【TORCHES】No.26 渋谷区恵比寿2丁目ファンドのAI考察！

本記事はAI(ChatGPT)を用いて作成したAI考察です。
記事の最後に考察するためのAIへの指示概要を掲載します。
＊投資の有無の決定というよりは、あくまでもAIの1意見として見てもらえると幸いです。
特に土地や建物そのものの価値ではなく、権利調整や事業化前提の案件ほど評価の乖離が出る傾向にあります。

※本記事にはPRを含む場合があります。
※不動産クラウドファンディングは元本保証ではありません。想定利回りは確定ではなく、元本割れの可能性があります。
投資判断はご自身の責任で、必ず各案件の「契約成立前書面」「重要事項説明書」等をご確認ください。
本稿は2026年3月27日時点で確認できた公開情報をもとに作成しています。

先に結論
・恵比寿2丁目×広尾徒歩圏、381.44㎡、南西公道約8.14m接道という立地条件そのものはかなり強いです
・ただし公開ページ本文の「550.45㎡」表記は、書面上の381.44㎡と整合せず、開示精度には疑問が残ります
・賃貸借契約は1件、全賃料収入は511,500円しか見えず、実態は立退きと売買契約前提のイベント案件です
・ヤマワケで権利集約を進めた物件がTORCHESで出口案件化した可能性は高いです
・総合すると、物件の魅力は強いが、99:1と価格透明性の弱さで安全域は厚くない案件です

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この記事でわかること
案件概要
 まず押さえたい結論
 書面から見えた重要事実
 ヤマワケ時代から今回までの流れ
 立地・流動性の評価
 周辺相場と価格の妥当性
 推定売却価格の根拠とソース
 スキームの評価
 DD総合評価
 最終結論
 参考ソース一覧
 考察するためのAIへの指示概要

TORCHES「No.26 渋谷区恵比寿2丁目ファンド」は、恵比寿2丁目の物件を、テナント移転調整を進めたうえで開発可能用地として売却する短期ブリッジ案件です。
立地の強さは本物ですが、現在賃料では価格19.41億円をほぼ支えられず、投資家利回り16%の実現も売買契約の強さと立退き実行に大きく依存します。
したがって本件は、「恵比寿の土地だから安心」ではなく、「出口契約と権利整理の進捗をどこまで信じるか」で評価が決まる案件です。

案件概要

【TORCHES】No.26 渋谷区恵比寿2丁目ファンドのAI考察！価格根拠まで詳しく解説

項目	内容
案件名	No.26 渋谷区恵比寿2丁目ファンド
サービス	TORCHES
想定利回り	年利16.0%
運用期間	10.0か月（2026年4月28日〜2027年2月26日予定）
募集額	1,921,590,000円
総事業規模	1,941,000,000円
優先劣後比率	99 : 1
所在地（案件ページ）	東京都渋谷区恵比寿2丁目17番20号
書面上の地番	渋谷区恵比寿二丁目25番1・25番11
土地面積	381.44㎡（199.63㎡ + 181.81㎡）
建物	鉄筋コンクリート造陸屋根4階建 / 350.82㎡ / 店舗・居宅
接道	南西公道約8.14m / 接道長さ約14.35m / セットバックなし
現況賃貸	1件 / 全賃料収入511,500円
鑑定評価	未取得
出口訴求	売却先企業との売買契約締結済み / テナント移転調整後に開発可能用地として売却

案件ページでは、「計550.45㎡の2筆の土地と4階建の建物」と書かれていますが、書面上の土地2筆合計は381.44㎡です。しかも 199.63㎡ + 350.82㎡ = 550.45㎡ なので、公開ページ本文は土地面積と建物延床面積が混ざった編集ミスの可能性が高いです。

本件は、見た目以上に 「現況収益型」ではなく「実行型」 の案件です。現在見えている賃貸借契約は1件、全賃料収入は511,500円しかなく、価格19.41億円を現況収益で支える案件ではありません。
実態としては、立退き・明渡し → 開発可能用地化 → 既締結とされる売買契約に沿って売却 という流れで価値を作る短期ブリッジ案件だと捉えた方が実態に近いです。

この時点で重要なのは、公開ページだけでは読み違えやすい案件だということです。したがって、本件は募集ページの見出しよりも、添付書面と物件の実行難易度を優先して評価した方が安全です。

