NINE FUND（ナインファンド）の評判は？高利回り・劣後出資、本業/決算を解説

NINE FUND（ナインファンド）の評判は？高利回り・劣後出資、本業/決算を解説

※本記事にはPRを含む場合があります。
※NINE FUND（ナインファンド）は不動産クラウドファンディングです。

NINE FUNDは本当に投資しやすいのか、高利回りの理由は何か、運営会社ファクター・ナインの本業や決算はどう見るべきか。
この記事では、公式トップ、ファンド一覧、運営会社・グループ会社の公式情報、決算資料を確認しながら、NINE FUNDの評判、メリット・デメリット、仕組み、実績、本業、決算を投資家目線で整理します。

この記事でわかること
結論：NINE FUNDが向いている人/向いていない人
直近ファンド情報
NINE FUNDとは
NINE FUNDの仕組み
特徴（メリット）
デメリット（注意点）
口コミ・評判
運営会社の会社概要 / 信頼性
運営会社の「本業」を分解する
ファクター・ナインの決算 / 財務レポート
NINE FUNDの実績
キャンペーン情報
登録〜出資までの流れ
利回りカレンダー
FAQ
まとめ

結論：NINE FUNDは「札幌の不動産開発/運用に短期で乗る」色が強い

ポイント
・公開ファンドは想定利回り7.5〜9.0%が中心
・札幌・北海道の収益不動産案件が多い
・劣後出資比率を厚めに取る案件が目立つ
・買戻し予定は強い材料だが、保証ではない
・運営会社の本業は札幌の投資用不動産企画販売

NINE FUNDは、札幌を中心に投資用不動産の企画販売を行う株式会社ファクター・ナインが運営する不動産クラウドファンディングです。
想定利回りは7.5〜9.0%程度、運用期間は数か月の短期案件が中心です。
魅力は、高めの利回りと劣後出資比率の厚さ、そして運営会社が札幌の収益不動産を本業としている点です。
特に、新築マンションの企画・施工・管理までグループで関わる体制は、単なる資金募集だけのサービスよりも案件理解がしやすい材料になります。

一方で、短期・高利回りの案件は、最後に誰へ売るのか、買戻し予定がどこまで現実的か、手元資金で本当に賄えるのかが重要です。
ファンド説明に買戻し予定や手元資金の記載があっても、投資家がその残高を直接確認できるわけではありません。

NINE FUND（ナインファンド）とは

NINE FUNDは、株式会社ファクター・ナインが運営する不動産クラウドファンディングです。ファクター・ナインは、札幌を中心に賃貸用デザイナーズマンションの企画販売や投資用不動産仲介を行う会社で、NINE FUNDの投資対象も北海道・札幌エリアの不動産が多くなっています。

公開ファンドを見ると、短期運用、高めの想定利回り、抽選式、優先劣後構造という特徴が見えます。サービス単体で見るより、運営会社がどのような不動産を作り、どう売り、どう管理している会社なのかまで見ると、案件の読み方がかなり変わります。

NINE FUNDの仕組み

ポイント
・匿名組合型の不動産クラウドファンディング
・投資家は不動産の所有権を直接持たない
・収益源は賃料収入または売却収益が中心
・優先劣後構造で損失負担の順番を設計
・出口と買戻し予定の読み込みが重要

NINE FUNDは、投資家が匿名組合契約を通じて出資し、営業者であるファクター・ナインが対象不動産を取得・運用・売却して、収益を分配する仕組みです。投資家は不動産そのものを直接所有するわけではありません。
そのため、対象不動産の価値や賃料収入だけでなく、営業者であるファクター・ナインの信用力、資金繰り、売却実行力も重要です。匿名組合型では、運営会社が倒産した場合に投資家が不動産の所有権を直接主張できるわけではないため、案件だけでなく会社も見る必要があります。

また、優先劣後構造がある場合、まず劣後出資を行う事業者側が損失を受ける設計になります。ただし、劣後出資を超える損失が発生すれば投資家元本に影響します。劣後比率が高いことはプラス材料ですが、元本保証とは別物です。

NINE FUNDの特徴（メリット）

ポイント
・想定利回り7.5〜9.0%の高利回り帯が中心
・確認できる範囲で劣後出資比率が厚い案件が多い
・札幌・北海道案件に特化しやすい
・運営会社の本業とファンド対象がつながっている
・短期運用で資金回転を読みやすい

