【COZUCHI】
京都ANAクラウンプラザホテルの投資考察！

今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
京都ANAクラウンプラザホテルバリューアッププロジェクトフェーズ１に投資するべきか考察したよ！

追記事項(2023/10/6)
訴訟についての僕の考えを記載しておきます！
(＊あくまでも個人の予想)
個人的な予想では、今回の訴訟も買い取って終わりな気がします
この前に訴訟してた人が、高めに買い取ってもらえたので、「俺も訴訟して買い取ってもらお！」っていう風に見えてしまうんですよね。。
上記の追加買取ファンドが１回目の訴訟の案件なので、もう一回追加買取ファンドが出るのでは？と考えています。
追記事項(2023/11/14)
もうすぐフェーズ２ファンドが開催！
・年利7%
・投資期間12ヶ月
・抽選募集
・2023年11月18日~22
＊フェーズ１出資者のみです
＊他の方は12/9 19時から先着募集です。
かなりややこしい案件になると思いますので、当ブログにて解説記事を出させていただきます！
解説記事↓

twitterではDMで質問とかきたら、答えたりもしてるので、気軽にフォローしてね！
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COZUCHIのキャンペーン情報
①新規登録キャンペーン
期間：2024/11/30まで
条件：当ブログから新規登録
報酬：Amazonギフト券2000円配布
②新規投資キャンペーン
期間：2024/11/30まで
＊30日までに登録後、180日以内に投資でOKです。
条件：当ブログキャンペーンリンクから登録し新規投資した人
報酬：下記表を参考にしてください

ファンドへの初回投資額	Amazonギフトカード
①30万円以上	1,500円分
②50万円以上	3,000円分
③100万円以上	7,000円分
④200万円以上	16,000円分
⑤300万円以上	27,000円分
⑥500万円以上	48,500円分

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結論
投資するべき
本案件は利回り上昇に期待できるフェーズ２、３への優先投資権を得ることができます。
また非常に利回りも高く、この規模はCOZUCHI初なので相当気合も入っていると考えられます。

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
 ・本ファンドのポイント
 ・COZUCHIの実績
 ・まとめ（投資するべきか）

お知らせ

COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました！
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「COZUCHIFAND」という名称で発売されます！
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう！
COMMOSUSの詳細↓

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京都ANAクラウンプラザホテルバリューアッププロジェクトフェーズ１の基本情報
京都ANAクラウンプラザホテルバリューアッププロジェクトフェーズ１
COZUCHIの実績
まとめ（投資するべきか）

京都ANAクラウンプラザホテルバリューアッププロジェクトフェーズ１の基本情報

ファンド名	京都ANAクラウンプラザホテルバリューアッププロジェクトフェーズ１
利回り	9%（インカム0.1%＋キャピタル8.9%）
運用期間	9ヶ月 (2023/3/31運用開始)
募集金額	約72億
募集方式	先着
募集期間	2023年3月15日19時～
備考	フェーズ２への優先投資権あり
ファンド運営	TRIAD株式会社

本ファンドはキャンペーン付きとなっています。
以下のキャンペーンが開催されているので、ご確認ください。

COZUCHIのキャンペーン情報
初投資キャンペーン
抽選で5名に１名投資額の1％分のAmazonギフト券をキャッシュバック！
＊初投資の方限定になります。
京都ANAクラウンプラザプロジェクト投資キャンペーン
開催日：3月15日19:00〜22:37まで
報酬と条件
A賞：20名に現金10万円
＊出資額が300万円以上の方
B賞：20名にHOTEL CANATA KYOTOのスイート無料券
＊出資額が200万円以上の方
C賞：100名に特別優先権
＊出資額が100万円以上の方

結論から話しておくと、投資すべきな案件です！
本案件は利回り上昇に期待できるフェーズ２、３への優先投資権を得ることができます。
また非常に利回りも高く、この規模はCOZUCHI初なので相当気合も入っていると考えられます。
こういったファンド情報はTwitterや利回りカレンダーで共有しているので、よかったらフォローと導入お願いします！
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不動産クラファン投資ツール
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簡単に導入できる一括管理＋自動更新のファンド情報アプリ！

ポイント
・クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資系の「年利・投資期間・先着抽選募集の有無」が1目でわかる。
・googleカレンダーに登録するだけで設定完了(自動更新)
・誰でも簡単に複数社のファンドを把握できる

合わせて読みたい！
【じぇいのほったらかし投資戦略】
利回り6%以上の激アツファンドの狙い方！

京都ANAクラウンプラザホテルバリューアッププロジェクトフェーズ１

ポイント
・ANAクラウンプラザホテルを割安で取得
・3年間のプロジェクトを予定
・世界遺産「元離宮二条城」目前の立地
・本物件南東側の土地は買収済み
・京都の宿泊需要は回復傾向
・地上権設定に関する訴訟

ANAクラウンプラザホテルを割安で取得

ポイント
・ホテル運営会社にとって建物保有コストが負担
・本物件取得価格は割安で購入できた

本物件の取得の背景としては、
①新型コロナウイルス感染拡大により、ホテル業界は宿泊需要が減少し、業績が低迷
②リノベーション工事を中断し、建物保有コストが負担となっていた
③オフバランス化してバランスシートの改善を図りたかった
という3点があり、割安で習得できました。

オフバランスとは？
企業の財務体質を改善するために、保有している資産を外部へ譲渡等することによって、バランスシート（貸借対照表）から外すこと。財務指標の一つであるROA（資産収益率）の改善などの効果があります。