まず押さえたい結論

この案件は、物件単体のポテンシャルと、ファンドとして16%を達成できるかを分けて見る必要があります。

物件単体で見ると、立地と敷地条件はかなり強い
恵比寿2丁目・広尾徒歩圏、381.44㎡、南西公道約8.14m接道という条件は、都心の開発用地として十分に魅力があります。少なくとも「立地が弱くて売れない案件」ではありません。
ただし、ファンドとしての安全域は薄い
本件は賃料で守る案件ではなく、立退きの成功、明渡し後の引渡し、売買契約条件どおりの決済に依存するイベント案件です。優先劣後は99:1で、しかも取得時報酬は優先出資総額の4%+消費税。つまり、少しのズレでも投資家側に響きやすい構造です。
特に大きいのは、TORCHESの実行力リスク
この案件の価値は、現況の不動産に自動的に付いているものではなく、TORCHESが短期間で立退き・明渡し・出口売却まで通せるかで決まります。恵比寿の立地そのものが強くても、実務が想定どおり進まなければ利回り16%の実現は難しくなります。

さらに、優先出資1,921,590,000円に対して年16.0%を10か月支払うには、優先分配だけで約2.56億円が必要です。劣後返還や賃料の薄さを踏まえると、投資家条件と整合する最低回収ラインは約21.9億円台になります。
つまり、本件は「物件が売れるか」と「ファンドが16%を達成できるか」が同じ意味ではありません。

しかも、同町丁目の小規模売地の通常帯は、概ね 坪460万円前後〜660万円台 が目立ちます。これに対して本件の公開価格19.41億円を土地381.44㎡で割ると、約1,682万円/坪 です。
したがって本件価格は、普通の住宅用地の延長ではなく、「まとまった開発用地」「権利調整の進んだ土地」「出口まで事前設計された案件」として見ないと成立しません。この前提が崩れると、価格の見え方は一気に変わります。

要するに
・物件単体には立地プレミアムがある
・ただし現在賃料は価格を支える水準ではない
・利回り16%の達成は、立退き成功と売買契約履行をTORCHESが通せるかに大きく依存する
・しかも価格は同町丁目の通常売地よりかなり高いので、開発用地プレミアムが本当に実現するかが重要です

書面から見えた重要事実

確認項目	確認できた内容	DD上の意味
公開ページの面積表記	本文は550.45㎡、書面は土地381.44㎡・建物350.82㎡	募集ページの開示精度に疑問が残る
物件特定	ページ所在地は恵比寿2-17-20、書面地番は25番1・25番11	住居表示と地番、外部建物情報の整合を慎重に見る必要がある
賃貸借契約	1件 / 全賃料収入511,500円 / 全賃貸面積約181.91㎡	現況収益は薄く、価格の大半は出口価値に依存
出口の前提	売却先企業との売買契約締結済み / テナント移転調整後に売却	価格実現は「保有して待つ」より「実行して仕上げる」に近い
接道	南西公道約8.14m、接道長さ約14.35m、42条1項1号道路	接道条件は想定より良い
私道負担・セットバック	いずれも書面上なし	接道で大きく崩れる案件ではない
建物状態	旧耐震判定、耐震適合証明なし、建物状況調査なし、石綿記録なし	建物価値は高く見にくく、開発用地寄りで評価すべき
鑑定評価	未取得	価格妥当性を第三者鑑定で検証できない
報酬体系	取得時4%+消費税、期中管理0%、売却0%	入口での前取り色が強い
優先劣後	99 : 1	イベント案件としてはかなり薄い
重要な利害関係人取引	書面上は該当なし	売主ヤマワケは関連当事者ではなく、別途売主リスクとして見るべき
契約上の出口条項	売却のほか、営業者固有財産化・他の不特法財産化も可能	内部移管・再組成ルートが契約上は残る
現所有者	書面上の現所有者欄はヤマワケエステート株式会社	ヤマワケからTORCHESへの載せ替え可能性を強く示す
価格水準	19.41億円 ÷ 381.44㎡＝約508.9万円/㎡（約1,682万円/坪）	通常帯の町丁目売地よりかなり高く、出口条件を織り込んだ価格と見るべき

ここから分かるのは、本件のボトルネックが接道よりも、価格の説明力とイベント実行にあることです。公開ページの印象だけで「恵比寿の大型案件だから強い」と読むと、実態とズレやすいです。