想定利回り7.5〜9.0%の案件が中心

ポイント
・公開ファンド18件の想定利回りは7.5〜9.0%
・最も多いのは7.9%の案件
・利回りは保証ではなく、出口リスクの対価として読む

公開ファンド一覧を集計すると、NINE FUNDの想定利回りは7.5〜9.0%の範囲に集中しています。特に7.9%の案件が多く、不動産クラウドファンディング全体で見ても高めの水準です。

ただし、利回りが高いこと自体を「お得」とだけ見るのは危険です。短期で売却益を狙う案件、建築中の新築マンション案件、買戻し予定を前提にする案件など、利回りの裏側には必ずリスクがあります。NINE FUNDでは、利回りを見る前に、分配原資と出口を読むことが大事です。

劣後出資比率を厚く取る案件が目立つ

ポイント
・確認できる案件では10%台〜60%台まで幅がある
・直近公開ファンドでも約54%の劣後出資比率
・劣後が厚くても元本保証ではない

NINE FUNDの大きな特徴は、案件によって劣後出資比率がかなり厚めに設定されていることです。公開ページで確認できる範囲では、10%台の案件もある一方で、40〜60%台の劣後出資比率が示されている案件もあります。

劣後出資が厚いほど、対象不動産の価格下落に対するクッションは大きくなります。特に開発・売却型案件では、売却価格が想定より下がった場合にどこまで事業者側が先に損失を受けるかが重要です。ただし、劣後出資を超える損失が出れば投資家元本に影響するため、劣後比率だけで判断しないようにしましょう。

札幌・北海道エリアの不動産に投資しやすい

ポイント
・北海道の運営会社が北海道案件を多く組成
・札幌市内の収益不動産案件が中心
・首都圏以外の地域分散に使いやすい

NINE FUNDは、北海道札幌市に本社を置くファクター・ナインが運営しているため、公開ファンドも札幌市内や北海道エリアの案件が中心です。首都圏の区分マンションや都心開発案件ばかりに偏りたくない投資家にとって、地域分散の選択肢になります。

一方で、地域特化は強みであると同時に、札幌の賃貸需要、売買市場、建築コスト、金利環境の影響を受けやすいという意味でもあります。エリア分散として使う場合も、案件ごとの所在地・賃料水準・出口価格は確認したいところです。

運営会社の本業とファンド対象が近い

ポイント
・本業は札幌中心の投資用不動産企画販売
・グループ内に施工・管理・ガス供給会社がある
・案件の企画から運用まで本業の延長線で見やすい

ファクター・ナインは、札幌を中心に賃貸用デザイナーズマンションの企画販売や投資用不動産仲介を行う会社です。さらに、グループには施工を担うスターマンプロジェクト、管理を担うファクター・ナインサービス、LPガス・灯油供給を担うLIG.ガスなどがあります。

つまり、NINE FUNDの案件は、運営会社の本業とかなり近い領域で組成されています。投資家目線では、単にクラファン用に外から持ってきた案件よりも、運営の得意領域や現場情報が読みやすい点はメリットです。

短期運用が多く、資金回転を読みやすい

ポイント
・公開ファンドの運用期間は87〜208日程度
・3〜7か月程度の短期案件が中心
・短期でも売却遅延・期間延長リスクはある

公開ファンドの運用期間は、短いものでは90日前後、長いものでも200日前後の案件が中心です。1年超の長期案件より、資金拘束期間を読みやすい点はメリットです。

ただし、短期案件ほど出口の成否が重要になります。特に売却型や新築開発型では、買主の確定、建築進捗、引渡し、買戻し予定など、償還までの道筋を細かく見る必要があります。短いから安全、ではなく、短いから出口確認が重要です。

NINE FUNDのデメリット（注意点）

ポイント
・高利回りは売却・開発・買戻しリスクの裏返し
・買戻し予定は保証ではない
・手元資金の十分性は投資家側で直接確認できない
・匿名組合型のため運営会社倒産リスクがある
・途中解約や税務面にも注意が必要

高利回りの裏側には売却リスクがある

ポイント
・キャピタル型は最終的に売却が重要
・新築マンション案件は建築進捗も確認
・利回りだけでなく売却価格の妥当性を見る

NINE FUNDには、売却収益を分配原資とするキャピタル型の案件があります。このタイプでは、最終的に対象不動産を予定通り売却できるかが重要です。表面上の利回りが高くても、出口価格が強気すぎる場合は、償還遅延や条件変更のリスクが上がります。

