【COZUCHI】
世田谷区下馬一棟レジデンスの投資考察！
今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
世田谷区下馬一棟レジデンスに投資するべきか考察したよ！
結論
お金に余裕があるなら利回り上昇への期待を込めて投資しても良い
今回は初めてのフルリノベーション案件であり、利回り上昇の可能性から、投資を考えても良いかと思います！
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・COZUCHIの実績
・まとめ（投資するべきか）
世田谷区下馬一棟レジデンスの基本情報
| ファンド名 | 世田谷区下馬一棟レジデンス |
|---|---|
| 利回り | 4.5%（インカム0.1%＋キャピタル4.4%） |
| 運用期間 | 13ヶ月 (2022/12/9運用開始) |
| 募集金額 | 約4.6億 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 2022年11月19日～10月24日 |
| 備考 | 利回り上昇の余地あり |
| ファンド運営 | TRIAD株式会社 |
今回のファンドはCOZUCHIの中でも初めてのフルリノベーションプロジェクトとなっており、COZUCHI的にも絶対に成功させたいプロジェクトとなっております。
「利回り4,5%+期間１２ヶ月」のファンドとなっておりますが、個人的には良い意味で変わってくる可能性が高いと思います。COZUCHIとしても初のフルリノベーションプロジェクトので、早期売却による利回り上昇などの可能性はあると考えています。
結論から話しておくと、今回の案件は利回り上昇の可能性が高いと考えています。
COZUCHI的にも力が入る案件だと思うので、早期売却による利回り上昇に期待したいですね。
こういったファンド情報はTwitterや利回りカレンダーで共有しているので、よかったらフォローと導入お願いします！
Twitterはこちら！
利回りカレンダー導入はこちら！
【利回りカレンダー】
簡単に導入できる一括管理＋自動更新のファンド情報アプリ！
ポイント
・クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資系の「年利・投資期間・先着抽選募集の有無」が1目でわかる。
・googleカレンダーに登録するだけで設定完了(自動更新)
・誰でも簡単に複数社のファンドを把握できる
じぇいの不動産クラウドファンディングに投資する際のポイントなどはこちらの記事にまとめています！
また、利回りカレンダー掲載のおすすめクラファン会社なども掲載しています！
【じぇいのほったらかし投資戦略】
利回り6%以上の激アツファンドの狙い方！
新橋事業用地Ⅰのポイント
ポイント
・COZUCHI初のフルリノベーションプロジェクト
・RC構造と3戸独立構造を活かしたリノベーション
・世田谷区という人気エリアの立地
・富裕層をターゲットに幅広いニーズ
・既に複数の現地内覧の実績
COZUCHI初のフルリノベーションプロジェクト
ポイント
・初のフルリノベーションプロジェクト
・リノベーションとは
今回のファンドは前述したとおり、COZUCHI初のフルリノベーション案件となっております。
おそらく、かなり気合が入っていると思いますので、成功させてくれる可能性が高いと考えています。
最初の特殊案件は社としても絶対に成功させたいものだよね！
リノベーションとリフォームの違いを簡単に説明しておくね！
リフォームとリノベーションの違い
・リフォーム
→老朽化したところの修繕をメイン。劣化によるマイナスを取り戻すための作業。
・リノベーション
→もともとある建物に対して新たな付加価値を付ける工事
今回に関してはフルリノベーションなので、間取りを変更するなどの大規模な建物全体をリノベーションしていきます。
RC構造と3戸独立構造を活かしたリノベーション
ポイント
・本物件建物は鉄筋コンクリート造
・平成3年築と耐用年数から見た資産価値も十分
・元々3世帯で住んでいた3戸独立構造
本物件はRC構造と言われる鉄筋コンクリート造になっており、平成3年築と耐用年数から見た資産価値も十分評価されるような物件です。
RC構造の建物は法定耐用年数が47年と木造・鉄骨造と比べて最も長いため銀行からの資産評価も高くなります。
これらの条件から、最長の35年のフルローンを組める可能性も十分にあり、購入者にとって住宅ローンが組みやすくなり購入ハードルが下がります。
もともとの建物がかなり資産価値が高い建物なんだね。
それをリノベーションして、富裕層に売っていく算段だよ！
また、現在建築部材の高騰により建物の新築コストが大幅に上昇しています。もともとRC構造は部材が高いだけでなく工期が長くなるために人件費もかさみ、建築費用が高くなる傾向にあります。
そのRC構造の物件をリノベーションを行うことで、新築同様の建物を低コストで届けることがセールスポイントになります。
リノベーションを行うことで費用はかなり安くなるみたいだね。
最近は部材コストが高いおかげで、相対的にお得感もでてくるかもね。
今回の建物は元々3世帯で住んでいた3戸独立構造となっており、各フロア独立した150㎡程度の広い住戸となっています。