特に重要なのは、価格の大半が“現況のまま”ではなく、“仕上がった後の姿”に乗っていることです。したがって、投資判断では「今の不動産はいくらか」だけでなく、TORCHESが本当にそこまで持っていけるかを見る必要があります。

ヤマワケ時代から今回までの流れ

ここは一次ソースだけでは完全確定できませんが、公開情報と今回の書面をつなぐと、かなり筋道立てて再構成できます。結論から言うと、私は本件を 「ヤマワケで権利集約を進めた物件を、TORCHESで出口案件として再組成した可能性が高い案件」 と見ています。

時期	公開情報から読める流れ	DD上の意味	主なソース
2025年9月	ヤマワケ側で恵比寿関連の宅地ファンドが組成され、土地2筆+建物一部権利を取得したとみられる	この時点では物件全体ではなく、権利取得の初期段階	ヤマワケ旧案件ページ1
2025年10月	同ラインでリセールが入っており、出資者入替が行われた形跡がある	物件の進捗というより、優先出資側の入替色が強い	ヤマワケ旧案件ページ1
2025年12月	フェーズⅡで残り持分取得を進め、物件全体の集約を目指したとみられる	部分権利案件から一体売却可能な状態へ進めた段階	ヤマワケ旧案件ページ2
2026年1月	フェーズⅡでもリセールが入っており、再度出資者入替が起きた可能性が高い	見た目は4本だが、実態は権利取得2段階+出資者入替2回とみるのが自然	ヤマワケ旧案件ページ2
2026年2月	ヤマワケエステートが大阪府から一部業務停止等の行政処分を受けた	売主側ガバナンスの傷は無視しづらい	大阪府行政処分公表
2026年4月	TORCHES書面では現所有者がヤマワケエステート、取得予定日が2026年4月28日	ヤマワケ側4月末償還の受け皿としてTORCHESが並んだとみるのが自然	共有書面（契約成立前書面）

もちろん、ヤマワケ→TORCHES の個別売買契約そのものを公表した一次ソースまでは確認できていません。したがって、ここは「公開情報からの再構成」です。
それでも、ヤマワケで権利集約 → 行政処分後の4月末償還 → TORCHESで4月28日取得予定という日程の並びはかなり強く、単なる偶然とは見にくいです。

この流れを投資家目線でどう見るかですが、単純な横流しと決めつける必要はありません。ヤマワケ時代に物件全体の集約が進んだなら、事業段階は前に進んでいるからです。
ただし、今回のTORCHES案件は、その上でさらに 「立退き・明渡し・出口売却」 まで通して初めて成立するので、再組成の中でも難易度は低くありません。

ヤマワケからの流れの見方
・単なる横流しというより、権利集約を進めた物件を出口案件として載せ替えた再組成の可能性が高い
・ただし、売主側の行政処分と重なっているため、投資家目線ではややネガティブ寄りに見るのが自然
・しかも今回は、権利集約済みだから終わりではなく、その先の立退き・売却実行までTORCHESが通す必要がある

立地・流動性の評価

立地はかなり強いです。恵比寿2丁目・広尾徒歩圏というだけで、住宅・店舗・開発用地のどの文脈でも需要の土台があります。しかも本件は、書面上の接道条件が 南西公道約8.14m・接道長さ約14.35m なので、都心の権利調整案件の中では足回りは悪くありません。

また、土地381.44㎡に容積率300%を掛けると、理論上の延床余地は 約1,144㎡ です。これは小さな戸建用地というより、低〜中層の共同住宅、店舗併用レジ、小規模オフィス系 まで視野に入るサイズ感です。
同じ恵比寿2丁目でも、30〜40坪台の小規模売地と、本件のような約115坪のまとまりでは、買う相手も価格の決まり方も変わります。

一方で、現在の状態では流動性は一段落ちます。理由は、旧耐震扱いのRC4階建、建物資料の欠落、テナント移転調整が残っている、そして住所・面積表示にノイズがあるためです。
つまり、現況のままでは「古い建物付きの案件」、出口状態では「都心の開発可能用地」という、二層構造の流動性を持っています。

このため、本件の流動性評価は「現在は中位、出口状態では高位」です。一般的な恵比寿2丁目の売地よりも、現況での読み解きが難しい分だけディスカウントが必要ですが、立退きと整理が進めば、買主候補はかなり増えます。