特に自社開発の新築マンション案件では、建築工事の進捗、竣工時期、買主候補、売却価格、テナント/住戸のリーシング状況まで見たいところです。

買戻し予定は「保証」ではない

ポイント
・売却困難時の買戻し予定が記載される案件がある
・買戻し予定は安心材料だが元本保証ではない
・契約書面で条件と留保を確認する

NINE FUNDでは、売却が困難となった場合に、運用終了時にファクター・ナインが固有財産として対象不動産を買い戻す予定である、と説明される案件があります。これは投資家にとって重要な安心材料です。

ただし、買戻し予定は元本保証ではありません。会社の資金繰りや市場環境が悪化した場合、予定通りに買戻しが行われるとは限りません。外部売却になった際でも問題のない募集かどうかを確認しましょう。

手元資金の十分性は外から確認しにくい

ポイント
・手元資金で買戻し可能な範囲という説明がある
・投資家は現預金や短期流動資産の内訳を直接確認できない
・要約決算だけではクラファン依存度も切り分けにくい

ファンド説明では、買戻しに必要な資金を手元資金（現預金および短期の流動資産）内で賄える範囲で事業計画を策定している、と説明されることがあります。

ただし、投資家がその時点の現預金や短期流動資産の内訳を直接確認できるわけではありません。要約決算から流動資産の大きさは見えても、販売用不動産、未収金、現金預金の内訳や、クラファン由来の預り金・借入との関係までは分かりません。ここは過信しない方がよいです。

匿名組合型なので運営会社リスクを受ける

ポイント
・投資家は対象不動産を直接所有しない
・営業者の信用力が投資判断に入る
・運営会社倒産時のリスクは残る

NINE FUNDは匿名組合型です。投資家は対象不動産の共有持分を直接持つのではなく、営業者であるファクター・ナインに対して出資する形になります。

そのため、対象不動産の価値だけでなく、営業者の財務、資金繰り、内部管理、売却実行力も重要です。優先劣後構造があっても、運営会社の倒産リスクや資金管理リスクがなくなるわけではありません。

途中解約・税務・振込手数料にも注意

ポイント
・クーリングオフ後は原則として自由に解約しにくい
・分配金は20.42%源泉徴収、雑所得扱い
・振込手数料の負担は場面ごとに異なる

公式FAQでは、契約成立時書面の交付日から8日以内であればクーリングオフが可能とされています。一方で、それ以降は自由に途中解約できる商品ではありません。

分配金は20.42%の源泉徴収後に支払われ、税務上は雑所得として扱われます。また、出資時の振込手数料は投資家負担、元本償還や分配時の振込手数料は営業者負担など、場面によって負担者が変わります。小さな点ですが、投資効率に関わるため確認しておきたい部分です。

NINE FUNDの口コミ・評判

ポイント
・良い評判は、高利回り・厚めの劣後出資・札幌案件のわかりやすさ
・気になる評判は、買戻し予定の実効性・売却出口・運営会社財務
・筆者目線では、守りよりも「高利回りを狙う開発/販売型クラファン」
・口コミだけでなく、ファンドごとの価格・出口・劣後比率・書面を優先

良い口コミ・評判：高利回りと厚めの劣後出資が目立つ

ポイント
・想定利回りは高めの案件が多い
・劣後出資比率を厚めに取る案件が見られる
・短期運用の案件もあり、資金回転を意識しやすい

NINE FUNDの良い評判として出やすいのは、やはり高めの想定利回りです。公開ファンドを見ると、他の不動産クラウドファンディングより利回りが高い水準の案件が多く、短期で資金を回したい人には目に留まりやすいサービスです。

また、案件によっては劣後出資比率が厚めに設定されている点も評価されやすいです。もちろん劣後出資は元本保証ではありませんが、損失が出たときに運営側が先に一定範囲を負担する仕組みなので、投資家が確認しやすい安全材料のひとつになります。

