ヤマワケの東京表参道商業ビルプロジェクトⅡの投資解説！
ヤマワケことヤマワケエステートから新しいファンドの公開です！
東京表参道商業ビルプロジェクトⅡですね！
概要、立地や周辺地価、エリアの特性ついて詳しく解説していきます。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・ヤマワケエステートの実績
・まとめ（投資するべきか）
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東京表参道商業ビルプロジェクトⅡの基本情報
| ファンド名 | 東京表参道商業ビルプロジェクトⅡ |
|---|---|
| 利回り | 15% |
| 運用期間 | 14ヶ月 (2024/1/30運用開始) |
| 募集金額 | 約8.26億円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 1/18~22 |
結論から話しておくと、『投資したい』案件です！
本案件は「年利15%+投資期間14ヶ月」の高利回り案件になります。
＊償還まで２ヶ月かかっても年利13.12%相当
これは個人の感想でファンドに記載もないのですが、売却先決まっているような気がします。
後ほど説明しますが、土地の所有者が買い取る可能性も高いかと。
もしくは、土地建物一体での売却先が決まっている可能性もありますが、、
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東京表参道商業ビルプロジェクトⅡ
ポイント
・本ファンドの概要
・前回ファンドについて
・東京メトロ明治神宮前駅徒歩3分、表参道駅徒歩7分
・周辺地価は上昇中
・表参道エリアについて
・エムトラスト協力案件
・新規投資キャンペーンもある
・感想
本ファンドの概要
ポイント
・土地の借地権と建築中の建物
・前回ファンドでは土地取得を行なっている
・その土地は売却して、売却先から借地権を得る
東京都渋谷区神宮前にある、133.96㎡（約40.5坪）の土地の借地権と建築中の建物が投資対象です。
前回ファンドで取得した土地は売却して、売却先との間で当該土地の借地権設定契約を締結し、建物の竣工後、借地権付き建物として本物件を売却する予定です。
前回ファンドについても解説していきます。
前回ファンドについて
前回の東京表参道商業ビルプロジェクトⅠの投資対象は今回の『土地』となっていました。
前回ファンドの説明では『土地に建物を建設して売却する予定』となっており、今回のファンドが建設フェーズとなっています。
前回のファンドの解説記事はこちら
でも前回の土地は売っちゃうんだよね？
土地部分は一旦売却するようです。
そして売却先と土地の借地権設定契約を締結し、今回建物を建てるようです。
つまり、ここからはファンド記載の無いただの予測ですが、
・土地購入者が建物も購入する
・土地建物一体で第３者に売却する
どちらかの算段がある程度ついているのではないでしょうか？
かなり特殊なお金の動きになっていますので、何か考えがあってのことだと思います。
結局ヤマワケエステートを信じれるか？てことですか？
と言われれば、そういうことって感じなんですけどね。
次は立地について説明します。
東京メトロ明治神宮前駅徒歩3分、表参道駅徒歩7分
ポイント
・東京メトロ明治神宮前駅徒歩3分
・表参道駅徒歩7分
・高級な表参道エリア
東京メトロ明治神宮前駅徒歩3分、表参道駅徒歩7分の土地が投資対象となっています。
表参道ヒルズや、キャットストリートなどにも近い物件となっています。
また、最寄駅の明治神宮前駅と表参道駅の合計乗車は1日24万人以上となっており、非常に賑わっているエリアです。
字面にすると、土地が好立地であることがよくわかるね。
ちなみにgoogleMapで物件周辺見たらこんな感じ。
(ちがったらごめん)
表参道エリアについて
ポイント
・高級ブランドやミシュランレストランが立ち並ぶエリア
・敷地面積約3,000㎡超の東急プラザ原宿ハラカドがオープン(2024/4月)
本物件の周辺は、「ルイ･ヴィトン」「プラダ」などの高級ブランドや「傳」「elan」などミシュランの星の有名レストランが軒を連ねています。
2024年春には、東急不動産と神六再開発が手がける「神宮前六丁目地区第一種市街地再開発事業」として、敷地面積約3,000㎡超の東急プラザ原宿「ハラカド」がオープンしました。
周辺地価は上昇中
ポイント
・周辺地価も上昇傾向
・25年で142%上昇
・23年が最高値
1999年から25年で約142%上昇しており、2023年の地価公示が過去25年で最も高くなっていることから、今後も期待が持てるエリアです。
先ほど紹介したハラカドなど、今後も盛り上がっていくことが想像しやすいかと思います。
幅広い世代から需要を見込めるエリアですね！
エムトラスト協力案件
ポイント
・協力会社のエムトラストからの紹介
・格安で仕入れている可能性あり
業務提携を発表しているエムトラストからの紹介案件となっています。
今までの利回りなどからもおそらく格安で提供されている可能性が高そうです。
特に今回に関しては、なかなか市場にでなさそうな案件かと思います。
新規投資キャンペーンも
ヤマワケエステートのキャンペーン情報
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期間：12/9~1/31
条件：新規登録
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感想
今回の案件はヤマワケエステートを信じれるなら投資していきたい案件です。
一旦土地だけ売却して、売却先と借地権の契約して、建物建てる。
少し謎なお金と不動産の動きだと思います。
土地建物が一体になってる方が一般的に流動性が高くて売却もしやすいですからね。
上記のような背景を考えると
・土地購入者が建物も購入する
・土地建物一体で第３者に売却する
どちらかの算段がある程度ついていると信じたいです。
ヤマワケエステートの実績
ヤマワケエステートの利回りと投資期間実績をグラフに表しました。
なお2024/8/17に測定したデータになります。
ヤマワケエステートの利回り実績
ファンドを見てわかる通り、非常に高利回りな案件が揃えられています。
既に10件以上ファンド組成していますが、高利回りファンドの勢いが衰えることなく続いています。
年利8%以下の案件は基本的に出さないと公言されているので、その言葉通りになっていますね。
いちばん多いファンド水準は年利12.1~14%付近となっています。
ヤマワケエステートの投資期間実績
投資期間は基本的には12ヶ月以下の短期の案件が多いです。
いちばん多い期間は12ヶ月ですが、もう少し範囲を広めると期間6~8ヶ月程度の案件が多いです。
たまに長期の案件もありますが非常に稀となっています。
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資したい
理由
・高利回り
・ある程度算段がついてそう
・ただヤマワケエステート頼みではある
結論から話しておくと、『投資したい』案件です！
本案件は「年利15%+投資期間14ヶ月」の高利回り案件になります。
＊償還まで２ヶ月かかっても年利13.12%相当
これは個人の感想でファンドに記載もないのですが、売却先決まっているような気がします。
後ほど説明しますが、土地の所有者が買い取る可能性も高いかと。
もしくは、土地建物一体での売却先が決まっている可能性もありますが、、