立地評価の整理
・恵比寿2丁目×広尾徒歩圏は一級立地
・接道条件も書面上は良い
・381.44㎡×容積300%で、開発のプラン自由度は小規模地より高い
・ただし現況では立退き・資料欠落・表示ノイズがあるため、高く売れるのは「仕上がった後」寄りです

周辺相場と価格の妥当性

周辺の現在売地を見ると、恵比寿2丁目でも価格帯はかなり広いです。たとえば、92.16㎡で1.28億円、129.97㎡で2.5〜2.6億円といった売出が確認できます。坪単価に直すと、概ね 459万円/坪〜662万円/坪 帯です。
一方で、同町丁目でも 148.89㎡・6.7億円（約1,488万円/坪） というかなり強いプレミアム売出もあります。つまり、恵比寿2丁目は「全部同じ値段」ではなく、条件の差で価格帯が大きく割れる町丁目です。

これに対し、本件の公開価格19.41億円を土地381.44㎡で割ると、単価は 約508.9万円/㎡、約1,682万円/坪 です。これは、通常帯の小規模売地を大きく上回り、プレミアム事例よりもなお高い水準です。
したがって、本件価格は「普通の古家付き土地」としては説明しにくく、まとまった開発用地としての価値、権利集約の進捗、明渡し後の出口設計まで織り込んで初めて見えてくる価格です。

ここで重要なのは、なぜ同町丁目の通常帯より高く売れる余地があるのかです。理由は主に4つあります。

① 約115坪のまとまった敷地だから
都心では、30〜40坪台の土地は比較的見かけますが、約115坪を一括で取得できる案件は希少です。開発事業者にとっては、複数所有者との交渉をせずに、一定規模の事業を一度に組める価値があります。
② 容積300%で、事業化の器があるから
理論上は約1,144㎡の延床余地があり、共同住宅・店舗併用レジ・小規模オフィス系など、複数の出口が描きやすいです。小規模住宅用地よりも、完成後の商品設計の自由度が高いのは事実です。
③ 権利集約が進んでいれば、買主は「時間」を買えるから
ヤマワケ時代に部分権利から物件全体の集約が進んだなら、買主デベロッパーは自分で最初から権利調整をやるより早く事業着手できます。都心では、土地そのものだけでなく「仕上がるまでの時間短縮」にも値段が付きます。
④ 前面公道8.14m接道で、プラン効率が悪くないから
同町丁目の通常帯には、4m私道・セットバック要・古家ありといった案件もあります。本件は書面上、公道接道・セットバックなしなので、同じ容積300%でも事業計画上の見え方は良いです。

ただし、開発案件だから何でも高いわけではありません。開発用地の値段は、完成後の商品価値から、建築費、諸経費、金利、販売費、デベロッパー利益を引いた残りで決まります。つまり、完成後の収支が合うときだけ土地が高くなるのであって、開発という言葉だけで自動的にプレミアムが付くわけではありません。

その意味で本件は、「高く売れる理由」はあるが、「必ず高く売れる」ではない案件です。約115坪のまとまり、公道接道、容積300%、権利集約の進捗は確かに強い材料です。ですが、現時点ではまだ 立退き前・旧建物付き・開示ノイズあり なので、このプレミアムが本当に実現するには、TORCHESが出口買主の求める状態まで仕上げることが必要です。

したがって、本件価格19.41億円は、現況価格として見るとかなり上限寄りで、明渡し・整理後の出口価値を先取りした価格と読む方が自然です。投資家目線では、「恵比寿だから高い」で済ませず、その高値を支える条件が揃うかを先に見るべきです。

価格妥当性の整理
・同町丁目の通常帯は概ね 459万円/坪〜662万円/坪
・同町丁目でも角地・広め・条件の強いプレミアム事例では 約1,488万円/坪 まである
・本件は 約1,682万円/坪 で、通常帯を大きく超え、プレミアム事例よりも高い
・したがって価格の大半は、開発可能用地として仕上がることを前提にしていると見るべきです

推定売却価格の根拠とソース

今回は、現在売出、公開ページと書面の整合、現況賃料の弱さ、ファンド条件から逆算した必要出口価格、そしてヤマワケから引き継がれたイベント性を重ねて価格を置いています。