良い口コミ・評判：北海道/札幌の不動産に強い運営会社

ポイント
・運営会社の本業は札幌中心の投資用不動産
・施工、管理、ガス供給など周辺機能をグループで持つ
・案件テーマと本業が近く、説明の筋は追いやすい

NINE FUNDは、運営会社であるファクター・ナインの本業と案件内容が近い点も評価しやすいです。ファクター・ナインは札幌を中心に投資用不動産の企画販売を行う会社で、グループ内には施工、賃貸管理、ガス供給などの機能もあります。

そのため、NINE FUNDの案件は「金融商品だけを外から持ってきた」というより、運営会社が普段扱っている札幌・北海道の不動産事業の延長として見やすいです。投資判断では、会社の得意領域とファンド内容が近いかどうかも大切な確認ポイントになります。

気になる口コミ・評判：買戻し予定を保証のように見ない

ポイント
・買戻し予定は元本保証ではない
・手元資金の十分性を投資家が外部から完全確認するのは難しい
・売却が遅れた場合は運営会社の信用力も重要

一方で、慎重派が気にしやすいのは、売却が難しくなった場合の買戻し予定です。ファンドページでは、外部売却が難しい場合に運営会社が固有財産として買い戻す予定と説明されることがありますが、これは元本保証ではありません。

買戻しに必要な資金を手元資金や短期の流動資産で賄える範囲として事業計画を組んでいる、という説明は投資家にとって安心材料になります。ただし、その時点で本当に十分な現預金や流動資産があるか、将来も同じ状態が続くかを、投資家が外部から完全に確認するのは難しいです。

筆者の見方：高利回り枠として、案件ごとの出口を読むサービス

ポイント
・守り一辺倒のサービスではなく、高利回りを狙う枠
・劣後比率だけでなく、対象不動産の価格と出口を見る
・契約成立前書面、重要事項説明書、匿名組合契約書を優先

筆者としては、NINE FUNDを「低リスクで淡々と回すサービス」というより、札幌の開発・販売型不動産に乗りながら高利回りを狙うサービスとして見ています。利回りや劣後比率は魅力ですが、その分、売却出口や運営会社の信用力まで読んで投資したいタイプです。

口コミは参考になりますが、最終判断は口コミではなく一次情報です。ファンドごとの契約成立前書面、重要事項説明書、匿名組合契約書で、対象不動産、分配原資、売却先、買戻し予定、劣後比率、借入、費用、期間延長条件を確認してから判断しましょう。

運営会社の会社概要 / 信頼性

ポイント
・運営会社は札幌の株式会社ファクター・ナイン
・中核事業は投資用不動産の企画販売と売買仲介
・グループ内に施工、賃貸管理、ガス供給、設計/デザイン機能がある
・不特法第1号・第2号、宅建業免許を確認
・許認可やグループ機能は評価材料だが、投資元本を保証するものではない

ファクター・ナインは札幌の投資用不動産を企画・販売する会社

ポイント
・札幌を中心に賃貸用デザイナーズマンションを企画販売
・土地のリサーチ、取得、建物企画、販売まで関与
・投資用不動産の売買仲介や出口戦略も扱う
・NINE FUNDの案件も本業と近い領域で組成されやすい

ファクター・ナインは、札幌エリアを中心に投資用不動産を企画・販売する会社です。公式サイトでは、賃貸用デザイナーズマンションを主力商品とし、土地のリサーチ、取得、建物企画、販売、引渡しまで関わる事業内容が説明されています。

NINE FUNDの案件で札幌の新築マンションや収益不動産が多いのは、この本業と自然につながります。外部から金融商品だけを持ってくるというより、ファクター・ナインがもともと扱っている投資用不動産の一部を、クラウドファンディングの形で投資家へ開いているサービスと見ると理解しやすいです。

ナインホールディングスグループの相関図

ポイント
・ナインホールディングスがグループ経営を束ねる位置づけ
・ファクター・ナインは企画販売、仲介、NINE FUND運営を担当
・スターマンプロジェクトはRC共同住宅の設計・施工を担当
・ファクター・ナインサービスは賃貸管理を担当
・LIG.ガス、ファウンドも不動産運用周辺の機能を持つ

ナインホールディングスグループは、投資用不動産の企画販売だけでなく、施工、賃貸管理、エネルギー供給、設計・空間デザインまで周辺機能を持っています。これにより、土地を探して建物を作り、投資家へ販売し、賃貸管理や設備面まで関わる流れをグループ内で組みやすい構造です。

