LEVECHYファンド17号！西新宿・複合ビル1棟の考察！
不動産クラウドファンディングの中でも『レベル違いな安全性と高配当が可能』なLEVECHY (レベチー)！
募集金額約5億円の年利8%案件のLEVECHYファンド17号『西新宿・複合ビル1棟』について考察します。
LEVECHYのキャンペーン情報
LEVECHY会員2万人突破キャンペーン第1弾
対象ファンドに出資で最大2%キャッシュバック
対象ファンド：16号ファンド
条件と報酬：
①初めてLEVECHYファンドに当選
→投資金額の2%分を現金でキャッシュバック
＊10万円以上の投資が必須
①既に投資したことがある方
→投資金額の1%分を現金でキャッシュバック
＊10万円以上の投資が必須
LEVECHY
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結論
投資しても良い案件です。
年利8%＋期間12ヶ月の高利回り案件となっています。
これに加えて出資額の1%or2%分のキャッシュバックもあるので実質年利9%~10%となります。
超好立地の物件で大きな毀損の可能性は低いかと思います。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・LEVECHYファンドの強み
・まとめ（投資するべきか）
本記事はファンド情報の考察記事です。
LEVECHYのまとめ記事は別にありますので、こちらをご覧ください。
LEVECHY (レベチー)の評判！安全性と年利が高い理由！
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LEVECHYファンド17号の基本情報
| ファンド名 | LEVECHYファンド17号 「西新宿・複合ビル1棟」 |
|---|---|
| 利回り | 想定年利8% |
| 運用期間 | 12ヶ月 (2025/2/28運用開始) |
| 募集金額 | 515,710,000円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 2025年2月11日まで |
| 金融機関ローン割合 | 有(9億円) 全体の約62.41% |
| 備考 | 無 |
| ファンド運営 | ジャパン・プロパティーズ株式会社 |
結論
投資しても良い案件です。
年利8%＋期間12ヶ月の高利回り案件となっています。
これに加えて出資額の1%or2%分のキャッシュバックもあるので実質年利9%~10%となります。
超好立地の物件で大きな毀損の可能性は低いかと思います。
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LEVECHYファンド17号のポイント
ポイント
・ファンド概要
・立地情報
・地価推移
・今回の必要利益を計算
・利益配分が妥当かを計算
・「倒産隔離」と「信託保全」がされている
・レバレッジ効果で利回り増大
・本ファンドの資金内容
・ファンド拘束期間に関する注意点
・ファンド出資キャンペーンも開催中
・感想
ファンド概要
ポイント
・JR「新宿駅」から徒歩6分のオフィス・店舗中心の複合ビル1棟
・1〜7階がテナント、8・9階が住居となる全9階建ての複合ビル
・テナントの半数以上をクリニックが占める堅実な構成
・管理コストの削減による収益性の向上
・インカム＋キャピタルの案件
・借入併用型の案件
JR「新宿駅」から徒歩6分、都営大江戸線「新宿西口駅」から徒歩2分のオフィス・店舗中心の複合ビル1棟が投資対象です。
1〜7階がテナント、8・9階が住居となる全9階建ての複合ビルとなっており、テナントの半数以上をクリニックが占める堅実な構成です。
管理コストの削減による収益性の向上を目指し、最終的には売却してキャピタルゲインの獲得を狙います。
また今回は借入併用型の案件で
・借入：62.41%
・優先：35.78%
・劣後：1.80%
となっています。
立地について話します。
立地情報
ポイント
・JR「新宿駅」からは徒歩6分
・都営大江戸線「新宿西口駅」から徒歩2分
・新宿の西口エリアに近接
・立地は良い
・JR「新宿駅」からは徒歩6分
・都営大江戸線「新宿西口駅」から徒歩2分
となっており、非常に好立地の物件となっています。
