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更新日：2026/08/03
直近ファンド情報
No.56 江東区越中島2丁目ファンド
・年利13%+期間3ヶ月
・先着(8/17 12時)
＊10万円〜
＊登録で2000円/初出資で2000円の合計4000円キャッシュバック
〜AI考察〜
越中島駅徒歩3分、江東区越中島2丁目の更地2筆60.19㎡を短期転売する案件。
総額8,700万円は優先8,613万円・劣後87万円。
賃料はなく配当・償還は売却益だけに依存し、建築等の価値向上策も確定買主もない。
劣後1％、4m道路・間口4.7m、最長2年延長が主なリスクである。
推定売却価格：7,600万～8,600万円
評価対象は越中島2丁目の土地2筆計60.19㎡で、建物・賃料・事業権は含まない。
第一に、近隣売土地との比較を行った。
越中島2丁目の43.10㎡、容積率160％の事例は売出6,680万円で、対象面積への単純換算は約9,330万円だが、総額増による単価低下、売出から成約への値引き、間口・形状不明を10～20％調整した。
古石場3丁目の60.58㎡・売出8,620万円は面積が近い一方、容積率240％で対象より有利である。
両者は成約価格ではなく募集価格のため、比較法は概ね7,600万～8,400万円とした。
第二に、延床90～96㎡の新築戸建を1.25億～1.35億円、建築・設計・地盤・販売費・事業者利益等を4,500万～5,800万円とする開発残余法では6,700万～9,000万円となった。
No.57 岐阜県中津川市 系統用蓄電池用地ファンド
・年利18%+期間10ヶ月
・先着(8/8 12時)
＊10万円〜
＊登録で2000円/初出資で2000円の合計4000円キャッシュバック
〜AI考察〜
中津川市坂下の2筆（991.01㎡）に設定する地上権を取得し、蓄電池事業者へ売却する案件。
総額5.22億円は優先5.1678億円、劣後522万円。
配当原資は賃料ではなく売却益で、蓄電池設備は対象外。
売買契約の決済不成立時に土地価値まで急落する点が最大リスク。
推定売却価格：4.5億～6.2億円
前提：未公表買主との売買契約が有効で、地上権と系統連系・開発上の地位を一体で譲渡できること。
出口対象は形式上、坂下898番1・900番7の計991.01㎡に設定する地上権だが、5億円超の価格は土地価値では説明できず、買主が利用できる系統連系・開発上の地位を組み合わせた事業用地パッケージとして評価した。
土地比較では、2025年坂下の実取引平均約5,000円/㎡で約500万円、近隣基準地14,400円/㎡で約1,427万円となるため、所有権更地を800万～1,600万円、地上権単独を0～800万円とした。
900番7は旧ガソリンスタンド所在地と一致し、地下タンク撤去・土壌調査が未確認のため、早期処分は0～500万円、浄化費次第ではマイナスもあり得る。
権利付き用地は、未公表買主との売買契約が有効で、連系枠・接続契約上の地位を譲渡できることを前提に、過去TORCHES案件の価格帯、系統取得の時間価値、買主履行リスクを加味して4.5億～6.2億円、中心5.4億円とした。
設備完成後は2MW／8MWhを仮定し、経産省のシステム・工事費平均6.8万円/kWhによる約5.44億円と、設備一式込みの外部売出5.5億～6.6億円を照合し、土地・系統接続・造成等を含む施設価値を5.5億～7.0億円、中心6.2億円とみる。
ただし設備はファンド資産ではない。

【備考】
基本的に全部キャピタル型となっています。
ハイリスクハイリターン型の設計かなと思いますので、その点はご留意ください。