投資家目線では、これは「グループ会社が多いから安全」という単純な話ではありません。むしろ、どの会社がどの役割を担い、ファンドの費用・工事・管理・出口にどう関わるのかを見る材料になります。

グループ会社ごとのビジネスモデル

ポイント
・企画販売：土地と建物を投資用商品に仕立てて販売
・施工：RC造共同住宅などの設計・建築で収益化
・管理：入居募集、契約、賃料回収、維持管理で継続収益化
・ガス供給：LPガス、灯油、設備メンテナンスで入居後も収益接点
・設計/デザイン：物件価値を上げる企画・空間設計を支える

このグループ構造を見ると、ファクター・ナインは単に不動産を売買するだけでなく、建てる、貸す、管理する、設備を支えるところまで収益接点を持てる会社です。NINE FUNDの案件も、土地取得や開発だけで終わらず、施工・管理・入居後の運用までグループの得意領域と接続しやすいのが特徴です。

許認可からわかること / わからないこと

ポイント
・不特法と宅建業免許は公式サイトで確認できる
・許認可は運営資格を確認する入口
・元本や分配を保証するものではない
・信頼性は許認可、事業実体、財務、案件書面を合わせて見る

NINE FUNDは、不動産特定共同事業の第1号・第2号（電子取引業務）として運営されています。宅地建物取引業免許も確認できます。少なくとも、サービスを運営するための許認可が公式に示されている点は前提として重要です。

ただし、許認可があることは「投資しても安全」という意味ではありません。許認可は入口であり、元本保証や分配保証ではありません。NINE FUNDを見るときは、許認可、グループの事業実体、決算、そして個別ファンドの出口設計をセットで確認する必要があります。

運営会社の「本業」を分解する

ポイント
・ファクター・ナインの本業は札幌中心の投資用不動産企画販売
・利益の中心は開発/販売利益、仲介、施工、管理、ガス供給など
・NINE FUNDは開発・保有・売却までの資金回転と相性がよい
・苦しい局面は売却不調、建築費上昇、金利上昇、賃貸需要低下
・買戻し予定が多くなるほど、流動性と財務余力の確認が重要

収益源1：土地を投資用不動産に仕立てて販売する開発利益

ポイント
・土地を仕入れ、賃貸需要に合う建物を企画する
・建築費や販売費を乗せたうえで投資用商品として販売
・利益は「販売価格 – 仕入れ/建築/販売コスト」で決まる
・高利回りファンドほど出口価格の妥当性を見たい

ファクター・ナインの中核は、札幌エリアで土地や不動産を仕入れ、賃貸用マンションなどの投資用不動産として企画し、投資家や法人へ販売するモデルです。ここでの収益源は、完成後または開発途中の不動産をいくらで売れるか、そして仕入れ・建築・販売コストをどこまで抑えられるかです。

NINE FUNDで新築マンション開発型の案件が出る場合、この本業の延長線上にあります。投資家としては、単に利回りを見るのではなく、土地価格、建築費、想定売却価格、買主候補、劣後出資比率を合わせて見る必要があります。

収益源2：売買仲介と出口戦略の手数料収益

ポイント
・投資用不動産の売買仲介も本業の一部
・売主/買主のマッチング、買い替え、出口設計で収益化
・クラファンでは最終売却先の確保力が償還に直結する
・市場が冷えると売却価格や売却期間に影響しやすい

投資用不動産の売買仲介も、ファクター・ナインの重要な収益源です。自社で企画した不動産を販売するだけでなく、既存オーナーの売却相談や買い替え、買主探しを通じて仲介手数料を得るモデルです。

不動産クラウドファンディングでは、出口が外部売却である案件ほど、この売買ネットワークが重要になります。売却先が見つかれば償還しやすくなりますが、買主の投資目線が厳しくなると、売却価格の引き下げや運用期間延長につながる可能性があります。

収益源3：施工・管理・ガス供給によるグループ内の継続収益

ポイント
・施工会社は建築工事で収益を得る
・管理会社は賃貸管理、入居者対応、維持管理で継続収益を得る
・ガス会社はLPガス・灯油供給と設備メンテナンスで収益接点を持つ
・企画販売後もグループ内に収益が残りやすい

ナインホールディングスグループの強みは、投資用不動産を売って終わりにしにくい点です。スターマンプロジェクトが施工を担い、ファクター・ナインサービスが賃貸管理を担い、LIG.ガスがガス供給や設備メンテナンスに関わることで、物件が稼働した後もグループ内に収益機会が残ります。

