SOLS第5号案件！
空家再生ファンドに投資するべきか考察！
今回は不動産クラウドファンディングのSOLS (ソルス)案件
「SOLS第5号案件：空家再生ファンド（愛媛県今治市）」の投資考察したよ！
結論
資金に余裕があるなら投資もOK
本案件は「年利3%+6ヶ月」の短期案件で投資しすいだけでなく、劣後出資比率も約43%と非常に高いです。
また本記事はファンド解説ページとなりますので、SOLS(ソルス)の過去案件などはこちらを参考にしてください。
SOLS (ソルス)について詳しく知る！
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・障がい者グループホームとは？
・SOLS(ソルス)の実績
・まとめ（投資するべきか）
SOLS第5号案件：空家再生ファンドの基本情報
| ファンド名 | SOLS第5号案件：空家再生ファンド（愛媛県今治市） |
|---|---|
| 利回り | 3% |
| 運用期間 | 6ヶ月 (2023/4/25運用開始) |
| 募集金額 | 9,600,000円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 2023年4月3日～10日 |
| 備考 | 劣後出資比率42.86% 空き家再生事業 |
本案件は「年利3%+6ヶ月」の短期案件でかつ劣後出資比率も約43%の低リスク案件になります。
本記事では「本ファンドの基本情報」「空き家再生先の障がい者グループホームについて」詳しく解説していきます。
結論から話しておくと、資金に余裕があるなら投資もOKな案件です！
本案件は「年利3%+6ヶ月」の短期案件で投資しすいだけでなく、劣後出資比率も約43%と非常に高いです。
「本ファンドの内容」「障がい者グループホーム」について詳しく解説していきます。
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SOLS第5号案件：空家再生ファンド（愛媛県今治市）
ポイント
・劣後出資比率42.86%の固い案件
・既に事業者が入居している
・こだまのいえ郷桜井の情報
劣後出資比率42.86%の固い案件
ポイント
・劣後出資比率42.86%
・かなり低リスクな案件
今回の案件の劣後出資比率は42.86%と非常に高い割合となっています。
もともとSOLSは劣後出資比率が高い会社で、投資家へのリスクが極端に低くなっています。
他会社の平均的な劣後出資比率は10~30%のことが多いので、凄さがわかるかと思います。
優先劣後システムとは？
簡単に優先劣後システムを説明すると
何か問題があり投資物件価値が減少した場合「劣後出資者(SOLS)」が先に損失を被り、その後に「優先出資者(個人投資家)」が損失を受ける仕組みです。
そのため少しの損失であればSOLSが損失を被るだけで投資家が損失を被ることはないということですね。
劣後出資比率だけでなく、この後解説する内容も非常にリスクの低さが際立った内容になります！
既に事業者が入居している
ポイント
・障がい者グループホーム
・既に事業者が入居している
今回の空家再生ファンドでは、空き家を障がい者グループホームにする事業になります。
公式によると『本ファンドは既に事業者様が入居しており、賃料収入をもって分配金を配当します』とのことですので、既に入居した状況から投資がスタートします。
障がい者グループホーム事業という、かなりの安定性と収益性があるモデルなので6ヶ月間の間に不測の事態が起きる可能性は低いと考えています。
空き家再生→障がい者グループホームの流れは最近流行っている内容だね！
こだまのいえ郷桜井の情報
ポイント
・平成31年からある障がい者グループホーム
・定員は4~5名と予想
| 名前 | こだまのいえ 郷桜井 |
| 住所 | 郷桜井３ー３ー５８ |
| 電話番号 | 090-8973-2352 |
| 区分 | 介護サービス包括型 |
| 指定年月日 | 平成31年4月19日 |
今回の投資物件である「こだまのいえ 郷桜井」は平成31年に指定を受けた障がい者グループホームです。
区分は「介護サービス包括型」と指定されているようです。
間取りから推測するに定員は4~5名かと思います。
障がい者グループホームは１棟５名で作られることが多いので、５名ではないかと考えています。
実際に投資物件を借りているのは障がい者グループホームを運営する事業者だね。
障がい者グループホームについても記載しておきます。
障がい者グループホームとは？
障がい者グループホームとは、障害者総合支援法で定められている障害者福祉サービスのひとつです。
・障がいを持つ方が共同生活する住環境を提供
・サービス管理責任者という有資格者が個別支援計画を作成
など支援計画を基にスタッフと地域の関係機関と連携しながら、生活や自立の支援をおこなっていきます。
また、障害者グループホームの種類とサービス内容には以下のようなものがあります。
| 種類 | サービス内容 |
|---|---|
| 介護サービス包括型 今回の案件！！ | 主に夜間や休日において、入浴・排泄や食事の介護などのサポートが必要な方を対象としたグループホーム・ スタッフや生活支援員がサポートの他、就労先との連絡調整や休日の余暇活動の援助なども行う。 事業者数・利用者数ともに最も多い。 |
| 外部サービス利用型 | 主に夜間や休日において、利用者の相談や日常生活のサポート・援助を提供するグループホーム。 介護サービス包括型との違いは、委託契約を結んだ介護事業者のホームヘルパーが担当する。 |
| 日中支援型 | 日中活動サービス支援型は、夜間や休日だけでなく、日中も介護が必要な方を対象。 一日を通して様々な介護サービスを受けることが可能。 |
また収益内容としては、ほとんどの収益は国からの給付金によって得ています。
一般的に障がい者グループホーム事業は収益の７割は国からの公費(給付金)によるものになります。
非常に安定した収益を上げやすいのが特徴になります。
そのため投資期間の6ヶ月の間に平成31年から続く事業が傾く可能性は低いと考えています。
SOLS(ソルス)の実績
SOLS(ソルス)の過去の募集ファンドの利回りと投資期間、劣後出資比率を解析してみました。
以下の表が過去ファンドの傾向になります。
＊小数点は四捨五入しています。
| ファンド | 年利 | 投資期間 | 劣後比率 |
|---|---|---|---|
| 第1号 | 5% | 4.1ヶ月 | 30% |
| 第2号 | 7% | 6.1ヶ月 | 88% |
| 第3号 | 4.5% | 18.3ヶ月 | 66% |
| 第4号 | 4.7% | 10.9ヶ月 | 65% |
| 第5号 | 3% | 4ヶ月 | 43% |
見ての通り劣後出資比率が非常に高いです。
この低リスク案件を加味すると、年利も非常に優秀であるので、不動産クラウドファンディング枠での資産分配にも有効かと思います。
まとめ（投資するべきか）
結論
・資金に余裕があるなら投資OK
理由
・少し年利は低い
・短期案件で投資しやすい
・高い劣後出資比率で低リスク
・投資不動産の貸付先も障がい者グループホーム事業で低リスク
今回の内容のまとめですが、「年利は少々低めだが、投資期間が短くかなり低リスクの案件」という評価になりました。
他の不動産クラファンファンドと比べると確かに低年利となります。
しかし、リスクはかなり低い案件かと思いますので、安全資産の銀行貯金と比べると年利はかなり高いです。
資産分散の一角として、低リスクの案件に投資するのはアリかと思います。