比較材料	確認できた内容	価格判断への使い方	ソース
公開ページ本文	「計550.45㎡の2筆の土地」と記載	開示精度の赤旗。書面優先で読む必要がある	TORCHES案件ページ
書面の物件詳細	土地381.44㎡、建物350.82㎡、対象価格19.41億円	価格判断の出発点。550.45㎡表記の修正線になる	共有書面（契約成立前書面・電子重要事項）
現況賃料	賃貸借1件、全賃料収入511,500円	現在収益では価格をほぼ支えられないことを確認	共有書面
同町丁目の通常帯①	恵比寿2丁目 92.16㎡ 1.28億円（約459万円/坪）	小規模地の下側相場感を確認	HOME’S
同町丁目の通常帯②	恵比寿2丁目 129.97㎡ 2.5億円（約636万円/坪）	駅圏の通常〜やや強めの価格感を確認	HOME’S
同町丁目の通常帯③	恵比寿2丁目 129.97㎡ 2.6億円（約662万円/坪）	通常帯の上側価格感を確認	HOME’S
同町丁目のプレミアム事例	恵比寿2丁目 148.89㎡ 6.7億円（約1,488万円/坪）	同町丁目でも条件次第で大きなプレミアムが付くことを確認	at home
本件の公開価格	381.44㎡で19.41億円（約1,682万円/坪）	通常帯を大きく超え、プレミアム帯よりも高い水準	共有書面
開発余地	381.44㎡ × 容積率300% = 理論上約1,144㎡の延床余地	「ただの売地」ではなく、一定規模の開発用地として見られる根拠	共有書面
ヤマワケ時代の流れ	権利集約→リセール→Phase II→リセール→TORCHESへの載せ替えの可能性が高い	現況価格よりも「出口案件化の進捗」を重視する根拠	旧案件ページ1 / 旧案件ページ2
必要出口価格	優先19.2159億円、年16%、10か月で優先利益約2.56億円。賃料控除後でも最低約21.9億円台が必要	ファンド条件と整合する出口価格の下限を示す	公開募集条件の逆算

この表から、私は本件を二段階で見ています。
現況as-is価値は、開示不整合、旧耐震、立退き前提、賃料の弱さを踏まえると、17.0億円〜19.0億円程度が目線です。
一方で、立退き調整が概ね進み、開発可能用地として売る出口価格は、20.0億円〜22.0億円が妥当レンジだと見ます。

なぜ20〜22億円が見えるのかというと、通常帯の小規模売地ではなく、約115坪のまとまりを持つ開発案件として見る余地があるからです。買主が欲しいのは「今ある古い建物」ではなく、一定規模の事業がすぐ組める状態の土地です。
逆に言えば、その状態に仕上がらなければ20億円超の説明力は弱くなるので、ここでも結局は立退き・明渡し・売買実行が核心になります。

そして投資家にとって一番重要なのは、16%年利と整合するのはレンジ上側だという点です。現況価値の17〜19億円は「今いくらか」の話であり、ファンド条件と整合するには、少なくとも21.9億円台前半に届く必要があります。
つまり、本件は「現在価値が十分だから安全」ではなく、出口がうまくハマれば成立するタイプです。

このため、価格面の一番大きなリスクは、同町丁目の通常帯よりかなり高い前提を置いているのに、その高値を支える条件がまだ未完成なことです。
投資家目線では、「開発案件だから高いはず」ではなく、「高く売れる状態まで本当に持っていけるのか」を問い続けるべき案件です。

価格決定の要点
・現況as-isの独立価値は 17.0億円〜19.0億円 目線
・立退き後の出口価格は 20.0億円〜22.0億円 が本線
・ただし16%年利と整合するには、少なくとも21.9億円台前半 が必要
・したがって、本件は レンジ上側が実現して初めて投資家条件と噛み合う案件 です

スキームの評価

スキーム面のプラスは、まず借入なしであることです。シニアローン返済が先行する構造ではないので、事故の形は読みやすいです。また、売却報酬・期中管理報酬が0%なのも、表面上はプラスです。

ただし、本件は 「無借入だから安全」 とは言いにくいです。なぜなら、ここでの主リスクは金融ではなく、事業執行だからです。
本件の本丸は、立退き交渉、明渡し、買主DDの通過、売買契約どおりの決済を短期間で通せるかにあります。ここはほぼ TORCHES側の手腕 に依存し、立地の強さだけでは代替できません。