この構造は、NINE FUNDの案件理解にもつながります。開発案件では施工力、インカム案件では管理力、長期保有や買戻し予定では運用力が重要です。ただし、グループ内で機能を抱えるほど固定費や人員も必要になるため、売上が落ち込む局面では負担にもなります。

NINE FUNDは本業の資金回転を補う役割を持ちやすい

ポイント
・開発中/売却前の不動産をファンド化しやすい
・投資家資金で一定期間の資金回転を作れる
・外部売却または自社買戻しで償還する設計が多い
・組成額が増えるほど会社側の返還義務も大きくなる

NINE FUNDは、ファクター・ナインの本業である不動産企画販売と相性が良いサービスです。売却前の物件や開発中の物件をファンド化することで、会社側は一定期間の資金回転を作り、投資家は短期・高利回りの案件へ参加できます。

一方で、クラウドファンディングで集めた資金は、運営会社側から見ると投資家へ返すべき資金です。案件数や組成額が増えるほど、匿名組合出資預り金などの負債性項目が増えやすく、自己資本比率や流動性への影響も大きくなります。NINE FUNDが拡大するほど、運営会社の決算確認はより重要になります。

苦しくなる局面：売れない、作れない、貸せない、買い戻せない

ポイント
・建築費や人件費が上がると開発利益が削られる
・金利上昇で買主側の投資採算が悪化する
・賃料下落や空室増で収益価格が下がる
・外部売却が遅れると償還遅延につながりやすい
・買戻し予定が重なると手元資金への負荷が高まる

ファクター・ナインの本業が苦しくなるのは、仕入れ、建築、賃貸、売却のどこかで計画が崩れる局面です。建築費や人件費が上がると利益が削られ、金利が上がると買主の投資採算が悪化し、売却価格が伸びにくくなります。

また、賃料下落や空室増が起きると収益価格が下がり、外部売却が難しくなる可能性があります。買戻し予定がある案件では、売却不調時に会社側の資金余力が問われます。NINE FUNDは高利回りが魅力ですが、その分、出口と運営会社の流動性をしっかり読むべきサービスです。

ファクター・ナインの決算 / 財務レポート

ポイント
・第23期以降は売上高30億円台、営業黒字に回復
・売上の増減は不動産販売のタイミングに左右されやすい
・総資産70.8億円、負債55.9億円で不動産会社らしく資産/負債が大きい
・自己資本比率は20%台前半
・買戻し予定の実効性やクラファン依存度は要約決算だけでは切り分けにくい

P/L：不動産販売のタイミングで売上が動きやすい

ポイント
・第22期は営業赤字、第23期以降は営業黒字
・売上高は第23期に大きく伸び、第24期も30億円台を維持
・第24期は売上がやや減っても営業利益は改善
・第23期の純利益は特別利益の影響も大きい

ファクター・ナインの売上高は、第22期の約12.3億円から第23期に約32.8億円へ大きく伸び、第24期も約30.9億円を維持しています。不動産会社の場合、売上は物件の販売時期や引渡し時期に左右されやすいため、単年だけで見るより複数年で見る方が現実に近いです。

営業利益は、第22期の赤字から第23期に約1.54億円、第24期に約2.15億円へ改善しています。これは、企画販売や仲介、グループ内機能を含む本業の採算が戻ってきている材料です。ただし、第23期は特別利益が大きいため、純利益だけで強さを判断しない方がよいです。

B/S：不動産会社らしく資産と負債が大きい

ポイント
・総資産は50.1億円から70.8億円へ拡大
・負債も39.96億円から55.88億円へ増加
・自己資本比率は20%台前半
・在庫、開発中物件、借入、預り金の中身を見たい構造

貸借対照表を見ると、総資産は第22期の約50.1億円から第24期の約70.8億円へ拡大しています。同時に負債も約39.96億円から約55.88億円へ増えています。自己資本比率は20%台前半で推移しており、盤石な無借金会社というより、不動産を仕入れて動かす会社らしいバランスシートです。

これは必ずしも悪いことではありません。不動産企画販売では、土地や販売用不動産、開発中物件、借入が大きくなりやすいからです。ただし、NINE FUNDでは買戻し予定や短期償還案件があるため、流動資産の中身、短期負債、現預金、販売用不動産の内訳が本来は重要になります。

