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更新日：2026/04/11
直近ファンド情報
No.28 川崎市中原区木月祇園町ファンド
・年利14%+期間7.1ヶ月
・先着(4/13 12時)
＊初投資でデジタルギフト4000円
＊5万円〜
〜AI考察〜
元住吉駅から徒歩10分の約150坪と3階建建物が投資対象。
収益物件として運用しながら転売するキャピタル型の案件。
年額総賃料は27,336,000円です。これを開示価格4.68億円で割ると表面利回りは約5.84%となっており、基本キャピタルメインの案件です。
＊劣後1%+組成費用1%
AI評価↓
＊あくまでもAIの１意見としてお読みください
推定売却価格: 440,000,000円〜480,000,000円
価格決定の根拠: 開示賃料2,278,000円/月を年額27,336,000円に置き、元住吉周辺の類似一棟収益物件の表面利回り4.1%〜6.1%のうち、本件の駅距離・築年・土地規模・住戸タイプを踏まえて5.6%〜6.2%を採用すると約4.41億円〜4.88億円になります。これを、近似標準地の公示価格58.8万円/㎡、木月祇園町・木月2丁目の小規模土地売出単価、150坪弱の一体地ディスカウント、既存建物の収益価値で相互検証すると、実務上の妥当レンジは4.40億円〜4.80億円とみるのが最も整合的です。開示4.68億円はこのレンジ内ですが割安感は薄く、14%達成にはこのレンジ上限寄り、あるいはそれ以上の出口が必要だと考えます。
No.29 滋賀県彦根市 系統用蓄電池用地ファンド
・年利18%+期間10ヶ月
・先着(4/14 12時)
＊初投資でデジタルギフト4000円
＊5万円〜
〜AI考察〜
滋賀県彦根市野田山町の6筆・計3,655.18㎡の土地を対象にした、系統用蓄電池用地のキャピタル型ファンド。
関西電力エリアで「連系確定済み」、かつ売却先企業と売買契約締結済みとされ、想定年利18.0%、運用10か月、優先劣後99:1です。
土地そのものの価値ではなく、連系権・開発段階・買主契約での価格価格設定なので、前提が崩れた場合の毀損額が大きくなりがちなハイリスク型ハイリターン型の案件。
＊劣後1%+組成費用5%
AI評価↓
＊あくまでもAIの１意見としてお読みください
① 現状の地価ベース価格
1.1億円〜1.3億円
これは、近傍の基準地価・公示価格から機械的に置いた素地価格です。ここに「宅地・所有権・6筆一体・前面道路あり」という最低限の整理は織り込み済みです。
② 蓄電池上物込み価格（公開相場ベース）
高圧2MW/8MWh級なら 5.2億円〜5.8億円中心、上振れで8.0億円前後
これは、実際に公開されている売買契約・取得価額・投資予定額から引いたレンジです。
要するに、今回の案件は
「土地としてはいくらか」→ 1.1〜1.3億円
「1案件の蓄電所としてはいくらか」→ 5.2〜5.8億円中心
の二層で見るのが適切です。
No.30 大分県速見郡 系統用蓄電池用地ファンド
・年利18%+期間10ヶ月
・先着(4/15 12時)
＊初投資でデジタルギフト4000円
＊5万円〜
〜AI考察〜
大分県速見郡日出町の土地を対象にした、系統用蓄電池用地のキャピタル型ファンド。
九州電力エリアで「連系確定済み」、かつ売却先企業と売買契約締結済みとされ、想定年利18.0%、運用10か月、優先劣後99:1です。
土地そのものの価値ではなく、連系権・開発段階・買主契約での価格価格設定なので、前提が崩れた場合の毀損額が大きくなりがちなハイリスク型ハイリターン型の案件。
＊劣後1%+組成費用5%
AI評価↓
＊あくまでもAIの１意見としてお読みください
① 現状の地価ベースでの価格（連系・買主契約価値を除く素地価格）
5,000,000円〜15,000,000円
下限は 同一物件の国有地売却価格529万円、上限は 日出-2の19,700円/㎡を784.42㎡に当てた約1,545万円 をベースに置きました。現行売地も藤原エリアでは低価格帯が多く、本件は前面インフラや法規面で住宅地平均より劣るため、このレンジが最も妥当です。
② この規模の蓄電池（上物込みの価格）
520,000,000円〜580,000,000円中心、条件が厚ければ638,000,000円前後まで
根拠は、公開実例の 2MW/8MWh級案件が5.20億円、5.75億円（税込）、5.80億円（税別） であることです。なお、本件土地 784㎡ は公開の 921㎡ 事例より小さいため、面積の観点ではややタイト です。よって、本件をこのレンジで説明するには、単なる土地ではなく、連系・許認可・出口契約が相当進んだプロジェクト価値が前提になります。
【備考】
基本的に全部キャピタル型となっています。
ハイリスクハイリターン型の設計かなと思いますので、その点はご留意ください。
ただ個人的には土地転売系などは毀損した際でも出資額の1/10とかになる可能性は低いのではないかな？と思っています。
年利10%帯は実質事業出資みたいな案件も多いので、そこに比べると最大損失額はまだ小さいのかなと。
＊倒産時とかは別です