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【COMMOSUS】品川区大崎プロジェクトの投資考察!

資産形成
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【COMMOSUS】
品川区大崎プロジェクトの投資考察!

COMMOSUSから新しいファンドの公開です!
品川区 大崎 プロジェクト (不動産担保ファンド)ですね!
利回り・貸付先・担保情報ついて詳しく解説していきます。

*1営業日で口座開設されるの5/19日中くらいまでに登録すれば間に合うかと思います

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・COMMOSUSの実績
・まとめ(投資するべきか)

お知らせ

COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました!
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「COZUCHIFAND」という名称で発売されます!
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう!
COMMOSUSの詳細↓

品川区 大崎 プロジェクト (不動産担保ファンド)の基本情報

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ファンド名品川区 大崎 プロジェクト
(不動産担保ファンド)
利回り6%
運用期間12ヶ月 (2024/5/30運用開始)
募集金額1.6億円
募集方式先着
募集期間2024年5月21日12時30分〜
担保あり(根抵当権第1順位)
保証なし

結論から話しておくと、投資したい』案件です!
本案件は「年利6%+投資期間12ヶ月」と高利回り案件になります。
貸付先が上場企業の明豊エンタープライズ社であることに加え、不動産担保もあるので、非常に安全性が高い案件だと言えます。
その中で年利6%はリスクリターン的に良い案件かと。

こういったファンド情報はTwitterや利回りカレンダーで共有しているので、よかったらフォローと導入お願いします!
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ポイント
・クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資系の「年利・投資期間・先着抽選募集の有無」が1目でわかる。
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・誰でも簡単に複数社のファンドを把握できる

品川区 大崎 プロジェクト (不動産担保ファンド)

ポイント
・本ファンドの概要
・貸付先は上場企業の株式会社明豊エンタープライズ
・株式会社明豊エンタープライズの業績状況
・自己所有の土地を担保設定

本ファンドの概要

ポイント
株式会社明豊エンタープライズに貸付
・更地の土地上に収益物件を建築
・完成後、第三者への売却を予定

株式会社明豊エンタープライズに貸付を行う案件です。
東京都品川区に所在する自己所有の土地を担保に借入を行っており、本借入金はその借入金の借換資金、建築資金の一部及び諸費用に充当する予定です。
現況更地の土地上に収益物件を建築し、完成後、第三者への売却を予定しています。

ポイント
上場企業の株式会社明豊エンタープライズ
・売却不可の場合は同社の自己資金でおこなう計画

東証スタンダード市場に上場している株式会社明豊エンタープライズ(8927)が本案件の貸付先となっています。
『借入金の元本および利息の返済は、対象物件の売却、もしくは同社の自己資金でおこなう計画』
ということで、売却ができなかった場合でも十分に自己資金返済可能かと思います。

もちろん案件は成功してほしいですが、ソシャレンの場合は担保&貸付先自己資金で弁済できるかどうかで安全性が決まると考えています。
株式会社明豊エンタープライズの業績なども見ていきます、

ポイント
・今年はめちゃくちゃ儲かってる
・2Qの経常利益進捗率が100.4%
・自己資本比率31.2%

株式会社明豊エンタープライズの自己資本比率は31.2%であり、十分安定的な数値かと思います。
また、この会社は今期めちゃくちゃ儲かっており、2Qの経常利益進捗率が100.4%と前期通期を既に上回っております。

会社もイケイケの状態ですので、今回の事業が多少遅れなどがあったとしても自己資金による償還は可能だと考えています。
ちなみに、これだけ業績が良いので株価も鰻登り状態です。
*実は僕も購入してました

自己所有の土地を担保設定

ポイント
・大崎駅から徒歩8分の立地が担保
・抵当権第1順位
・LTVは77.6%

東京都品川区にある土地に対して抵当権第1順位を設定します。
対象物件の評価額は2億600万円で、LTVは77.6%となっています。
同業他社の上場企業子会社であるAGクラウドファンディングなどではLTV85%以下を出資基準にしており、大丈夫な水準かと思います。
*AGクラウドファンディングの詳細はこちら

LTVとは?
loan to valueの略称で、借入金の安全度を測る指標です。貸付の対象となる物件の評価額と、実際の貸付金額の比率をあらわし、一般的には以下の式で計算されます。
LTV=貸付残高/担保評価額
例えば、不動産の評価額が100万円で、70万円の融資を行う場合、LTVは70%となります。

土地は、大崎駅から徒歩8分の立地に位置しております。
〈大崎駅からの最短時間〉
・渋谷駅まで6分(JR埼京線快速)
・新宿駅まで11分(JR埼京線)
・東京駅まで16分(JR山手線)
・横浜駅まで18分(JR湘南新宿ライン快速)
と非常に便利なエリアの土地ですので、12ヶ月間の間に価値が暴落する可能性は低いと考えています。

COMMOSUSの実績

過去の利回り実績

2023/3月時点で年利6%以上のファンドの組成確率は37%でした。
これはCAMPFIRE Ownersの時からの全てのファンドで算出しています。
最近はCOZUCHIとの業務提携があったためか、比較的年利6%以上のファンドが増えてきている印象です。

過去の投資期間実績

2023/3月時点では激アツファンド水準である期間12ヶ月以下の確率は93%と非常に高くなっています。
基本的には11ヶ月ファンドでの組成が多い印象です。

まとめ(投資するべきか)

結論
・投資したい案件
理由
・高利回り
・担保も問題なさそう
・上場企業に貸付案件
・貸付先の業績も順調

結論から話しておくと、投資したい』案件です!
本案件は「年利6%+投資期間12ヶ月」と高利回り案件になります。
貸付先が上場企業の明豊エンタープライズ社であることに加え、不動産担保もあるので、非常に安全性が高い案件だと言えます。
その中で年利6%はリスクリターン的に良い案件かと。

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