買戻し予定と手元資金は、要約決算だけでは検証しきれない

ポイント
・ファンド説明では手元資金で買戻し可能な範囲と説明される案件がある
・ただし現預金、短期流動資産、販売用不動産の内訳はスクショ要約では不明
・匿名組合出資預り金などのクラファン依存度も切り分けにくい
・買戻し予定は安心材料だが、保証ではない

NINE FUNDでは、売却が困難な場合にファクター・ナインが対象不動産を買い戻す予定である、と説明される案件があります。さらに、買戻しに必要な資金は手元資金、つまり現預金や短期の流動資産の範囲で賄えるように事業計画を策定している、という説明も見られます。

この説明は投資家にとって大きな安心材料です。ただし、今回確認できる要約決算だけでは、流動資産のうち現預金がいくらなのか、販売用不動産がいくらなのか、匿名組合出資預り金がどれくらいあるのかまでは分かりません。つまり、買戻し予定の実効性は、要約決算だけで断定できません。

投資家目線の見方

ポイント
・営業黒字化と純資産の積み上がりは前向き
・一方で資産/負債が大きく、流動性確認は必須
・高利回り案件ほど財務余力と出口をセットで見る
・今後ファンド組成額が増えるほど、決算の内訳開示が重要になる

総合すると、ファクター・ナインの決算は、営業黒字化と純資産の積み上がりという点では前向きに見られます。一方で、不動産会社らしく資産・負債が大きく、自己資本比率は20%台前半です。

NINE FUNDでは、劣後出資や買戻し予定が投資判断の材料になりますが、最後は運営会社の財務余力と出口の現実性が重要です。高利回りに惹かれるほど、決算と案件書面をセットで読むべきサービスです。

NINE FUNDの実績

NINE FUNDの公開ファンドを集計すると、高利回り・短期運用という特徴がかなりはっきり出ています。ここでは、他の改修済み記事と同じように、利回り分布と運用期間分布だけに絞って見ます。

利回り実績

公開ファンド18件ベースでは、想定利回りは7.5〜9.0%の範囲に収まっており、特に7%台後半〜8%台が中心です。不動産クラウドファンディング全体で見ても高めの水準です。

ただし、高利回りは売却リスクや開発リスクの裏返しでもあります。NINE FUNDでは利回りの高さだけで判断せず、劣後出資比率、売却価格、買戻し予定、運営会社の財務余力を合わせて見る必要があります。

運用期間の傾向

運用期間は90日前後〜200日前後の短期案件が中心です。長期で資金を寝かせるサービスというより、短期で札幌の不動産開発・売却案件に参加する色が強いです。

短期運用は資金回転の面では使いやすい一方、短い期間で売却・買戻し・償還まで進める必要があります。運用期間が短いほど、出口の確度とスケジュールの現実性を確認したいところです。

管理人の見方

個人的には、NINE FUNDの実績は「短期・高利回り・札幌案件」という個性がかなり強いと感じます。利回りだけを見ると魅力的ですが、キャピタル型や開発型の案件では、売却先と買戻し予定の実効性が投資判断の中心になります。

抽選に当たったから投資するのではなく、当選後に契約書面を読み、出口と財務に納得できる案件だけ選ぶのが良い使い方です。

キャンペーン情報

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NINE FUND（ナインファンド）の評判は？高利回り・劣後出資、本業/決算を解説

NINE FUND（ナインファンド）の評判、メリット・デメリット、利回り・劣後出資・募集実績、運営会社ファクター・ナインの本業と決算を投資家目線で解説します。

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2026.05.20

口座開設（登録）〜出資までの流れ

STEP1：無料で会員登録をする

まずはNINE FUND公式サイトから会員登録を行います。メールアドレス、基本情報、本人確認情報を登録し、投資家登録の審査へ進みます。

STEP2：本人確認と審査を済ませる

投資前には本人確認と審査が必要です。気になるファンドが出てから登録すると間に合わないことがあるため、NINE FUNDを使う予定があるなら先に登録しておく方が動きやすいです。

STEP3：ファンド詳細と契約書面を確認する

募集ファンドが出たら、想定利回り、運用期間、対象不動産、分配原資、劣後出資比率、借入、出口、買戻し予定、期間延長条件を確認します。特にNINE FUNDでは、買戻し予定がある場合でも保証ではないため、書面の条件を読むことが重要です。

