【COZUCHI】
稲村ヶ崎開発プロジェクトフェーズ２の投資考察

今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
稲村ヶ崎開発プロジェクトフェーズ２に投資するべきか考察したよ！

結論
投資するべき
フェーズ１参加者はそのまま投資を継続することをおすすめします。
利回り上昇の可能性や投資期間短縮の可能性もあります。

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
 ・本ファンドのポイント
 ・COZUCHIの実績
 ・まとめ（投資するべきか）

お知らせ

COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました！
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「COZUCHIFAND」という名称で発売されます！
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう！
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稲村ヶ崎開発プロジェクトフェーズ２の基本情報
稲村ヶ崎開発プロジェクトフェーズ２
COZUCHIの実績
まとめ（投資するべきか）

稲村ヶ崎開発プロジェクトフェーズ２の基本情報

ファンド名	稲村ヶ崎開発プロジェクトフェーズ２
利回り	6%（インカム0.1%＋キャピタル5.9%）
運用期間	12ヶ月 (2023/4/22運用開始)
募集金額	約5億
募集方式	抽選フェーズ１参加者優先
募集期間	2023年4月6～10日
備考	フェーズ１参加者は優先投資権
ファンド運営	TRIAD株式会社

結論から話しておくと、投資すべきな案件です！
フェーズ１参加者はそのまま投資を継続することをおすすめします。
利回り上昇の可能性や投資期間短縮の可能性もあります。
こういったファンド情報はTwitterや利回りカレンダーで共有しているので、よかったらフォローと導入お願いします！
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稲村ヶ崎開発プロジェクトフェーズ２

ポイント
・稲村ヶ崎エリアの資産価値
・フェーズ１からの継続案件
・フェーズ1の成果
・更地として売却を検討
・利回り上昇の可能性について

稲村ヶ崎エリアの資産価値

ポイント
・観光需要が高い鎌倉・稲村ヶ崎
・国道134号線に位置

稲村ヶ崎は鎌倉・江ノ島に挟まれた海岸沿いに位置し、夏には近隣の人々が海水浴に訪れる場所です。
鎌倉の大仏や江ノ島水族館なども近くにあり、相模湾を一望できる景勝地でもあることから、観光需要が高いエリアとなっています。

この物件は、海岸沿いの国道134号線に位置しており、ドライブコースとして人気があります。
このエリアは観光道路としても有名で、商業施設が多く立ち並び、商業系不動産の需要があるためゆえに資産性が高いとされています。
郊外の収益不動産は都心部と比べ、相対的に資産性や流動性は低い傾向にあります。
しかし、近隣の商業施設を投資対象としている不動産投資ファンド、不動産会社もあり、郊外エリアとはいえ不動産投資のプロが投資対象としている点で流動性もあるかと思われます。

フェーズ１からの継続案件

ポイント
・フェーズ２で売却構成

本ファンドは、フェーズ１とフェーズ２の２段階の構成で投資が進んでいきます。
昨年にフェーズ１ファンドが組成され、今回のファンドがフェーズ２になります。
＊僕もフェーズ１に投資していました。

フェーズ１では『①境界の確定、②埋蔵文化財の発掘調査不要の確認、③隣地越境に関する覚書を締結』を目的に動いていきました。
そしてフェーズ２で実際に売却していく構成となっています。
売却方法などについては、後ほど詳しく説明します。

フェーズ1の成果

ポイント
・目的は達成
・本物件価値は向上

フェーズ1運用成果として、『①境界の確定、②埋蔵文化財の発掘調査不要の確認、③隣地越境に関する覚書を締結』により、本物件価値は向上したと考えられています。

資産価値が向上した理由
①境界の確定
開発後に境界の確定を行い、仮に当初想定していた面積よりも小さくなる場合、不動産価値が減少する可能性があります。
境界の確定が開発前に済んでいることで、面積低下による不動産価値減少のリスクをなくし、大手デベロッパーが取得しやすくなります。

②埋蔵文化財の発掘調査不要の確認
本物件は鎌倉市内にあるため、行政からの指示により、埋蔵文化財に関する発掘届出を開発前に提出し、場合によっては発掘調査が必要となる場合があります。
本物件に関しては、発掘調査は不要であると行政から既に確認しており、発掘調査による開発遅延リスクがない点は売却活動へ有利に働きます。

③隣地越境に関する覚書締結
一部隣地の軒が本物件へ越境していることが判明し、隣地所有者と将来において越境を解消していく覚書を締結しました。
当該覚書の締結は、本物件価値を支える安心材料となります。

更地として売却を検討

ポイント
・更地売却と開発を行う2つのシナリオ
・更地として売却する方針
・建築費上昇に伴うコスト増加のため

フェーズ１の段階では、『更地売却と開発を行う2つのシナリオを想定』していましたが、『更地として売却』する方針でいくようです。
昨今の建築費上昇に伴うコスト増加のため、当初計画よりも事業採算性は低下することが要因です。
売却先ターゲットは、実需または投資用目的で利用する富裕層や事業会社と幅広く想定し、売却活動を進めます。
現在は、本物件購入を検討する富裕層がおり、引き続き売却交渉を行なっている模様です。

利回り上昇の可能性について

ポイント
・利回り上昇の可能性は限定的

更地での売却の場合は、売却額がかなり精密に想定されていると思うので、利回りの上昇の可能性は低いかと思っています。
ただし、想定以上に売却交渉が早期終了し、早期償還による実質的な利回りの上昇の可能性はあります。

COZUCHIの実績

COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。

ファンド名	想定利回り	実際の利回り
六本木事業用地	20%	36.30%
田端EXITファンド	12％	15.2％
品川区五反田Ⅱ	9％	63.1％
練馬区武蔵関Ⅰ	12％	283.5％
世田谷区砧EXITファンド	50.9％	110.5％
渋谷区恵比寿EXITファンド	46.9％	62.2％
神奈川県武蔵新城Ⅰ	10％	24.1％
世田谷区経堂Ⅱ	4.5％	4.5％
神奈川県茅ヶ崎Ⅰ	6%	6%
TOKYOマンション7区分ファンドⅠ	4.5％	4.5％
港区広尾Ⅲ	2％	8％
港区広尾Ⅱ	4.2％	4.2％
世田谷区経堂Ⅳ	6％	6％
品川区五反田Ⅰ	5％	5％
港区広尾	4.2％	4.2％
品川区法人量2物件	6％	6％
世田谷区経堂Ⅲ	6％	6％
世田谷区経堂Ⅱ	6％	6％
世田谷区経堂Ⅰ	6％	6％