0～50.9% (6%~12%程度の案件が多い) |
| 公式サイト | COZUCHIの公式サイト |
COZUCHIは平均利回り約6%ほどで不動産に投資できる、話題沸騰中の不動産クラウドファンディングです。
他の少額不動産投資サービスに比べて「優先劣後構造でリスクが少ない」「リターン上限がなく予想以上の収益がでる」「老舗企業なので安心」という特徴があります。
COZUCHIについてもっと詳しく！
不動産特定共同事業法のガイドライン
電子取引業務ガイドラインも併せて載せておきます。
○電子情報処理組織の管理（規則第54条第１号関係）
国土交通省『不動産特定共同事業法 電子取引業務ガイドライン』
①基本方針・取扱規定等の整備 電子情報処理組織の管理に係る基本方針を策定・公表、 規程を整備する。
②体制整備（組織／人的／物理・技術的） 【組織】管理責任者の設置、定期的な点検・監査の実施、個人情報保護法等で示される レベルと同様の管理体制整備等 【人的】電子情報処理組織取扱者との非開示契約締結、教育・訓練、管理 責任者等への 適切な知識・経験を有する者の任命 【物理・技術的】アクセス者の識別・認証、適切なアクセス制御、不正アクセスの検知・ 分析等によるセキュリティの確保、定期的な見直し
③システム障害時への対応 適切な人員配置、重要なシステムのバックアップ・復旧体制の 構築、再発防止、当局への報告等システム障害時に対応する内部管理体制を整備する。
④外部委託先管理 電子情報処理組織の管理を外部委託する場合には、自らが講ずべき措置と 同等の管理体制の先を選定する等、必要かつ適切な監督を実施する。
⑤顧客財産への被害防止等 出金先口座の指定・変更手続きにおいて、転送不要郵便等により 顧客口座と名義が異なる口座への振込を防止する措置を講じる。
○適切な審査（規則第54条第2号関係）
①人的構成等 営業部門から独立した審査部門の設置等、審査の独立性を確保する等
②審査項目等（主なもの） 【事業計画の内容】事業計画が合理的な根拠に基づいて作成されているか等 【資金使途】事業計画に照らし合理的か、不動産価値に照らし過大でないか等 【その他】利害関係の状況（利害関係の有無をホームページ等にて開示等 ③審査結果の公表等 審査結果の概要等をホームページ等において閲覧できる状態に置く等
○クーリング・オフ
・契約成立時書面を受領した日から8日を経過するまでの間、契約解除できることを確認するための措置を講じる。
・契約成立時書面を電磁的方法により提供する場合、当該データが顧客にダウンロードされた際の通知機能を利用する等して、クーリング・オフ期間の起算日となる日を特定する。
○重要事項の閲覧
・投資家の判断に重要な影響を与える事項は、電子取引業務及び事業の期間中、ホームページに記載する
○分別管理の徹底及び金銭の預託
・預託を受けた金銭と自己の固有財産を分別管理 ・金銭の預託に当たって契約等に定める事項 預託を受ける金銭の範囲/送金手続/支払手続/預託状況の通知方法 ・投資意思の確認 預託を受けている場合は、少なくとも３ヶ月に一度は投資意思を確認する。
まとめ
匿名組合と任意組合の違い
| 任意組合型 | 匿名組合型 | |
|---|---|---|
| 運用期間 | １０年程度の中長期が多い | 数ヶ月〜２年程度が多い |
| 不動産の所有権 | ◯ | × |
| 劣後出資 | × | ◯ |
| 事業者倒産リスク | 隔離効果に期待 | 有 |
| 責任 | 無限責任 | 有限責任 |
| 節税効果 | 有 | 無 |
特例事業者と1号事業者の違い
| 特例事業 (匿名組合型) | 1号事業者 (匿名組合型) | |
|---|---|---|
| 利回り | ファンドに依存 銀行融資があるため 利回りが良くなりやすい | ファンドに依存 |
| 不動産の所有権 | × | × |
| 劣後出資 | ◯ | ◯ |
| 事業者倒産リスク | ほぼ無し 隔離効果に期待 | 有 |
| 売却・換金 | 原則不可 | 原則不可 |
現状ではほとんどの不動産クラウドファンディング会社は1号事業者であり、匿名組合型での契約でした。
近年は少しずつですが、任意組合型や特例事業者も少しずつ増えてきています。
個人的には特例事業者の数がもっと増えれば、不動産クラウドファンディング界隈も盛り上がっていくのでは無いかと思っています。
僕個人としては不動産クラウドファンディングを用いて年利6%以上で運用しています。
簡単に年利6%ファンドを見つける方法を記載しておきます。
じぇいが投資したい案件
・利回りは６％以上の案件
・投資期間はできれば１２ヶ月以下の案件
上記の条件を中心に投資しています。
こういった不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングは激アツ案件以外はスルーして、美味しいところだけ食っていくのがじぇいのスタイルだね。
ただし上記の条件のような激アツ案件は出現確率が少ないのも事実だね。
それでも投資できる理由は複数のクラウドファンディング会社を常にチェックしているからだね。
毎日ファンド情報見ている時間がない！という声をお聞きしたので、、
googleカレンダー上で、じぇいが監視している会社のファンド情報が自動更新＋一括管理できる「利回りカレンダー」というツールを作りました！
