【COZUCHI】相模原リニア開発プロジェクトフェーズ2投資考察

資産形成

【COZUCHI】
相模原リニア開発プロジェクトフェーズ2投資考察

今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
相模原リニア開発プロジェクトフェーズ2に投資するべきか考察したよ!

結論
今回は投資すべき案件
かなりの募集倍率になることが予想されますので、当たるか微妙です。。

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・COZUCHIの実績
・まとめ(投資するべきか)

相模原リニア開発プロジェクトフェーズ2の基本情報

ファンド名相模原リニア開発プロジェクトフェーズ2
利回り8%(インカム0.1%+キャピタル7.4%)
運用期間12ヶ月 (2023/1/31運用開始)
募集金額約9億
募集方式抽選
募集期間2023年1月13日~1月18日
備考利回り上昇の余地あり
ファンド運営TRIAD株式会社

結論から話しておくと、今回は投資すべき案件です!
ただし
かなりの募集倍率になることが予想されますので、当たるか微妙ですね。。
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相模原リニア開発プロジェクトフェーズ2

ポイント
・リニア開発の残土受け入れ用地
・もともと採掘用地である
・マスターリース案件である
・リニア中止時にはTRIAD社が本物件を買い取る
・環境保全にもなる(植林)

リニア開発の残土受け入れ用地

ポイント
・リニアトンネル工事で排出される残土の受け入れ地
・2年目のファンド

本ファンドは、リニアトンネル工事で排出される残土の受け入れ地を投資対象としております。
そのため、JR東海が手掛けるリニア開発事業が滞らない限りは長期的な収益が安定して見込まれる予定となっています。
実際に本ファンドはフェーズ2(2年目)として組成されており、フェーズ1で1年間安定した収益を得た実績があります。

リニア中央新幹線事業の概要
・東京都を起点に、神奈川県・山梨県・長野県・愛知県(名古屋)を経過地に終点大阪までを結ぶ超電導リニアモーターカーを導入する。
・JR東海が建設主体となり、まずは東京・名古屋間の早期開業に向け事業を進めている。

残土受け入れ地として選ばれた理由
・約8割がトンネルとなる予定で現在各地で工事が進められている。
・本物件が神奈川県〜山梨県間を繋ぐ藤野トンネルの非常口である「大洞非常口」(残土排出場所でもある)から徒歩1分の場所に位置しているため

もともと採掘用地である

ポイント
・本物件はもともと採石場
・砕石されてできた穴を埋める必要がある物件

本物件は元々採石場として事業が行われており、砕石されてできた穴があります。
本来であれば、採掘後は塞ぐ必要があるのですが、採石事業を営んでいた元所有者が破綻した関係で復元がなされないまま放置されていました。
そこを格安でCOZUCHIが買い取り、本案件に繋げているというわけです。
残土受け入れ地としては非常に優位性が高い物件となっています。

マスターリース案件である

ポイント
・地代のマスターリース
・5年間のファンドを想定している

本物件の事業スキームとしては残土を受け入れる毎の量により収益が上がる構造となっています。
そのため、本来であれば残土受け入れ状況により、収入は変動します。
しかし、TRIAD社とフジノロック社間で地代のマスターリースを行い、地代としてファンドにおける配当原資を安定させています。


また、残土受け入れ完了及び森林の復元まではプロジェクト開始当初から約5年を想定されています。
ファンド自体は1年おきに再組成されますが、フェーズ5まで続く可能性が高いということですね。
次年度以降のファンドでは残土受け入れの状況によって配当も変動するようなファンド設計になっています。

想定外に残地の受け入れが少なくて、ファンド利回りが低下することはなさそうだね。
増益の見込みは薄いけれど、かなり固いファンドとなってるね。

リニア中止時にはTRIAD社が本物件を買い取る

ポイント
・JR東海が手掛けるリニア開発事業が行われる前提での投資案件
・中止となった場合は、直ちにファンドの運用を終了
・TRIAD社が本物件を買い取ることを予定

本事業はリニア開発事業の残地を受け入れることで成立しています。そのため、リニア開発そのものが終了した場合は、すぐに運用が終了されます。
また、残った土地はTRIAD社が買い取ることを予定しています。

想定外にファンドが早期終了するケースはあるかもね。
それでもそこまでの残地受け入れ金は発生しているので、リスクとしては少ないかな。

環境保全にもなる(植林)

ポイント
・周辺の森林と同等に復元する

残土の受け入れが完了した際には残土により穴が埋まり、必要な防災対策をした後に植林を行うことで周辺の森林と同等に復元する予定となっています。
もともと放置されていた採石場だったので、こうやって自然が戻ってくるのは良いことですね。

COZUCHIの実績

COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。

ファンド名想定利回り実際の利回り
六本木事業用地20%36.30%
田端EXITファンド12%15.2%
品川区五反田Ⅱ9%63.1%
練馬区武蔵関Ⅰ12%283.5%
世田谷区砧EXITファンド50.9%110.5%
渋谷区恵比寿EXITファンド46.9%62.2%
神奈川県武蔵新城Ⅰ10%24.1%
世田谷区経堂Ⅱ4.5%4.5%
神奈川県茅ヶ崎Ⅰ6%6%
TOKYOマンション7区分ファンドⅠ4.5%4.5%
港区広尾Ⅲ2%8%
港区広尾Ⅱ4.2%4.2%
世田谷区経堂Ⅳ6%6%
品川区五反田Ⅰ5%5%
港区広尾4.2%4.2%
品川区法人量2物件6%6%
世田谷区経堂Ⅲ6%6%
世田谷区経堂Ⅱ6%6%
世田谷区経堂Ⅰ6%6%

まとめ(投資するべきか)

結論
今回は投資すべき案件
理由
・本ファンドの利回りは7.5%と激アツ
・フェーズ3への優先投資権が与えられる

・出口も明確にあるので、リスクも少ない

本案件は利回りの大幅上昇の可能性は限りなく低いです。しかし、ファンドの事業スキームが確率されているので、非常に安定感のある年利7.5%ファンドであると考えます。
これは是が非でも投資したい案件と言えるでしょう。

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