西新宿は都庁をはじめ多くの高層ビルが立ち並ぶエリアですが、本物件が位置する北部エリアはマンションや公園が多く、比較的落ち着いた環境が特徴です。
本物件はキャピタルゲインも狙うとのことなので、地価推移なども見ていきましょう。
地価推移
ポイント
・西新宿7丁目の地価推移は上昇傾向
・物件との距離も近い地価推移が上がっている
下図は本物件近くの、『東京都新宿区西新宿７－１８－１９』における土地価格は2020年にかけて上昇傾向が継続し、コロナ禍の2021年にかけてやや下がったものの、2024年にかけて再び上昇傾向にあります。
また上記の地価推移の情報地点と本物件の場所はこの辺りかと思います。
けっこう近いですし、地価も同じように上昇しているエリアかと思います。
今回の必要利益を計算
ポイント
・ファンド総合計：541,560,000円
・優先出資額：515,710,000円
・劣後出資予定総額：25,850,000円
・別途借入額：900,000,000円
今回はファンド合計額541,560,000円を年利8%で12ヶ月間運用します。
541,560,000円円✖︎8%✖︎1年
＝43,324,800円
が配当に必要な利益です。
また900,000,000円を利率4.25%で借入しているので、
900,000,000円✖︎4.25%✖︎1年
＝38,250,000円
の利息支払いが必要です。
そのため合計で
43,324,800円＋38,250,000円
＝81,574,800円
の利益が必要になります。
＊細かい計算をすればズレると思いますので概算程度に考えてください
次にインカム収入やキャピタルゲイン想定収入を考えていきます。
利益配分が妥当かを計算
前提
・必要利益：81,574,800円
・物件価格：1,280,000,000円
・ファンド内に予備費なども組み込まれている
ポイント
・4,388,208円/月のインカム収入
今回の借入含めたファンド総額＝1,441,560,000円となっております。
そこに必要利益=81,574,800円を加えると、償還金＋必要利益＝1,523,134,800円となります。
ここではこの金額が妥当かを検証します。
ファンド総額＝1,441,560,000円ですが、物件の購入価格は1,280,000,000円となっておりますので、注意してください。
今回は4,388,208円/月のインカム収入となるようです。
＊52,658,496円/年
この際必要な物件売却価格は
償還金＋必要利益＝1,523,134,800円から52,658,496円/年を引くと
1,470,476,304円となります。
1,280,000,000円で仕入れた物件をリノベなどによるバリューアップで1,470,476,304円程度で売る必要があり、約15%の価値の増加が必要となります。
一応ファンド組成内訳の中には『オペレーションコスト留保金：2000万円』『クーリングオフ予備費：2500万円』『工事予備費：2500万円』という名目で合計7000万円組み込まれていました。
また、現在の賃貸面積的に約15%は空室となっているようです。
この空室部分のテナント入居、工事などでのバリューアップ、管理コストを削減などで価値を高めていくのかと思われます。
「倒産隔離」と「信託保全」がされている
ポイント
・SPCスキームの醍醐味
・「倒産隔離」と「信託保全」
不動産特定共同事業3号4号の許可を取ることで、SPCスキームによる『倒産隔離と信託保全』を実現しています。
これの内容を解説していきます。
【倒産隔離】
LEVECHYでは不動産名義が運営会社ではなくSPC(特別目的会社)になっています。
これによって、運営会社と投資家の皆様の資産が切り離され、運営会社が倒産した場合においても投資家の資産が保護されます。
【信託保全】
投資家から集めた資金は信託銀行口座にて管理され、運営開始後はSPC口座にて管理されます。
これにより、LEVECHYが倒産した場合でも、投資資金や配当金が守られることになります。
レバレッジ効果で利回り増大
ポイント
・借入：900,000,000円（62.41%）
・優先：515,710,000円（35.78%）
・劣後：25,850,000円（1.80%）