STEP4：抽選申込を行う

NINE FUNDは抽選式の案件が中心です。募集期間内に申込を行い、募集終了後に抽選結果を確認します。高利回り案件は人気化しやすいので、当選後に慌てて判断しないよう、申込前に内容を読んでおきたいです。

STEP5：当選後に入金する

当選後は案内に従って入金します。出資時の振込手数料は投資家負担です。入金期限を過ぎるとキャンセル扱いになる可能性があるため、余裕を持って対応しましょう。

STEP6：運用・分配・償還を確認する

運用開始後はマイページや公式案内で運用状況を確認します。分配金は20.42%源泉徴収後に支払われ、税務上は雑所得として扱われます。運用終了後は、売却または買戻し等の出口を経て元本償還が行われます。

利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール

「NINE FUNDだけでなく、他の不動産クラファンもまとめて見たい」
そんなときに便利なのが利回りカレンダーです。
複数サービスの募集予定をGoogleカレンダーで一括確認できるので、ファンド管理がかなり楽になります。

不動産クラファン投資ツール
【利回りカレンダー】
簡単に導入できる一括管理＋自動更新のファンド情報アプリ！

ポイント
・クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資系の「年利・投資期間・先着募集の有無」が1目でわかる
・Googleカレンダーに登録するだけで設定完了（自動更新）
・複数社のファンドをまとめて把握できる

【利回りカレンダーの使い方】ファンド情報自動更新ツール！

不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資のファンド情報を自動で更新します。googleカレンダーに共有するだけで、じぇいがおすすめする会社のファンド情報が一括管理＋自動更新されます。使い方や導入方法を解説しています。

j-life-consultation.com

2026.05.22

FAQ

NINE FUNDは元本保証ですか？

元本保証ではありません。優先劣後構造がある案件でも、対象不動産の価格下落や売却不調、運営会社の倒産等により元本割れの可能性があります。

分配金の税金はどうなりますか？

公式FAQでは、分配金は20.42%源泉徴収後に支払われ、税務上は雑所得として扱われる旨が案内されています。確定申告の要否は個別事情で異なります。

途中解約はできますか？

契約成立時書面の交付日から8日以内はクーリングオフが可能です。それ以降は原則として自由に解約できる商品ではありません。

振込手数料は誰が負担しますか？

出資時の振込手数料は投資家負担です。元本償還や分配金支払い時の振込手数料は営業者負担と案内されています。

買戻し予定があれば安全ですか？

買戻し予定は重要な安心材料ですが、保証ではありません。会社の資金繰りや市場環境に左右されるため、契約書面で条件を確認する必要があります。

どんな人に向いていますか？

札幌・北海道の不動産案件に短期で参加したい人、利回りだけでなく出口や劣後比率を確認できる人に向いています。

まとめ：NINE FUNDは高利回りだけでなく、出口と運営会社まで読むサービス

ポイント
・NINE FUNDは札幌・北海道案件が中心の不動産クラウドファンディング
・高利回り・短期・劣後出資の厚さが魅力
・買戻し予定は保証ではないため過信しない
・運営会社の本業は札幌の投資用不動産企画販売
・決算は営業黒字化する一方、資産/負債の大きい構造に注意

NINE FUNDは、札幌を中心に投資用不動産を企画販売するファクター・ナインが運営する不動産クラウドファンディングです。公開ファンドを見ると、高めの想定利回り、短期運用、劣後出資比率の厚さが目立ちます。

一方で、開発・売却型案件では出口の成否が重要で、買戻し予定も保証ではありません。手元資金の十分性を投資家が直接確認できるわけでもないため、案件ごとに契約書面を読み込む必要があります。

個人的には、NINE FUNDは「利回りが高いから投資する」サービスではなく、札幌の不動産会社の本業・出口設計・劣後比率・財務をセットで見て、納得できる案件だけに参加するサービスだと考えています。

出典・参考

• NINE FUND公式トップ
• NINE FUND ファンド一覧
• NINE FUND FAQ
• NINE FUND お知らせ
• 株式会社ファクター・ナイン公式サイト
• 株式会社ナインホールディングス公式サイト
• 株式会社スターマンプロジェクト公式サイト
• 株式会社ファクター・ナインサービス公式サイト
• 株式会社ファウンド公式サイト