さらに、マイナスはかなり明確です。優先劣後は99:1で、劣後出資は1,941万円しかありません。しかも、取得時報酬は優先出資総額の4%+消費税で、金額は劣後出資より大きいです。
要するに、スポンサーが先に痛む金額より、先に受け取る報酬の方が大きい構図です。イベント案件としては、投資家とのリスクアラインメントが強いとは言えません。

さらに、匿名組合勘定での分別管理は信託法34条型ではなく、親会社による連帯債務負担契約もありません。書面上の重要な利害関係人取引は該当なしですが、売主ヤマワケエステートの行政処分や再組成色を考えると、「関連当事者ではないから安心」とまでは言えないです。

つまりスキーム面では、レバレッジ事故は少ないが、実行事故に対するクッションは薄いと整理するのが適切です。特に本件は、立退き成功前提で高値売却を狙う案件なので、優先劣後99:1の薄さはかなり気になります。

DD総合評価

評価できる点
・恵比寿2丁目×広尾徒歩圏という立地は非常に強い
・書面上の接道条件は良く、足回りで大きく崩れる案件ではない
・381.44㎡×容積300%で、都心の開発用地として一定の器がある
・無借入で、レバレッジ起因の事故はない
・売却先企業との売買契約締結済みが本当に固いなら、出口の方向性はかなり前に進んでいる
・TORCHESには短いながら償還・早期終了の公開実績がある

注意したい点
・公開ページ本文の550.45㎡表記は、書面381.44㎡と整合しない
・現在賃料511,500円では価格19.41億円をほぼ支えられない
・本件価格は、同町丁目の通常売地帯を大きく上回る水準で、開発用地プレミアムをかなり織り込んでいる
・しかもそのプレミアムは、立退き成功と明渡し後の引渡しが前提で、現況のまま自動的に実現する価値ではない
・不動産鑑定評価未取得、旧耐震、建物状況調査なし、石綿記録なし
・優先劣後99:1はかなり薄い
・取得時4%+消費税の報酬は、イベント案件としては前取り色が強い
・ヤマワケからの再組成色と、売主側の行政処分は軽視しにくい

想定される下振れ要因
・立退き交渉が長引き、引渡条件が崩れる
・売買契約の停止条件・解除条件が強く、価格再交渉が入る
・開示不整合が買主DDで再論点化し、決済が遅れる
・建物資料欠落や旧耐震由来の追加コストが出る
・同町丁目の通常帯に近い価格観へ引き戻され、想定プレミアムを取り切れない
・契約上の内部移管・他ファンド移管ルートが実際に使われる

本件は、立地の強さだけを見れば魅力があります。ですが、ファンドとして見ると、「16%の見出し利回りより、達成条件の厳しさの方が先に立つ案件」です。
難しさの本質は、恵比寿の土地に需要があるかではなく、この物件をTORCHESが短期で“出口買主が欲しい状態”まで仕上げられるかにあります。私は、積極推奨ではなく、中立〜やや慎重と評価します。

最終結論

この案件を一言でまとめると、「立地は一級だが、高値売却は立退き成功と出口実行が前提で、価格透明性と投資家保護は薄い」です。

恵比寿2丁目で381.44㎡のまとまった土地を持ち、接道条件も悪くない。しかも約115坪・容積300%なので、開発用地として見られる理由は確かにあります。
ただし、本件価格19.41億円は、同町丁目の通常売地帯からかなりプレミアムを取った水準です。このプレミアムは、まとまった敷地・権利集約・前面道路条件・開発後の商品化で説明できる余地はあるものの、現況のまま自然に付いている価値ではありません。

つまり本件は、「開発案件だから高く売れる」のではなく、「開発可能な状態まで本当に仕上げられれば高く売れる余地がある」案件です。だからこそ、投資判断では立地の良さ以上に、TORCHESの立退き・明渡し・売却実行力を重く見るべきです。

推定売却価格: 20.0億円〜22.0億円
価格決定の根拠: 法的に確認できる土地381.44㎡を前提にすると、同町丁目の通常帯売地（概ね459万円/坪〜662万円/坪）だけでは公開価格19.41億円は説明しにくく、現況as-is価値は17〜19億円程度が目線です。一方で、約115坪のまとまり、容積300%、公道接道、権利集約の進捗、テナント移転調整後の開発可能用地化まで進めば、20〜22億円は十分視野に入ります。ただし、優先出資19.2159億円に年16%を10か月払うためには、賃料控除後でも少なくとも約21.9億円台前半の回収が必要で、ファンド条件と整合するのはレンジ上側です。