本物件は投資家から515,710,000円、金融機関ローンから900,000,000円の融資、劣後出資が25,850,000円を受け運営されます。
他社の不動産クラファンと違いローンを使用することで、利回りを大幅に上げています。
下記がローン使用時の例になります。
今回の第14号ファンドの場合は62.41%が融資によるローンなので、利回りが上昇しているといえるでしょう。
また各割合は以下の通りになっています。
・借入：900,000,000円（62.41%）
・優先：515,710,000円（35.78%）
・劣後：25,850,000円（1.80%）
本ファンドの資金内容
| 不動産購入費用 | 1,280百万円 |
| 取得費用 (調査費用・各種手数料・税金等) | 90百万円 |
| SPC設立・維持費用 | 2百万円 |
| オペレーションコスト留保金 | 20百万円 |
| 工事予備費 | 25百万円 |
| クーリングオフ予備費 | 25百万円 |
| 合計 | 1,442百万円 |
ファンド拘束期間に関する注意点
ポイント
・償還が最大3ヶ月かかる可能性
・前回までは2ヶ月と記載があった
・一応運用終了から金銭分配（償還の実施）までの平均日数は6日間
今回のファンド償還期日の記載が『（計算期間終了時及び売却日より3ヶ月後を予定）』と書かれています。
14号ファンド以前までは2ヶ月でしたので、あえて3ヶ月に記載を変更している点が気になりました。
ただし、一応運用終了から金銭分配（償還の実施）までの平均日数は6日間となっており、かなり早い償還をしてくれている会社ではあります。
→一応代表も3ヶ月って書いてるけど、できる限り早く償還するつもりではいる！とおっしゃっていました。
ファンド出資キャンペーンも開催中
ここには最新のキャンペーンが出るように設定しています。
ファンド終了後は当時のキャンペーンではなく、現在のキャンペーンとなります。
LEVECHYのキャンペーン情報
LEVECHY会員2万人突破キャンペーン第1弾
対象ファンドに出資で最大2%キャッシュバック
対象ファンド：16号ファンド
条件と報酬：
①初めてLEVECHYファンドに当選
→投資金額の2%分を現金でキャッシュバック
＊10万円以上の投資が必須
①既に投資したことがある方
→投資金額の1%分を現金でキャッシュバック
＊10万円以上の投資が必須
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感想
今回の案件は年利8%+期間12ヶ月で現金キャッシュバックも含めれば年利9%~10%相当になります。
取得単価での表面利回りは4.1%程度で、賃貸中面積/賃貸可能面積が85%程度だったので、まだ少し空きもあるようです。
・JR「新宿駅」から徒歩6分の超好立地
・テナントもクリニックで長期安定しそう
であれば大きな元本毀損になる可能性は低いかと思います。
管理コストの削減による収益性の向上のみで物件価値を15％上げれるかは不明瞭ではあります。
（というか、現在の管理コストわからないので、、）
ただ空室部分を埋めたり、工事予備費が入っていることから少しリノベなどもするのかもしれませんね。
LEVECHYファンドの強み
LEVECHYの強み
・ローンによる高利回りの実現
・SPC(特別目的会社）による倒産隔離と信託保全
不動産特定共同事業3号4号の許可を受けることでレベル違いな安全性と高配当性能を確立した不動産クラウドファンディング会社です。
『ローンによる恩恵とリスク』『SPCによる倒産リスクの排除の意味』を下記記事で詳しく解説しています。
LEVECHYのファンドスキームを詳しく知りたい方は読んでみてください。
＊本ファンドの場合はローンは利用していません。
LEVECHYをもっと詳しく
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資しても良い！
理由
・想定年利8%と高利回り
・現金のキャッシュバックあり
・好立地の収益物件で大きな毀損はなさそう
・15%の価値アップは不透明感はある
結論
投資しても良い案件です。
年利8%＋期間12ヶ月の高利回り案件となっています。
これに加えて出資額の1%or2%分のキャッシュバックもあるので実質年利9%~10%となります。
超好立地の物件で大きな毀損の可能性は低いかと思います。