そのため購入者のニーズに合わせて、各フロアの使い道を変更できます。実際にどのようなニーズを想定しているかは、この後に詳しく説明します。
世田谷区という人気エリアの立地
ポイント
・高級住宅エリア
・ファミリー層や、閑静な住環境を重視する富裕層の住まいとして人気
・87坪とまとまった敷地が売りに出されることは稀
世田谷区の東側に位置しており、高級住宅街として知られる碑文谷エリアがあったりと、知る人ぞ知る高級住宅エリアになります。また、世田谷区の中でも下馬エリアは特に治安が良いエリアのため、ファミリー層などに人気のエリアとなっています。
交通の便も国道246号線や環七通り、駒沢通りなどがあり車で中目黒エリアにも容易にでることができます。世田谷区の中でも都心に最も近く、アクセスの良い非常にバランスのとれたエリアです。
緑道沿いかつ、87坪とまとまった敷地が売りに出されることは稀であるため、希少性も高いね！
緑道沿いにあるのがかなり魅力的だよ！
富裕層をターゲットに幅広いニーズ
ポイント
・富裕層をターゲット売却
・幅広いニーズに対応可能な住宅
本物件は自宅として居住用に使うことも、複数フロアを賃貸として貸し出すことも可能であり、住人のライフスタイル、ニーズに合わせてカスタマイズ可能な高い可変性を持ち合せた物件となっています。
一応想定としては、「賃貸併用住宅として利用」と「全フロア居住用としての利用」が考えられます。
それぞれのパターンのセールスポイントも解説しておくね！
賃貸併用住宅として利用
賃貸併用住宅とは、1棟の建物に自宅部分と賃貸部分がある住宅であり、賃貸付きの住宅となっています。賃貸部分の家賃収入を、ローンの返済に充てることができ、その後も継続的な収入になるので富裕層では近年注目を浴びています。
全フロア居住用としての利用
本物件の前所有者は、三世帯親族が各フロアそれぞれ居住しており、このように三世帯であっても同一建物内で居住できる物件は限られています。
また土地柄上、下馬エリアは親族と共に住む世帯割合が大きいエリアとなっています。そのため全居住のニーズはあることは予想されます。
既に複数の現地内覧の実績
ポイント
・複数の現地内覧の実績
・2023年2月上旬完了予定
リノベーション工事は2023年2月上旬完了予定であり、現在から既に売却活動を行なっています。
新築同様のハイグレード仕様のリノベーションながらも、準富裕層から購入できる価格帯であることから売却は可能であると判断されています。
また、数社の仲介会社を通して先行でシークレットに売却活動を行っており、既に複数の現地内覧の実績があります。
COZUCHIの売却活動がうまくいけば、2023年2月上旬完成以降はファンドが早期に終了して間接的な利回り上昇の可能性が高いってことだね。
ちなみに内装などは富裕層をターゲットとしているので、上質な部材を使用し高級感のある見た目・造りになっています。
間取り完成前などの早期に買主が現れた場合、買主のニーズに合わせて間取りなどの変更を可能にすることで、早期の売却の可能性を引き上げていますね。
COZUCHIの実績
COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。
| ファンド名 | 想定利回り | 実際の利回り |
|---|---|---|
| 六本木事業用地 | 20% | 36.30% |
| 田端EXITファンド | 12％ | 15.2％ |
| 品川区五反田Ⅱ | 9％ | 63.1％ |
| 練馬区武蔵関Ⅰ | 12％ | 283.5％ |
| 世田谷区砧EXITファンド | 50.9％ | 110.5％ |
| 渋谷区恵比寿EXITファンド | 46.9％ | 62.2％ |
| 神奈川県武蔵新城Ⅰ | 10％ | 24.1％ |
| 世田谷区経堂Ⅱ | 4.5％ | 4.5％ |
| 神奈川県茅ヶ崎Ⅰ | 6% | 6% |
| TOKYOマンション7区分ファンドⅠ | 4.5％ | 4.5％ |
| 港区広尾Ⅲ | 2％ | 8％ |
| 港区広尾Ⅱ | 4.2％ | 4.2％ |
| 世田谷区経堂Ⅳ | 6％ | 6％ |
| 品川区五反田Ⅰ | 5％ | 5％ |
| 港区広尾 | 4.2％ | 4.2％ |
| 品川区法人量2物件 | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅲ | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅱ | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅰ | 6％ | 6％ |
COZUCHIについてもっと詳しく！
まとめ（投資するべきか）
結論
・金余り状態なら投資してもOK！！
理由
・本ファンドの利回りは4.5%と少し低い
・COZUCHI側の気合が高い可能性が高く、成功しそう
・早期終了による利回りが上昇する可能性はあるとみている。
今回のファンド自体はじぇいの投資基準である「利回り6%＋投資期間１２ヶ月以下」には合いませんでした。
しかし、本ファンドは初のフルリノベーション案件であったりと、COZUCHI側も成功への意欲が高いと思います。
また、早期返還なども踏まえると、想定利回りは増加するのではないか？とも考えているためです。
お金があまり気味なら投資するのはアリだと思うよ！
