【COMMOSUS】
首都圏近郊物流用地プロジェクトIIの投資考察
今回は融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSの案件
首都圏近郊物流用地プロジェクトII(COZICHI FUND4)の考察をしました！
結論
投資するべき
本案件は「年利8%+投資期間9ヶ月」と非常に高利回りな案件になります。
さらに早めに償還した場合の利回りは13%となります。
それに加えて、出資先の自己資本のみで返済できる金額なのでリスクも低めと判断しました。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・COMMOSUSの実績
・まとめ（投資するべきか）
COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました！
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「COZUCHIFAND」という名称で発売されます！
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう！
COMMOSUSの詳細↓
首都圏近郊物流用地プロジェクトII(COZICHI FUND4)の基本情報
| ファンド名 | 首都圏近郊物流用地プロジェクトII(COZICHI FUND4) |
|---|---|
| 利回り | 8% 利回り上昇の可能性あり |
| 運用期間 | 9ヶ月 (2023/5/8運用開始) |
| 募集金額 | ５億 |
| 募集方式 | 先着 |
| 募集期間 | 2023年4月13日11時～ |
| 担保 | なし |
| 保証 | あり （個人による連帯保証契約） |
結論から話しておくと、投資すべきな案件です！
本案件は「年利8%+投資期間9ヶ月」と非常に高利回りな案件になります。
さらに早めに償還した場合の利回りは13%となります。
それに加えて、出資先の自己資本のみで返済できる金額なのでリスクも低めと判断しました。
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ポイント
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【じぇいのほったらかし投資戦略】
利回り6%以上の激アツファンドの狙い方！
首都圏近郊物流用地プロジェクトII(COZICHI FUND4)
ポイント
・前回のCOZUCHIFUND3の追加融資
・早期売却の方針で利回り上昇の可能性
・調達資金の資金使途と返済原資
・物流用地開発及び再開発等で重要事項
前回のCOZUCHIFUND3の追加融資
ポイント
・５億の追加融資
・前回ファンド出資者特典あり
本プロジェクト全体では総額約30億円のプロジェクトであり、昨年末の段階で自己資金で必要資金の支払いは完了しています。
しかし、自己資金の効率化を目的として借入5億円を希望しています。
また、前回ファンド出資者が本ファンドに10万円以上の投資して頂いた場合には、特典として投資額の0.4%のAmazonギフト券をプレゼントするキャンペーンも行っています。
早期売却の方針で利回り上昇の可能性
ポイント
・早ければ4月末〜5月中の契約
・8月7日までの返済の場合は年利13%にする
開発許認可の進捗により、当初より可能性のあったデベロッパーへの早期売却が更に具体化しております。
売却先候補の中では4月中旬に売却先候補社内の投資委員会を行い、早ければ4月末〜5月中の契約、契約1ヶ月後の決済などのスケジュールになっています。
キャピタルメインのファンドの場合は早期償還になると、実質的な年利が向上します。
COZUCHIの場合は不動産クラウドファンディングなので、そのまま年利が上昇しますが、 COMMOSUSは融資型クラウドファンディングです。
そのため、8/7日(約期間3ヶ月)までの返照の場合は年利13%にする特約がつけられています。
COZUCHIみたいに儲かった場合は投資家に利益分配してくれる姿勢があるのは良いことだね！
調達資金の返済原資
ポイント
・物流用地としての売却収益
・TRIAD社の自己資金から返済
返済原資は運用期間中に物流用地としての売却が完了した際の収益からの返済です。
しかし運用期間中に売却しない判断をした際にはTRIAD社(COZUCHIの運営元)の自己資金から返済を行います。
運用期間内で終わらない場合は、TRIAD社が2024年1月以降で主導権を持ち許認可等の手続きを引き続き進め利益を最大化しての売却します。
もしかしたら、COZUCHI側でまたファンドが組まれるかもしれませんね。
物流用地開発及び再開発等で重要事項
ポイント
・地権者はほぼ合意済み
・物流開発用地としての許認可が必要
①について
本物件が所在する市区町村での都市計画マスタープラン構想にて「産業系ゾーン」として指定されており、更に細かく地区としての整備構想では、「物流系・商業系」に位置付けることを目指す指定を受けている
②について
地権者のほとんどから合意を得ており、既に昨年末に売買が完了
③について
物流開発用地としての許認可を協議のもと取得していくところ
④について
対象土地では実態として現況は農業を営んでいないなど、開発許可のために必要な様々なポイントに比較的適合している状況
難航しやすい地権者の合意を得ているので、比較的早期に他のところは決まりやすい感じはします。
今後は③の許認可の取得を目標に動いてくれていると思います。
これは書かれていないから想像だけど、売却先が決まってきてるってことは③についてもスムーズに進むんじゃないかな？
COMMOSUSの実績
過去の利回り実績
2023/3月時点で年利6%以上のファンドの組成確率は37%でした。
これはCAMPFIRE Ownersの時からの全てのファンドで算出しています。
最近はCOZUCHIとの業務提携があったためか、比較的年利6%以上のファンドが増えてきている印象です。
過去の投資期間実績
2023/3月時点では激アツファンド水準である期間12ヶ月以下の確率は93%と非常に高くなっています。
基本的には11ヶ月ファンドでの組成が多い印象です。
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資するべき
理由
・年利8%は魅力的
・期間も9ヶ月で投資しやすい
・早期償還で年利13%に
・自己資金からの返済も予定されている。
今回の案件は『自己資金による返済も返済原資』となっており、TRIAD社の財務状況も傾いてないのでリスクとしては少なめかと思います。
その中で『年利８%+投資期間９ヶ月』ですので、投資していきたいファンドとさせていただきました。
