エードMYバンクのキャンペーン情報！招待・紹介コードも掲載！

更新日：2026/07/22
直近ファンド情報
エードMYバンク38号
・年利5.2%
+ファンド出資キャンペーンあり
・期間24ヶ月
・先着
・7/30 13:00
＊ポイ活タイアップで集客も始めたりしてるので、出口再組成系の規模でかめの案件はちょっと注意が必要かも？次回再組成時にしっかり集め切れるか不安という意味で、、、です。
〜AI考察〜
大阪府堺市堺区大浜北町の782.32㎡の底地が対象で、2015年開業の軽量鉄骨平屋ローソン建物は対象外。
総額2億1,500万円は優先1億7,200万円・劣後4,300万円、借入なし。
24か月・年5.2％の配当原資は年1,344万円の地代。
2035年までの定期借地は安定要因だが、元本償還は第三者売却または5回目の再組成に依存し、隣接地にまたがる建物と恒常的な借換えが主なリスク。
推定売却価格: 1億9,500万円〜2億1,500万円
価格決定の根拠:
売却対象は建物を除く底地3筆782.32㎡。収益還元では、募集賃料ではなくローソンとの実契約地代月112万円（年1,344万円）、稼働100％・滞納なしを採用した。
固定資産税100.7万円控除後の物件NOIは約1,243万円、さらに運営報酬上限67.2万円を引いた分配可能額は約1,176万円で、優先配当年894.4万円を1.32倍カバーする。
建物を保有しない点はプラスだが、単一テナント、2028年出口時の借地残存約7年、津波警戒区域、店舗が第三者所有隣地にもまたがる流動性を考慮し、物件NOIを5.75～6.25％で還元すると1.99億～2.16億円。
底地J-REITの鑑定利回り平均4.4％より高めなのは、この個別性と小規模私募市場を反映した。取引事例法では、同町の2024年実取引290㎡・8,300万円（28.6万円/㎡）を単純換算すると2.24億円だが、大規模減価、混在用途・容積200％、定借負担を補正し1.98億～2.15億円とした。
同町2丁目の坪125.7万～127.3万円は売出価格かつ容積300％なので上限参考にとどめる。
また2026年正面路線価18.5万円/㎡を0.8で割り戻し、角地性を考慮した1.84億～1.90億円は下方クロスチェックである。
DCFでは2028年から2035年満了までの約7年分NOIと更地復帰価値1.85億～2.15億円を5.75～6.5％で割り引き、1.87億～2.15億円。ただし更地返還、途中解約、賃料改定、隣地契約は未開示で、退去時は地代停止と権利調整が重なる。
よって通常売却は1.95億～2.15億円（中心2.05億円）、更新・権利整理が明確なら2.15億～2.30億円、売り急ぎ・権利懸念時は1.80億～1.95億円とした。
2.11226億円は2022年鑑定の参考値で今回は鑑定なし、買主・売買契約もない。
さらに1→12→24→38号と同額再組成され、外部価格検証なしに次号資金へ依存するため、この参考値をアンカーにしない。
最終レンジで3.3％売却報酬控除後は1.886億～2.079億円。借入はなく、優先1.72億円回収後の余力は0.166億～0.359億円、優先毀損開始は約1.779億円。全出資2.15億円回収には約2.223億円が必要で、追加の仲介・清算費があれば境界は上がる。

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期間：未定
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