本案件が72億と非常に大規模ですが、「元離宮二条城」周辺の大型ホテル用地取引価格を比較しても、本物件取得価格は割安と考えられています。
後ほど説明しますが、大手金融機関も参画してくるので、価格感に関しては安心できそうです。

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3年間のプロジェクトを予定

ポイント
・フェーズ３までの３段階
・今回は建物及び地上権の取得決済
・優先投資権あり

本ファンドの概要は「約3年間でANAクラウンプラザホテル京都をバリューアップ後に売却」するプランです。
そのために
フェーズ１：建物及び地上権の取得決済
フェーズ２：バリューアップの計画と実施
フェーズ３：ホテル運営し売却
と３段階のフェーズになっています。

また、フェーズ１対象者にはフェーズ２への優先投資権が与えられ、フェーズ３も同様だと思われます。
フェーズ１では、「建物及び地上権の取得決済」のみなので、おそらく利回りの上昇などはないかと思われます。
逆に言えば、リスクもほとんどないのがフェーズ１です。

ちなみにフェーズ２は「借入併用型ファンド」となっています。
「借入併用型ファンド」についても説明していきます。

今までのファンドでは「COZUCHIが資金を集めて投資する」のみでしたが、今回のフェーズ２では金融機関から借入して投資していきます。
既に複数の金融機関から借入の目処が立っている状況なので、安心感は増すかと思います。

借入する要因としましては、「レバレッジ効果による収入増加」です。
上図にある通り、借入することで同じ利回りでも収入量が上がります。
これによって、COZUCHIに投資している投資家たちの配当も大きくなることが予想されます。

とはいえ、これはフェーズ２の話だね。
現段階ではそこまで気にしなくても良いかもね。

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世界遺産「元離宮二条城」目前の立地

ポイント
・二条城前駅徒歩1分
・目の前に世界遺産の元離宮二条城

二条城前駅徒歩1分に位置し、正面には世界遺産に登録されている「元離宮二条城」が立地しています。
敷地規模も約2,400坪と京都市内中心部においては非常に希少性の高い物件であり、世界遺産に近接している点など大型ホテルの開発に適した条件を満たす物件が今後他に市場に出回る可能性は極めて低いと考えられます。

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本物件南東側の土地は買収済み

ポイント
・本物件南東側の土地と建物は取得済み
・土地一体としての価値上昇

本物件南東側にある「HOTEL CANATA KYOTO」の土地建物を過去既に取得しており、子会社にてホテルを運営中です。
そのため、土地一体としての価値上昇が見込まれます。
また、新築ホテル建築の際に厳格な高さ制限があるため、周辺ホテルよりも高い物件は非常に魅力があります。

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京都の宿泊需要は回復傾向

ポイント
・国内旅行客数は回復傾向
・インバウンド需要も増加

観光庁が公表する「宿泊旅行統計調査」によれば、2022年の国内延べ宿泊者数は、京都府において対前年比185.6％と、全国で最も上昇率の高い都道府県です。
2022年10月に入国規制が大幅に緩和されたことでインバウンド需要も上がり、2022年12月現在の客室稼働率は、新型コロナウイルス感染拡大前の2019年12月対比でわずかマイナス2.7ポイントの73.4％と感染拡大前とほぼ同水準になっています。

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地上権設定に関する訴訟

ポイント
・地上権設定抹消登記請求事件が訴訟提起
・無効となることはないと考えている。

底地共有者のうち1名より、地上権所有者であるTRIAD社に対して、本物件に関する地上権設定抹消登記請求事件が訴訟提起されています。そのため、訴訟の結果次第では、権利の確定に時間がかかる等、本ファンドの運用成果に対して影響が生じる可能性があるそうです。

本件訴訟に対するTRIAD社およびLAETOLI社の見解
本件訴訟は、登記済みの本件地上権についての譲渡契約が適法に締結された後に、訴訟提起されたものであり、TRIAD社は本件訴訟における争点について善意・無過失であることから、TRIAD社が本件地上権を取得した場合に本件地上権が無効となることはないと考えております。
地上権設定が無効となる場合は？
無効になったとしても、本物件規模など総合的に考慮すると、バリューアップを図れば出口において売却想定価格は、本ファンド簿価を十分上回ると考えている。

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COZUCHIの実績

COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。

ファンド名	想定利回り	実際の利回り
六本木事業用地	20%	36.30%
田端EXITファンド	12％	15.2％
品川区五反田Ⅱ	9％	63.1％
練馬区武蔵関Ⅰ	12％	283.5％
世田谷区砧EXITファンド	50.9％	110.5％
渋谷区恵比寿EXITファンド	46.9％	62.2％
神奈川県武蔵新城Ⅰ	10％	24.1％
世田谷区経堂Ⅱ	4.5％	4.5％
神奈川県茅ヶ崎Ⅰ	6%	6%
TOKYOマンション7区分ファンドⅠ	4.5％	4.5％
港区広尾Ⅲ	2％	8％
港区広尾Ⅱ	4.2％	4.2％
世田谷区経堂Ⅳ	6％	6％
品川区五反田Ⅰ	5％	5％
港区広尾	4.2％	4.2％
品川区法人量2物件	6％	6％
世田谷区経堂Ⅲ	6％	6％
世田谷区経堂Ⅱ	6％	6％
世田谷区経堂Ⅰ	6％	6％